2019년 2월 둔촌주공 매매시장 동향 및 석면제거 및 철거 & 조합원분양신청 앞둔 3월 전망

[dream박대표]

안녕하세요?

둔촌주공 드림공인 조폭마누라~입니다.

2월 마지막 주이자 3월을 시작하는 첫 주~~입니다.

춘삼월을 연상해서인지 어디선가 봄내음이 물씬 풍겨오는 느낌입니다.

이렇게 계절의 봄은 성큼성큼 다가오고 있는데

주택시장은 되려 겨울속에 갖혀 24주째 빙하기를 헤매는 형국이니 어찌하면 좋으리오까?

2월 표준지 공시지가 인상,

4월 공시지가 인상에 따른 보유세 인상이 매수심리 위축에 기폭제 역할은 하고 있지만

매수세가 관망세로 돌아선 가장 큰 이유는

주택담보대출 규제로 인한 자금 부족과 집값 전망에 대한 불확실성이라고 할 수 있습니다.

이런 상황에서도 둔촌주공은 1월 중에 20여건이 거래되면서 미래가치를 인정받았습니다.

이는 작년 9.13 대책 이후 큰 폭으로 하락한 시세에 따른 절대적 수익성이 높아졌기 때문으로 분석됩니다. 1월 말로 접어들면서 집을 사려는 매수자들이 관망세로 돌아섰고, 전반적인 부동산 시장의 침체 분위기에 편승하여 소강상태에 보이며 고전을 면치 못하는 다시 소강상태에 보이며 고전을 면치 못하고 있습니다.

5,930세대라는 대단지가 무색하리 만큼 거래량이 현저하게 줄어들어 2월 28일 현재 3~4건으로 마감했습니다.

하지만 3월에는 조합원분양신청이 계획되어 있고 본격적인 석면제거 및 철거작업이 시작될 것으로 재건축 수익성의 일인자다운 면모를 되찾을 것으로 전망되며 그 진가를 알아보는 매수세 유입이 증가할 것으로 예상됩니다.

다행이라면 둔촌주공은 서울시 등 인허과 기관의 철옹성 같은 장벽을 모두 뛰어넘은 재건축 단지로

재건축초과이익환수제 배제 단지라는 점입니다.

재건축초과이익환수제는 그동안 유예에 유예를 거듭하다가 2018.01.01. 다시 부활된 제도로 아직은 개발이익환수금이 얼마나 큰 징벌적 과세인지 체감할 수 없겠지만 2017.12.31.까지 관리처분인가 신청을 하지 않은 단지들은 개발이익의 3000만원을 초과하는 부분에 대해 최대 50%까지 환수금을 부과하는 제도로 수억원대의 환수금이 예상되고 있습니다. 석면제거 및 철거 작업 지연으로 당초 일정에 차질을 빚고 있지만 초과이익환수금이 전혀 없는 선택받은 단지라는 것에 위안을 받으며~~~

▒〓둔촌주공 향후 재건축 예상 일정입니다.

2019.03~ 사업시행변경인가 & 석면제거 및 철거

2019.03~04 조합원분양신청 변경

2019.05~06 관리처분계획변경 총회 및 관리처분변경인가

2019.07~08 조합원 동호수 추첨 & 철거완료 및 착공

2019.08~09 일반분양 수순으로 진행될 예정입니다.

▒〓둔촌주공 재건축 후 각 평혈별 세대수입니다.

총세대수 12,032세대로 임대주택 1,046세대를 제외한 10,986세대가 분양세대입니다.

아파트 조합원 5,930세대, 1+1분양 788세대 가능, 상가 조합원의 아파트 분양 약 100세대(1차 분양기준) 분양 후 잔여세대 약 4,168세대는 일반분양할 예정입니다.

최종적인 조합원분양가 및 일반분양가, 추가부담금(or 환급금)이 정해져야 확실한 판단이 서겠지만,

3~4월 조합원 분양을 앞두고 있는 만큼 조합원들은 몇 평을 분양받을지 기준선을 정하면 좋을 것 같습니다.

▒〓둔촌주공 조합원 무상 옵션입니다.

조합원은 발코니 확장, 천정형 에어컨 등 약 5000만원 상당의 옵션 무상 제공, 일반분양자는 비용 부담하에 선택 사항입니다.

▒〓둔촌주공 교통, 교육환경, 생활편의시설 등 입지입니다.

둔촌주공은 교통, 교육, 편의시설 등 어느 한 가지 빠지지 않는 자타공인 자랑할만한 입지입니다.

교통호재-지하철5호선 둔촌동역+지하철9호선 둔촌오륜역+보훈병원역(급행)=트리플역세권입니다.

교육환경-단지내 초중고교6곳(둔촌초+위례초 존치, 동북중고교 존치, 보성여중고 유치 or 초1+중1 신설)

부대복리시설 및 생활편의시설-단지내 관리사무소, 주민센터, 파출소, 은행, 대형마트, 노인정, 어린이집, 병설유치원, 중앙도서관, 키즈카페, 체육시설, 문화센터, 수영장, 골프연습장, 게스트하우스 등 국내 최대의 커뮤니티 시설이 구비된 단지로 거듭날 것입니다.

▒〓둔촌주공은 정부 규제를 피한 재건축 단지로 반사이익에 의한 수익성 요인이 많은 단지입니다.

이상 둔촌주공아파트 입주권 매수 시 누리게 될 수익성 요인에 대한 브리핑~이었습니다.

지금은 고강도의 담보대출규제 및 공시지가 인상 등으로 인한 보유세(재산세, 종부세) 인상, 임대사업자 혜택 축소, 다주택자 양도세 중과 등 집값 안정이라는 취지로 시행되고 있는 부동산 대책으로 부동산 시장이 침체일로를 걷고 있지만 적어도 내집 한 채는 가지는 것이 꿈인 우리나라 사람들은 오늘도 행복한 내집마련을 위한 기회를 엿보고 있습니다. 실수요자가 있는 곳에 투자수요가 없을리 만무하고 투기수요 또한 공존하고 있습니다. 다시 말씀드리면 조건만 맞는다면 잠재적 매수 수요는 요원하다는 뜻입니다.

따라서 대기 매수자들은 고강도 부동산 대책에 포커스를 맞추기 보다는 극과 극의 양상을 보이는 부동산 시장에서 매수심리 위축으로 거래가 없는 시장을 주시해야 합니다. 매매 시세가 언제까지 떨어질지는 모르지만 우량 매물이라면 오래가지는 않을 것입니다.

둔촌주공도 일반아파트에 동조하여 하락 국면에서 횡보하고 있지만 석면제거 및 철거, 조합원분양신청을 앞둔 특수 상황으로 거래 가능한 시한과 매물의 양이 한정되어 있습니다. 길게 관망해도 좋을 일반아파트 상황과 달리 둔촌주공은 3월 중에 쇼부를 보는 것이 좋을 것으로 사려됩니다.

2월은 석면제거 및 철거 관련 문제로 한산초교 등 인근학교와의 협의(총 87억원 지원) 후에도 강동구청과 청와대 분수대 앞 기자회견 등의 민원 제기로 재건축 추진이 답보상태였지만 2월 27일 강동구청 앞에서 둔촌주공일용직건설노동자연합 및 둔촌·성내시장 영세 상인들이 조기 착공을 촉구하는 궐기대회로 맞서고 있는 상황으로 조합에서는 조속한 민원 해결을 통해 3월부터는 석면제거 및 철거를 강행할 예정이라고 합니다.

▒〓2022년 둔촌주공 입주 시 예상 시세입니다.

부동산 시장 상황에 따라 시세 차이를 보이겠지만 둔촌주공 입주 시점에는 안전진단 기준 강화 및 재건축 연한 연장으로 새 아파트 공급 물량이 적어 희소가치가 높아질 것으로 예상됩니다.

이외 둔촌주공 재건축에 대해 궁금한 것은 저희 둔촌주공 드림공인으로 연락바랍니다.

02-478-9800  010-5268-4946  010-9133-8705

▒〓둔촌주공아파트 전체 부동산에 출시된 매물 중 거래 가능한 저가매물입니다.

매수 시 준비자금=매매가격-이주비 대출(취득세 별도)

모든 평형 34평 분양 가능, 37평, 43평, 50평 이상 매수 시 권리가액 순위 확인 필요합니다.

저희 드림공인으로 연락주시면 매매가격 대비 가장 수익율이 높은 매물을 소개해 드리겠습니다.

▒〓둔촌주공 16평(고층23평) 18평(고층25평) 매수-신축 26평 34평 분양받기

저층16평(고층23평)은 1월 매매가보다 저렴하여 지금 매수해도 좋을 가격임

▒ 〓둔촌주공 22평(고층31평)  매수-신축 26평 34평 (43평) 분양받기

​ ▒〓둔촌주공 25평(고층34평)  매수-신축 34평 37평 43평 분양받기

▒〓둔촌주공 25평(고층34평)  매수-신축 50평 1+1분양 복층 펜트하우스 분양받기

이상 2019.02.28. 드림공인 조폭마누라의 둔촌주공 매매시장 동향 및 3월 전망 브리핑이었습니다.

저희 드림공인 ☎02-478-9800  ☎010-9133-8705을 찾아오시려면

서울시 강동구 성내동 440-23 신화빌딩 2층 202-1호로 오시면 됩니다.

둔촌아파트 한전 건너편에 있는 성내동 우체국과 국민은행 사이에 있는 아디다스(경희한의원) 건물 2층입니다.

무료 주차 가능합니다.