세금 종합부동산세, 어떻게 개편되고 왜 논란이 일까요.

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안녕들 하세요?

신방수세무사입니다. 저도 이곳의 회원이랍니다.^^ 그리고 이번 주 토요일에 무료특강이 있죠? 그 때 뵙기로 하구요.

지금 밖에서 보니까 이번 종합부동산세 개정안을 두고 말들이 많은 것 같습니다. 왜 그럴까요?

참여정부시절에 만들어진 종합부동산세가 부자들을 겨냥한 제도라고 하면서 이번에 대대적인 개편을 하는 모양입니다. 그래서 항간에서는 이 제도가 거의 사망선고를 받았다고까지 하더군요.

그렇다면 이 종합부동산세 개편안이 논란이 되고 있는지 회원여러분들께서 찬찬히 한번 알아보셨으면 합니다. 내용을 알고 깔 것은 까고 받아들일 것은 받아들여야 하지 않겠습니까. 짬이 나신다면 이 제도가 시장에 어떤 영향을 주는지도 알아보시구요.

자 , 그럼 시작을 해보겠습니다.

먼저, 현행 보유세 중 종합부동산세의 과세구조부터 보겠습니다. 

․ 종합부동산세=(기준시가-6억원)×연도별 적용비율(2008년 90%)×세율(1~3%)

이 식을 보면 과세기준금액인 6억원과 세율이 변동하지 않은 상태에서 기준시가와 연도별 적용비율이 커지면 종합부동산세도 늘어남을 알 수 있습니다. 따라서 이런 식을 통해 볼 때 자본력이 튼튼한 사람들이 주택을 많이 보유하는 것을 억제하고 있음을 알 수 있습니다. 즉 주택이 투기의 수단으로 변질되는 것을 막아준다는 것입니다. 이게 보유세 중 종합부동산세의 순기능이라고 할 수 있겠죠.

그런데 보유세 중 종합부동산세는 다음과 같은 부작용을 일으키고 있습니다.

첫째, 세부담 능력이 없는 층에 대한 배려가 약합니다.

은퇴자가 고가주택을 보유하고 있는 경우에는 담세력이 떨어질 가능성이 높습니다. 일반적으로 은퇴자들은 근로소득이나 사업소득 등 일상적인 소득이 발생하지 않기 때문입니다. 따라서 이러한 분들에 대한 배려를 할 필요가 있습니다.

둘째, 기준시가의 가파른 상승으로 인해 세금이 급증합니다.

앞의 종합부동산세 식을 보면 기준시가나 연도별 적용비율이 증가하면 보유세가 늘어납니다. 물론 전년도에 납부한 세액의 일정률을 넘지 못하도록 마련된 세부담 상한율제도가 있지만 현실적으로 종합부동산세는 상당히 높은 편입니다. 다음을 참조해보죠.

구분	1억원 이하	1억원~3억원 이하	6억원 초과
재산세	세부담 상한율 : 5%	세부담 상한율 : 10%	세부담 상한율 : 50%
종합부동산세	-	-	세부담 상한율 :300%

하지만 이러한 문제점이 있다고 해서 이 법을 폐지할 수는 없겠죠. 현실적으로 종합부동산세는 지방자치단체의 세수나 투기를 방지하기 위해서는 필요악의 존재가 되어 버렸습니다. 그래서 이를 없앤다는 것은 현실적으로 힘들 것으로 보입니다. 그리고 법을 다루는 정치인들도 주저할 것은 빤하구요.다만, 선의의 피해자는 구제를 해줘야겠죠.

종합부동산세는 다음과 같은 측면에서 개선책이 마련될 수 있습니다. 물론 정부는 이 중 어떻게 취사선택을 할 것인지를 두고 볼 일입니다.

① 우선 세대별 과세에서 개인별 과세로 과세단위를 바꾸면 과세기준금액이 분산되므로 부부공동등기를 할 경우 막강한 절세효과가 나타납니다. 예를 들어 기준시가가 12억원인 주택을 세대별 합산과세로 하면 종합부동산세가 과세되나 개인별 과세로 전환된 상황에서 부부공동등기를 하면 종합부동산세를 한 푼도 내지 않아도 되는 것이죠. 단, 이렇게 개인별 과세로 전환하면 종합부동산세 제도가 무용지물이 될 수 있으므로 법의 안정성측면에서 보면 이를 용인하는 것은 상당히 문제가 있어 보입니다. 따라서 정부로서는 이 부분을 개정하는 것은 상당한 부담이 있을 가능성이 높습니다. 다만, 이 부분에 대해서는 서울행정법원에서 헌법재판소에 위헌제청을 한 상태에 있으므로 헌법재판소의 결정에 주목할 필요가 있을 것 같습니다.

* 정부는 위와 같은 내용에 따라 이번 세제개편안에서는 이를 포함하지 않았습니다. 제도자체를 무용지물로 만들었다는 오명을 쓰기 싫어서 그런 것 같기도 하고, 헌법재판소의 결과를 기다린다는 측면도 있어 보입니다. 
 

② 과세기준금액을 6억원에서 9억원 등으로 올리면 과세대상자의 축소되는 효과가 나타나며, 과세대상자에 해당되더라도 세금이 인하되는 효과가 있습니다. 단, 국민정서상 이를 용인할 것인지가 부담이 될 수 있습니다. 다만, 제 생각으로는 현행의 고가주택 기준금액은 90년대 중반 이후에 정해진 것으로서 가격이 상승한 현재시점에서 기준금액을 상향조정하는 것은 어느 정도 타당성이 있다고 보입니다.

구분	96.1.1이후	97.1.1이후	99.9.18이후	01.1.1~02.9.30	02.10.1~02.12.31	03.1.1이후
전용면적기준	165㎡(50평)	좌동	좌동	좌동	150㎡(45평)	면적관계 없음
금액기준	5억원 초과	좌동	6억원 초과	좌동	좌동	좌동
비고	기준시가	기준시가	실거래가	실거래가	실거래가	실거래가

*이번 세제개편안에서는 과세기준금액을 6억원에서 9억원으로 올렸습니다.  

③ 연도별 적용비율의 인하로 종합부동산세가 인하될 수 있으나 2008년 주택 종합부동산세의 이 비율은 90%이므로 이를 축소하는 데는 한계가 있습니다.

* 2008년 세제개편안에서는 이 비율을 축소하여 80%로 하였습니다.

④ 세율을 인하할 수도 있습니다. 현행세율은 과세표준 3억원 이하까지는 1%, 3억원~14억원까지는 1.5%, 14억원~94억원까지는 2%, 94억원 초과분은 3%입니다.


 * 이번 개편안에서는 6억원 이하 0.5%, 6억원~12억원 이하 0.75%, 12억원 초과 1%로 정했습니다. 그 결과 상당한 세금경감이 일어날 것으로 보입니다. 앞의 과세기준금액 인상과 세율인하 등으로 이 제도가 무력화되었다는 평가가 나오고 있습니다.

⑤ 고령자 감면제도가 도입되었습니다. 이 제도는 종전에는 없던 제도로서 나온 안을 보면 60세 이상 10%, 65세 이상 20%, 70세 이상 30%를 경감하는 것으로 보입니다. 이 제도는 앞의 종합부동산세의 역기능인 고령자를 배려하지 않는다는 것을 보완하는 조치로서 타당성이 있어 보입니다.


⑥ 세부담 상한율을 300%에서 그 이하로 낮추게 되면 세부담이 증가폭이 둔화되겠지만 이미 많은 종합부동산세를 부담하는 부유층이 효과를 볼 가능성은 높지 않습니다.

* 2008년 세제개편안에서는 이 비율을 150%로 하였습니다.

이상의 결과를 반영하면 앞의 식은 다음과 같이 변경됩니다.



․ 종합부동산세=(기준시가-9억원)×연도별 적용비율(80%)×세율(0.5~1%)



그렇다면 세제개편안으로 얼마만큼의 세금이 줄어드는지 사례를 한번 들어보겠습니다.

예를 들어 기준시가 20억원짜리를 70세 이상자가 가지고 있는 경우입니다.


․ 종전 : 종합부동산세=(기준시가-6억원)×연도별 적용비율(90%)×세율(1~3%)X1.5%]

                              =(20억-6억)X90%X세율(1~3%)=[(3억X1%)+(14억-3억) X90%
                              
                              =17,550,000원


․ 변경 : 종합부동산세=(기준시가-9억원)×연도별 적용비율(80%)×세율(0.5~1%)

                                       =(20억-9억)X80%X세율(0.5~1%)=[(6억X0.5%)+(11억-6억)

                                         X0.75%]X80%X(1-30%)
                    
                                        =3,780,000원


. 감세금액 : 13,770,000원(78% 감소)



이번 종합부동산세 세제개편안이 종합부동산세 제도의 취지를 어느 정도 담고 있는지 한번씩 생각해 보실 필요가 있을 것 같습니다. 참고로 우리나라 고가주택 현황은 다음과 같습니다(이 중 2주택 이상을 보유한 가구만도 20만이 넘는다고 합니다).  

-출처 : 한국일보


기타 부족한 내용들은 신문기사 등을 참조하시기 바랍니다.

-신방수 세무사 드림

[arumi]

신방수 세무사님 분주하신대도 부동산연구소 회원님을 위해서 좋은정보글 감사합니다.^^강의도 기대됩니다.

[어쭈구리]

정말 너무나 감사드립니다. 열심히 노력해서 배운 지식을 이렇게 나눠주시니.....

[아미새]

감사합니다.

[겨울아이5]

좋은 글 감사드립니다..^^

[연구소장]

좋른 자료 감사합니다^&^

[샛별(박영희)]

귀한 분의 좋은 자료! 감사합니다.

[simple]

감사합니다. 좋은글 잘읽었습니다.

[김도언]

신방수 세무사님 넘 감사해요,무지한 중생들을 깨우쳐주시느라고요,,,,

[sbstax]

요즘 원고 작업 때문에 시간내기가 힘드네요..앞으로 기회가 있을 때마다 좋은 글 올리도록 하겠습니다...감사합니다...신방수드림