[펌]‘강부자’를 위한 부동산세제 강좌 2/2

[티베레아우]

 

7. 보유세 증가는 서민들도 더 힘들게 한다?

강부자 : 강남의 아파트의 재산세나 종부세가 올라가면 결국 그 세금이 전세금이나 월세에 전가되어 임대하려는 서민들의 부담으로 돌아갈 수밖에 없어 결국 서민들을 더 힘들게 할 것이다.

필자 : 위 4번 항에서도 이야기 했지만 강남의 시가 7~8억(공시가격 6억)의 아파트는 강북의 똑같은 가격의 아파트보다 재산세를 훨씬 덜 내고 있으며, 종부세 대상도 되지 않습니다. 애초의 재산세도 얼마되지 않을 뿐 아니라 10% 상승제한 제도에 묶여 앞으로 올라갈 세금이 그리 많지 않습니다. 세입자에게 전가하여 부담을 줄 수준은 절대 되지 않지요. 괜히 전세금 올리려고 이런 논리를 펴는지 모르겠지만 사실과는 전혀 다른 것입니다.

 

공시가격 6억(시가 7~8억) 이상의 주택의 보유세의 세입자 전가는 여기에서는 설명이 불필요할 듯 합니다. 이 정도 규모의 주택에 전세나 월세로 들어가 살려는 사람들을 우리는 서민이라 부르기 힘들기 때문입니다. 솔직히 강남에 집을 구매하거나 전세로 들어가려는 사람들을 서민이라 할 수 있을까요? 괜히 서민들 핑계되지 마시고 보유세가 부담되면 당당히 인하를 요구하십시오. 제가 보기에는 조금 비겁해 보입니다.

강부자 : 보유세는 강남도 올라가지만 강북의 서민주택도 올라가게 됨으로써 소액의 세금증가라도 그 타격은 강북 서민들이 더 클 수도 있다.

필자 : 물론 서민들도 재산세의 증가로 겉으로는 세금 부담이 늘어난 듯이 보입니다. 하지만 실제 서민들이 부담하는 세금이 늘어나게 될까요? 줄어들게 될까요? 조중동이나 경제지에서는 설명해 주지 않는 실제 상황을 지금부터 말씀드리겠습니다.

 

현행 보유세율에서는 서민층도 종전보다 재산세가 올라가지만 고가 주택 소유자들의 보유세 증가와 비교하면 미미한 수준입니다. 보유세 증가액의 거의 90%를 고가 주택 소유자가 부담하게 됩니다.

 

 

정부가 균형재정을 운영하여 세입세출이 같다고 가정하겠습니다. 세입 및 세출을 편의상 연간 200조라고 합시다. 이 세입 200조 중 직접세가 45%, 간접세가 55%라 하면 직접세는 90조, 간접세는 110조가 됩니다. 이 직접세 중 보유세가 10조라 하고 시작하겠습니다. 보유세 강화로 보유세가 10조 증가하여 20조가 된다면 전체 직접세는 100조가 되겠지요. 균형재정을 운영한다고 했음으로 다음 해에 정부는 간접세를 10조 줄여 100조만 징수하면 되지요. 직접세는 부의 분배효과가 있어 서민층에 유리하고 간접세는 그 반대라는 것은 다 아시는 사실일 것입니다.

 

보유세 10조가 늘어날 때 9조는 강남 등의 자산계층이, 1조는 서민층이 부담했을 것으로 단순 추정한다면, 서민층은 1조를 직접세(보유세)로 부담했지만 간접세에서는 5조(10조/2)의 혜택을 보는 결과가 됩니다. 결코 보유세 강화가 서민층에게 불리할 수가 없지요. 보이지 않는 이 Mechanism을 보수 신문들은 설명해 주지 않습니다. 그 이유야 뻔한 것이지요.

 

 

8. 부동산가격 안정을 위해 조세정책을 쓴 것은 문제가 있는가

 

강부자 : 노무현 정부가 폭등하는 주택가격을 잡기 위해 무리하게 조세정책을 사용했다. 가격안정을 위해서는 공급을 늘리는 것이 바람직하고, 조세정책은 역효과만 날 뿐이다. 그리고 세계적으로 부동산 가격 안정을 위해 조세정책을 사용하는 경우도 없다.

필자 : 최근 강만수 재경부 장관이 부동산 안정을 위해 조세정책을 쓰는 것은 국가의 위신을 떨어뜨린다는 어처구니 없는 발언을 하는 것을 들었습니다. 부동산 가격 안정을 위해 조세정책을 쓰면 안된다고 하는 이론이나 경제교과서는 어디에 있으며, 조세정책을 쓰는 것이 왜 국가 위신이 실추하는 것인지 그 인과관계를 도저히 알 수가 없습니다.

노정권 시절에 건설족들이나 강남족, 보수지들을 중심으로 부동산세의 강화에 대해 비판을 많이 하고 효과가 없을 것이라고 했습니다만 지금 그 결과가 어떻습니까? 아마 이 강화정책이 노무현 정권 초기에 실시되었더라면 노정권 시기의 주택가격의 폭등은 일어나지도 않았을 것입니다. 정권 말기에 시행하다 보니 정권 교체로 정책의 변화를 기대한 사람들에 의해 그 효과가 더디게 나타나고는 있지만 현 정권에서도 기본 틀이 유지된다면 상당한 효과가 있을 것으로 기대됩니다. 오히려 가격 폭락에 따른 금융불안을 더 걱정해야 될지도 모르지요.

 

사실 노무현 정부가 가격 안정을 위해 부동산세를 강화하였다기 보다는 그동안 보유세가 너무 낮아 합리적으로 현실화시켰다고 보는 것이 맞을 것입니다. 선진국의 보유세율과 비교한다면 아직도 우리의 세율은 낮은 편임을 보면 알 수 있습니다. 마침 부동산가격이 폭등하는 국면이라 시기적으로 가격안정의 효과도 동시에 볼 수 있었던 것뿐이지요.

조세정책을 부동산가격 안정에 사용한 예가 세계적으로 없다고 하는 말도 거짓말입니다. 일본은 1992년 지가급등을 억제하기 위해 기존의 보유세 외에 국세인 지가세를 도입하여 1998년까지 시행한 바가 있습니다. 토지에 대해서만 시가평가액 기준으로 0.15% 세율을 적용하여 부과했습니다.

 

 

9. 아파트가격 하락은 경기위축과 서민경제 침체를 가져와 서민들을 더 힘들게 한다?

강부자 : 강남의 아파트 가격 하락은 자산가치가 줄어들었다고 생각하는 사람들의 소비를 감소시켜 국가 전체적인 경기 위축을 초래하고, 결국은 서민경제를 더 어렵게 만들 것이다.

 

필자 : 또 서민과 서민경제를 핑계되시는군요. 물론 강남의 고가 아파트 소유자들은 가격하락에 따라 종전보다는 씀씀이를 줄이게 될 것입니다. 필수 생활품목의 소비보다 해외여행이나 명품 구입 등의 소비를 우선 줄이게 되겠지요. 사실은 자산이 많은 사람들은 이럴 경우에 소비를 줄이는 것이 아니라 저축하는 량을 줄인다고 하더군요. 해외여행이나 고가 명품 구입이 준다고 하더라도 국가경제에 미치는 것은 미약하리라 봅니다.

 

그러면 아파트 가격 하락이 국가경제에 미치는 긍정적인 영향들을 살펴 볼까요?

 

무주택자이거나 소형주택을 소유한 서민들의 입장에서 접근해 보겠습니다. 우리 나라 사람들은 주택에 대한 집착이 너무 강해 모든 것을 희생하더라도 주택 구입을 최우선의 과제로 삼고 있습니다. 주택 구입을 위해 외식과 여가생활을 뒤로 미루고 주택자금 확보를 위한 저축에 몰두합니다. 과거(작년)에는 32평형 아파트 가격이 6억이었다고 하고, 앞으로는 가격이 하락 안정되어 4억에 구입이 가능할 것으로 예상된다고 합시다. 무주택자나 소형 아파트 소유자는 주택구입자금을 과거(작년)에는 6억을 모으기 위해 자금계획을 세워야 하지만 앞으로는 4억만 모으는 계획을 세우면 됩니다. 그렇다면 이들은 자금계획을 어떻게 변경시킬까요? 가처분 소득은 일정액으로 동일하다고 한다면 주택구입자금 확보를 위해 과거보다 2/3만 저축해도 됩니다. 1/3은 다른 용도로 사용할 수 있는 여유가 생기겠죠. 모두 저축을 할 수도 있고, 그동안 주택자금확보를 위해 희생했던 생활가전제품 구입이나 외식과 문화, 레포츠 활동에 사용하기도 할 것입니다. 이렇게 되면 밑바닥 경기부터 살아나게 되고 지역 자영업 하시는 분들도 나아지게 되겠지요.

그리고 과도한 주택구입자금이 필요했던 과거보다 필요자금의 압박에서 벗어날 수 있어 임금인상에 대한 요구도 낮아질 수 있습니다. 기업의 입장에서는 임금의 안정으로 원가의 부담을 줄여 국제경쟁력을 높일 수 있게 되겠지요.

 

위에서 살펴본 것 같이 주택가격의 하락안정은 님의 전망과는 달리 서민경제에 도움이 되고, 국가경제에 긍정적으로 기여할 것으로 보입니다.

 

강부자 : 아파트 가격의 하락은 건설업의 위축을 가져와 건설기업의 부도와 전체 경기에 악영향을 가져올 수 있다. 건설업은 특성상 고용 및 관련 산업에 미치는 영향이 크다.

 

필자 : 우리 나라는 선진국에 비해 건설업이 산업 전체에 차지하는 비중이 너무 높아 사실 산업구조조정이 필요합니다. 부가가치가 높은 미래성장동력사업을 찾아야 한다고 하고, 선진화를 외치면서 건설업의 비만화를 방치하는 것은 앞뒤가 맞지 않지요. 건설 관련 대형 국책사업(대운하 등)을 반대하는 이유도 이 사업들이 경쟁력 없는 건설사들을 연명시켜 줌으로써 우리 산업구조 조정을 지연하거나 장애로 작용할 것을 우려하기 때문입니다. 시장상황에 따라 기업의 부침은 자연스러운 것으로 건설사의 부도를 안타까와 할 이유도 없습니다. 경기에 따라 건설업 외 업종도 무수히 사라지고 생겨납니다. 유독 건설업만 감싸안을 이유가 없지요.

 

10. 소득 없는 퇴직자들의 주택에 대해서는 보유세를 감면해야 하는가?

강부자 : 퇴직하고 소득도 없는 사람들의 주택에도 재산세와 종부세를 부과함으로써 납세능력이 없는 사람들에 대한 배려가 전혀 없다. 현 제도는 소득이 없으면 집을 강제로 팔게하는 공산당식이다.

필자 : 보유세는 부동산에 대한 과세이지 소유자의 소득과는 관계없습니다. 근로소득이 있으면 근로소득세로, 은행에 저축한 돈이 이자가 발생하면 원천징수나 종합과세로 세금을 납부하지요. 임대소득, 배당소득 등에도 세금이 붙습니다. 어떤 소득에도 그 소득이 발생하면 모두 세금이 부과되고 소득의 주체는 세금을 납부합니다.

 

만약 보유세를 소득이 없는 사람에게는 면제하거나 감면할 경우, 다른 소득이 있는 사람과의 형평성에 심각한 문제가 생깁니다. 또 이러한 제도를 악용하여 고가의 주택은 소득이 없는 사람 이름으로 등기하여 편법적으로 보유세를 내지 않을려는 사람도 생길 것입니다.

 

미국은 보유세를 계산할 때 납부한 소득세 만큼 차감해 주는 제도가 있습니다. 강부자님께서 주장하는 것과 정반대의 정책을 펴고 있는 것이지요. 미국이 왜 소득이 없는 사람을 역차별할까요? 이렇게 하는 것에는 이유가 있습니다. 소득이 있는 사람은 능력이 있다고 보고 한정된 자원(부동산)은 능력이나 필요가 있는 사람에게 기회를 주어 사회 전체적으로 그 효용이나 효율을 극대화하겠다는 뜻이지요. 자본주의가 가장 발달한 미국에서 이런 정책을 펴는 것을 생각하면 님께서 공산당식이니 하는 말이 무색해질 것입니다.

 

 

강남에 시가 10억이 나가는 32평형 아파트에 살고 있는 퇴직한 사람이 있다고 합시다. 물론 퇴직하여 현재는 소득이 없습니다. 이 사람이 현행 제도에서 어떤 방식을 택하는 것이 현명할까요?

 

첫째, 강남 아파트를 팔고 강북의 똑같은 32평형 아파트를 4억에 구입하고 남은 6억은 은행에 예치하여 그 이자(연간 3천만원, 이율 5%)로 생활비를 충당한다.

 

둘째, 앞으로 강남 집값이 더 오를 것으로 예상됨으로 자산가치 증가를 기대하며, 생활비는 자녀들에게 의존하고 강남 아파트를 팔지 않고 거주한다.

 

셋째, 집값이 앞으로 오르지는 않아 자산가치 증가를 기대할 수 없지만 강남 아파트의 주거환경이 너무 좋기 때문에 다른 것을 감수하고라도 팔지 않고 계속 산다.

 

위 3가지 중 어느 것을 선택하든 그것은 그 사람의 자유입니다. 정부나 그 어느 누구도 강요하지 않습니다. 합리적인 경제행위를 하는 현명한 분이라면 첫 번째를 선택하겠지요.

 

11. 1가구 1주택의 종부세는 면세 혹은 감면해야 하는가?

강부자 : 주택을 한 채 밖에 보유하지 않았는데도 고가라는 이유로 종부세를 부과하는 것은 너무하는게 아니냐? 1가구 1주택자에게는 종부세를 면세하거나 감면해 주어야 한다.

 

필자 : 님의 주장대로 하면 어떤 문제가 발생할 것 같습니까? 시가 30억에 상당하는 타워 팰리스에 거주하는 1가구 1주택자인 사람은 종부세를 면제 받고, 각각 2억, 3억, 4억 정도의 주택을 소유한 1가구 3주택자는 종부세를 내게 되는 모순이 발생합니다. 30억 주택 소유자는 면세, 합계 9억 소유자는 종부세를 내게 되는 것이지요. 이렇게 법이 개정되면 공시지가 6억 이상의 아파트의 종부세 부담을 경감시키는 효과로 1가구 1주택자의 고가 아파트 가수요를 발생시켜 집값 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.

강부자 : 1가구 1주택자에게는 종부세 과표기준을 9억으로 상향 조정해 주는 보완책은 고려할 생각은 없는가?

필자 : 1가구 1주택이든, 1가구 다주택이든 기본적으로 보유한 부동산의 가치에 비례하여 보유세를 부과하는 것이 원칙입니다. 다만 1가구 1주택자에게 예외 조항을 두는 것은 서민들의 주거 안정을 도모하고자 하는 것입니다. 그래서 종부세 과표기준도 서민층 주택이 6억 이하로 보고, 그 이상에만 부과하는 것이죠. 사실 공시가격 6억(시가 8억)이 서민 주택인지도 의문입니다만. 제 개인적으로는 그 과표기준을 4억 정도로 오히려 내렸으면 합니다. 

 

앞서도 이야기했지만 과표기준을 올리게 되면 그 과표기준 이하의 주택들을 그 과표기준 이상으로 가격을 견인하는 현상이 벌어질 것입니다. 

 

12. 1가구 1주택의 양도소득세는 대폭 감면하는 것이 옳은가?

 

강부자 : 양도세 부담이 우려되어 집을 팔고 싶어도 팔지 못해 부동산 거래를 위축시키고 있다. 1가구 1주택에 대해서는 양도소득세를 면세해 주거나 대폭 감면하는 것이 바람직하지 않는가?

필자 : 현행 부동산세법에서도 6억 이하 1가구 1주택은 양도소득세가 부과되지 않습니다. 현재 6억 이상의 1가구1주택에 대해 양도세 부과를 하지만, 양도세 과세대상액의 산출이 양도차익*(매도액-6억)/매도액으로 4억에 매수하여 7억에 매도할 경우 양도차익은 3억이지만 양도세는 1천5백만에 불과할 정도로 매우 낮아 고가 주택에 양도세 부과는 허울뿐입니다. 따라서 양도세는 양도차익을 과세 대상으로 하고 보유기간의 물가상승률 만큼 양도차익에서 공제하여 과세하는 방향으로 일원화하는 것이 바람직하다고 생각합니다.

제 개인적인 생각은 1가구 1주택에 대해서도 6억의 한도를 두지 않고 모두 양도소득세를 부과해야 된다고 생각합니다. 물론 저가의 서민주택은 양도소득세율을 미미하게 하여 부담을 줄여주는 대책은 있어야 하겠지요.

 

1가구 1주택이던, 1가구 다주택이던 양도에 따른 매매차익의 발생은 마찬가지이며, 소득에 따른 과세라는 일반의 원칙에서 예외일 수 없습니다. 현재의 1가구1주택 양도소득세 비과세는 “주거 안정”을 목적으로 하는 1가구 1주택자들을 보호하기 위한 것이지 자산가치 증식을 목적으로 한 주택의 매매를 위한 것이 아닙니다. 그러나 작금에는 이 조항이 자산증식의 도구로 악용되고 있어 주택에 대한 사회적 합의와 법이익을 훼손하고 있다고 봅니다.

강남 아파트 수요자를 구체적으로 들여다 보면. (1)전문적 투기세력, (2)자산증식을 목적으로 아파트를 보유하려는 다주택 소유자, (3)강남 아파트의 향후 자산가치 상승을 기대하는 1가구 1주택자 혹은 무주택자, (4)현재는 강남 입성을 하는데 필요한 자금여력이 없으나 언제가는 강남에서 자산차익 실현을 기대하고 준비하는 사람, (5)순수하게 강남의 우수한 주거환경을 누리고자 진입하는 1가구1주택자 혹은 무주택자로 나눠 볼 수 있을 것입니다. 이 중 1가구1주택 양도세 비과세로 보호 받아야 할 대상은 (5) 뿐입니다. (1)과(2)가 가격폭등의 주범이지만 이들은 극소수죠. 1가구1주택 비과세 조항을 악용하거나 악용할려는 사람은 (3)과 (4)의 부류로 90% 이상을 차지하며, 투기세력의 작전을 용이하게 하는 사실상의 배후세력으로 본의 아니게 기능하며 실질적 가격 폭등의 주범입니다. 이제 1가구1주택 양도세 과세를 할 경우를 상정해 봅시다. (3)과 (4)는 대부분 사라질 것이며 일부는 (5)의 부류로 선회할 것이고 따라서 (1)과 (2)는 배후(지원)세력이 사라진 상태에서 소기의 목적(?) 달성은 불가능할 것입니다. 아파트 시장은 (5)와 (2)의 일부인 순수 실수요자만 남아 공급-수요법칙에 의해 가격하락으로 돌아 설 것이며, 순수 실수요자의 구입도 수월해지고 시장 본연의 기능을 회복하게 될 것입니다.

 

6억 이하의 아파트에 대해서는 완전 비과세(비과세 조건 충족시)임으로 3~4억대 아파트들은 향후 6~7억으로 2배 정도 가격이 상승하더라도 양도소득세 부담이 없습니다. 오히려 6억이라는 비과세 기준을 설정함으로써 이 지점까지 가격을 가파르게 상승시키는 결과만 초래하고 있습니다. 따라서 1가구1주택자들도 자산증식을 목적으로 자기 소득수준과 관계없이 무리하게 대출받아 아파트를 구매하려는 가수요층을 형성하게 되어 실물 공급/수요에 따른 정상적 가격 형성을 왜곡하고 있지요. 주택시장의 정상적인 기능 회복을 위해서도 반드시 1가구1주택 양도세 과세는 하루 빨리 시행해야 합니다.

 

 

강부자들이여! 떳떳하고 당당하게, 즐겁고 기쁜 마음으로 세금 내시라

 

필자가 실제 강남에 거주하는 분들과 보유세에 대해 대화를 해보면 대부분의 사람들이 현행 부동산세법에 대한 정확한 이해가 결여되어 있었습니다. 단순히 이 제도가 부자들의 것을 뺏어 가난한 사람들에게 나누어 주는 좌파적(어떤 분들은 빨갱이라고 하더군요) 정책이라고 비난하고 세금이 많은 것에 대한 불만이 하늘을 찌르더군요. 이들은 현행 보유세가 선진국에 비해 아직도 낮은 수준이며, 부자의 것을 뺏는 것이 아니라, 국가와 사회가 제공한 인프라로 얻어지는 수익(편익)을 누리는 수익자가 인프라 건설에 투여된 재원(세금)을 부담하는 것은 극히 합리적이며 공정한 것이라는 사실을 모르고 있습니다. 아니 알려고 하지 않고 일부러 외면하는 것 같았습니다.

 

이 분들이 이렇게 생각하는 것은 이들만의 잘못은 아닌 것 같습니다. 조중동과 경제지들이 생산해 내는 부동산 괴담과 현행 제도를 무력화 시키려는 선동도 큰 몫을 했다고 봅니다. 최근의 부동산 관련한 이들 신문의 기사를 보면 PD수첩이 (인간)광우병 위험을 다소 과장하거나 강조한 것은 차라리 애교에 가깝습니다. PD수첩이 사법처리 대상이라면 이들 신문사에는 검찰들이 1년 내내 항시 상주하면서 수사해야 될 것입니다.

 

강부자 여러분!

 

여러분들이 내시는 보유세는 여러분들이 누리는 편익에 대한 댓가일 뿐입니다. 가난한 사람들이 여러분의 것을 뺏고자 하는 것도 아니고, 부의 재분배를 꼭 목적으로 하는 것도 아닙니다. 현재의 부동산세법은 한정된 자원을 보다 효율적으로 사용하고, 모든 사람들이 한정된 자원을 사용할 기회를 줌으로써 사회 전체적인 효용의 합을 극대화시키고자 하는 합리적이고 공정한 제도입니다. 보유세가 많다고 억울해 하실 이유도 없습니다. 떳떳하고 당당하게, 기쁘고 즐거운 마음으로 납세하십시오.

납세자들이 존중받는 사회를 위하여!

뭐 끝임돠..

Writer : 길벗1  http://www.skepticalleft.com/bbs/tb.php/01_main_square/33196 function clipboard_trackback(str) { if (g4_is_gecko) prompt("이 글의 고유주소입니다. Ctrl+C를 눌러 복사하세요.", str); else if (g4_is_ie) { window.clipboardData.setData("Text", str); alert(‎"트랙백 주소가 복사되었습니다.\n\nhttp://www.skepticalleft.com/bbs/tb.php/01_main_square/33196"); } }