임대인이 법인을 임차인으로 하는 주택을 양도한 경우 임대인의 법인에 대한 임대차보

[노인장(이상효)]

대법원 2024. 6. 13. 선고 2024다215542 판결 

[1] 주택 임차인이 법인인 경우, 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 당연히 승계한다는 내용의 주택임대차보호법 제3조 제4항이 적용되는지 여부(원칙적 소극) / 임대인이 법인을 임차인으로 하는 주택을 양도한 경우, 임대인의 법인에 대한 임대차보증금 반환채무가 소멸하는지 여부(원칙적 소극)

[2] 부동산 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우, 위 인수가 면책적 채무인수라고 볼 수 있는지 여부(원칙적 소극) / 부동산 매도인과 매수인 사이에 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하는 약정이 있는 경우, 그에 기한 면책적 채무인수의 효력이 발생하기 위한 요건(=채권자인 임차인의 승낙) 및 이때 임차인의 승낙은 묵시적 의사표시로도 가능한지 여부(적극) / 임대보증금 반환채권의 회수가능성 등이 의문시되는 상황인 경우, 임차인의 어떠한 행위를 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 대한 묵시적 승낙의 의사표시에 해당한다고 단정할 수 있는지 여부(소극)

[3] 한국전력공사가 甲으로부터 아파트를 임차한 후, 乙 주식회사와 전세금보장신용보험계약을 체결하였고, 임대차기간 중에 甲이 丙에게 위 아파트의 소유권을 이전하면서, 매매계약서에 丙이 매매대금에서 위 임대차보증금을 제외한 나머지 금액만 지급하기로 하고 ‘임차인–한국전력공사와 현 임대차 계약을 승계하여 임대인의 지위와 의무를 인수인계하기로 한다.’는 내용의 인수조항을 기재하였는데, 이후 임대차가 종료되었지만 한국전력공사가 보증금을 반환받지 못하자 乙 회사를 상대로 임대차보증금에 상당하는 보험금의 지급을 구하는 소를 제기하였고, 이에 乙 회사가 위 매매계약 당시 임대차보증금 반환채무를 丙이 면책적으로 인수하는 것을 한국전력공사가 묵시적으로 승낙하였다고 주장한 사안에서, 제반 사정을 종합하면 한국전력공사가 乙 회사의 임대차보증금 반환의무를 丙이 면책적으로 인수하는 것을 묵시적으로 승낙하였다고 단정할 수 없는데도, 이와 달리 본 원심판단에 법리오해의 잘못이 있다