부동산 시행사 기본 업무인 사업 수지분석의 중요성

[북한산]

부동산 시행사 기본 업무인 사업 수지분석의 중요성

안녕하세요~ 위빌트디앤씨와 함께하는 부동산 이야기입니다.

서울숲역쪽으로 사무실을 새롭게 이전하면서 안양시 비산동 소재 주상복합 프로젝트를 준비를 하며

분주하게 움직이면서 오래간만에 시간을 내서 포스팅을 해봅니다.

오늘 올릴 내용은 부동산 개발 사업에 있어서 주체가 되는 시행사가 알아야 하는

기본적이 업무와 부동산 개발 시 가장 중요한 수익성을 파악해야 하는

사업 수지분석의 중요성에 대해 실제 제가 경험한 내용을 토대로 설명해 보도록 하겠습니다.

현재 부동산 개발 사업을 준비 중이시거나 지주로서 건축 시행업에 관심 있는 분들에게

조금이나마 도움이 되면 좋겠습니다.

시행사라는 전문 회사가 나오기 시작한 건 90년대 IMF를 전후로

건설사인 시공사들은 부채비율을 줄이라는 금융기관의 압력을 받으면서

큰 금액의 초기 자본이 들어가는 부지 매입과 자금 조달 방식을 시행사에게

맡기게 되면서 현재까지 이르게 되었는데요

이 이후 부지 확보(매입) - 각종 인허가, 자금 조달 - 분양 - 준공 - 입주관리까지 개발 전 과정을

책임지며 기획하는 건설 사업의 개발 전문 업종으로 성장하게 되었습니다.

현재는 분양은 외주용역을 주면서 분양만을 전문으로 하는 분양대행사까지 생겨나게 되었고요~

시행사의 주요 업무는 사업 수지 분석 후 토지매입과 함께 금융기관, 신탁사, 시공사 선정, 건축 인허가

분양 홍보, 입주자 모집, 등기까지 개발 사업의 모든 부분을 직접적으로 용역 발주, 관리를 해야 하는데요.

첫 시행을 하는 사업자일 경우 위 내용처럼 업무 분야가 많으면서 업체 선정 시 전문성을 요하는 부분이 많고

초기 자본이 많이 소요되는 사업이라 많은 부담을 안고 가야 하는 부분이 있습니다.

저 또한 첫 시행사업에서 경험한 사업 진행과정에서 예상치 못한 걸림돌과 시행착오를 겪었는데요.

수업료라고 생각하기엔 너무 많은 손해를 보게 되었습니다.

지금 생각해도 아찔한 순간들이 많았네요~ 다행히 일부 손해를 보면서 다소 수익성이 떨어졌지만

사업을 끝까지 마무리 지을 수 있었던 거에 다행이라고 생각하고 있습니다.

이러한 부동산 개발 사업에 대한 전문성 결여 등으로 인한 시행착오의 리스크를 최소화하기 위해

요즘은 보통 시대행사라 불리는 PM(Project management) 피엠사에게

시행에 관련한 모든 업무 또는 PF 금융 관련 업무 등 일정 부분에 대해 대행을 맡기는 경우도 많습니다.

이런 경우 일정 부분의 컨설팅 수수료의 댓가를 당연히 지불해야 되겠죠?!!

사업비 부분에서 지출은 늘겠지만 사업 진행에 관한 부분에서 불가항력적인 부분을 제외하고는

사업 기간을 단축시키면서 리스크를 최소화하는 방법 중에 하나라고 보시면 되겠습니다.

다음 포스팅 때 PM 회사의 관련 업무와 중요성에 대해 자세히 설명드리도록 하고요~

이제 오늘의 포인트인 사업수지 분석에 대해 설명드리겠습니다.

어떤한 토지, 땅이 매물로 나왔을 때 신축을 위해 그 땅을 매입할 경우 새로운 건축물을 올리게 됩니다.

이 건축물을 월세를 받기 위한 임대 사업자 목적이 아닌 개발 후 분양을 목적으로 한

오피스텔, 상가, 아파트 개발사업이 있을 텐데요.

이런 개발사업의 사업 수지 분석은 초기 자본이 들어가기 전인 토지매입 전 단계이면서

사업의 성패를 좌우하는 매우 중요한 부분으로 정확하고 신속한 검토가 필수입니다.

최근 저희 위빌트디앤씨에 의뢰가 들어왔던 사업지의 수지분석표를 보면서

중요 체크사항을 알아보도록 하겠습니다.

타사에서 당사에 보낸 수지 분석과 저희 회사에서 검토한 수지 분석을 비교해서 올립니다.

일단 사업 제목 부분에는 오피스텔 신축사업 수지분석으로 왔는데요

매출란에서는 아파트도 되어 있는 부분은 잘못 표기된 것으로 보입니다.

사소한 오타로 볼 수 있지만 큰 사업을 움직이는 부분에서 이런 사소한 실수는 신뢰도에 영향을 미칠 수 있죠~

일반상업지역에서 주거용으로만 건축 허가를 받으면 위에 표기되어 있는 용적률을 적용받을 수가

없다고 보셔도 무방합니다. 그래서 오피스텔 수지 분석이 맞는 것으로 판단되고요.

건축규모 부분에서 지하 7층 ~ 지상 25층이면서 건축비는 평당 550만원으로 나와있는 부분도

수정 부분이 필요다고 생각이 됩니다. 보통 지하 4층 약 20m까지는 소규모 지하 안전영향 평가를

받으면 되지만 그 이상으로 내려갈 때에는 대규모 지하 안전영향 평가를 받게 되면서

건축허가심의가 까다로워지며 프로젝트의 전체 사업 기간에 영향을 미칠 수 있고

금융비 및 건축비 상승의 요인이 될 수 있고, 지상 20층 초과의 부분도 영향이 미치기 때문에

건축비는 위 내용과 물가 상승비를 감안해 평당 580만원이상의 공사비 책정이 무난해 보입니다.

그리고 가장 중요한 부분인 용적률에 대한 부분인데요.

검토한 사업지의 허용 용적률은 630%, 상한 용적률은 800%로 나오지만

당사에서 기획설계 의뢰 후 검토 결과는 인센티브 적용 시 700% 안팎으로 나옵니다.

여기서 용적률의 차이로 총매출이 줄어들게 되면서 세전 이익의 큰 차이가 나게 되었습니다.

지출 내역을 보면 항상 서울, 수도권 내 토지 매입 시 계륵 같은 존재인 지주작업 용역비와 명도비가 보입니다.

대로변에 영업 중인 상가부분에 대해 명도비는 인정을 해줘야 하지만

지주작업 용역비 3%는 상황에 따라 다르지만 조금 과도한 책정이 아닌가 개인적으로 생각이 듭니다.

명도비가 용역수수료에 포함되어 있거나 매도자 책임도 아니고 말입니다.

아무튼 요즘 의뢰가 들어오는 걸 보면 흐름상 3%로 거의 확정되어 있다시피 합니다.

물론 나중에 진행시 어느 정도의 조정은 가능하겠지요~

건축비 내역에 지하 안전영향 평가와 인센티브를 받기 위한 친환경 에너지 효율등급을 인증받기 위한

세부 내역이 없는데요.. 음~ 이 부분은 건축 허가 이행 공사비에 포함되어 있을 수 있다고 보입니다.

다음 항목 판매비에서도 의문점이 생기는데요.

hug 분양보증수수료 항목이 있습니다. 이 부분은 주택 부분에서만 적용을 받게 되는데

아파트와 오피스텔을 헷갈려 하며 작성된 것으로 보이며 지출에서 제외해도 될 것으로 보입니다.

판매비에서 분양수수료가 세대당 500만원으로 책정이 되어있는데

분양시장의 현실성을 고려하면 최소 두 배 이상 올려줘야 할 지출 내역으로 판단되고요.

제세공과금 내역에서도 빠진 내역이 있습니다.

바로 학교용지부담금인데요 법이 바뀌어 2021년 6월 23일부터 건축 허가를 받은

100세대 이상의 오피스텔은 학교용지부담금의 부과 대상입니다.

본 사업지의 경우에는 약 11억 5천만 원 정도 추가 지출이 예상되네요!

금융비에서 지출 내역을 보시면 PF 대출금 이자와 PF 대출 수수료, 그리고 중도금 무이자 부분이

나와있는데요 항목에 되어있는 취급 수수료 1% 이외에

금융주간수수료 1%를 추가되어야 합니다. 이 부분도 약 11억 9천만 원 정도 되겠네요!

그래서 사업지를 저희 위빌트디앤씨에서 다시 수지 분석을 해본 결과입니다.

보이는 수치상으로만 수지가 높게 나오고 분양성이 현저히 떨어지는 원룸과 1.5룸을 배제하고

가설계 단계에서 적용받은 최대 용적률을 적용하며

서울 수도권에서 인기를 끌고 있는 소위 아파텔이라 불리는 투룸 이상의 주거용 오피스텔

실면적 59㎡로 설계했을 때의 수지 분석을 해봤습니다.

마이너스의 수익률이 나옵니다.

19%의 수익률에서 -3.9%의 수익률이라...

단순계산상의 편차가 20% 이상으로 오차가 굉장히 큽니다.

저희도 이런 결과값이 나왔을 때 매우 당황스럽습니다.

우리가 어떤 중요한 부분을 놓친 게 있는 건 아닌가??하면서...

그래서 항상 두 번 세 번 재검을 해보지만 결과값은 큰 차이가 없다는 것입니다.

물론 저희 회사에서 보수적으로 수지 분석을 해서 이런 결과값이 나왔을 수도 있습니다.

그런데 경험상 보수적으로 잡아야 그나마 리스크를 줄일 수 있고 사업 성공 확률이 높다는 걸

직접 체험을 해왔기 때문에 꿈과 희망만 심어주는 수지 분석의

사업 수익률과 입지만을 믿을 수만은 없습니다.

직접 필드에서 발로 뛰어 파악하는 정확한 시장조사와 현실을 직시하는 전문가의 조언

그리고 노하우가 많은 전문 시대행사,PM, 분양대행사, 건축설계사 등의

파트너 업체 선정이 매우 중요합니다.

물려받은 토지를 갖고 있거나 노후된 건물을 소유하고 있어 시행사업을 계획하고 있는 분들

또는 부동산 개발사업을 위해 토지 매입을 계획하고 있는 분들 모두 좋은 사업 파트너를 만나서

좋은 결과를 만들어 내시길 바랍니다.

코로나 백신 접종률이 굉장히 높지만 돌파감염이 많이 나오고 있습니다.

날씨가 추워지면서 독감과 함께 코로나가 또 다시 퍼져나가지 않을까 걱정이 되는 시기입니다.

개인 위생과 방역수칙 조금 더 철저히 지켜져야할때로 보입니다.

https://blog.naver.com/svdia/222563087029