토지경매사례7...방하목리 도로인접임야

[아리랑]

사례7
청주지방법원 옥천지원에서 덩치큰 임야가 쏟아져 나왔다.
개별 경매로 진행되었는데 총4필지에 약20만평이었다.
충청북도 옥천군 안내면 방하목리 산24-1,3,5,9.....
8900평,16만평,3만평,350평
언제나 그렇듯이 도면 정찰을 해보니 일단 산이 고한 것 같았고, 도로를 끼고 위아래로 분포 되어있는 것 같았다.
제자인 윤삭호와 김민철을 대동하고 옥천 인터체인지에서 대청댐을 끼고 약10여분을 가다보니 안내면 방하목리가 나왔고 우리를 반갑게 맞이하는 앞산을 바라보니 이름도 걸맞게 웅장한 덕대산이 바라보였다.
바로 이산이군....
평야로 펼쳐진 곳에서 임야로 들어오는 좁은길을 기점 잡고 거리를 제어보니 20센티미터... 그러니까 방하목리의 입구에서 임야도상 물건이 있는 곳은 약1.2킬로미터란 것이다.
차안의 미터기를 꺽고 천천히 도로를 따라 올라가기 시작했다.
미터기가 1킬로미터를 가리키면서 목적 물건이 눈에 들어왔고, 마침 한적한 곳이 있어 차를 주차하고 주변을 둘러 보았다.
"자 이 근방인 것 같으니 찾아보게나"
임야를 찾기란 정말 힘이 드는 일이다.
필자에게는 많은 제자들이 거쳐갔고, 그 중에는 중개업 경력 20년 이상의 경력자도 있었지만 산에 가면 전부 장님이다.
이봉조씨는 중개업을 하던 분이었는데 제자로 입문했다.
지적도나 임야도를 가지고 같이 답사를 가보면 늘 아는체를 많이하곤 했는데,
자기가 지적한 곳은 100%로 틀리니 얼마나 기가 막히었겠는가.
한번은 이런일이 있었는데,
금산군에 임야를 답사했는데,
차를 타고 바로 인근에 도착하여 차에서 내리자마자 하는 얘기가,
"선생님 바로 저 산입니다"
"이번에는 틀림이 없습니다"
"제가 바로 그 옆의 땅을 팔았거든요"
하고 큰소리를 쳐 보았지만,
역시나
"어허 그 산은 아닌데요"
그 제자는 그 후로 하산 할 때까지 운전만 하다가 졸업했다.
그런데 이건 경우 워낙 덩치가 큰산이다 보니 가까이서는 경계가 구분이 어려웠다.
자! 저 아래로 가서 한번 돌아보자..
차를 다시 타고 산밑으로 가보았다.
그리고 그 반대편 산을 올라가기 시작했다
"삭호야 앞장서라"l
정글칼을 앞세워 칼춤을 추듯 100여고지의 산을 헤치면서 약1시간을 올라가 보니 그 중 제일 큰 임야가 모습을드러냈고, 그 모양은 바닥경계는 도랑이고, 위의 경계는 도로, 옆의 경계는 계곡이었다.
그 옆의 3만평의 임야도 면적은 작지만 비슷한 환경을 가지고 나란히 붙어 있었다.
한필지의 큰 산이 도로가 생기면서 여러필지로 나뉜 것이다.
8900평짜리 임야는 도로를 끼고 윗쪽에 위치하였고 350평짜리는 현황 도로로 이용되었다.
음....
4필지를 응찰했으나 그 중 작은 것 2필지를 낙찰 받았다.
350평은 현황도로이므로 즉각 1200만원을 보상 받았다.

참고
어떤경우는 현재 도로(고속도로,지방도로,국도등)로 이용되지만 개인 소유의 토지인 경우가 있다.
보상협의 당사자의 행방불명이라던가 아니면 채권채무가 얽혀있어 보상협의를 할 수 없는 경우는 공탁등의 형태를 취하고 우선 공사는 강제 진행된다.
이때는 해당 관공서에 보상 신청을 하면 즉방으로 보상을 받을 수 있다.

8900평은 도로 윗쪽의 임야.
그런데 이땅은 S모양의 구 도로와 도로의 선형을 바로 잡은 신 도로 사이에 약500여평의 주차장 같은 반달 모양을 한 유휴지를 끼고 있었다.
음...휴게소 자리로군...
그런데 그 후 여러 가지 핑계로 가보지 못했는데.... '보은국도유지관리사무소'에서 연락이 왔다.
보상협의가 온 것이다.
본 건 이 임야의 공시지가는 형편없었다.
평당600원,
일반적으로 개별공시지가의 2-3배가 보상 가격이라면 엄청 손해를 볼 수가 있었다.
이 두 필지 임야의 낙찰가격은 2,411만원,
작전을 짜고 보상 취급지인 보은 국도유지 관리사무소에 수 차례 전화를 걸어 "나는 휴게소를 목적으로 이 임야 8900평을 샀는데 이번에 여기가 잘려 나가면 손해가 많으니 참작을 해달라" 졸랐다.
감정평가사를 확인해보니 대전 의 한밭 감정평가사와 대전 감정평가사였다.
역시 그 두 곳에 열심히 전화를 해 억울한 사정을 토로했다.
측량이 끝나고 감정이 나와 보상금액이 나왔는데 예상외의 결과가 나왔다.
1700여평의 보상금액은 전체 입찰가격보다 훨씬많은 3천5백여만원...
개별공시지가의 약30배가 보상가격으로 결정된 것이다.
물론 즉방으로 도장찍고 제1착으로 보상을 얻어냈다.

참고
국가기관의 강제 수용 등으로 보상받을 경우 일단 감정평가가 끝나 보상금액이 결정되면 그대로 받아들이는 것이 상책이다.
소송을 해도 법원은 감정평가사에게 손을 들어 주는 것이 일반적이다.
계란으로 바위를 친다고나 할까....
시간과 돈의 낭비만 따를 뿐이다.
필자의 경우는 오히려 보상팀에게 재촉하여 보상을 받아 낸다.
몇번의 보상이 있었고 단체 협의도 많이 해봤지만 결과는 오히려 손해였다.
"선생님의 말씀을 듣지 않고 싸우다가 정부의 계획이 바뀌는 바람에 아직도 보상을 못 받고 있어요'
필자는 기억을 못하지만 어느 부인께서 우연히 쇼핑몰에서 인사를 하더니 아쉬운 듯 건네는 말이었다.
당시 회의석상에서 "저는 이해 관계인으로써 참석은 하였지만 이 것은 계란으로 바위를 치는 헝국입니다"
물론 그 자리에서는 비난의 소리를 들었지만 결국 그 지역에서 보상받은 사람은 필자 한사람 밖에 없었다.

넓어진 도로를 낀 7200평의 멀쩡한 임야는 공짜로 얻은 셈이었다.

참고
전국의 도로를 다니다보면 정부의 계속적인 도로 확,포장 계획이 있음을 알 수 있다.
일반적으로는 도로의 윗(높은) 부분을 넓힌다...
그리고 도로의 선형을 보면 비 전문가라도 예상 도로를 파악하는데 어렵지 않다.
도로 보상은 언제나 그랫듯이 많은 이익을 보장한다.
다이아몬드 광산에서 원석을 캐듯 유심히 살펴보면 어렵지 않게 찾을 수있다.