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용도 지 역 |
건 폐 율 |
용 적 률 |
○전용주거지역 - 제1종 전용주거지역 - 제2종 전용주거지역
○일반주거지역 - 제1종 일반주거지역 - 제2종 일반주거지역 - 제3종 일반주거지역
○ 준주거지역
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50% 이하 60% 이하
60%이하 60%이하 50%이하
70%이하
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50% ~ 100% 이하 100% ~ 150% 이하
100% ~ 200% 이하 150% ~ 250% 이하 200% ~ 300% 이하
200% ~ 700% 이하 |
■ 투자요령(투자에 참고할 사항)
위와 같이 주기지역의 토지 중 용적률이 차이가 있으며 건축 할 수 있는 범위도 다르다
투자 대상을 선택 할 때 후일에 재테크의 대상이면서 단독주택을 건축하여 거주하기 위함인지 순수한 재테크의 목적인가의 목표를 두고 투자 대상을 찾아야 할 것이다. 일반적으로 제3종 일반주거지역이 고층 아파트를 건축할 수 있으므로 투자 대상으로써 효과가 크다고 보아야 할 것이다.
투자 대상으로써 재테크로만 계산한다면 좋은 위치에 준주거지역의 토지에 투자하였다면 상가 건물도 건축이 가능하고 주택 겸 상가건물도 가능하다.
용적률 200%~700%까지이므로 좋은 위치의 토지에 건축하여 분양 또는 임대 한다면 많은 재테크가 될 것이다. 투자요령이 따로 있는 것이 아니고 그 토지 이용을 어떻게 할 수 있는가를 정확히 파악하는 것이 토지에 대한 투자 요령이 될 수 있으며 또한 그 주변이 어떻게 변화하겠는가를 볼 줄 아는 것이 투자 요령이다.
2. 상업지역의 토지
상업지역은 일반상업지역, 중심상업지역, 근린상업지역, 유통상업지역으로 구분되어 이의 지역에 따라 건축할 수 있는 범위가 다르며(용도가 다르며) 또한 건폐율과 용적률이 다르다
■ 건폐율 중심상업지역 90% 이하
일반상업지역 80% 이하
근린상업지역 70% 이하
유통상업지역 80% 이하
■ 용적률 중심상업지역 400% 이상 1500% 이하
일반상업지역 300% 이상 1300% 이하
근린상업지역 200% 이상 900% 이하
유통상업지역 200% 이상 1100% 이하
■ 단, 지방자치단체 조례로 지역 여건에 따라 이의 범위 내에서 조정 할 수 있다. 그러므로 지역에 따라 다소의 차이는 있을 수 있다.
※ 위에서 건폐율과 용적률이 각각 다르고 용도지역에 따라 건축할 수 있는 건축물들이 다소 다르므로 어떤 상가 건축물을 건축하여 투자의 가치를 보기 위해서 지역. 주변여건 등을 고려하기도 하여야 하며 용도 지역에 따라 투자자의 계획대로 건축물의 용도가 이용할 수가 없는 경우가 발생하기 때문에 용도지역을 확인하고 주변 여건을 검토하여야 한다
■ 투자요령(투자에 참고할 사항)
투자대상은 상권형성이 아주 잘 되어 있는 곳에 건축물이 낡은 것을 선택하여 아주 비싼 가격이라도 매수하여 신축하여 분양 또는 임대한다면 투자 가치는 충분할 것이다.
그러나 상권 형성은 잘 되어 있으나 토지 값이 너무 비싸기 때문에 상권은 떨어지나 땅값은 싸기 때문에 그 토지를 매수하여 신축상가 건축물을 건축하게 되면 분양 또는 임대에 어려움을 갖게 되므로 주의 하여야 하며 상권이 잘 형성 된 곳의 땅값이 비싸도 투자대상으로 하여야 실패가 없다.
또한 점포 1개를 매수하는 투자에서도 이의 점포에서 어떤 용도로 이용하면 투자의 가치가 있겠는가를 주변 등을 검토하여 투자 하여야 한다.
3. 공업지역
공업지역의 토지는 전용공업지역, 일반공업지역, 준공업지역으로 구분 되어 지역에 따라 건폐율과 용적률이 다르며 이용할 수 있는 용도가 각각 다르다
■ 건폐율 전용공업지역 : 70% 이하
일반공업지역 : 70% 이하
준공업지역 : 70% 이하
■ 용적률 전용공업지역 : 150 ~ 300% 이하
일반공업지역 : 200 ~ 350% 이하
준공업지역 : 200 ~ 400% 이하
■ 이의 용적률 범위에서 지방자치단체 조례로 지역 여건에 맞게 용적률을
조정할 수 있으므로 지방에 따라 약간의 차이는 있다.
※ 용도지역별 건축할 수 있는 주요 내용
① 전용공업지역에서 건축할 수 있는 주요 내용
- 제1종 근린생활시설
- 제2종 근린생활시설
- 공장(물품의 제조, 가공)
- 창고(위험물 저장 및 처리시설 제외)
- 위험물 저장 및 처리시설
(주유소, 액화석유가스 충전소, 위험물 저장소, 제조소, 액화취급소, 판매소, 고압가스 충전 저장소 등)
■ 지방자치단체 조례로 정하는 건축물
기숙사, 일반음식점, 기원, 휴게음식점, 안마시술소, 산업전시장,
박람회장, 도매시장, 병원, 연구시설, 통신용시설 등
② 일반공업지역에서 건축할 수 있는 주요 내용
- 제1종 근린생활시설
- 제2종 근린생활시설
- 판매 및 영업시설(일반공업지역에서 생산되는 제품의 판매시설)
- 공장(물품의 제조, 가공)
- 창고시설
- 위험물 저장 및 처리시설
■ 지방자치단체 조례로 정하는 건축물
1) 단독주택(가정 보육시설을 포함)
2) 다중주택
(학생, 직장인등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조)
연면적 330㎡ 이하
3) 다가구 주택
4) 기숙사, 문화시설, 병원, 격리병원, 장례식장
5) 초․중․고․대학, 연수원, 직업훈련소, 자동차학원
6) 축사, 가축시설, 방송국, 통신용시설등
③ 준 공업지역에서 건축할 수 있는 주요 내용
- 공동주택 중 기숙사
- 제1종 근린생활시설
- 제2종 근린생활시설
- 판매 및 영업시설(판매는 준공업지역에서 생산되는 제품 판매시설)
- 의료시설, 병원
- 교육연구 및 복지시설
- 공장(바닥면적 500㎡ 미만인 것)
- 창고시설
- 위험물 저장 및 처리시설
- 자동차 관련시설
- 분뇨 및 쓰레기 처리시설
- 발전소(집단에너지 공급시설 포함)
■ 지방자치단체 조례로 정하는 건축물
1) 단독주택 중
단독주택(가정보육시설 포함)
다중주택(학생, 직장인 다수인이 장기간 거주할 수 있는 것
으로 독립된 주거의 형태가 아니고 연면적 330㎡
이하로 3층 이하일 것)
다가구주택(3층 이하로 주차장으로 사용은 층수에서 제외)
2) 공동주택(기숙사를 제외한다)
아파트 5층 이상의 주택
연립주택 1개동의 면적이 660㎡ 초과 4층 이하의 주택
다세대주택 1개동의 면적이 660㎡이하 4층 이하의 주택
3) 안마시술소
4) 문화 및 집회시설
5) 판매 및 영업시설
6) 운동시설
7) 업무시설(공공용과 일반 업무시설)
8) 숙박시설
9) 공장(바닥면적 500㎡ 이하인 것)
10) 동물 및 식물관련시설
11) 공공용시설(발전소 제외)
■ 투자요령(투자에 참고할 사항)
위와 같이 용도지역에 따라 건축할 수 있는 내용이 다소 다르기 때문에 어떤 용도의 시설을 하기 위함으로 투자를 할 건지 판단하여 투자대상의 토지를 선택하여야 할 것이며, 그 지역의 여건상 투자자가 계획하였던 시설을 할 수 있고 그 시설이 효용을 볼 수 있겠는가를 분석, 판단하여 공업용지 토지에 투자하여야 실패가 없게 된다. 또한, 주변여건을 보아 어떤 용도로 발전이 가능하겠는가를 보는 판단이 투자요령을 잘 아는 투자자이다.
4. 녹지지역
녹지지역은 자연환경 농지 및 산림의 보호 보건위생 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위하여 녹지의 보전이 필요한 지역으로 보전 녹지지역, 생산녹지지역, 자연녹지지역으로 세분되어 이의 지역에서 건축할 수 있는 건폐율과 용적률이 각각 다르며 건축할 수 있는 내용도 각각 다르다.
그러나 이의 녹지지역은 농지와 임야이므로 대부분이 그린벨트 지역이기 때문에 지방 자치단체에서 건축 제한을 하고 있어 일반적인 건축물을 건축할 수 없다고 보아야 할 것이다. 하지만 허가를 받아 건축할 수 있는 건축물들이 있다.
그러므로 지방자치단체에서 투자자가 계획한 시설물을 설치할 수 있겠는가를 반드시 확인하고 투자를 하여야 한다.
※ 투자자가 어떤 건축물을 건축할 계획이 아니고 땅값 인상을 기대하는 투자의 경우는 지역여건을 보고 투자 한다면 좋은 투자 대상이 될 것이다.
■ 건폐율 보전녹지지역 20% 이하
생산녹지지역 20% 이하
자연녹지지역 20% 이하
■ 용적률 보전녹지지역 50% ~ 80% 이하
생산녹지지역 50% ~ 100% 이하
자연녹지지역 50% ~ 80% 이하
※ 건축할 수 있는 건축물
가. 보전녹지지역에서 건축할 수 있는 건축물
(4층 이하의 건축물에 한한다)
(1) 교육 연구 및 복지시설 중 초등학교
(2) 창고시설(농업, 임업, 축산업, 수산업의 창고)
(3) 공공용시설
- 교도소(구치소, 소년원 및 소년 분류심사원 포함)
- 감화원 기타 범죄자의 갱생 보육. 교육. 보건 등의 용도
- 군사시설
■ 지방자치단체 조례로 정하여 건축할 수 있는 건축물
1) 단독주택(다가구 주택 제외)
2) 다중주택(학생 직장인 다수가 거주할 수 있는 구조
330㎡이하이고 3층 이하일 것)
3) 공관
4) 제1종 근린시설 중 바닥면적 500㎡ 미만인 것
(슈퍼마켓 휴게음식점 의원 동사무소 마을공회당 등)
5) 제2종 근린시설 중 종교집회장
교회. 성당. 사찰. 기도원. 수련원. 의료시설 등
6) 교육연구 및 복지시설
7) 위험물 저장 및 처리 시설
8) 동물 및 식물 관련 시설
9) 묘지 관련시설
나. 생산 녹지지역에서 건축할 수 있는 건축물
(1) 단독주택
① 단독주택
② 다중주택
③ 다가구주택
④ 공관
(2) 제1종 근린생활시설
슈퍼마켓 등, 휴게음식점, 의원, 동사무소, 마을공회당 등
(3) 제2종 근린생활시설
(4) 의료시설(종합병원 치과 및 한방병원 제외)
(5) 교육연구 및 복지시설(직업훈련소 및 학원을 제외한다)
(6) 운동시설
(7) 창고시설(농업. 임업. 축산업. 수산업용에 한한다)
(8) 동물 및 식물관련 시설
(9) 분뇨 및 쓰레기 처리 시설
(10) 공공용시설
(11) 묘지관련시설
(12) 관광 휴게 시설
■ 지방자치단체의 도시계획 조례가 정하는 바에 의하여 4층 이하
의 건축물을 설치할 수 있으며 위의 각 내용별로 조례로 건축
할 수 있는 범위를 규정하고 있다.
그러므로 지방자치단체에 문의를 하여야 한다.
다. 자연 녹지지역에서 건축할 수 있는 건축물
(1) 단독주택
① 단독주택
② 다중주택
③ 다가구주택
④ 공관
(2) 제1종 근린생활시설
(3) 제2종 근린생활시설
(4) 의료시설
(5) 교육연구 및 복지시설
(6) 운동시설
(7) 창고시설(농업. 임업. 축산업. 수산업용에 한한다)
(8) 동물 및 식물관련 시설
(9) 분뇨 및 쓰레기 처리 시설
(10) 공공용시설
(11) 묘지관련시설
(12) 관광 휴게 시설
■ 지방자치단체의 도시계획 조례가 정하는 바에 의하여 4층 이하
의 건축물에 한하여 건축할 수 있으며 위의 각 내용에 대하여
(시설할 수 있는 내용에 대하여) 지방자치단체 조례로 건축할
수 있는 범위를 규정하고 있으므로 지방자치 단체별로 각각
다르다.
■ 투자요령(투자에 참고할 사항)
녹지지역 토지는 대부분이 농지이며 도시와 인접해 있는 물건으로 개발제한구역 즉, 그린벨트 구역이다.
그러므로 지방자치단체에서 토지거래 허가 구역으로 지정되어 있기 때문에 투자를 하기 위해서는 시․군에 따라 그 지역에서 6개월 이상 거주하여야 그린벨트를 매수할 수가 있다는 규정을 하고 있기도 하고 토지거래 허가를 받아야 취득할 수 있으며, 개발제한구역이므로 법에서 건축할 수 있는 범위를 규정하고 있으나 시․군에 따라 건축할 수 있는 지역이 있고 없는 지역도 있다. 녹지지역은 투자대상은 될 수 있다. 지역(위치)만 잘 선택한다면 개발이 될 수 있으므로 투자대상으로는 좋은 물건이 될 것이다.
이의 투자는 단기 투자대상물건은 아니고 장기적인 안목을 보고 투자한다면 이의 투자 때문에 노후에 편히 지낼 수 있는 투자대상이 될 투자자가 이를 보는 안목이 없을 경우 경험이 많은 분 또는 전문가라고 할 수 있는 분과 그 물건에 대하여 분석하는 것이 투자요령이 될 것이다.
투자지역과 위치를 잘 선택하여야 하고 주변지역여건을 보는 안목이 필요하다.
5. 농지와 임야
가. 농지
농지는 전과 답이 농지다. 농지법에서는 농업 진흥지역 안의 농지와 농지 진흥지역 밖의 농지로 구분하고 있으며 농업 진흥지역을 농업 진흥구역과 농업 보호구역으로 구분하고 농업 진흥지역 밖의 농지는 준 농림지역(2003. 1. 1부터는 관리지역)으로 구분하고 있다.
농지를 매수하는 계획에는 어떤 용도로 이용 또는 후일에 개발이 될 것을 기대하고 투자하는 계획과 농지를 매수하여 자기의 논에서 생산되는 쌀로 식량을 하고 시일이 경과됨에 따라 물가 상승률 등 요인으로 농지 값이 인상될 것을 감안하여 투자, 이러한 내용들을 감안하여 농지에 투자를 하더라도 자기가 매수한 농지에 어떠한 건축물을 설치할 수 있는가를 확인하고 매수(투자)하여야 하며, 이러한 요인 확인과는 별도로 그 농지주변을 보면서 앞으로 발전 가능성이 있는 지역인지에 대하여 농가주택을 건축했을 때 경관 등을 분석하여야 할 것이다.
부동산을 볼 줄 아는 분들은 앞으로 어떤 시기에 발전 가능성이 있겠다는 것을 어느 정도 파악할 수가 있다.
이러한 판단력을 갖기 위해서는 투자자 나름대로 파악(분석)을 해보는 것도 앞으로 부동산을 보는 안목이 넓어지게 될 것이다.
■ 농림지역에서의 건폐율과 용적률
1) 건폐율 농림지역 20% 이하
2) 용적률 농림지역 50% ~ 80% 이하
※ 농림지역에서 어떤 건축물을 건축할 수 있는가?
1) 건축할 수 있는 건축물
① 단독주택(농어가 주택)
② 다중주택(학생 또는 직장인이 장기간 거주할 수 있는 구조로
연면적 330㎡ 이하 3층 이내 일 것)
③ 다가구주택(3개층 이하로 660㎡ 이하 19세대 이하가 거주할
수 있을 것)
■ 농지에서 건축할 수 있는 주택은 농어가 주택으로 단독주택을 건축할 수
있으며 자연훼손을 가져오지 아니하는 범위 안에서 건축하는 농어가주택
과 농업과 관련된 시설은 할 수 있다.
■ 투자요령(투자에 참고할 사항)
농지를 투자대상으로 하여 개발이 된다면 재테크의 효과는 클 것이며, 땅값은 싸고 개발이 되었다면 땅값은 폭등할 것이기 때문이다.
순수한 농지를 매수할 때는 어느 퇴직자가 농사짓는 것을 소일로 하는 계획 또는 농가주택을 건축하기 위한 계획이라면 경관 등 좋은 곳을 선택하여도 무방하나, 순수한 재테크 대상이라면 지역(위치)의 선택을 현재의 주거생활의 주택 등과 연결이 가능한 지역을 선택한다면 세월이 지나 반드시 시가지로 흡수될 것이기 때문에 시가지와 연결이 가능한 위치를 주위여건 등을 감안하여 선택을 잘 하는 것이 투자요령이라 할 수가 있다.
나. 임야
임야는 90년대에 실제 쌀이 생산되는 농지보다 더 비싼 가격으로 투기대상이 되기도 하였다.
그러나 땅값이 점점 인하되었으며 IMF가 오면서 임야의 값은 형편없었다. 2002년도에 전반적인 부동산 가격이 오르면서 많은 회복을 하였으며 각 지역별로 다르겠으나 묘지를 설치할 수 있는 임야는 각자 조상의 묘지를 한곳에 설치하기 위하여 몇 100평 단위로 아주 비싼 가격에 거래되고 있다.
또한, 준 농림지역(계획관리지역)의 임야는 대도시 주변으로 거래가 많이 되고 서해안 고속도로가 개통되면서 그 지역의 임야가 많은 거래가 되었다. 묘지를 여러 곳에 설치할 수 있는 임야라면 아주 시골이라도 도로와 연결만 된다면 1급지의 투자대상이 될 것이며, 이러한 곳의 임야에 투자하였다가 묘지설치임야로 분할하여 분양을 한다면 좋은 재테크의 대상이 될 것이다.
■ 투자요령(투자에 참고할 사항)
임야 물건에 대한 투자요령은 물건 자체에 대하여 파악을 잘 하는 것이 투자요령이 될 것이다. 어떤 임야를 투자대상으로 하여 분석결과 묘지 설치를 수십 개로 분할하여 묘지를 설치 할 수 있는 물건을 보고 분석하였다면 이 자체가 투자요령이다. 투자대상의 물건이 계획관리지역(준 농림지역)의 임야로서 이를 투자대상으로 하여 투자한 물건이 개발대상에 포함될 것으로 분석 후 투자하였는데, 그 후 개발대상이 되었다면 부동산 투자에 대한 분석을 잘 하는 것이 될 것이며 부동산을 보는 안목이 다른 사람들과 다르다는 것을 알 수 있을 것이며 이러한 판단력이 투자요령을 아는 투자자라 할 수가 있다. 투자물건에 대하여 어떤 확인들을 하지 않으므로 실수하지 않은 것도 투자요령을 잘 아는 것이 될 것이다.
■ 임야에서 그 임야를 관리하기 위한 관리사 등은 시설할 수가 있다.
6. 보전 관리지역(토지)
※ 보전관리지역의 토지 이용 방향은
⇒ 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지
■ 녹지 공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경 보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역을 보전관리지역으로 지정한 것이다.
■ 토지를 투자할 때 토지의 용도지역이 어떠한 이용 방향으로 지정이 되었는가를 알면 후일에 개발이 가능한가를 알 수 있게 되며 이러한 것을 아는 것이 투자요령이다. 관리지역이 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 구분되어있는데 관리지역 중 가장 개발(토지이용)이 어려운 것이 보전관리지역이다.
지역지정의 토지이용 방향이 지정 목적이 된다고 볼 수가 있는데 이의 내용을 보면 산림보호, 수질오염 방지, 생태계 보전 등을 위하여 자연환경 보전지역으로 지정하여야 하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정하여 관리하기가 곤란하며 보전관리지역으로 지정한다는 것이기 때문에 개발이 어렵다고 보아야 할 것이며, 그러나 이의 토지에서 이용할 수 있는 것이 있으며 이의 내용을 파악하고 주변의 다른 용도지역 옆에 있는 물건이라면 투자대상여부를 결정할 수 있는 요인이 될 수 있다.
■ 투자요령(투자에 참고할 사항)
보전관리지역 대상 토지를 투자대상으로 하기 위해서는 이의 토지에서 이용(설치)할 수 있는 내용들이 어떠한 것들인가를 확인하고 시․군에 이의 토지에서 범위 규정에 의한 시설을 설치할 수 있는가를 확인하고 실제 토지의 위치에 가서 주변지역의 이용 상태가 어떠한지에 대하여 분석(검토)하여야 할 것이다. 보전관리지역의 지정은 주변(인접) 용도지역의 토지이용상황이 어느 정도 되고 있다면 지역 여건상 자연환경 보전지역으로 지정하지 못하고 보전관리지역으로 지정한 것이기 때문에 토지이용 상황이 활발한 바로 옆의 토지는 앞으로 옆의 토지와 같이 개발될 수 있는 여건들이 있는가를 현지에 가서 잘 파악, 검토 후 투자의 대상으로 한다면 좋은 재테크가 될 것이며 이러한 내용들을 잘 파악 하는 것이 투자요령을 아는 투자자가 될 것이다.
7. 생산관리지역(토지)
※ 생산관리지역의 토지 이용 방향은 농업. 임업. 어업생산 등을 위하여 관리가 필요하나 주변의 용도지역의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역이다.
생산 관리지역은 농림지역에 가까운 농지나 주변의 용도지역이 다른 용도로 이용될 수 있는 지역이기 때문에 생산 관리지역으로 지정한 토지
이므로 이의 토지를 투자대상으로 검토하기 위해서는 생산관리지역에서 이용할 수 있는 내용의 규정을 확인하고 이의규정에 의한 내용으로 이용 하기 위한 시설을 할 수 있는지 시․군에 문의하여야 하며, 또한 투자 하려고 하는 대상 토지를 실제 보고 주변의 토지가 어떤 용도로 이용되고 있고, 농지가 아닌 다른 용도로 이용되고 있을 경우 이의 토지와 투자대 상으로 하는 토지와의 거리는 어느 정도 되며 투자대상으로 하는 토지가 도로변인지 그 토지가 현재 어떤 용도로 이용되고 있는지에 대하여 확인 하여 투자자 나름대로 분석을 하고 주변의 의견(부동산업자의 의견포함)을 들어 보고 순수한 농토로의 이용 뿐 아니라 앞으로 다른 용도로 이 용될 수 있다는 판단이 생길 경우 투자대상의 1순위가 될 것이며, 다른 용도로 이용이 불가능해 보이더라도, 대상 토지와 거리는 좀 있어도 주변의 변화로 자연히 인상되는 요인들이 있을 경우 장기간의 투자로 보고 투자대상으로 결정할 수도 있을 것이다.
■ 생산관리지역에서의 건폐율 : 20% 이하
〃 〃 용적률 : 50% ~ 80% 이하
※ 생산 관리지역에서의 건축할 수 있는 건축물
지방자치단체의 도시계획 조례로 4층 이하의 범위 안에서 정하는 경우에
한한다.
(1) 단독주택
① 단독주택
② 다중주택
③ 다가구주택
④ 공관
(2) 제1종 근린생활시설
(3) 교육시설 및 복지시설 등 초등학교
(4) 창고시설(농업. 임업. 축산업. 수산업용에 한한다)
(5) 동물 및 식물관련 시설(버섯, 종료, 화초 및 분재온실 등)
(6) 공공용시설(교도소, 감화원, 군사시설, 발전소)
■ 지방자치단체 도시계획 조례가 정하는 건축물은 연립주택, 다세대주택,
기숙사, 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설(단란주점 제외), 판매
시설 등을 설치할 수 있는 범위를 지방자치 단체별로 정하여 시행할
수 있다.
■ 투자요령(투자에 참고할 사항)
위와 같은 시설들을 설치하여 이용할 수 있는 위치인가 이용할 수 있는 위치가 된다고 하여도 시․군에 시설을 할 수 있는지 문의하여 투자 대상으로 결정하여야 한다.
관리지역이 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 구분되어 있는데 앞으로 다른 용도로 이용할 수 있는 가능성이 있는가, 바로 옆의 토지는 어떤 용도로 이용하고 있는가 하는 점도 참고하여 투자의 결정여부를 결정하여야 하며, 실제 주변의 이용 상태 도로와의 인접여부 등을 보아야 할 것이다.
8. 계획관리지역(토지)
계획관리지역은 농지와 임야 중 준 농림지역에 해당하는 토지라 할 수 있다. 2003. 1. 1부터 국토의 계획 및 이용에 관한법이 제정되어 시행되면서 준농림지역과 준도시지역이 없어지고 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경 보전지역으로 되었다. 이의 법 시행에 따라 관리지역이 생산관리지역, 보전관리지역, 계획관리지역으로 세분화되었는데 준농림지역에 해당하는 지역이 계획관리지역이 된다. 또한 준도시지역의 일부도 계획관리지역으로 되었다고 보아야 할 것이다. 준농림지역은 도로변의 농지와 도로변에 있는 야산일부가 준농림지역이다.
그러므로 계획관리지역의 토지는 도로변의 농지와 도로변의 일부 임야가 되는 것이다. 즉, 계획을 세워 어느 시점에서 개발이 가능하다고 보는 토지라고 볼 수 있다. 개발이 가능한 토지이므로 투자대상이 된다고 보아야 할 것이고, 이는 토지의 투자대상 중 가장 투자의 효과를 얻을 수 있는 대상물건이라 할 수 있다. 계획관리지역 토지라고 하여 전체가 개발이 되지는 않을 것이며 어느 지역에서 어떤 위치의 토지에 투자 하느냐가 성공여부를 결정할 것이다. 투자하려는 계획관리지역의 토지가 직접 개발이 안되어도 이 지역이 개발이 됨에 따라 자연히 땅값이 상승하는 기대와 직접개발이 된다면 더욱 말할 것도 없이 많은 이익을 보게 될 것이다.
이 지역이 개발의 가능(땅값이 상승 가능)을 판단하기 위해서는 그 지역에 어떤 도시계획 개발계획이 있는가를 알아보고 어떤 회사등 공장이 투자대상 토지와의 거리가 어느 정도가 되고 도로사정은 어떠한지 등 여러 가지 요인들을 검토하여야 할 것이다.
어떤 서류들을 본다고 되는 것은 아니고 땅을 보는 안목이 있어야 하고 물론 기본적인 서류는 (시․군에서) 확인하는 것은 당연할 것이다.
투자대상을 찾을 때 투자대상 토지에서 어떠한 건축물을 건축할 수 있는가 규정을 보아야 하는데 이러한 규정의 범위 내에서 세부적인 사항은 지방자치단체조례(시. 군의 조례)로 규정하고 있으므로 이를 확인하여야 하며 이의 조례는 각 지방에 따라 다소 다르기 때문에 확인하면 개발을 어느 정도 허용 여부는 투자대상 지역 여부를 판단할 수도 있을 것이다.
“예” 어느 지역은 ‘여관’건축허가 제한을 하나 다른 시․군에서는 허용하기도 한다. 이러한 것을 자치단체 조례로 정하는데 허용지역이 투자대상 지역이기도 한다.
■ 계획관리지역에서의 건폐율과 용적률
- 건폐율 : 40% 이하
- 용적률 : 50% ~ 100% 이하
※ 계획 관리지역에서의 건축할 수 있는 건축물
(1) 단독주택
① 단독주택(가정보육시설을 포함)
② 다중주택
③ 다가구주택
④ 공관
(2) 제1종 근린생활시설(휴게음식점 제외)
(3) 제2종 근린생활시설(일반음식점, 단란주점, 안마시술소 제외)
(4) 의료시설, 교육연구, 복지시설
■ 위와 같은 시설을 할 수 있도록 법에서는 이의 범위 안에서 도시계획조례(지방자치단체조례)로 4층 이하의 건축물에 한하여 따로 정하여 시행토록 규정하고 있으므로 시․군의 행정관계자에게 문의 또는 열람하여야 할 것이다.
■ 투자요령(투자에 참고할 사항)
① 계획관리지역 토지는 일반인들이 알기 쉬운 준농림지역 토지이므로 투자대상의 토지이다. 이의 투자를 어느 지역으로 할 것이냐 그 지역에서 어떤 위치로 할 것이냐는 것은 투자자의 선택에 달려 있다. 그러나 부동산 사무실의 설명도 중요할 것이며, 그 지역에 가서 보면 일반인들도 알 수가 있을 것이다. 요즘은 천안지역과 서해안(서해고속도로를 따라서)의 지역에 투자를 많이 하고 있으며 노대통령이 공약한 행정수도가 충청도로 옮길 경우 서해안의 토지는 많이 상승 할 것이다.
이런 예측을 하면서 서해안 지역을 투자대상으로 하고 또한 행정수도가 아니어도 서해고속도로가 있으므로 또한 발전이 되지 않았으므로 토지 상승요인은 전철이 천안까지 2004년도에 개통되므로 많이 인상이 되었으며 현재도 잘 선택 한다면 투자대상은 찾을 수 있을 것이다.
② 수도권, 경기도는 어느 지역이나 개발이 조금씩 될 것이므로 투자대상은 된다고 보아야 할 것이다.
투자기간을 몇 년을 계산하느냐가 문제이지 즉, 투자의 효과가 언제쯤 있을 것이냐가 문제이지 준 농림지역 토지는 선택만 잘 한다면 투자대상은 된다고 보아야 하므로 노후를 생각하고 선택하여 투자한다면 큰 효과가 있어 노후에 편히 지낼 수 있는 조건을 만드는 투자가 될 것이다.
※ 어느 지역도 중요하지만 그 지역에서도 어떤 위치의 토지를 취득(투자)하느냐가 투자의 효과 차이가 있을 것이다.
9. 자연환경보전지역(토지)
자연환경보전지역은 자연환경. 수자원. 해안 생태계, 상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호 육성 등을 위하여 필요한 지역이다.
부동산 투자를 할 때 자연환경보전지역 토지를 투자대상으로 하는 분은 별로 없을 것이다.
자연환경보전지역으로 지정의 이용실태를 보아도 알 수 있을 것이며 이러한 지역에 어떤 주택을 건축할 수 있냐면 자연경관은 뛰어날 것이 이의 지역 거의가 그린벨트 또는 수자원 보호구역 등 일 것이다.
그러나 자연환경보전지역에서도 건축할 수 있는 건축물이 있으므로 이의 내용을 확인하고 이의 규정에 의하여 건축할 수 있는가를 시․군에 직접 문의하여 이의 규정대로 건축 할 수 있다면 투자자에 따라서는 투자대상의 토지가 될 것이다.
■ 자연환경보전지역에서의 건폐율과 용적률
- 건폐율 : 20% 이하
- 용적률 : 50% ~ 80% 이하
※ 자연환경 보전지역에서의 건축할 수 있는 건축물
(1) 단독주택(현저한 자연 훼손을 가져오지 아니하는 범위)
① 단독주택(가정보육시설을 포함)
② 다중주택
③ 다가구주택
④ 공관
(2) 교육연구 및 복지시설 중 초등학교
■ 지방자치 단체에서 도시계획조례가 정하는 법의 규정에 의하여 제1종 근린생활시설, 제2종 근린생활시설, 문화 및 집회시설 중 종교집회장, 공공용 시설 중 발전소, 묘지관련시설 등을 설치 할 수 있도록 규정하고 있다.
■ 투자요령(투자에 참고할 사항)
자연환경보전지역은 경관은 뛰어나고 공기 등 아주 쾌적한 위치라고 볼 수 있으므로 투자하고자 하는 위치의 번지수를 확인하여 시ㆍ군에 농가의 주택 등을 법의 규정에 의하여 실재 건축 할 수 있는가를 문의하여 보고 설치(건설)할 수 있다면 투자의 대상이 될 수 있다고 보며 일반적으로는 투자의 대상은 안 된다고 볼 수 있으나 투자자가 자신이 어떤 용도로 건축하여 이용하고자 할 때는 좋은 투자 대상이 될 것이다.
10. 자연 취락지구(토지)
자연취락지구는 녹지지역, 관리지역, 농림지역 또는 자연환경 보전지역안의 취락을 정비하기 위하여 필요한 지구이다.
■ 참고사항
집단취락지구는 개발제한구역안의 취락을 정비하기 위하여 필요한 지구이다.
자연 취락지구의 토지(부동산)에 투자대상으로 할 때는 먼저 파악하여야 할 사항이 있다. 이의 토지 위에서 어떤 시설을 건축할 수 있는지에 대한 규정을 알아야 할 것이며 규정에 의하여 실제 건축할 수 있는지에 대하여 시․군에 문의를 하여 확인하여야 할 것이다.
투자자가 이의 토지를 매수하여 어떤 건축물을 설치하여 실제 거주하고 나머지는 임대 등을 할 것인지 전체를 분양 또는 임대를 하였을 때 그 지역의 시세에 의하여 보증금과 월세를 어느 정도 받을 수 있는가를 분석하여 투자금액과 금리 등을 감안하여 수익성(투자가치성)을 분석(계산)하여야 할 것이다.
위와 같이 어떤 시설을 하여 이용하지 않고 개발 또는 토지가의 상승만을 기다리는 투자 계획인지 판단을 하여야 할 것이며, 개발로 인한 토지가의 상승만을 기다릴 것인가, 자연히 토지가의 상승만을 기다릴 것인가에 대해 결정하여 여러 요인별로 생각을 해보고 다른 곳의 땅값과 비교하여 볼 때 일정기간이 지나면 차차 건축물들이 들어서고 하면 토지가의 상승이 있어 보이므로 투자대상으로 가치가 있다고 판단될 때 투자를 하여야 할 것이다.
이 경우도 투자대상 토지가 후일에 어떤 용도로 건축할 수 있겠는가를 나름대로 마음속으로나마 분석을 해 보아야 할 것이다.
자연 취락지구에 건축물(주택 등)이 있을 경우도 마찬가지이며, 이때는 현재 어떤 용도로 이용되고 이의 건축물(주택)을 임대하였을 때 얼마에 임대할 수 있겠는가를 파악해보고 투자 대상으로 하여야 할 것이다.
※ 자연취락지구 안에서 건축할 수 있는 건축물
- 지방자치 단체의 도시계획 조례로 4층 이하의 건축 할 수 있는 내용은
다음과 같다.
다 음
1) 단독주택
① 단독주택(가정보육시설을 포함)
② 다중주택(학생 직장인 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로
3층 이하의 330㎡ 이하)
③ 다가구주택(3개층 이하의 660㎡ 이하의 19세대 이하)
④ 공관
2) 제1종 근린생활시설
3) 제2종 근린생활시설(일반음식, 단란주점, 안마시술소 제외)
4) 운동시설(탁구장, 체육도장, 테니스장 등)
5) 창고시설(농업. 임업. 축산업. 수산업용에 한한다)
6) 동물 및 식물 관련시설
7) 공공용 시설
■ 위의 내용들은 법의 규정에 의하여 시설할 수 있는 내용들이며 지방자
치 조례로 시설할 수 있는 범위를 정할 수 있으며 다중주택 대신에 기
숙사를 건축 할 수 있도록 규정할 수 있다.
■ 투자요령(투자에 참고할 사항)
자연취락지구의 토지와 건축물이 있는 부동산을 투자대상으로 하여 첫째 매도가격이 인근지역의 토지가와 다른 지역의 토지가를 비교분석이 반드시 있어야 한다.
개발이 안 되므로 다른 지역의 토지가 보다 낮은 경우는 앞으로 차츰 상승할 요인이 되지만 앞으로 개발이 될 것을 감안하여 미리 많이 오른 가격이라면 투자의 효과를 보기 위해서는 너무나 많은 기간이 필요하기 때문에 투자대상이 될 수가 없다고 보아야 할 것이다.
그러나 투자대상의 토지에 매수 후에 어떤 건축물을 건축하여 분양 또는 임대 하려고 하는 경우와 건축하여 투자자가 직접 거주 또는 운영할 건축물을 건축할 계획이라면 개발이 될 것을 감안하여 땅값이 많이 올라 있다고 하여도 건축을 하면 투자대상 토지가 건축물과 함께 가치가 올라가게 됨으로 매수대상이 된다고 보아야 할 것이다.
단, 분양하였을 때 분양이 잘 되겠는가, 분양가는 얼마로 하면 되겠는가, 임대를 했을 때 임대료는 주변 상황으로 보아 얼마나 받을 수 있고 임대는 잘 되겠는가 투자자 자신이 이용했을 때 투자만큼 가치가 있겠는가 등을 분석한다면 좋은 투자대상이 될 것이다.
11. 수산자원 보호구역 안에서 할 수 있는 행위
가. 할 수 있는 행위(건축물 이외)
1) 양어장, 양식장 등 어업용으로 이용하는 시설
2) 대기환경 보건법 또는 수질 환경보전법에 의하여 배출 시설의 설치허 가를 받거나 신고를 한 수산물 가공공장과 수산물의 부산물 가공공장
3) 선박안전법의 적용대상인 선박으로써 배의 길이 24미터 미만인 어선
의 건조 및 수리 조선소로서 해양수산부장관이 필요하다고 인정하는
시설
나. 할 수 있는 건축물
1) 단독주택으로써 지목이 “대”인 토지에 농어가 주택
(단독, 다중, 다가구 주택과 공관)
2) 제1종 근린생활시설(휴게음식점을 제외한다)
3) 제2종 근린생활시설(일반음식점, 단란주점 및 안마시술소 제외)
4) 교육연구 및 복지시설 중 초등, 중등, 고등학교
5) 창고시설(수산업용에 한한다)
6) 동물 및 식물관련 시설
7) 지방자치단체의 도시계획조례에 의하여 자연취락지구 안에서 건축할
수 있는 건축물로서 자연취락지구로 지정된 지역에 건축하는 것
8) 공익시설(문화재관리, 초소, 사회복지시설, 환경)
다. 할 수 있는 행위
1) 산림법에 의한 조림 육림 임도의 설치
2) 문화재 복원
3) 토지의 합병 및 분할
4) 공공시설의 유지보수 등(자연경관 등 해하지 아니하는 범위에서)
5) 기타 500톤 이하 쌓아두는 행위, 통신설비, 안테나 등
■ 위와 같이 수산자원보호구역 안에서도 할 수 있는 행위와 건축할 수 있는 건축물들이 있다. 이러한 내용은 규정에 의한 것이기 때문에 시․군에 투자자가 어느 위치 토지에 어떤 시설을 하려고 하는데 건축할 수 있는지에 대하여 시․군․구에 문의하여야 한다.
일반적으로 생각할 때는 수산자원보호구역에서는 어떠한 행위도 할 수 없는 것으로 판단할 수 있으나 단독주택(농어가주택)등을 건축할 수 있도록 되어 있으며, 이의 건축은 토지가 대지에 한하는 규정이다.
투자자가 조용한 지역에서 주택을 건축하여 거주하는 생활을 앞으로 할 계획이라면 다른 토지는 투자의 대상이 안 되겠으나 토지가 “대”지로 되어 있는 물건은 투자대상이 될 것이다.
투자대상 토지에 투자자 본인이 직접 거주 할 계획은 없다고 하여도 다른투자자가 주택을 건축할 수 있는 토지(대지)를 찾을 수가 있을 것이므로 대상 토지에서 이용할 수 있는 사항을 투자자 자신의 입장에서 타당성을보고 투자대상을 찾아야 한다.
■ 투자요령(투자에 참고할 사항)
어떤 물건이나 인근지역과 비슷한 지역의 토지가격의 비교 분석은 반드시 필요하지만 수산자원보호구역에서도 일반지역의 토지가격과 인접지역의 토지가격을 비교 분석하여야 한다. 현재의 땅값도 비교하지만 투자자 자신이 주택을 건축하여 생활(거주)할 경우에도 토지 매수 가격과 주택을 건축하였을 때 건축비를 합하여 총계 얼마인가를 분석하여 몇 억원이 소요되었다면 이 지역에 몇 억원에 매수하려는 투자자가 있겠는가를 판단하여 투자대상으로 결정하여야 할 것이다.
투자자 본인인 거주한다고 하여도 후일에 매도할 경우에 투자금액을 받을 수가 있는가, 투자가치가 나오면서 거주할 수 있는 대상인가를 다른 지역과 비교하여 투자자 자신 또는 전문성이 있는 분에게 상담하는 것도 투자의 효율을 가져올 수 있는 것이 된다.