글
부동산 세금이 이슈화된 것은 참여정부 시절부터이다. 그 전에도 물론 부동산 세금이 존재하고 있었지만 그것이 사회 이슈화되지 못한 것은 부동산 참여 인구가 적었다는 것도 이유가 되겠지만, 당시에는 부동산에 부과되는 세금이 부동산을 통하여 발생하는 수익에 비해 큰 비중을 차지하지 않았기 때문이다. 즉, 부동산 세금을 마음대로 줄일 수 있었다는 것이다. 불법이지만 관례적으로 우리는 부동산 세금에서 자유를 누리며 부동산 거래를 할 수 있었다.
그러던 부동산 세금이 참여정부들어 왜 시끌벅적해지면서 이슈화되었을까?
하나는 참여정부가 부동산 정책의 중요한 한 축을 세금정책으로 활용했다는 것이다. 그들은 거래세 완화와 보유세 증가라는 부동산 세금 원칙을 세우고 부동산 세금의 근본체계를 바꾸려고 하였다. 종합부동산세는 그러한 취지에서 나온 대표적인 세금이다. 이것은 강한 저항을 받을 수밖에 없는 것이었는데도 불구하고 의외로 종부세는 당시 야당인 한나라당에서 조차도 적극적인 반대없이 법안이 통과되었다.
여기에 덧붙여 정부가 추진한 것은 정확한 보유세 산정을 위해 기준시가를 현실화하는 작업이었다. 최초의 종부세는 기준시가와의 갭이 컸기 때문에 그 저항이 적었지만 시간이 가면서 과표현실화에 따른 종부세의 위력이 나타나면서 저항은 높아졌다. 과표현실화로 잠잠히 있던 재산세 해당자들도 불만이 높아졌고 2007년부터 주택가격이 하락하면서 그 불만의 도는 극도에 달하게 되었다.
또 하나는 참여정부가 보유세를 강화한다는 원칙을 세워놓고 종부세를 신설하고 과표를 현실화하면서도 거래세에 대해서도 강력한 무기를 내세웠다는 것이다. 이것은 참여정부의 세금정책의 원칙과는 맞지않는 정책이었기 때문에 이로 인한 저항이 만만치 않을 것으로 예견되었지만, 당시 부동산 시장이 지나치게 과열되면서 큰 저항없이 여론의 힘을 업고 거래세 또한 강화할 수 있었다. 취등록세율은 대폭 인하하기도 하였다. 그러나 문제는 실거래가 신고에 있었다. 이 제도 이전에는 기준시가였던 과표가 실거래가로 전환되면서 과표의 급격한 상승을 가져오면서 사실상 취등록세의 부담도 대폭 상향되었다.
취등록세 보다 더 무서운 것은 양도소득세였다. 양도소득세에 대한 중과와 과표현실화는 부동산 시장의 근간을 뒤흔들었다. 부동산을 투자의 개념으로 인식하고 실제 그 부동산이 주는 기대 이상의 자산가치를 누렸던 한국 부동산 시장이 이 양도소득세 중과와 과표현실화로 말미암아 휘청거리게 된 것이었다.
사실상 이러한 급격한 세제 변화에도 불구하고 세금에 그리 직접적인 영향을 받지 않는 대다수의 1주택자나 일반 서민들은 이러한 변화를 감지도 하지 못하고 있었다. 그러나 이러한 엄청난 수익이 눈앞에서 사라지는 것을 직접적으로 목격하고 그 피해?를 당한 부동산 투자자(투기꾼 포함)들은 무너져갈 수밖에 없는 부동산 불패 신화의 불씨를 안간힘을 쓰며 지펴가면서 시장을 빠져나오기에 급급했다.
부동산 불패신화에 현혹된 사람들은 이들의 물건을 받아주면서 상투를 잡았고, 그 신화에 미련을 가진 사람들은 순진하게도 정권이 바뀌면 이러한 모든 것들이 원상복귀되어 예전의 영광을 차지할 것이라는 기대감으로 버텨왔다. 물론 과거 정부의 소위 세금폭탄들이 하나 둘 완화되고 무력화되었지만 그동안 부동산 하락으로 인한 손실은 눈덩이처럼 불어났고 여기에 글로벌 금융위기까지 더해지면서 시장의 회복은 요원하여 그들로서는 미련을 가지고 버텼던 세월이 아깝게만 느껴질 것이다.
이제 시장에는 노련한 부동산 투자자들은 떠났고 기회를 잃어버린 사람들만 가득하니 이러한 부동산 세금에 대한 불만은 하늘을 찌를 것 같은 상황이다. 노련한 투자자들은 정부와 대척점에 서지 않는다. 정책에 순응하며 발빠르게 다른 길을 찾지 그 정책에 맞서면서 미련을 갖지는 않는다. 왜냐하면 한 번 세운 정책은 쉽게 바뀌지 않기 때문이다. 지금 부동산 세제에 대한 완화는 꾸준히 이루어지고 있지만 벌써 1년동안 미적거리며 진행되고 있는 것을 보아도 알 수 있다. 그나마 경제위기 상황이어서 정부가 보다 적극적으로 완화를 추진하고 있는 상황이지만, 실제 완화된 내용을 보면 노련한 투자자들이 왜 시장을 떠났는지를 알게 될 것이다.
종부세는 폐지 수준까지 갈 것으로 예상했지만 아직도 건재하다. 양도소득세 중과는 최근 다주택자나 비업무용 토지에 대한 중과세를 폐지하려는 움직임이 보이고 있지만 그것도 진행되어 보아야 하는 것이고 가장 핵심은 그렇게 진행되더라도 예전의 수익을 거두기에는 절대적으로 미흡하다는 것이다. 지금 우는 소리를 내는 사람들은 직접 피부로 느끼고 있기 때문에 더욱 목소리를 높이고 있다. 양도세가 불과 5년전처럼 내 마음대로 다운계약서 써가면서 내고 싶은만큼 내던 세금이 아니고 꼬박 꼬박 실거래가에 근거하여 세금을 내야하는 것이라는 것을...
이미 마지막 차익을 남기고 떠난 사람들은 실거래 과표라는 엄청난 핵폭풍을 감지했던 사람들이다. 양도세 중과도 무섭지만 그것보다도 더 무서운 과표현실화가 그들을 시장에서 떠나게 한 것이다. 그것을 감지 못한 사람들이 시장에 남아 지금 현실로 다가온 세금의 무게앞에 안타까운 하소연을 하고 있는 것이다. 현 정부도 실거래신고에 의한 과표현실화를 되돌릴 수는 없을 것이다. 차라리 양도소득세율을 인하 또는 감면할 수는 있을지라도 예전의 기준시가라는 과표로 돌아가는 것은 명분이 없기 때문이다.
부동산은 폭락과 폭등이 있어서는 안되는 공공재이다. 이런 인식이 시장에 깔리지 않고 부동산 불패 신화가 지배했던 과거의 시장에서는 부동산은 절대 공공재가 될 수 없었다. 그저 돈 있는 사람들 그리고 기대이상의 수익을 올리려는 사람들이 자산가치 상승을 위한 가치재일뿐이었다. 그러한 인식은 결국 시장에 거품을 양산하게 되고 그 거품은 경제에 가장 큰 위협으로 우리에게 돌아오게 되는 것이다. 따라서 그것을 막기 위해 정부는 공공재인 부동산 시장의 안정을 위해 가장 효율적이라고 할 수 있는 부동산 세금이라는 것으로 견제할 수밖에 없다.
정부의 특성에 따라 이러한 부동산 세제는 다양하게 적용되어 왔다. 지난 정부는 고가주택과 다주택에 대한 징벌적 중과를 통해 이러한 기능을 담당하려고 했었지만 엄청난 저항에 직면하고 결국은 정권을 내주는 결정적 이유가 되었다. 이것을 인지하고 있는 현 정부가 그것을 그대로 답습할리는 만무하다. 현 정부는 징벌적 중과를 어느 정도 선에서 풀어줄 것이다. 그렇다고 그 기능을 포기하지는 않을 것이다. 지금은 경제위기 상황인지라 풀어주고 있지만 시장상황이 바뀌면 정부는 어떤 형태로든 부동산의 세원을 포착하고 세금을 거두어들이려 할 것이다. 전체적인 부동산 세금의 규모는 바뀌지 않을 것으로 보이기에, 결국 부동산 세금이 일부 소수의 부자에서 다수로 전가되지 말라는 보장은 없다.
분명 정부의 다주택과 비업무용 토지에 대한 양도세 중과 폐지는 그 폭발력에 있어서는 실거래가 과표가 적용되는 한 약화는 되겠지만 그래도 적지 않은 부동산 투자자들을 끌어들이는 힘을 발휘할 것이다. 그러나 반대로 생각하면 그동안 중과에 묶여 있던 사람들 즉, 시장의 이러한 기운을 판단하고 시장을 떠나려는 사람들에게 시장을 떠날 절호의 기회를 주게 된다는 것을 의미하기도 한다. 정부가 의도한대로 경기가 버텨준다면 매수/매도 양측이 밀고 당기면서 거래가 이루어지면서 부동산 시장이 활성화되는데 기여할 것이지만, 반대의 경우라면 시장의 충격과 혼란은 더 깊어질 것이다.
따라서 경기활성화란 명분으로 부동산 세금의 무차별적 완화는 이득보다는 사회적 비용을 증가하게 만드는 독이 될 소지가 높다. 정부는 이러한 세제개편의 과도기에 대처하지 못한 선의의 피해자들을 구제하는 선에서 세제를 개선해야 하는 것이지 이것을 빌미로 또 다시 부동산 시장을 투기의 온상으로 만들면 안되는 것이다.