[펌] ‘강부자’를 위한 부동산세제 강좌 1/2

[티베레아우]

* ‘강부자’는 종부세 대상이 되는 분들을 비유하는 ‘강남의 땅부자’를 약칭한 것이며, 탈랜트 강부자님과는 전혀 무관합니다.

 

요즈음 한나라당과 정부측에서 부동산세제 완화를 위한 환경 조성과 여론 뜨보기를 하면서 부동산 카드를 만지작거리고 있는 것 같습니다.

 

연이은 실정과 촛불로 나타난 민심이반으로 전국민을 아우르는 국민통합은 물건너갔다고 보고, 전통지지세력(계층)의 결집력을 높여 정국을 돌파하겠다는 전략으로 이 카드의 효용성의 저울질을 끝낸 듯 합니다.

 

이들도 부동산세 완화가 2%를 위한 조치라는 것은 알고 있는 듯, 저/중 소득층의 소득세율을 인하하는 기만책도 준비하는 것 같습니다. 부동산세 완화와 소득세율 인하로 부족해지는 조세는 어디에서 메울지에 대한 대안도 없이 일단 내지르고 보는 것 같습니다. 참 무책임한 정권입니다.

 

조중동과 경제지는 아파트 미분양과 건설경기 위축으로 건설사 부도 기사를 연일 내보내는 한편 재산세와 종부세 중과를 과장 보도하면서 분위기를 슬슬 잡고 있습니다. 건설사의 부도는 과도한 건설업 비중의 우리나라 산업계 구조를 볼 때, 어느 정도 필요한 부분이고 시장환경에 따라 부침하는 것은 자연스러운 일로 호들갑 떨 성질은 못되는 것입니다.

 

그리고 이들은 집값은 떨어졌는데 재산세가 올랐다고 선동까지 하고 있습니다. 작년에는 강남구 등 부자구들의 아파트가격이 급등하면서 재산세가 갑자기 오르자 재산세율을 내리고, 상승폭을 제한하는 조치를 취해 실제 재산세보다 대폭 감면받은 사실은 언급도 하지 않고, 단순히 작년 납부액과 상대 비교하여 집값은 내리는데 재산세가 올랐다고 하여 재산세제가 잘못된 양 호도하고 있습니다. 올해 내는 재산세도 실제 내어야 하는 재산세보다 감면받고 있다는 사실도 말하지 않습니다. 이런 것이 (부동산세제)괴담이지요.

 

 

강남의 땅부자들은 조중동의 기사가 마치 정답인 양, 현행의 부동산세제가 경기침체의 원흉이며, 서민경제를 어렵게 하는 잘못된 정책임으로 하루 빨리 완화해야 한다고 아우성입니다. 또 부자들의 것을 뺏어 나누어 주는 공산주의 정책이라고 침을 튀기며 이념적으로 몰아가려하고 있습니다. 세금 많이 내기 싫으니 적게 내게 해 달라고 요구한다면 솔직하기라도 하지, 서민경제를 핑계되는 것에는 역겨움마저 느껴집니다.

 

저는 이들이 부동산세제를 제대로 알면서 문제가 무엇인지 지적하는 것을 한번도 본 적이 없습니다. 구체적이고 합리적 접근이나 비판이 아니라, 자기의 욕망을 관철하기 위해 근거도 없이 좌파적 정책이라 규정하고 자유민주주의와 시장경제에 반한다고 주장합니다. 이들과 대화를 하다보면, 부/학력과 지식/지혜/상식/합리가 병행하는 것은 아니라는 사실을 절감합니다.

 

이들을 위해 제가 강남의 대형 아파트에 거주하고 종부세 납부 대상자인 분과 부동산 문제에 대해 논쟁했던 실제 내용을 재구성하여 현재의 부동산세제가 얼마나 합리적이고 시장경제적인지, 그리고 얼마나 공정한지를 지금부터 문답형으로 설명하고자 합니다.

 

부디 이 글을 읽어 보시고 기꺼이, 떳떳하게, 즐겁고 기쁜 마음으로 보유세를 납부해 주시기 바랍니다.

 

 

1. 보유세 과세 근거

강부자 : 재산세와 종부세는 단순히 보유했다는 이유로 과세하는 것으로 차익이 발생하지 않은 미실현이익에 과세한다는 것은 불합리한 것이 아닌가?

필자 : 보유세는 실현이익이나 미실현이익에 대해 과세하는 것이 아니라 부동산(주택)을 보유하고 그것을 통해 편익을 취하는데 대한 과세입니다. 그 편익은 국가나 사회가 행정, 안전, 교통, 교육, 문화, 건강, 환경 등 사회적 인프라에 투자한 결과로 얻어지는 것이지요. 이런 인프라가 잘 구축된 강남은 생활 주거환경(사용가치)이 좋을 수밖에 없고 따라서 아파트 가격(교환가치)이 높게 됩니다. 보유세는 사용가치가 표면적으로 나타나는 교환가치(시세)가 국가가 제공한 인프라에 수혜 받은 정도를 나타내기 때문에 이를 기준으로 보유세를 과세하게 되는 것입니다.

자동차도 마찬가지입니다. 자동차를 운행하기 위해 도로를 개설하거나 넓혀야 하고, 안전을 위해 교통경찰도 배치하고 신호등이나 각종 안전시설도 놓아야 하지요. 그리고 배기가스에 의한 환경오염을 줄이기 위해 투자도 해야 합니다. 이런 것들은 개인이 아니라 국가나 사회가 책임을 지지요. 물론 그 재원은 국민들이 내는 세금입니다. 따라서 수익자 부담의 원칙에 의거하여 자동차 보유자에게 자동차세를 부과하는 것은 당연하고 공정한 것이지요.

 

왜 보유세를 내야 하는지, 그리고 보유세 과세기준이 부동산(주택)의 시세를 반영해야 하는지도 이해하셨으리라 생각됩니다.

 

2. 인간의 기본생활에 필수적인 주택에 세금을 부과하는 것은 너무하지 않는가?

강부자 : 주택은 사람들이 생활하는데 필수적인데, 다른 자산에 부담을 전가하고 주택에는 면제해 주어야 하는 것이 아니냐?

 

필자 : 앞에서도 이야기했지만, 주택이 인간의 기본생활인 주거에 필수적인 것은 사실이지만 국가나 사회가 제공하는 인프라에 의해 얻어지는 편익의 차이가 너무 큽니다. 그 편익을 취한 사람에 대해 사회적 부담(세금)을 지우지 않으면 형평성에 심각한 문제가 발생합니다. 수익자 부담 원칙에 의거하여 세금으로써 국가가 제공한 편익의 댓가를 환수하는 것은 당연한 것입니다.

 

자본주의 세계 모든 국가들도 주택에 재산세를 부과합니다. 미국의 경우는 식당의 대형 냉장고에도 보유세를 부과합니다.

생활 필수품화 되어 있는 자동차와 주택을 비교해 보겠습니다. 2003년 1600만원 하는 2000cc 중형차의 자동차세가 연간 52만원이었고, 그 당시 시가가 8.5억인 강남 소재 45평 아파트의 보유세 부담이 54만원이었습니다. 이런 불합리하고 불균형한 세제를 개선하기 위해 현행의 부동산세법이 나온 것입니다.

현행의 세율로 개선했음에도 불구하고, 지금도 강남의 6억짜리 아파트의 재산세와 2천만원 짜리 중형차의 자동차세가 그렇게 많이 차이가 나지 않습니다. 같은 필수품이라고 본다면 아직도 그 차이를 줄여야(재산세율을 높여야) 형평성이 나아질 것입니다.

 

3. 우리 나라 재산세는 너무 높은 것이 아닌가?

강부자 : 최근 재산세와 부동산세가 너무 많아 부담이 된다. 이렇게 보유세를 급격하게 부담시키는 나라가 어디 있으며, 그 세금도 다른 나라에 비해 너무 높은 것 같다.

필자 : 강남 아파트 소유자들의 재산세가 많이 나오는 것은 재산세율이 높아서 그런 것이 아니라 아파트 가격이 비정상적으로 높기 때문이지요. 그리고 실제로 재산세가 그렇게 많이 나오지도 않습니다. 재산세 = 공시가*과세적용률*재산세율*(1-감면율)입니다. 강부자님께서 막연하게 재산세가 많다고 하지만 실제 강남의 아파트 소유자가 납부하는 재산세를 계산해 보면, 님의 말이 과장이 심하다고 느낄 것입니다. (아래 표1 참조)

 

강부자 : 소득 수준에 비해 우리 나라의  재산세율이 너무 높다고 생각한다.

 

필자 : 미국의 실효세율(명목세율*과표적용률)은 최저 0.3%에서 최고 4.0%로 평균 1.54%입니다. 영국은 1.0%~1.2%, 일본은 1.4%라고 합니다. 그러면 우리나라는 얼마인줄 아십니까? 1억원 이상의 재산세율이 0.5%이고, 과표적용률이 2008년에 55%로 실효세율은 0.275%입니다. 서울 강남의 경우는 감면율이 50%로 실효세율이 0.1375%로 더 내려갑니다. 거기에다 전년도 재산세 납부액의 110%를 넘지 않도록 제한함으로써 실제 재산세 납부액은 더욱 떨어지게 됩니다. 현행 제도에서의 계획대로 과표적용률을 매년 5%씩 증가시켜 2017년에는 100%가 된다 하더라도 재산세 실효세율이 0.5% 밖에 되지 않습니다. 그 때도 강남의 부자구들이 50% 감면해 준다면 0.25%로 떨어지구요. 미국, 영국, 일본의 1/2도 되지 않는 수준이지요. 명색이 OECD 회원국이고, 선진국을 지향하는 우리 나라가 지금의 실효세율이 높다고 한다면 미국 등 선진국에서는 무어라 하겠습니까? 

강부자 : 미국, 일본 등 선진국은 개인소득이 우리보다 높아 보유세를 부담할 능력이 상대적으로 많다고 볼 수 있다. 단순히 세율만을 비교하는 것은 옳지 않다고 본다.

필자 : GDP 대비 부동산 보유세 비율을 살펴보면, 2003년 기준으로 한국이 0.6%, 영국 3.3%, 미국 2.8%, 일본 2.1%로 선진국에 비해 우리가 상당히 낮은 수준임을 알 수 있습니다. 물론 2007년 기준으로 하면 한국은 소폭 상승하여 그 차가 줄어들긴 하겠지만, 그래도 선진국에 비해 아직도 낮을 것으로 보입니다.

총세수 대비 보유세 비율도 한국은 2.2%로, 일본 13.9%, 미국 11.3%, 영국 10.7%로 그 격차가 상당합니다. 물론 이것도 2003년 기준이라 2007년 기준으로 하면 그 차가 줄겠지만, 선진국 수준을 따라 갈려면 오히려 보유세율을 지금보다 2배 이상 더 올려야 할 것으로 보입니다. 

 

4. 집값은 내렸는데 재산세는 왜 오르는가

강부자 : 강남의 아파트는 작년보다 집값이 내렸는데도 오히려 재산세는 더 올랐다. 이것은 부동산세제가 문제가 있는 것이 아닌가? 빨리 시정되어야 한다.

필자 : 조선일보가 이런 식으로 강남사람들을 선동하는 기사를 저도 보았습니다. 왜 이런 일이 발생하는지 구체적인 설명도 없이 단순히 집값은 내려갔는데 재산세는 더 나온다는 결과만을 부각시켜 왜곡하더군요.

 

지금부터 왜 이런 현상이 벌어지는지, 그리고 강남 사람들이 집값이 떨어졌는데도 진짜 재산세를 실제로 더 내어 손해를 보는지 설명해 드리겠습니다.

 

  표1. 강남구 아파트의 재산세

  연도                                              2006년        2007년       2008년

  공시가격                                           4억           6억            5.5억

  과표적용률                                      50%          50%            55%

  감면율                                            50%          50%            50%

  과세표준                                         1억           1.5억         1.513억

  재산세율                                        0.3%          0.5%           0.5%

  누진공제                                       6만원         26만원         26만원

  ①산출세액                                   24만원        49만원         49.6만원

  전년대비 상승 제한율                                        10%            10%

  ②상승 제한율에 따른 재산세                          26.4만원       29만원

  ③실제 납부액(①과②중 적은 것)    24만원       26.4만원      29만원

                  

  ④감면율과 상승제한이 없을 경우   74만원        124만원      125.3만원 

  소유자가 이득을 본 재산세(④-③)  50만원        97.6만원      96.3만원

 

  * 재산세에 부가되어 발생하는 교육세(재산세의 20%), 도시계획세, 공동시설세는 별도입니다.

 

표1은 강남의 85㎡(25평형)의 아파트가 2006년 공시가가 4억이던 것이, 2007년 6억으로 올랐다가 2008년 5.5억으로 내린 경우를 예를 들었습니다. 이 아파트 소유자는 재산세 감면이나 전년대비 재산세 상승 제한의 적용 받지 않고 정상적으로 재산세를 낸다면 2007년에 124만원, 2008년에 125.3만원을 내어야 합니다. 그런데 이 사람은 2007년에 26.4만원, 2008년에 29만원을 내게 됨으로써 정상적으로 납부해야 할 세금보다 각각 97.6만원, 96.3만원을 적게 내는 이득을 보았습니다.

 

2008년이 공시가격은 5천만원 내렸는데 실제 납부액이 2007년보다 2.6만원 상승한 것은 2008년에 혜택을 본 재산세 감면액(97.6만원)이 2007년 감면액(96.3만원)보다 상대적으로 적기 때문이지 재산세가 올랐다고 보기 어렵습니다.

 

 

과표적용률이 2007년보다 5% 올랐기 때문에 2008년 재산세가 오른 것이라고 생각할지 모르지만 이것도 사실이 아닙니다. 2008년의 과표적용률을 2007년과 동일한 50% 적용하더라도 실제 납부할 재산세액은 29만원으로 동일하게 됩니다. 이것은 전년대비 10% 이상 재산세액이 오르지 못하게 하는 현행제도 때문이지요.

 

과표적용률, 감면율, 전년대비 상승제한 제도 등 현행 부동산 제도의 혜택을 가장 많이 보는 지역이 강남입니다.

 

표2는 강북구의 경우를 예를 든 것인데 표1의 강남구의 경우와 비교할 때, 어느 지역에 사는 사람들이 현행 제도로 상대적인 이익과 피해를 보는지 냉정히 살펴보시기 바랍니다. 세상 참 우습지 않습니까? 가장 불만이 많아야 할 강북구민들보다 강남구민들이 자기들이 가장 피해가 많다고 시끄럽게 떠들고 있으니 말입니다.

 

  표2. 강북구 아파트의 재산세

  연도                                                          2006년        2007년       2008년

  공시가격                                                      4억             6억           5.5억

  과표적용률                                                  50%            50%          55%

  감면율                                                         0%               0%           0%

  과세표준                                                     2억               3억         3.025억

  재산세율                                                    0.5%             0.5%         0.5%

  누진공제                                                   26만원          26만원       26만원

  ①산출세액                                                74만원         124만원     125.3만원

  전년대비 상승 제한율                                                      10%           10%

  ②상승 제한율에 따른 재산세                                         81.4만원      89.5만원

  ③실제 납부액(①과②중 적은 것)                74만원         81.4만원      89.5만원

                  

  ④감면율과 상승제한이 없을 경우               74만원           124만원      125.3만원 

  소유자가 이득을 본 재산세(④-③)                0만원          42.6만원      35.8만원

 

  강남구와 강북구의 재산세 차              50만원        55만원      60.5만원

 

5. 재산세와 종부세는 이중과세가 아니냐

강부자 : 재산세를 내는데 종부세를 또 걷는 것은 이중과세가 아니냐?

필자 : 그렇지 않습니다. 종합부동산세는 기납부한 재산세를 차감하고 부과합니다. 다음은 주택분 종합부동산세 계산식입니다.

  산출세액 = (주택분 과세표준*세율-누진세액)*90%(2008년 과표적용률)-법정공제세액

  *법정공제세액 = 공제할 재산세액(6억 초과분) + 세부담상한초과세액

강부자 : 종부세율은 재산세율보다 훨씬 높아 부자들에 대해 폭탄세례를 퍼붓는 것이 아닌가?

 

필자 : 종부세율이 재산세율보다 높은 것은 사실입니다. 주택의 경우 과세표준이 14억 이하가 1.5%, 94억 이하가 2%, 94억 초과가 3%입니다. 종부세는 공시가격 6억 이상인 경우에만 대상이 되고 있습니다. 공시가격이 6억이라면 시가로는 8억 정도가 될 것입니다. 6억 기준으로 종부세 대상이 전체의 2%가 된다고 합니다. 이번에 한나라당이 종부세 대상 기준을 9억으로 상향할 경우 대상자가 1/10로 줄어든다고 하는 것을 보니 공시가격 14억(시가 16~17억)이상의 고가 주택은 극히 일부일 것으로 보입니다. 따라서 종부세 대상의 대부분은 종부세율 1.5%를 적용받게 될 것으로 보입니다. 이 1.5%를 적용받는 과세표준도 주택의 경우, 공시가격에서 6억을 뺀 것입니다. 10억의 공시가격(시가 12억 상당)의 주택의 경우라면 6억은 재산세율 0.5%를 적용 받고, 4억은 종부세율 1.5%를 적용받게 되지요. 하지만 재산세는 감면 및 과표적용율, 전년대비 상한제한으로 대폭 경감되고  종부세는 과표적용률과 누진세액공제, 법정공제세액을 차감하게 되어 실제는 1.5%에 훨씬 못미치는 수준입니다.

 

이것을 미국이나 일본과 비교해 보시면 과연 높다고 하실 수 있는지 생각해 보시기 바랍니다.

 

6. 재산세나 종부세가 과표기준이 올라갈수록 누진되어 올라가는 것은 불공평하다?

강부자 : 재산세는 과세표준 4천만원 이하 0.15%, 1억 이하 0.3%, 1억 초과 0.5%이고 종부세는 과세표준 3억 이하 1%, 14억 이하 1.5%, 94억 이하 2%, 94억 초과 3%로 과표가 올라갈수록 누진되어 세율이 올라가 우리 같은 고가 주택 소유자일수록 불리하게 되어 있다. 동일세율로 적용하는 것이 형평성에 맞지 않는가?

필자 : 공시가격이 올라갈수록 세율이 높아짐에 따라 고가 주택 소유자일수록 보유세 부담이 배가되는 것은 맞습니다. 형평성에 문제가 있는 것으로도 보이고 자산가들의 부를 뺏어 가난한 사람들에게 나누어 주는 것 같은 느낌도 들 것입니다.

 

그러나 부동산의 공시지가가 높을수록 누진적으로 세율이 늘어나는 것은 부의 재분배라는 측면도 없지 않아 있지만, 궁극적인 목적은 한정된 자원의 효율적 배분과 투기의 방지에 있습니다.

 

토지는 한정된 자원으로 누군가에 의해 사용되면 다른 누군가는 거기에서 배제될 수밖에 없습니다. 지속적 생산으로 공급이 계속되거나, 물과 공기 같이 거의 무한정의 자원이 아니기 때문입니다. 따라서 인간이 생을 영위하는데 필수적으로 필요한 용도(주거용, 도로 등)나 경제활동에 생산적으로 사용(공장용지, 건축물 등)되는 것에 우선 배정되는 것이 사회적으로 효율적이고 바람직한 것입니다.

 

종부세의 과표기준을 6억으로 하는 이유도 현 우리 나라의 경제사회적 환경에서 6억의 주택은 인간생활의 기본 주거생활에 충분한 수준이며, 그 이상은 과잉이라고 보고 추가의 주거환경을 영위하는 것에는 보다 많은 세금을 부과함으로써 자원의 소유를 자제케 하기 위함입니다. 이렇게 함으로써 보다 많은 사람들이 한정된 자원(부동산)을 사용할 기회를 갖게 되고, 사회 전체적인 효용의 합도 늘어나게 되는 것입니다. 비업무용 토지에 대해서도 중과세를 하는 이유도 당장 필요하지 않은 사람(법인)으로부터 필요한 사람(법인)에게 기회를 주게 함으로써 자원의 효율을 증대시키기 위함이지요.

 

투기 방지의 목적은 별도로 설명 드리지 않아도 잘 아실 것으로 사료되어 생략합니다.

 

 

 

 

제가 퍼오는 글들은 다들 반응이 별로네요 ㅜㅜ

머 그래도 다들 한번쯤 보시라고 ㅋㅋ

(타마네도 여러가지 물었지? 답이 좀될듯..)

 

스켑틱에서 퍼왔습니다.

Writer : 길벗1   http://www.skepticalleft.com/bbs/tb.php/01_main_square/33195

[로마1]

잘 봤습니다. 한국 부동산 부자들이 이런 기본적인 개념을 몰라서 그렇겠습니까? 양심이 없으니 그러는 것이지...

[이동준]

다만, 주공 1단지에 교사로 사시던 분이 종부세로 한달에 세금을 80만원씩 더 내면서 살려니 죽겠다는 것도 사실입니다.(종부세가 2000만원이 나오셨다는군요.) 쉽게말해서 집하나 갖고 사는 중산층에겐 종부세는 숨이 막히죠. 게다가 전국 집값이 다 올라서 팔아봐야 세금떼고 집값떼면 남는것도 없고요. 그 집하나 있는 사람들의 이유있는 항변에 부자들이 묻히는 것도 문제지만 아예 무시하는 것도 문제죠...

[타마누님]

ㅇㅅㅇ