안녕하세요?
둔촌주공 드림공인 조폭마누라~입니다.
민족 고유의 대명절 설 연휴는 잘 보내셨나요?
귀성, 귀향길 교통체증에 운전하시느라 힘들진 않으셨는지요?
명절 문화가 많이 바뀌긴 했지만 우리 어머니들께서는 여전히 음식 만들기에, 설겆이에 허리 펼 날이 없으셨을 것
같습니다. 스스로에게 대견하다고 상품(금품?)도 하사 하시고 토닥토닥~~해 주시구요,
혹시 아버님들께서 TV 리모컨 사수하면서 삼식이(?) 생활하신 댁들은 저한테 말씀해 주시면 조폭마누라의 명예를
걸고 강펀치 한 방 날려드리겠습니다.ㅋㅋㅋㅋ
요즘은 쉰세대도, 신세대도 자기 식구를 위하는 시대라 그런 분들은 없으리라 믿습니다.
명절 내내 쉬지도 못하고 일 하신 분들을 위해 웃자고 해본 소리입니다.
여러분, 새해에도 건강하시고,
하시는 사업 번창하시고, 복(福) 만땅만땅 받으시기 바랍니다~~♡♡♡
▣〓설명절 이후 둔촌주공 재건축 시세의 분수령이 될 매매가는?
설명절 이후 출근 첫 날 비교적 조용한 가운데 하루를 마감했습니다.
매도 문의보다는 매수문의가 더 많은 하루였습니다.
9.13 대책 이전에 비하면 아직도 많이 빠진 가격이고,
조합에서 예상하는 일반분양가 3,500만원/㎡에 대입해 보면 현 시점의 매수도 나쁘지 않은 가격인데
현 시점의 시세에 구입하겠다는 분은 한 분도 안계셨고, 1월 최저가를 아쉬워하며 시세 조정을 기다리는 눈치였습니다.
하지만 1월 한 달 동안 거래된 것이 18~20여건으로 바닥을 다진 상황이라 1월 최저가로 돌아갈리는 만무합니다.
그렇다고 호가(?)를 따르는 추격 매수도 없어 소폭이나마 시세 조정은 불가피할 것으로 예상됩니다.
설 명절 이후 첫 거래가 둔촌주공 매매 시세의 분수령이 될 것인데 어느 선에서 시작점이 될지....
▣〓둔촌주공 재건축 예상 일정입니다.
단지 내부에서는 석면제거를 위한 보양 작업이 한창이고 조합에서는 설명절을 기점으로 석면제거 및 철거를 시작해서 6월까지는 완료한다고 합니다. 단지 내부에 들어갈 수 없어 육안으로 확인은 못했습니다.(((둔촌아파트 정문에서 주민센터 주변으로 한 바퀴 돌아나오려고 들어가려다가 어디가냐고 한 소리 들음. ㅜㅜ))))))
2019.01.16~2019.01.30. 사업시행계획변경(안) 주민 공람이 끝났으니 곧 사업시행변경인가가 나고,
2019.03~05~ 조합원 분양평형 신청 변경
2019.05~ 관리처분계획변경 총회 및 관리처분인가
2019.06~07~ 조합원 동호수 추첨
2019.06~07~철거완료 및 착공
2019.09~10~일반분양의 수순으로 진행될 것으로 예상됩니다.
조합의 계획보다 일정이 지연되고 있는 분위기인데요 이는 비단 둔촌주공 재건축만의 문제는 아니고,
재건축 단지라면 당연시 되는 관례로 당초 일정을 너무 타이트하게 잡았기 때문으로 분석됩니다.
▣〓둔촌주공 재건축 후 세대수입니다.
총세대수 12,032세대로 조합원분양 5,930세대, 임대주택 1,046세대, 상가조합원 및 1+1 분양 (?)세대를 제외하면
일반분양은 약 4,200여세대가 될 것으로 예상됩니다.
37평 이상은 일반분양이 거의 없을 것으로 예상되며,
22평, 25평, 34평에서 일반분양이 대거 몰릴 것으로 예상됩니다.
중도금 대출이 불가한 34평 일반분양가는 11.6억~12억선으로 예상되며,
중도금 대출이 가능할 22평, 25평은 상대적으로 분양가도 높고, 경쟁도 치열할 것으로 예상됩니다.
▣〓둔촌주공 자체호재 및 외부호재입니다.
○ 5,930세대에서 12,032세대로 탈바꿈하는 둔촌주공은 일반분양이 많아 조합원 수익성이 높다.
○ 단지내에 초중고교가 있는 교육특구로 맹모(孟母), 맹부(孟父)들이 선호도가 높은 아파트입니다.
○ 지하철 5호선 둔촌동역+지하철 9호선(둔촌오륜역+보훈병원역 급행)=트리플 역세권입니다.
○ 부대복리시설 및 생활편의시설이 56여개동으로 국내 최대 규모입니다.
○ 조합원은 옵션 무상 제공공합니다.(일반분양은 비용 부담하에 선택)
○ 조합원은 로열동, 로열층 우선 배정(선호도가 높은 37평, 43평, 50평 등은 일반분양 거의 없을 것으로 예상))))))
○ 일반분양가 상승으로 인한 조합원 수익성 증가 예상(3,500만원/㎡ 예상)))))))
○ 단지내 근린공원, 일자산, 올림픽공원, 성내천 등 녹지공간이 풍부해 서울 도심에서 보기드문 쾌적한 단지입니다.
▣〓둔촌주공에 없어서 좋은 것들입니다.(정부 규제 없음)
○ 재건축초과이익환수금(=0원) 대단지입니다=수익성 증가 제1요인
○ 분양가상한제 해당없음 ≒ Hug의 규제에서 100% 자유롭지는 않겠지만 평균 일반분양가 3500만원 예상
○ 안전진단 기준 강화 및 재건축 연한 연장=해당없음=입주 시 공급물량 부족으로 희소가치 상승
○ 종부세 인상=멸실시점부터 입주 전까시 해당없음
이렇듯 둔촌주공은 재건축초과이익환수제 등 정부 규제를 피한 수익성이 높은 재건축 단지로 세간의 이목이 집중되고 있습니다. 조합원 입주권 구입이 최상의 선택이지만 자금이 부족하신 분들은 차선으로 일반분양에 대한 관심이
후덜덜~하게 높습니다.
고강도의 주택담보대출 규제 및 공시지가 인상(보유세 인상) 등 집값 잡기에 올인하는 정부 정책으로 자체 호재 및 외부 호재가 시세에 제대로 반영되지 못하고 있지만 이는 비단 둔촌주공에 국한된 상황이 아니고 부동산 시장 전반에 걸친 문제적 국면인 9.13 대책 이후 하락국면에서 탈출한 것만으로도 위안을 삼아야 할 것입니다.
내수 경기 침체와 전반적인 부동산 시장 약세가 매수 심리가 위축을 불러오고 있지만