스크랩 불경기에 부동산에 투자하는 10가지 투자전략

[김형선]

불경기에

부동산에 투자하는 10가지 투자전략

노무현 참여정부 시절에는 각종 부동산 거래규제와 이용제한으로 부동산 거래가 뚝~~끊기었는

가 하면, 현 이명박 정부에서도 부동산시장 침체의 골이 깊어만 가고 있는게 심상치 않다.

부동산시장 침체가 장기화될 조짐을 보이면서 내 집 마련 수요자들도 지금 집 사고 파는 것이 좋

은지, 아니면 좀 더 기다려야 하는 지 갈피를 못 잡고 있는가 하면, 부동산 투자자들도 어떻게 투

자를 하여야 할지 망설이고 있는 시점이다.

세계 경제 불안과 물가와 금리 상승 영향으로 매수 심리가 위축되면서 부동산 거래 시장도 꽁꽁

얼어 붙었지만, 많은 사람들이 내년 총선과 대선에 각종개발 공약으로 기대를 하고 있는 것은 사

실이다.

 그러면 부동산 시장 침체기에 내집 마련 주택 수요자나 부동산 투자자들은 어떤 전략을 세워야 할까?

전문가들이 말하는 불경기에 부동산에 투자하는 전략의 공통된 의견은 분산 투자할 것과 개발 이슈가 있는 틈새시장을 공략하라고 조언을 하고 있다.

시장 상황이 불투명한 시기라는 점을 감안해 목표 수익률을 낮춰 잡고, 어느 한 쪽에 치우치기보

다 여러 가능성을 염두에 둔 분산투자 전략이 효과적이라는 얘기다.

전문가들은 요즘 같은 불황기에는 무리한 투자보다는 기존의 포트폴리오를 정비하고, 위험 관리

를 하면서 시장의 흐름을 살피는 게 중요하다고 조언한다. 한 발짝 물러서서 시장을 관망하면서

침체기 이후에 올 시장 변화에도 대비해야 한다는 것이다.

향후 부동산시장이 그리 낙관적이지 않아 주택 구입에 좀 더 신중해야 한다는 의견이 우세하다.

앞으로는 대형평수의 아파트 값이 더 떨어지고 최근 치솟은 대출 금리도 쉽게 꺾일 것 같지 않아

서둘러 내 집 마련에 나섰다가 금융비용 부담만 늘어날 수 있다.

매매 호가도 지역과 상품을 가리지 않고 하락세 이면서, 투자할 만한 우량 물건들이 쏟아져 나오

고 있는 작금의 현실이 안타깝지만, 요즘같은 불경기에 부동산에 투자하는 10가지 투자전략을

나름대로 제시해 보고자 한다.

1. 불경기 일수록 부동산 투자 전략이 더 필요하다

부동산 시장 불황기의 투자 핵심 포인트는 ‘환금성’이다. 부동산 특성상 상품을 팔기 전에는 미

실현된 매매 차익이다. 매매 차익은 없으면서 세금과 대출 이자는 꼬박 지불해야 한다. 환금성이

좋은 상품으로 도심지 역세권 중소형 아파트를 꼽는다. 교통이 편리해 배후 수요가 탄탄한 데다

가격 상승 여력도 크다는 이유에서다. 그리고 개발이슈와 인구증가, 그리고 정부의 대규모 개발

정책이 실현되는 그런 곳을 집중 공략하는 투자전략이 필요하다.

2. 부동산투자도 포토폴리오 설계(분산)시켜라

아파트/상가/토지/주택임대사업/오피스텔 등 분산투자를 하는 것이 좋다.

부동산은 움직이지 않는 다고 하지만 경제의 흐름에 따라 가격변동은 항상 움직이고 있다.

아파트 가격이 상승 할 수도 있고 토지가격이 상승 할 수도 있고 상가 가격이 상승할 수도 있기

때문에 분산 투자를 한다는 것을 그만큼 리tm크를 줄일 수 있는 것이다.

계란을 한바구니에 담지말고, 분산해서 나누어 담는 것은 주식시장에만 성립되는 것이 아니라

부동산시장에서도 통하는 진리이다.

3.살 때 보다 팔 때를 생각하라..

부동산은 살 때보다 팔 때가 문제다. 아무리 좋은 물건도 매수자가 나타나지 않으면 무용지물이

다.

부동산은 잘 팔기위해서는 살 때 팔때를 한번쯤 생각하는 것이다.

가격이 무조건 저렴하다고 구입하는 것은 금물이다.

예를 들어 상가의 경우 권리금이 없는 상가보다는 권리금이 있는 상가를 구입하는 것이 올바른

방향이다.

권리금이 없다는 것은 그만큼 상권이 형성되지 않았다는 것이다.

상권이 형성될 수록 영업이 잘되기 때문에 권리금이 붙는 것이다.

4. 미완성 개발호재를 집중공략하라.

완성된 개발호재는 이미 호재가 반영돼 있어 가격이 지나치게 높고, 아직 구상단계이거나 구체

화되지 않은 개발호재는 향후 어떻게 변질될지 몰라 투자대상에서 일단 제외한다.

미완성 개발호재는 이미 계획이 구체화되어 있고 개발이 진행 중이라 가격이 올랐을 법도 하지

만 개발계획 준공 후의 완성도와 효과에 따른 추가 가격 상승 즉 부동산 가격 상승 3단계설을 생

각하면 된다. 예를 들어 평창, 춘천, 여주, 이천, 부발, 용인, 화성, 새만금, 서산, 당진, 평택, 여

수, J프로젝트가 진행되는 해남.....등을 집중 공략하라!

5. 전문가를 활용하라..

부동산은 분야도 넓고 복잡하며 거의 대부분이 법과 연관되어 있다.

친구 따라 강남 가듯이 남을 따라 투자하는 것은 매우 위험하다.

신중하게 판단하고 결정을 해야 하는데 이럴수록 전문가의 도움이 절실하다.

공법이나 법규에 따라서 가격이 상승하거나 하락하는 요소가 많이 있기에 혼자서 판단을 하지

말고, 밑을 수 있는 전문가에게 맡겨서 검토 후 신중하게 접근하는 것이 올바른 방법인 것이다.

6. 레버리지(Leverage)를 활용하되,

불황기에는 다시 한번 신중하게 생각한다.

차입(대출)을 통한 부동산투자는 호황기에는 수익률을 높일 수 있는 방법이지만, 불황기에는 담

보가치 하락에 따른 간접적인 상환 압력이나 처분 압력에 내몰릴 수 있기 때문이다. 차입을 하더

라도 일정 가이드라인이 정해져 있다. 전체 구입자금 대비 30%를 넘기지 않고, 설령 부동산시장

이 호황기라 하더라도 50%를 넘기지 않는다. 임대수익형 부동산의 경우 임대운용수익률이 차입

금 금리보다 높을 때 차입을 하는 것은 당연지사이다.

7. 부동산 정보와 지식을 쌓아라.

운동 선수들이 기초 체력을 다지듯이 이런 불황기 일수록 현명한 투자자는 지식을 쌓아, 부동산 정보를 십분 활용하고, 가능하면 강연회...등에 참석해서 부동산 투자에 판단 능력을 키울 수 있는 실력을 갗추어야 한다.

부동산은 정보가 곧 생명이다. 기본적으로 4대 중앙지와 경제신문 . 인터넷 부동산 사이트나 블

로그 . 카페 등을 통하여 정보를 얻는다.

특히 부동산 기사보다도 경제에 대한 기사를 반드시 읽어야 성공 할 수 있는 기회가 가까운 것이다.

남보다 내가 정보를 빨리 알지 못하면 뒷북을 치기 쉽기 때문이다.

8.안전한 부동산을 사고, 중장기 투자 계획을 세워라.

불경기에는 환금성이 높은 부동산을 구입하는 것이 현명하다.

투자보다는 수익률이 나오는 수익성 부동산을 고르는 것이 좋다.

그리고 머리로 판단하지 말고, 임장활동을 통하여 발과 눈으로 직접 확인하고, 돌다리도 두드려서 가듯이 안정성 있는 부동산을 매입하라.

예전처럼 아파트값이 연간 20~30%씩 오르기 힘든 만큼 단기간 매매 차익보다는

중장기 투자계획을 세워 장기 보유가치 높은 지역과 상품을 노려야 한다는 것이다. 자금 계획도 치밀하게 짜야 한다.

9. 부동산 시장 회복기를 대비한 투자 전략을 수립하라

현명한 부동산 투자자는 '햇볕이 날 때 우산을 준비하라’라는 오래된 격언을 항상 머리 속에 되

새기고 있다. 막연하게 부동산 투자를 미룰 것이 아니라 규제 완화나 세금 감면과 같은 정책 변

수를 예의 주시한 후 '결단'해야 하는 투자 전략도 필요하다. 불황기에는 상대적으로 부동산 가

격이 싸기 때문이다. 주택에 있어서는 학군ㆍ교통ㆍ편의 시설 등 3박자를 갖춘 곳이면서도 값이

싼 급매물은 노려볼 만하다. 입지 여건이 좋은 미분양 단지도 괜찮다. 때를 잘못 만나 일시적으

로 미분양된 아파트가 적지 않기 때문이다. 토지도 마찬가지로 향후 정부의 부동산 정책과 개발

이슈가 맞닿아 떨어지는 지역은 충분한 투자 가치가 있다. 하지만 여유자금이 충분한 경우에만

급매물 등을 잡는 게 좋다. 부동산 가격이 상승하는 시기까지 버틸 수 있는 총알(자금)이 수익

실현 여부를 좌우하기 때문이다.

10. 가격이 내릴 경우도 대비하여 저렴하게 구입하라.

아무리 좋은 물건이라 해도 주변시세보다 더 주고 구입할 이유가 없다.

주위에 있는 물건을 가격비교 후 가격대비 저렴하게 구입하는 것이 최고로 현명한 사람이다.

끝으로 투자를 할 때에는 가격이 오를 가능성뿐만 아니라 가격이 내릴 경우를 대비하고 투자를

한다.

현명한 투자자는 부동산투자에 있어서 매우 안정 지향적이다.

가격이 오른다고 매수세에 쉬이 가담하지 않으며, 가격이 떨어진다고 쉬이 손절매하지도 않는

다. 또한 정책이나 시장흐름에 좌우되는 투자보다는 투자물건을 이용 개발해서 자생력을 갖고

가격경쟁력이 있는 매물을 발굴하는데 시간과 노력을 투자한다.

한마디로 남들의 말에 휩쓸려 이리저리 몰려 다니지 않고, 남들보다 한걸음 빠르게

신중하게 판단하여 투자할 시점을 정확히 짚어 독수리가 먹이를 채듯이 재빠르게 움직이는데 강

남부자들이다.

전문가들의 의견이나 전망 또는 일시적으로 반등과 하락을 거듭하는 장세에 부하뇌동하기보다는

시장전망이 가시적으로 확실한 경로를 보일 때까지 기다릴 줄 아는게 요즘 말하는 강남부자들이

다.

특히 요즘같이 불황기에는 원금 손실을 최소화하기 위한 투자전략을 적극 구사한다. 수익을 내

더라도 소위 20%, 30% 이상의 대박수익률은 아니지만 7~10% 정도의 제2금융권 후순위채권 수

익률 정도면 족하다.

]안정 지향적인 강남부자들의 투자행태를 거울삼아 우리 부동산 투자자들도 요즘같은 불경기에

는 신중한 부동산 투자전략이 필요 하다는 것을 깨닫고, 좀 더 구체적이고 안정성 있는 투자로

성공하기를 기원하는 바이다.

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