2022년(이데일리)서울시 강서구 화곡과 부평 집값 2.4억인데 전세 2.5억원으로 깡통전세 우려된다.

[부동산학 교수 신광식]

서울시 강서구 화곡과 부평 집값 2.4억인데 전세 2.5억원으로 깡통전세 우려된다.

이데일리|박종화|2022.07.25.

[이데일리 박종화 기자] 서울 강서구 화곡동. 대로에서 조금 안으로 들어서면 연립·다세대주택(빌라)와 공인중개사무소가 밀집해 있다. 일부 공인중개사무소엔 ‘신축빌라 분양. 실투자 1000만원!’ 같은 문구가 붙어 있다. 분양가에 육박하는 가격으로 세입자를 받으면 소액으로도 새 빌라를 분양받을 수 있다는 게 이들 업소의 설명이다. 거꾸로 뒤집으면 깡통전세(전셋값이 매매 가격과 비슷하거나 그보다 낮은 것)가 공공연히 양산되는 것으로 해석할 수 있다.

1. 2억5000만원에 전세 놓은 집이 2억4000만원에 팔렸다.

수도권 곳곳에 ‘깡통전세’ 빨간불이 켜졌다. 중·저가 빌라가 많은 서울 서남부와 인천이 특히 깡통전세에 취약한 것으로 분석됐다. 25일 이데일리가 부동산 빅데이터사 빅밸류의 ‘위험 의심 주택 탐지 시스템(FDS)’ 자료를 받아 분석한 결과 수도권에서 깡통전세 위험도가 가장 높은 지역은 서울 강서구 화곡동이었다. 올 1~3월 화곡동에서 체결된 빌라 전세 계약 중 103건의 전셋값이 빌라 매매가와 같거나 이를 웃돌았다. 이 기간 이 지역에서 체결된 전세 계약(1452건) 중 7.0%에 해당한다.

화곡동 다음으론 인천 부평구 부평동(39건), 서울 금천구 독산동(33건)·양천구 신월동(26건), 인천 미추홀구 주안동(23건) 순으로 깡통전세 위험 거래가 많은 것으로 파악됐다. 중·저가 빌라가 많은 수도권 서남권 또는 인천 지역이다. 빌라를 50채 이상 소유하고 있는 ‘큰 손’들도 이 지역에 빌라를 다수 소유하고 있었다.

화곡동 A빌라는 올 3월 2억5200만원에 전용면적 30㎡형 전세 계약을 체결했는데 시세(2억5071만원)을 웃돈다. 지난해 2억4900만원에 전용 30㎡형 전세 계약이 체결된 신월동 B빌라는 지난달 그보다 낮은 2억4000만원에 매매됐다. 화곡동 C공인중개사무소 관계자는 “최근 들어 집주인이 전세금을 못 돌려준다니 ‘울며 겨자 먹기’로 집을 떠안는 경우가 늘고 있다”고 말했다. 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높은 주택은 임대 보증금 보증(집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관이 대신 돌려주는 보증 상품)도 가입하지 못하기 때문에 피해는 고스란히 세입자 몫으로 돌아올 수밖에 없다.

2. 전셋값 급등 속 세입자는 울며 겨자 먹기로 위험 주택 속에서 산다.

지역 부동산 시장에선 정부·지방자치단체의 정책 실패를 틈타 불법 행위가 성행하고 있다고 지적한다. 화곡동 D공인중개사무소 관계자는 “집값이 폭등한 데다 재작년부터 전셋값까지 급등하면서 위험한 집이라도 전세를 구해야 하는 서민이 늘었다”며 “그 틈에 무자격 중개보조원이 ‘컨설팅 업체’란 이름으로 빌라 업자와 짜고 신축 빌라를 대거 분양하고 있다”고 전했다. 신축 빌라는 정확한 시세도 없어 세입자의 위험도를 파악하기 어렵다.

이렇게 분양된 빌라는 최근 주택 가격이 하락하자 ‘깡통전세’로 전락하고 있다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올해 발생한 전세 보증금 미반환 사고는 1595건, 사고 액수는 3407억원에 이른다. HUG 보증에 가입하지 못한 고위험 주택을 고려하면 깡통전세 문제가 더 심각하리란 게 부동산 업계 시각이다.

박동수 서울세입자협회 대표는 “빌라 업자들이 신축 빌라를 비싸게 분양하기 위해 분양가에 육박하는 가격으로 전세를 끼고 분양한다”며 “세입자도 구축 월세보다는 신축 전세를 선호하다 보니 구조적으로 전세 사기에 취약해진다”고 말했다. 이어 박 대표는 “이런 구조적 문제를 해결하지 않고선 으름장만으론 전세 사기·깡통 전세 문제를 근절할 수 없다”고 덧붙였다.

전세 사기·깡통 전세 문제가 심각해지면서 정부도 대책 마련에 고심하고 있다. 정부는 지난주 발표한 ‘주거 분야 민생 안정 방안’에서 전세 사기 대책 방향을 예고했다. 전세가율이 급등하는 지역을 사전에 관리하고 빌라 시세 데이터베이스(DB)를 만들어 세입자에게 개방하기로 했는데 빌라 시세 DB는 데이터 축적 문제로 내년 상반기에나 공개할 예정이다. 김진경 빅밸류 대표는 “전세사기는 결국 보증 사기로 이어져 개인의 피해에서 그치지 않고 사회적 손실이 될 수밖에 없다”며 “이런 사회적 손실을 막기 위해 민간 차원의 대응이 아닌 정부 차원의 대응이 필요하다”고 강조했다.

박종화 (bell@edaily.co.kr) 기사 내용을 정리하여 게재합니다.

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