(부산일보) 2010년 부산 울산 경남 아파트시장 전망

[브로커리(이민철)]

2010년 부산ㆍ울산ㆍ경남 아파트시장 전망

 

정두천, (주)고고넷 대표이사

◆ 부산지역 아파트 결산

 1. 부산지역 평균 평당 매매가 및 전세가는 얼마나 올랐습니까?

 

부산	2007년	2008년	2009년
매매가	468	497	529
전세가	286	302	321

  2009년 1분기에 잠잠하던 부동산 시장은 2분기 6월부터 10월까지 부산 전역으로 점진적으로 상승하는 분위기를 나타내었고, 12월엔 향후 시장 전망에 대한 관망세가 이뤄지고 있는 시기로 볼 수 있으며, 부산지역 동부권과 소형, 역세권 위주의 아파트가 높은 상승을 나타내는 특징을 보였습니다. 

부산지역 아파트 매매가 상승은 약 4.9% 상승했고, 전세가는 6.1%가 상승한 것으로 나타났으며, 지난해 보다는 약 상승한 것으로 조사되었습니다.

 2. 2009년 어느 지역 아파트가 가장 많이 올랐습니까?

 

2009년	매매가	전세가
영도구	10.52	8.03
북구	7.91	13.53
사상구	7.4	6.77
남구	6.63	6.36
강서구	6.04	6.19
사하구	5.56	5.59
수영구	5.5	3.23
해운대구	5.17	6.21
부산진구	5.05	5.23
중구	4.61	4.01
연제구	4.32	5.37
금정구	3.96	4.89
동래구	3.1	4.87
서구	2.7	2.34
기장군	0.67	9.48
동구	0.03	5.9

 매매가 변동률에서 가장 높은 지역을 나타낸 곳은 영도구로 10.52%이고, 전세가 변동률이 가장 큰 지역은 북구 화명동으로 나타났습니다.

영도구는 평균적으로 아파트 타 지역에 비하여 매우 저렴한 편에다, 남항대교 개통과 북항대교 개통예정 그리고 북항대교에 따른 토지보상금과 롯데 백화점의 수요층과 기타 동삼동 매립지 및 뉴타운 등의 개발호재에 대한 투자심리의 자극이 가장 큰 요인으로 분석되며, 화명동의 전세가 상승은 화명주공의 재건축으로 인하여 전세수요의 급증을 들 수 있으며 다음으로 기장군과 영도구로 각 9.48, 8.03%의 상승이 있는 것으로 나타났습니다.

 3 . 2009년 부산지역 각 지역별 평당 아파트 가격은 어떻게 됩니까?

 

2009년	매매가	전세가
강서구	737	318
수영구	724	350
해운대구	711	370
남구	571	337
동래구	570	355
연제구	565	358
금정구	559	390
서구	520	330
동구	495	314
부산진구	491	338
기장군	483	245
북구	461	345
영도구	432	275
사하구	405	278
사상구	390	290
중구	342	241

 강서구 지역이 가장 높은 상승률을 나타낸 이유는 아파트 단지수가 적은 편에 비하여 킹덤이 매우 고분양가에 분양되어 가장 높은 매매가격을 나타내고 있는 것이며, 통상 수영구가 가장 높은 매매가는 나타냈으며, 전세가가 가장 높은 곳은 금정구와 해운대구 연제구로 390, 370, 358 만원으로 나타났습니다.

4. 부산지역 미분양 얼마나 되나요? 많이 줄었나요?

 

구 분	07.12	08.12	09.09	09.10
부 산	11,502	13,997	10,436	9,891
울 산	7,672	9,569	7,478	7,488
경 남	14,857	17,107	10,340	9,427

부산은 표와 같이 매우 많이 하락했으며, 울산은 상승, 경남은 매우 많은 물량이 하락하였습니다.

향후에도 건설업체의 미분양 마케팅은 지속적으로 펼칠 것으로 예상. 약 소진 될 것으로 예상됨.

2010년 2월 11일까지가 양도세 감면 받을 수 있으므로 수요자는 해당 기간은 잘 활용할 하길 바라며, 내년에 예상된 공급 물량이 재건축, 재개발과 혁신 도시외에 아직 특별히 지정된 것이 없어 상대적으로 미분양 물량은 지속적으로 줄어들 것으로 예상됨.

5. 2010년 전망 어떻게 보십니까?

 전국적으로 볼 경우 서울과, 경기, 인천, 울산, 대전은 거의 상승과 하락이 같은 방향으로 움직이는 특성을 보였다. 그러나 부산과 경남 그리고 그 외지역은 서울 등의 지역과는 상승과 하락의 패턴이 맞지 않았다. 서울과 경기 인천의 고가격의 아파트는 한계에 달했다고 본다.

따라서 내년에는 약 보합세를 이룰 것으로 보이나, 부산지역은 약 상승할 것으로 보이고, 하반기에 별다른 변수가 없다면 상승을 더 할 것으로 보인다. 가장 큰 요인은 부산지역의 아파트 가격은 타지역에 비하여 매우 저평가 되었다고 생각된다. 저평가된 아파트는 점진적인 상승을 할 것으로 생각되며, 전반적인 부산 경제가 살아난다면 부산지역 아파트는 충분히 상승할 여력이 있다고 본다.

특히 이번에 상승폭이 컸던 영도구, 사상구, 남구는 더 큰 상승을 할 것으로 예상되며, 경전철 3호선 개통이 예상되는 동래구와 금정구 또한 호재 요인으로 작용 할 것으로 생각된다.

 가장 큰 변수는 금리로 금리의 상승 폭과 시기에 따라 부산지역 전반적인 아파트 가격에 영향을 미칠 것으로 생각된다.

◆ 울산지역 아파트 결산

 1. 울산지역 평균 평당 매매가 및 전세가는 얼마나 올랐습니까?

 

울산	2007년	2008년	2009년
매매가	488	500	516
전세가	330	324	342

 

변동률	2007년	2008년	2009년
매매가	5.2	-0.7	2.2
전세가	5.9	-2.0	4.8

 2009년 울산지역 평당 아파트 매매가격은 평균 516만원, 전세가는 326만원으로 나타났습니다.

매매가 변동률을 살펴보면 지난해에 비해 약 매매가는 2.2%가 전세가는 4.8%가 올라 전세가가 많이 상승한 것으로 볼 수 있습니다.

울산의 대표적인 주거 선호지인 남구가 가장 높은 상승률을 나타낸 것으로 볼 수 있습니다.

1-1 울산지역 미분양 아파트는 어떤가요? 좀.. 줄었나요?

 

구 분	07.12	08.12	09.09	09.10
부 산	11,502	13,997	10,436	9,891
울 산	7,672	9,569	7,478	7,488
경 남	14,857	17,107	10,340	9,427

 부산과 경남의 미분양 아파트는 모두 줄었으나 울산은 상승한 것으로 나타났습니다.

따라서 내년도 시장 전망을 어둡게 하는 가장 큰 요인으로 작용할 것 같습니다.

2. 2009년 울산에서 가장 많이 오른 지역이 어디죠?

 울산은 평균 매매가 3.2% 올랐으며, 전세가는 7.5%가 올랐습니다.

남구가 매매가가4.57%, 전세가가 9.19%로 가장 많이 올랐고, 다음으로 울주군, 북구, 중구, 동구 순으로 올랐으나, 동구는 매매가각 마이너스 0.82하락하고 전세가가 마이너스 0.75%가 하락한 것으로 조사됐습니다.

 

2009년/울산변동률	매매가	전세가
평균	3.2	7.5
남구	4.57	9.19
울주군	2.62	7.74
북구	2.51	5.63
중구	1.89	2.17
동구	-0.82	-0.75

3 . 2009년 울산 지역 각 지역별 평당 아파트 가격은 어떻게 됩니까?

 

2009년/울산	매매가	전세가
평균	602	388
남구	636	407
중구	567	368
북구	482	308
동구	468	364
울주군	428	265

 울산지역 평당 아파트 가격은 매매가 평균 602만원 전세가 평균 388만원인 것으로 조사되었습니다.

4. 2010년 전망 어떻게 보십니까?

 전국적으로 볼 경우 서울과, 경기, 인천, 울산, 대전은 거의 상승과 하락이 같은 방향으로 움직이는 특성을 보였다. 그러나 미분양 면에서는 경기지역과 울산지역의 해소가 가장 많이 되고 있지 않습니다.

따라서 미분양 해결이 울산지역 2010년 전망의 가장 큰 요소로 차지할 것으로 예상되나, 긍정적인 전망을 내놓기는 힘들 것으로 보입니다.

그러나 전통적인 주거 선호지인 남구지역은 타 지역과는 달리 약 상승할 것으로 예상되며, 공업지역 배후인 동구지역은 여전히 찬 바람이 불 것으로 예상됩니다.

◆ 경남 지역 아파트 결산

 1. 경남지역 평균 평당 매매가 및 전세가는 얼마나 올랐습니까?

 

경남	2007년	2008년	2009년
매매가	436	453	470
전세가	266	282	295

지난해 453만원에서 470만원으로 3.75%의 가격 상승이 있었으며, 전세가는 295만에서 282만원으로 약 4.61%의 가격 상승이 있는 것으로 나타났습니다. 

<부동산투자개발자문 (주)고고넷 정두천 대표, gogonet@nate.com>

[존재감1g(이창훈)]

좋은 내용 감사합니다.

[speed600(김종민)]

부산이 제2의 도시는 절대 아닌것 같네요.. 좋은내용입니다..^^

[브로커리(이민철)]

통계자료는.. 어떻게.. 해석하느냐가 중요한듯합니다.. 평균평단가의 의미와.. 그 편차가.. 어떤지도..파악이 되어야겠죠~

[크로버]

해석후 어떻게 머리속에서 정리하느냐가 ㅜ,ㅜ 눈뜬 장님 ㅎ ㅎ ㅎ

[보아짱]

잘보고갑니다. 감사합니다