10년 후에도 흔들리지 않는 부동산 성공 법칙

[청녹]

향후 10년간 부동산 트렌드를 짚어준다
『10년 후에도 흔들리지 않는 부동산 성공 법칙』

중앙일보 부동산 전문 기자를 거쳐 현재는 스피드뱅크의 부동산 연구소장으로 재직 중인 박원갑 씨. 유명 부동산 칼럼니스트로 활동하며 그동안 보고 느낀 것들을 정리한 책 『10년 후에도 흔들리지 않는 부동산 성공 법칙』을 펴냈다. 10~20년 뒤까지 국내 부동산 시장을 예측한 이 책에는 미래를 내다보고 어느 곳에 투자할 것인가에 대한 대답이 담겨 있다. ‘도심 아파트는 고령화 사회에서도 주거 공간의 메인 스트림으로 남을 것’이라든가, ‘중대형 아파트의 인기는 향후 10년간 계속될 것’이라는 등의 분석은 그의 책에서 뽑아낸 유용한 메시지. (박원갑 지음/credu/1만5천원)

1 대한민국 부동산, 버블 붕괴 확률은 낮다
지난해 부동산 가격이 급등하면서 또 한 번 거품 논란이 일었다. 버블 논란이 일어나는 것은 소득 수준에 비해 집값이 너무 많이 올랐기 때문. 삼성경제연구소에 따르면 2006년 9월 말 기준, 서울 지역 아파트의 가계 소득 대비 주택 가격 비율(PIR)은 13배로, 11.2배를 기록한 로스앤젤레스, 7.9배를 기록한 뉴욕보다도 훨씬 높았다. 그럼에도 불구하고, 한국 부동산 시장이 일본처럼 ‘펑’ 터질 확률은 낮다. 버블이 강남권 등 일부 주택지를 중심으로 끼어 있어 ‘국지적’이며 당분간 주택 공급이 부족한 상태가 계속될 전망이기 때문이다. 총인구는 감소했지만 주택 구입 인구는 증가하는 현상이 향후 몇년간 지속될 것으로 보이며, 수요보다 공급이 부족한 이상 집값이 바닥을 칠 확률은 거의 없다는 것.

2 강남은 T자형으로 남쪽으로 더 확장된다
부동산 투자는 남쪽이 대세. 2007년 착공을 시작하는 행정중심복합도시 건설은 부동산 시장 축을 경부고속도로를 따라 남쪽으로 이동시키는 기폭제가 될 것이다. 행정도시가 들어서면 서울에서 행정도시까지 이어지는 지역은 사실상 수도권으로서의 역할을 할 수 있기 때문. 지금도 경부고속도로를 타고 지방으로 내려가면, 서울에서 수원까지 아파트 단지가 도로 양쪽으로 펼쳐져 있는데, 앞으로 10년 후 이러한 현상이 행정도시까지 이어질 것이다. 따라서, 장기적인 안목으로 부동산에 투자한다면 가급적 경부고속도로 주변의 땅이나 도시를 살펴볼 것을 권한다. 수원 영통 지구, 화성 동탄 신도시, 평택 용이 지구 등은 경부고속도로에 인접하고 있고, 행정도시까지 승용차로 1시간 정도면 오갈 수 있다. 행정도시 관계자나 소속 기관 관계자들이 이곳에 거주하며 행정도시까지 출퇴근할 확률이 높아, 그 지역의 발전이 기대된다.

3 급매물을 잡으려면 곳곳에 그물을 쳐놓아라
왕도는 없으나 자주 부동산 인터넷 사이트를 뒤지고 중개업소를 돌아다니면 피치 못할 사정으로 내놓은 저렴한 물건을 발견할 수 있다. 이때, 최소한 지역은 10곳, 아파트는 50곳 정도를 대상으로 정하고 최대한 발품을 팔아야 한다. ‘붕어 낚시를 하듯 곳곳에 그물을 쳐놓으면’ 성공 확률은 그만큼 높아진다. 지금 같은 집값 하락기에는 주식을 매수할 때처럼 느긋하게 바닥권의 매수 가격을 제시할 것. 그러면 매도자가 서서히 흥정을 걸어올 것이고, 저렴한 가격의 급매물을 잡을 경우 향후 부동산 시장이 하락하더라도 큰 손해를 입지 않는다. 침체기에는 추가 하락 가능성을 고려해 현재 시세보다 10~20% 싼 급매물을 찾아야 한다.

달라진 재테크 판도에 맞춰 자산 관리 기법을 제안한다
『부의 리모델링』

신원어드바이저 대표이자 CFP인 전인석, 국세청 출신의 조세 전문가 원종희, 감정평가사 겸 공인중개사 김대웅, 세무법인 신원의 대표 세무사 곽홍석 등 관련 전문가들이 모여 만든 책. (전인석·원종희·김대웅·곽홍석 지음/매일경제신문사/1만2천원)

1 집은 최대한 빨리 사라
경제가 성장하는 한 물가가 절대로 떨어지지 않는 것처럼, 집값 또한 절대로 떨어지지 않는다. 유망 지역의 아파트는 언제든 팔 수 있어 현금과도 같은데, 적어도 물가 상승률만큼만 올라준다면 훌륭한 재테크 수단.

2 상가 투자는 신중을 기하라
주택과 토지에는 양도세를 무겁게 부과하는 데 반해, 상가에는 아직 중과세가 없어 투자자들의 관심이 뜨겁다. 그러나 지난 10년간 상가는 유망 지역 아파트나 토지에 비해 가격 상승률이 크지 않았다. 최근, 강남에서도 분양가보다 낮은 마이너스 프리미엄으로 상가를 처분하려 하지만 사는 사람이 없는 상황이 속출하고 있다. 그러므로 검증되지 않은 분양 상가나 임대료가 올라갈 가능성이 거의 없는 동네 상가는 피하고, 상권이 검증된 지역에 투자할 여유가 있을 때만 상가 투자를 선택하라.

3 재개발보다는 재건축에 투자하라
재개발은 대부분 도로가 좁고 복잡한 지역에서 이루어지지만, 재건축은 도로가 넓고 기반 시설이 잘 정비되어 있는 지역에서 많이 이루어진다. 따라서, 재개발 아파트를 지어봤자 부근에 도로가 확장되고 넓고 쾌적한 공원이 들어서지 않는 한 가격 상승에 한계가 있다. 더욱이 재건축은 조합원들이 기존에 가지고 있는 땅 지분의 단가 차이가 크지 않아 합의가 빠르고 사업도 신속하게 진행되는 반면, 재개발 지역은 땅 모양도 복잡하고 도로 조건, 경사 등의 이유로 인해서 ‘조합원들끼리 이득을 어떻게 나눌 것인가’부터 난항에 부딪힌다.



20~40대 부부의 재정 설계를 도와주는 책
『리치 커플, 포트폴리오 하다』

경제·경영 분야 전문 번역가로 활동하며 수십 권의 경제 분야 외서를 번역했던 김원호 씨의 신간. 번역을 맡은 외서 및 관련 서적들을 읽으며 깨달은 이론을 현실적인 감각으로 담아냈다. (김원호 지음/시아출판사/1만원)

1 저축과 투자 규모 늘리려면 소득의 순이익 규모를 늘려라
얼마나 빠르게 자산을 축적해나가고 부자가 될 수 있는가를 결정하는 것은 ‘월평균 소득’이 아니라 ‘월평균 저축 및 투자 가능 금액’이라는 점을 기억해야 한다. 소득이 적더라도 필요 지출을 줄여 소득의 순이익 규모를 늘리면 저축 및 투자 가능 금액이 늘어나 얼마든지 부자가 될 수 있다는 얘기다. 반대로 소득이 많은 것처럼 보여도 소득 활동을 위해 불가피하게 지출해야 하는 비용이 많아 소득의 순이익 규모가 작은 경우 자산을 축적해나가는 속도는 크게 떨어질 수밖에 없다. 그런 점에서 맞벌이 부부는 유리하다. 외벌이 부부에 비해 맞벌이 부부의 수익이 2배라고 가정하고 공동 생활비 외에 지출을 최대한 줄이면 결과적으로 소득의 순이익 규모는 몇 배 차이 날 수 있다는 결론.

2 장기적으로 점점 더 매력적인 주식
펀드 자금의 주식 시장 유입이 조만간 큰 폭으로 늘어날 것이라는 점, 중국 경제 성장의 혜택을 우리나라 기업들이 크게 입을 것이라는 점을 감안하면 장기적으로 우리나라 기업들의 주가가 크게 상승할 것이다. 주식 시장에 뛰어드는 게 무섭다면 간접투자 방식의 펀드 상품에 가입하는 것도 좋은 방법이다. 나이가 젊다면, 실패만 하지 않아도 성공하는 것이라는 사실을 기억하고 언제나 합리적인 수준에서 투자를 시행해야 한다.

인생의 30년 부를 좌우한다
『명품 투자학』

증시의 흐름을 관리하고 분석하는 삼성증권 투자전략센터의 연구위원 3명이 펴낸 책. ‘노후 대비’라는 단어는 익숙하게 접하지만 막상 은퇴 시기를 위한 준비는 없는 직장인들을 위한 투자 전략과 조언을 담았다. 상승장과 하락장, 어디에 있어도 자산을 3배로 불릴 수 있는 비책을 담고 있다. (정영완, 김도현, 김성봉 지음/다산북스/1만5천원)

1 흥부의 ‘절약’ 대신 놀부의 ‘투자’를 택하라
‘장맛과 친구는 오래될수록 좋고, 돈은 굴릴수록 좋다’는 부제로 시작되는 이 단원에서 필자는 “절약을 통한 재테크만으로는 안정적인 노후 자금을 마련할 수 없다”고 얘기한다. 대부분의 직장인들이 재테크에 적극적으로 나서고 싶어도 이를 실천하지 못하는 경우가 많은데, 씀씀이가 커서가 아니라 가계 소득 자체가 충분하지 않은 데다 원리금 상환 부담도 대부분의 직장인들이 재테크를 하지 못하도록 하는 걸림돌로 작용하고 있기 때문이라고 진단한다. ‘자산을 모은다→운용한다, 확정금리를 추구한다→높은 수익률을 추구한다, 하나의 금융기관과 거래한다→다양한 금융기관과 거래한다, 리스크는 무조건 피한다→리스크를 관리한다’ 등 이제 미래를 대비한 능동적 자산 관리를 위해 발상을 전환할 필요가 있다.

2 내일의 노후 자금, 주식에 장기적금을 들어라
주가 지수가 1,900포인트를 훌쩍 넘은 요즈음, 주식투자로 돈을 벌기는 힘들지 않을까 고민하고 있는 사람이라면 이 책을 주목할 것. 과거에 비해 주가가 올랐기 때문에 단순히 가격만을 놓고 본다면 그렇게 생각할 수도 있지만, 주식 가격이 오르는 것은 오를 수 있는 충분한 자격을 갖추고 있어서라는 걸 명심하도록 한다. 이럴 경우 실제 가격은 경제지표의 개선을 뒤쫓아가는 경향이 짙게 나타난다. 이는 바꿔 말해서 앞으로 더욱 주가가 오를 수 있다는 의미이기도 하다. 대개 투자라고 하면 먼저 부동산을 떠올리지만, 정부가 내놓은 세금 정책 등의 이유로 먹을 수 있는 파이가 점점 작아지고 있다. 대안은 주식이라고 감히 말할 수 있겠다.

출처 : 팟찌