스크랩 부자학 주택 및 상가 임대차 보호법의 개정된 내용

[빅토리(박인섭)]

임대차 보호법 요약

 법률 비교 및 해설

구 분

주택 임대차 보호법

상가건물 임대차 보호법

목 적

국민(서민)의 주거생활의 안정 (1984. 1. 1 시행)

국민(영세상인)의 경제생활의 안정 (2002. 11. 1 시행)

대 상

◦ 주거용, 자연인(내외국인), 법인은 임대만 가능

◦ 대항력 인정 법인 : 대한주택공사, 주택사업 지방공사

별도금액 이내의 영업용 상가건물(사업자등록 가능 영업)

적 용

범 위

(08. 8. 21.

서 울

시 기준)

해당일	보증금액	최우선변제
08. 8. 21이후	6,000만원 이하	2,000만원 이하

적용대상	보증금액	최우선변제
2억6천만원 이하	4,500만원 이하	1,350만원 이하

◦ 월차임은 적용하지 않고 순수한 보증금(전세금)만 해당

◦ 보증금액 : 환산보증금으로 산출 ⇒ 보증금＋(월세×100) 적용

◦ 지역 및 기간별 세부 적용범위 하단 참고(최근개정 : 2008. 8. 21)

예 외

◦ 비주거건물에 주거용 사용시(여관내실 등)

◦ 적용대상 금액 이상의 임대차 ⇒ 민법의 임대차 적용

◦ 일시 사용을 위한 임대차, 사용대차 등 (판례 : 주택 3개월)

대항력

◦ 임대인 변경시 제3자에 대항(임차기간 및 보증금) / 양수인은 이전 임대인의 지위 승계

◦ 경매시 순위보전이 말소기준권리보다 선순위인 경우 인수권리로 임대차 계약의 유효를 주장(보증금, 기간 등)

- 대항력이 있는 경우 우선 배당(대항력은 상실)하고 배당요구 하지 않았을 경우(매각기일까지) 인수됨

- 대항력이 없는 경우 전액 보증금 회수 여부 불문하고 전액 말소(소제)됨

◦ 요 건 : 임대차계약 ＋ 주택인도 ＋ 전입신고

◦ 인도나 전입신고일 중 늦은 날 기준 다음날 0시부터 발생

◦ 요 건 : 임대차계약＋건물의 인도＋사업자등록신청

◦ 인도나 사업자등록일 중 늦은 날 기준 다음날 0시부터 발생

우 선

변제권

◦ 후순위 권리자 및 기타 채권자 보다 우선하여 보증금 변제(물권과 동일하게 순위배당)

◦ 기준일 : 확정일자 당일 또는 대향력 요건과 동일자에 확정일자 신고할 경우 전입신고(사업자등록신청) 다음날

◦ 대항력요건 ＋ 확정일자(읍면동사무소, 법원 등기소, 공증사)

◦ 대항력요건＋확정일자(세무서)

최우선

변제권

◦ 경매시 다른 담보물권 / 채권 보다 일정액 최우선 변제(적용 범위 이내의 조건 해당시)

◦ 대항요건 ＋ 기간별 / 지역별 소액보증금 범위내에 한함(다음 도표 참조), 확정일자 부여 여부와는 무관

◦ 가 액 : 주택가액(대지포함)의 1/2 범위내 / 다수 경우 안분

◦ 가 액 : 건물가액(대지포함)의 1/3 범위내 / 다수 경우 안분

임대차

기 간

◦ 기간의 정함이 없거나 최소기간 이내일 경우 최소기간으로 간주

◦ 최소기간 2년(임차인 2년 미만 가능)

◦ 최소기간 1년(임차인 1년 미만 가능)이나 5년 보장

계 약

갱 신

◦ 임차인의 계약 갱신 청구권 없음

◦ 전체기간 합산 5년 범위 내에서 가능 / 임대인은 거절 불가

◦ 묵시적 갱신 : 계약 기간 만료 전 임대인은 6월부터 1월까지, 임차인은 1월까지 계약 갱신 불통지

◦ 상기의 경우 자동갱신(계약내용은 동일한 것으로 인정, 기간은 정하지 않은 것으로 간주)

◦ 묵시적 갱신기간 중 임차인은 언제든지 계약해지 통지 가능, 임대인에게 도달 후 3월이 경과하면 효력발생

◦ 2기 이상 월임차료 연체시 임대인 계약갱신 거절 가능

◦ 3기 이상 월임차료 연체, 재건축 등 8개 항목에 포함시

임대인 갱신거절 가능

승 계

◦ 임차권의 승계 인정

◦ 임차권의 승계 불인정 : 법규정에 없으나 소송시 인정가능

차 임

증 액

◦ 임대차 계약 또는 보증금 또는 월차임의 증액 후 1년 이내 증액 청구 불가

◦ 감액청구에 대한 제한은 없음

◦ 약정된 차임 또는 보증금의 1/20(5%) 초과 제한

◦ 보증금의 월차임 전환시 산정률의 제한 (연14%)

◦ 약정된 차임 또는 보증금의 9/100(9%) 초과 제한

◦ 보증금의 월차임 전환시 산정률의 제한 (연15%)

임차권

등기명령

신 청

◦ 임대차 종료후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 단독으로 신청가능(비용 임대인에게 청구)

◦ 등기후 효력 : 전출시에도 대항력 및 우선변제권 유효, 경매신청도 가능

◦ 전세권 설정시와 효력 거의 동일함

경매신청

◦ 확정판결 후 경매신청시 물건 인도를 하지 않아도 가능 (배당요구시는 물건 인도)

특 징

◦ 편면적 강행규정 / 미등기 전세권 준용 / 보증금 반환청구소송시 소액사건 심판법(금액에 무관)의 적용

비 고

2008. 8. 21 주택임대차보호법과 상가건물임대차 보호법이 일부개정됨

 주택임대차 소액보증금 적용범위

담보권등기일자	지 역	최우선 변제 적용 보증금액	최우선변제 금액 (우선변제금의 일정액)
84. 1. 1 ~ 87. 11. 30	특∙광역시	300만원 이하	300만원 이하
	기 타	200만원 이하	200만원 이하
87. 12. 1 ~ 90. 2. 18	특∙광역시	500만원 이하	500만원 이하
	기 타	400만원 이하	400만원 이하
90. 2. 19 ~ 95. 10. 18	특∙광역시	2,000만원 이하	700만원 이하
	기 타	1,500만원 이하	500만원 이하
95. 10. 19 ~ 01. 9. 14	특∙광역시	3,000만원 이하	1,200만원 이하
	기 타	2,000만원 이하	800만원 이하
01. 9. 15 ~ 08. 8. 20	수도/과밀억제권	4,000만원 이하	1,600만원 이하
	광 역 시	3,500만원 이하	1,400만원 이하
	그 외 지역	3,000만원 이하	1,2000만원 이하
08. 8. 21 ~ 이 후	수도/과밀억제권	6,000만원 이하	2,000만원 이하
	광 역 시	5,000만원 이하	1,700만원 이하
	그 외 지역	4,000만원 이하	1,400만원 이하

상가건물임대차 적용범위 및 소액보증금 적용범위

법률적용일자 / 담보권등기일자	지 역	법률 적용 대상 (환상보증금)	최우선변제 적용 보증금액	최우선변제 금액 (우선변제금의 일정액)
02. 11. 1 ~ 08. 8. 20	서 울	2억4천만원 이하	4,500만원 이하	1,350만원 이하
	수도/과밀억제권	1억9천만원 이하	3,900만원 이하	1.170만원 이하
	광 역 시	1억5천만원 이하	3,000만원 이하	900만원 이하
	그 외 지역	1억4천만원 이하	2,500만원 이하	750만원 이하
08. 8. 21 ~ 이 후	서 울	2억6천만원 이하	4,500만원 이하	1,350만원 이하
	수도/과밀억제권	2억1천만원 이하	3,900만원 이하	1.170만원 이하
	광 역 시	1억6천만원 이하	3,000만원 이하	900만원 이하
	그 외 지역	1억5천만원 이하	2,500만원 이하	750만원 이하