말 많고 탈 많은’ 토허제 연장, 오세훈 시장 승부수 통할까?

[사랑방지기]

최근 서울시가 4월 말로 만료시점이 다가오던 압구정, 여의도, 목동, 성수에 대한 토지거래허가구역의 1년 추가 연장을 했습니다. 당연(?)하지만 시장은 받아들일 수 없다는 분위기입니다,
단순히 시세 안정 때문에 연장을 한 것이라면 반포를 포함해야 하는 게 아니냐는 의견이 많습니다. 물론 서울시도 할 말은 있습니다. 집값이 높다고 지정한 것이 아니라 ‘각종 개발 계획들이 있는 곳들이라 지정한 것’이라는 명분을 가지고 있지요.

하지만 납득할만한 개발 계획에 대한 원칙과 기준이 없다는 지적이 나옵니다. 무엇보다 토지거래허가구역 자체가 문제가 많은데요. 대표적으로 크게 세 가지를 들 수 있습니다.

■ 과도한 사유재산권 침해가 발생한다
토지거래허가구역에서는 실사용 목적에 대해서만 허가를 내줍니다. 주택은 사실상 실사용을 하려면 거주를 의미 합니다. 매도자는 본인이 실거주를 하고 있거나, 세입자가 퇴거한 공실만을 처분할 수가 있습니다. 즉, 토지거래허가구역 내 다주택을 보유한 경우는 세부담에 따라 처분하고 싶어도 처분할 수가 없습니다.

또 세금의 경우 일시적 2주택이나 혼인합가, 상속주택, 동거봉양 등 다양한 사유에 대하여 비과세 조건들을 나열하고 있습니다. 그런데 토지거래허가구역은 세법상 인정이 되든 어쩌든 실사용 목적으로 만들지 않으면 처분 자체가 불가능 합니다. 일시적 2주택 비과세인데, 세입자가 협의가 안 된다며 임의로 경매를 넣어서 처분하라는 것인지 분통을 터트렸던 손님도 있었습니다.

입주권에 관련해서도 도정법상 정비사업이 과도하게 지연되거나 특수한 요건을 만족할 경우에는 처분할 수 있는 예외 규정이 있습니다. 하지만 토지거래허가구역은 그런 게 전혀 없습니다. 매수자 역시 취득에 대해서는 실사용 목적으로 취득해야 합니다. 또 취득 이후에 실사용을 못하게 될 경우에 대해서도 이민, 병역, 자연재해 정도만 예외로 규정하고 있습니다.

■ 사실상 주택거래허가제로 사용되고 있다
토지거래허가구역은 농지나 3기 신도시와 같이 대규모 개발 계획이 잡히면 지정을 합니다. 애초에 도심에 지정할 것을 고려하지 않았다 보니 주거지에 지정했을 때 발생할 디테일한 예외에 대한 고려가 전혀 없는 것이죠.

압구정·여의도·성수·목동이 대표적입니다. 여의도동이 아니라 여의도 내 재건축 대상 아파트 단지만, 압구정이 아니라 압구정 아파트 단지만, 목동이 아니라 목동 신시가지만, 성수동이 아니라 성수전략정비구역만을 대상으로 하고 있지요. 사실상 토지거래허가구역을 주택거래허가구역으로 전용하고 있습니다.

서울 양천구 목동 아파트 전경. 사진=뉴스1

■ 명분도 실리도 없습니다.
토지거래허가구역 지정은 투기 차단이라고 하지만, 이미 수많은 시간 동안 결국 풍선효과를 통해서 인근 지역 가격 상승만 불러온다는 것을 알 수 있습니다. 아무리 개발 계획이 있어서 그렇다고 해도 3기 신도시와 같이 토지 보상 대상이 딱 그 지역이 대상이 되는 것과 다르게, 주택들은 인근지역도 호재를 공유할 수 있음은 물론 대체재가 될 수 있는 것입니다.

그러면 토지거래허가구역을 지정하면 주민들이 싫어할 것도 명확하고, 추후 대권까지 노리는 오세훈 서울시장의 입장에서는 정치적인 리스크를 안고 간다고 볼 수 있습니다.

시장에서는 토지거래허가구역으로 지정한 지역 주민들의 불만을 잠재우고, 지정할만했다고 인정할 만큼의 큰 발표가 곧 나올 것으로 보고 있습니다.

이미 여의도 시범아파트의 65층 초고층 재건축 계획이나 목동 지구단위계획도 발표되면서 슬슬 시동을 걸고 있습니다. 당장 성수전략정비구역도 조만간에 50층과 강변북로 지하화에 대한 용역 결과도 발표될 예정이라 다른 지역들도 하나씩 준비하고 있는 부분이 있습니다.

그러면 주민들도 언제 그랬냐는 듯 좋아할 수도 있겠지요. 물론 당근책이 통할 수도 있지만, 통하지 않을 수도 있습니다.

지역에 따라서 환호성을 낼 정책도 있지만, 이건 약하다고 생각할 수도 있지요.

오세훈 시장의 승부수가 통할지는 모르겠지만, 적어도 서울시가 해당 지역들을 규제까지 한 이상 적극적으로 해당 지역에 대해서 움직일 가능성이 높다고 보고 있습니다. 어떻게 따지면 서울시의 핵심 지역은 해당 토지거래허가구역을 주목하라고 찍어준 것일지도 모릅니다.

오세훈 서울시장이 2022년 6·1 지방선거에 승리하면서 임기가 보장된 만큼 본격적으로 행동을 할 것 같은데, 그 귀추가 주목됩니다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장