지분물건. 세입자에게 배당된 배당금을 다른 지분권자에게 구상청구 할 수 있는지 ?

[황금성주]

지난 해 관심 가졌던 물건입니다.

문제를 풀어 보려고 했지만 풀지를 못했어요.

질문을 올리면서도 요점정리가 잘 될지 모르겠습니다.

이 물건은 아파트입니다.

1/2 지분만 경매로 나왔어요.

세입자가 1억7천에 살고 있고 배당요구을 했습니다. 물론 선순위이지요.

감정가 : 255,000,000

낙찰가 : 174,000,000

여기에서 세입자에게 1억7천이 배당이 된다고 가정합니다 (계산하기 쉽게).

경매비용은 우선 계산하지 않겠습니다. 따라서 무잉여도 관계 없다는 전제을 하고요.

지분권자는 부부간으로써 남자(박선주 님) 지분만 경매가 진행된 것입니다.

질문 :

1. 낙찰 금액 1억7천4백에서 세입자 보증금 1억7천만원 중에서

   170,000,000 원 전액  전액 배당이 되는 것인지요, 아니면 1/2 만 배당이 되는것인지요 ?

2. 낙찰금액에서 세입자 보증금액이 전액 배당이 되었다는 가정에서 

   보증금 1억7천은 공동지분권장인 두 분이 각각 반절씩 사용했다고 볼 수 있지요.

   그래서 보증금을 반환할 때는 두 분이 각각 합하여 1억 7천만원을 반환해 주어야 하지요 (현실적으로는 그렇지 않겠지만

   상황을 설정한다면).

  그런대 배당금이 전액 배당된다면 경매을 당하지 않은 다른 지분권자는 세입자 보증금중 1/2는 보증금을 받을 때 가져갔  

  을  것 같은데 배당에서는 낙찰금액에서 배당이 되면 이 분은 부당이득을 본 것이 아닌가 생각이 듭니다.

  따라서 낙찰자는 1/2 지분권자인 박선주님의 지분만 취득하면서 세입자 보증금액을 낙찰금액에서 변제해준 꼴이 됩니다.

  이 때 낙찰을 받고 모든 상황이 종료된 다음 낙찰자는 경매을 당하지 않은 다른 지분권자에게 배당받아간 세입자의 배당

  금액의 1/2을 구상권 청구할 수 있는지에 대한 질문입니다.

 경매을 당하지 않은 다른 지분권자는 세입자 보증금을 받을 때는 1억7천만원에 대한 보증금의 반절을 취하면서 경매가 종결된면서 반절을 취한 금액은 부당이득이 되지 않을까 하는 생각에서 올려봅니다.

답변하는것도 어렵겠지만 질문도 엄청나게 어렵네요.

질문을 올리면서 넘 헷갈려 아래 실제사례을 함께 올려본것입니다.

정보지상에 개인 정보는 가급적 살례가 될것 같아 지웠습니다 (그래도 되는것인지 ???)>

 

 

경 매 구 분	강제(기일)	채   권   자	기술신용보증	낙 찰 일 시
용         도	아파트	채무/소유자	박선주/박선주외1	낙 찰 가 격	174,300,000
감   정   가	255,000,000	청   구   액	2,937,712,884	경매개시일	10.
최   저   가	163,200,000 (64%)	토지총면적	16.23 ㎡ (4.91평)	배당종기일	10.
입찰보증금	10% (16,320,000)	건물총면적	42.39 ㎡ (12.82평)[33평형]	조   회   수	금일1 공고후118 누적264
주 의 사 항	ㆍ지분매각 ㆍ본건은 공유자지분 중 박선주 지분(1/2)만 진행함.

물건사진	16
지번·위치	3
구조도	2

 

우편번호및주소/감정서

물건번호/면 적 (㎡)

감정가/최저가/과정

임차조사

등기권리

132-020
서울

●감정평가서정리
	-
	-	주변중랑천변아파트단지,관공서,학교등성성
	-	차량출입가능
	-	인근버스(정)및소재
	-	제반교통사정보통
	-	도시가스개별난방
	-	유사제형의등고평탄지
	-	단지내도로통해출입
	-	3종일반주거지역
	-	준공업지역(지구단위계획수립가능여부도시계획과사전협의)
	-	도로,대로3류,소로3류접함
	-	과밀억제권역
	-	학교환경위생정화구역(최종확인관학교육청반드시확인)
	-	토지거래계약에관허가구역

 
물건번호: 단독물건

	대지  16.225/50678
		(4.91평)
		(32.45/50678)
	건물  42.39/84.78
		(12.82평)
		(33평형)
		방3,화장실2
		(1/2 박선주 지분)
		23층-01.11.14보존
		동향,계단식

 

감정가

255,000,000

ㆍ대지

76,500,000
(30%)

    (평당 15,580,448)

ㆍ건물

178,500,000
(70%)

    (평당 13,923,557)

최저가

163,200,000
(64.0%)

●경매진행과정

255,000,000 

① 유찰

2010- 

20%↓ 

204,000,000 

② 유찰

2010- 

20%↓ 

163,200,000 

③ 낙찰

174,300,000 
(68.4%) 

-

응찰 : 4명

-

낙찰자:서길환

   종결

  ●법원임차조사

배국남

전입 2007.11.22

확정 2007.11.22

배당 2010.02.22

(보)	170,000,000

주거/전체
점유 2007.11.15-
2009.10.15

총보증금:170,000,000 

●지지옥션세대조사
	07.11.22  배국남 동사무소확인

 

소유권	박선주외1
	2006.06.05
	전소유자:이근용
강   제	기술신용보증
	종로기술평가
	2010.01.05
*청구액:2,937,712,884원

  -->

예상배당표 [ 낙찰가 174,300,000 원으로 분석 ]

등기권리	종류	권리자	등기일자	채권액	예상배당액	인수	비고
	강   제	기술신용보증	2010-01-05	2,937,712,884		말소	경매기입등기

임차권리	전입자	전입일 (대항력)	확정일	배당요구 및 임차금		예상배당액	인수	형태
	배국남	2007-11-22 (有)	2007-11-22	요구	170,000,000	161,712,144	일부 인수	주거

배당순서	종류	배당자	예상배당액	배당후잔액	배당사유
	경매비용		12,587,856	161,712,144
	임차인	배국남	161,712,144	0	임차인

[비에프]

임대차 보증금은 "불가문채권" 이라고 배웠습니다.
전액 배당되지 않을까요?
선순위 임차인이 전액 배당을 받았으면 낙찰자에게 손해가 없을거 같습니다.
구상권이 있다면 낙찰자가 아니라 채무자(경매로 재산 날닌 자)가 행사할 수 있지 않을까요?

[황금성주]

그러니까요 ?.
저도 배당은 전액 이루어질것 같다는 생각을 합니다.
그러나 질문 2번은 어떻게 생각하세요 ?
물론 낙찰자는 손해는 없지만 ??? .
경매을 당하지 않은 다른 지분권자는 부당이득을 본 것에 대해서는 어떻게 생각을 하세요?
부당이득이 아닐까요 ? 왜 저는 자꾸 그 방향으로 생각을 할까요 ? 제가 질문하고도 제가 헷갈립니다.

[경매돌이]

1. 전액배당되구요
2. 부당이득은 맞습니다. 그러나, 낙찰자에 대한 부당이득이 아니라, 채무자에 대한 부당이득입니다. 따라서, 채무자가 구상권을 청구하던지 채권자가 대위로 청구할 수 있을 것입니다.

[황금성주]

감사합니다