[2011년 부동산 이야기] 수요와 공급 그리고 가격

[청청]

 안녕하십니까?

이번에는 수요와 공급 가격이란 주제로 글을 쓰려고 합니다.

제가 예전에도 주장한것 중 하나는

부동산은 재화의 매매의 수요가 줄어든 가장 큰 이유가

수요와 공급보다, 수요와 가격이 더 중요하다고 말씀드린적이 있습니다.

수요와 공급, 수요와 가격의 차이점은 무엇일까?

예전에 예시했던 수요공급표로 한번 알아보고자 합니다.

 지금 현상황에서 <수요감소>는  [거래량]으로 증명됩니다.

매매수요는 감소되고, 임대수요는 증가때문에 [전세가]상승이 되는것은 명확합니다.

즉, 위의 표를 보면, 상승론자분들의 주장은 4번 항목일 것이고, 하락론자분들의 주장은 2번 항목일 것입니다.

하지만, 확실한것은 수요감소는 누구나 공감하는 내용이라는 겁니다.

그렇다면, 보다 복잡한 그래프를 참고로 해보겠습니다.

하락론자분들의 주장은 7번 상황으로 사료됩니다.

7번 수요감소, 공급증가 : 가격하락, 거래량 불분명

그중 7-2 상황으로 가격하락, 수요감소로 이어질 것이다 라고 주장합니다.

상승론자분들의 주장은 8번 상황으로 사료됩니다.

8번 수요증가, 공급감소 : 가격상승, 거래량 불분명

그중 8-2 상황으로 가격상승, 수요증가로 이어질 것이다 라고 주장합니다.

제생각은 좀 다릅니다.

지금 현상황을 볼때, 가장 적합한 그래프를 찾아보자면,

6번 항목 : 수요감소와 공급감소 : 가격불분명, 거래량 감소

6번항목이 지금의 상황을 가장 비슷하게 설명해주는 것으로 사료됩니다.

현상황은 6-1 또는, 6-2 상황으로 일어나고 있습니다.

6-3상황은 일부 지역에서 제한적으로 발생하고 있습니다.

6번에서 -> 7번으로 전개될지, 8번으로 전개될지는 아무도 모릅니다.

하지만, 건설사들은 2008년을 최고점으로 분양가하락을 시작하였습니다.

그나마, 분양가 집계이기때문에 할일된 분양가는 포함하지 않은 DATA이기 때문에

실질적인 가격하락의 폭은 더 클것으로 보여집니다.

강남 분양가는 2000년 [700만원/평]에서 2008년 최고점인 [2,709만원/평]으로 약 400% 가까이 상승하였습니다.

그후 2010년에는 [2,033만원/평]으로 2년만에 약 [700만원/평]정도 분양가가 하락하였습니다.

서울 분양가는 2000년 [600만원/평]에서 2008년 최고점인[1,808만원/평]으로 약 300% 상승하였습니다.

그후 2010년에는 [1,513만원/평]으로 2년만에 약 [300만원/평]정도 분양가가 하락하였습니다.

경기도의 분양가는 2000년 [500만원/평]에서 2010년 [1,143만원/평]으로 최고점을 갱신하게 됩니다.

2009년도 소폭하락 [26만원/평]하락하였다가 다시 최고점을 갱신합니다.

교육환경좋고, 교통좋고, 편의시설좋고 수많은 장점을 갖는 서울과 가장 비싼 지역인 강남은

2년째 분양가 하락을 하고있습니다. 분양가 하락은 무슨의미일까요?

수요감소에 따라 미분양 사태가 일어나자, 물건을 전년도보다 싸게 공급하는 판매전략을 [건설사]에서 시작한 것입니다.

그리고, 그 물량역시 분양이 완료되지 않아, 추가 할인분양도 들어가고 있는 상황이라는 겁니다.

그런데? 경기도는 조금 다릅니다.

2009년일시적으로 내렸다가 다시 2008년분양가를 회복하였습니다.

가격을 올려도 분양이 가능하다는 뜻으로 보여집니다.

지역적으로 메리트는 떨어지지만, 가격적으로 수요층이 있다는 뜻으로도 해석될 수 있습니다.

현재 가장 중요한 키워드는 [수요&공급]이 아닌 [수요&가격]이라는 뜻으로 보여집니다.

수요가 줄어든 상황이라면, [해당 가격을 수용 가능한 수요층을 만날때까지 가격은 떨어질 수 밖에 없습니다.]

건설사들도 물건이 팔리지 않자, 가격을 내려 분양을 진행하고 있는 시점에서,

기존주택소유자들이 가격을 올려 받는것이 현재로써는 매우 어려운 상황이라는 겁니다.

게다가 폭등을 한다는 주장까지 너무나 겉과 속이 다른 행태라고 볼 수 있습니다.

지금과 과거는 상황이 아주많이 다릅니다.

일반적인 주장인 지금이 바로 천재일우 [千載一遇]의 기회라는 말을 듣고,

지금이 천재일우의 기회라는 판단에 [계란을 한바구니에 담는 것]이 과연 옳은 행동인지

현명한 판단인지는 백번 천번 면밀히 검토해봐야 합니다.

지금 현재 대한민국 부동산시장은 현재 아주 추운겨울이라는 것이 맞는듯 합니다.

수많은 사람,기관들이 부동산 거래 하락이라는 시대적 흐름을 막으려고 애를 쓰고있지만,

백약이 무효하고 거래량은 지속적으로 감소하고있습니다.

그 행태를 보면 당랑거철[螳螂拒轍]하는 모습으로밖에 보이지 않습니다.

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주택의 가격은 세가지 종류가 있습니다.

1)신규 분양

2)기존 주택

3)재건축 및 리모델링

확실한것은 1)의 경우 가격이 하락한것은 분명합니다.

-신규분양가 인하, 분양후 할인분양, 특별분양, 프리미엄보장제등의 편법분양 등등...

2),3) 두가지 경우는 보합세를 유지하고 있습니다.

예전과 같이 폭등의 조짐이 있지는 않으며, 아직까지 조용한 보합장입니다.

다만, 수요가 줄어 거래량이 감소하고 있는 실정입니다.

수요와 공급에 대한 내용을 살펴보면,

수요가 줄어들면 가격이 불분명한 경우는 있어도 [가격이 오르는 경우]는 극히 드물다는 겁니다.

수요감소  -  ①가격하락 거래량 불분명,        ②가격불분명 - 거래량 감소

지금 현재 수요감소 상황에서 [②가격불분명 - 거래량감소] 상황임이 가장 정확한 분석으로 사료됩니다.

이에따라 변수값은 공급량이 ①증가, ②감소, ③일정 이라는 세가지가 있습니다.

다시한번 말씀드리지만, 수요가 줄어들게 되면 가격이 오르는 경우는 없습니다.

또한, 가격이 급등하는 경우는 더더욱 없습니다.

그래서, [밴드웨건 효과]가 나타나는 시점까지 기다리는 것이 실수요자에게 유리하다는 것이죠.

※밴드웨건 효과(bandwagon effect)란? - 다른 사람들이 많이 살수록 소비를 자극하는 효과

즉 수요(거래량)가 늘어나는 시점까지 기다리는 것이 안전합니다.

지금은 밴드웨건 효과의 가장 큰 부작용인 [투매]의 전조 현상이 발생하고 있습니다.

상승론자분들은 [투매]에 대한 반대의견을 내시겠지만, 지금 [투매]는 [건설사]부터 시작하고 있습니다.

가격을 낮춰서, 할인해서, 프리미엄을 보장해서, 심지어는 1+1으로 판매하고 있죠.

이는 위에 표에서 연도별 분양가를 보면 쉽게 알수 있습니다.

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[수요]는 시장가격 형성에 가장 중요한 역할을 합니다.

[가격]은 시장공급 형성에 두번째로 중요한 역할을 합니다.

물론 수요가 있다고 해서 공급이 바로 늘어가는것은 아닙니다.

[가격]이 수지타산에 맞지 않으면 공급은 따라오지 않습니다.

지금 현재 주택이라는 재화의 [공급]이 중단된 상태가 아닙니다.

지금도 [공급]은 계속적으로 진행되고 있습니다.

물론, [수요]때문에 예전과 같이 무차별적인 분양은 이루어지지 않고있습니다.

하지만, [공급]을 중단하는것은 건설사의 일거리가 없다는 뜻도 됩니다.

결론적으로 건설사들은 [가격]을 낮추어 [공급]을 하던지,

아니면 모든 사업을 중단하던지 양자 택일을 할수 밖에없는 상황입니다.

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그렇다면 [수요]의 또다른 중요성을 한번 말씀드리겠습니다.

수요가 있으면 공급이 따라오지만, 공급이 있다고 수요가 생겨나지 않습니다.

건축 [수요]가 살아나면 건축경기가 살아나게되고, 시멘트, 철근, 내외장재 등 건설 자재의 [공급]이 생겨나지만,

시멘트, 철근, 내외장재 등 [공급] 남아돈다고 건축경기가 살아나지 않습니다. 물론 [수요]도 살아나지 않습니다.

[수요]가 살아나면 [가격]이 상승할 수 있지만,

[수요]가 없는 시장에 [가격]상승세는 형성될 확률은 매우 희박합니다.

수요와 공급 쌍곡선엔 [가격]이라는 것이 항상 숨어있습니다.

우리는 [수요]와 [공급]보단 [가격]에 관심이 높습니다.

[수요],[공급],[가격]은 밀접하지만, 선행되어야 할 것은 바로 [수요]입니다.

[수요] 없이 [공급] 증가 , [가격]의 상승을 불가능합니다.

그리고, 한가지 더 [수요]를 증가시킬 수 있는 방법은 있습니다.

그것은 바로 [소득의 증대]입니다.

이는 [구매력 상승]에 따른 [수요] 증가를 일으킬 수 있습니다.

하지만, GNP, GDP의 거시 지표의 증가와 적절한 소득분배가 되지 않는이상 [양극화]는 더 심해질것으로 보여집니다.

또한, 지금 국민들의 대부분은 [부채]에 발목을 잡혀있습니다.

지금 [구매력의 한계]인 부류와, [시장을 관망]하는 부류가 [임대가상승]을 견인하고 있는것입니다.

또한, [생산자물가상승률]은 역대 최고를 경신하였습니다.

결국 이는 [소비자물가상승률]역시 높은폭으로 증가하고 있으며,

대통령의 물가정책은 "물가를 가장 현명하게 극복하는 길은 소비를 줄이는길 밖에 없다." 고 합니다.

결국 물가정책에 두손두발 다 들어버린 형국입니다.

그래도 금리는 동결하고, 고환율 정책은 고수하고 있습니다.

결국 물가보단 수출에 역점을 두고 있다는 반증이기도 합니다.

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2011년은 우리가 겪어보지 못한 [물가상승]이 괴롭히는 한해가 될것 입니다.

오로지 집사면 돈번다 혹은 내집마련은 필수다 라는 주장보다

계란은 한바구니에 두지마라, 분산투자 라는 말이 더 설득력있지 않겠습니다.

주택하나 사는것이 분산투자 가능한 사람들은 분산투자를 하는것은 맞습니다.

[레버리지효과] 라는 미명하에 무리하게

대출을 받아 내집 한칸 마련을 서두르는 것이 [계란을 한바구니에 담는 것]이라고 생각하고,

어떻게 변할지 모르는 상황에서

재무건전성을 높이고 안정적인 소득을 지키는 것이 우선이다.

라는 주장이 더 객관적인 주장이라고 생각합니다.

끝으로,부동산 시장이 강세전환보다 약세 전환이 예측되는 그 가장큰 이유는 

[수요]가 [가격]때문에 [공급]량을 따라잡지 못하기 때문입니다.

-By 청청-

[가을하늘드림]

잘 읽었습니다

[오빌]

재밌게 읽었습니다.. 학교에서 '경제학 원론' 공부하던 시절이 생각나네요..^^*

[감나라]

이야 이게 좀더 객관적인 글이네요 ㅎㅎㅎ

[유니ek]

제 생각도 지금 상황은 6번 상황 같아 보입니다. 향후 금리, 대출상환기간연장 가능여부, 부양책, 세제개편등이 어우러져 힘의 추가 어느 쪽으로 기울어 질지 궁금합니다. 저는 이번 달부로 무주택자가 된 사람인데요. 제가 보는 바람직한 상황은 약보합이라고 생각됩니다. 물론 저 한테는 폭락이 더 기분 좋은 상황이지만요.

[빨간돌들]

잘 봤습니다...

[예스고]

참 대단한 논리 입니다. 잘 읽었습니다