중국 부동산 임대 관련

[마굿간]

1. 임차시 부동산을 알아보는 시기는 언제가 좋을까요?

상황에 따라  다를수는 있으나 일반적으로 입주일 기준으로 2 ~3주 전부터 알아보는 게 적당하다.
가끔 한두달 전부터 알아보러 다니는 경우가 있는데 한국과 같이 세입자의 동의를 얻어 집을 보기가 곤란한 경우가 대부분이라 기존 세입자의 퇴거 후 주택을 보게되어 있다.
구베이나 롱바이 세기공원 주변같은 임대 인기지역은 유동인구가 많아 임대회전도 빠르기에 임대인의 입장에서는 주택공실의 기간을 줄이기 위해서 한달이상은 집을 비워두지않으려 한다.

2 한국평수와 중국평수는 어떻게 다른가요?

중국평 수에 0.3025를 곱하면 한국평 수를 알수있다. 예를들어 중국평 수가 100평이라면 한국평수로는 30.25평이 된다. 하지만 서비스면적과 공동면적 포함 범위등이 한국과 달라 중국평 수를 한국평 수로 환산할 경우 같은 한국평수에 비해 면적이 부족하게 느껴진다.

3. 가계약서만 있어도 송금이 가능한가?

A 그렇다. 은행에서 해외송금 가능 여부를 심사하는 서류 가운데 하나가 가계약서다. 가계약서란 현지 중개업소나 인터넷 사이트에서 받을 수 있는 매매계약서 양식(빈 서류)을 말한다.

4. 국세청에 명단이 통보된다는데 불이익은 없는지?

A 해외부동산 취득을 위해 송금액이 30만달러를 초과하는 경우에는 그 다음달 20일까지 해당 송금은행에서 국세청으로 송금사실을 통보한다. 이는 부동산 취득인의 본인자금 여부를 확인하기 위한 것이다

5. 해외 부동산 취득시 신고는 어떻게 하나?

A 신고는 외국환은행(외환, 국민, 신한, 우리은행 등등)에 한다. 재산의 사안에 따라서 선의라면 행정제재에 그칠 수 있고 그렇지 않을 수도 있다. 고의적으로 고액의 자산을 자본도피 목적으로 했다면 FIU, 국세청, 검찰 등에 통보 또는 고발될 수 있다.

6. 1가구 2주택 양도세 중과 등 다주택 양도세 중과 적용은?

A 1가구 2주택 중과세는 지금 체계로는 해당되지 않는다. 즉 중국에 있는 부동산에 대해서는 중과대상이 아니다.

7. 종부세, 증여세, 상속세는 어떻게 되나?

A 종부세는 국내 재산만 기준으로 한다. 증여세의 경우 받는 사람을 기준으로 한다. 받는 사람이 국내 거주자라면 국내외 재산에 대해 국내에서 과세를 받고, 국내 비거주자라면 국내 재산을 받는 경우에만 과세된다. 다만, 예외조항으로 해외에서 증여세를 내지 않는다면 우리나라에서 증여자에게 과세할 수 있다. 상속세의 경우 피상속자가 거주자라면 국내외 재산에 대해 국내에서 세금을 내야 하고, 만약 해외에서 상속세를 내야하는 상황이라면 외국납부세액 소득공제를 받을 수 있다. 피상속자가 비거주자라면 국내 재산에 대해서만 상속세 과세할 수 있다. 해외에서 부동산 명의를 변경하는 것은 국내에서 알 수 없기 때문에 2년마다 보유사실을 입증할 수 있는 서류를 제출토록 했다.

8. 해외 부동산 양도차익에 대한 세금은 어떻게 내나?

A 조세조약을 맺은 나라는 협약에 따르고 그렇지 않으면 국내 세법에 따르기도 하는데 조약이 우선한다. 부동산 양도과세의 국제적 대 기준은 소득원천지 징수다. 중국에서 부동산을 사서 양도차익을 얻으면 중국에서 과세한다. 단, 한국에서 다시 납부할 경우에는 중국에서 납부한 금액만큼 외국납부세액 소득공제로 빼준다. 예를 들어 단순하게 중국 세율이 20%이고 우리나라 세율은 25%라면 20%는 중국에서 내고 나머지 5%만 한국에서 내면 된다. 중국에서 세율이 30%라면 한국에서는 세금을 안내지만 (초과분에 대한) 환급은 없다.

9.해외 부동산 투자 한도인 300만 달러는 어떤 기준인지?

300만달러는 동일인 기준 송금액의 잔액기준이다. 물건 건별 금액이 아니라 총 송금액 기준인 것이다.
TIP. 부부는 각각으로 봐서 총600만 달러 한도 내에서 투자할 수 있다.

10.해외 부동산 취득 시 신고는 어떻게 하나?

신고는 외국환은행에 한다.
TIP. 고의적으로 고액의 자산을 자본도피 목적으로 했다면 FIU, 국세청, 검찰 등에 통보 또는 고발될 수 있다.

11.첨부 서류와 절차가 간소해졌다는데.

해외부동산 매입 때 공통적으로 제출해야 하는 서류는 다음과 같다.
1.해외부동산 취득신고수리서 2부
2.신고인 실명확인증표
3.부동산 감정평가서(현지 부동산 중개업소나 가격정보 사이트에서 제공하는 시세정보 등으로 대체가능)
4.부동산 매매계약서
5.납세증명서(조세체납 여부확인)
6.주민등록등본
7.지정 거래 외국환은행지정(변경)신청서

12.가계약서만 있어도 송금이 가능한가?

그렇다. 은행에서 해외송금 가능 여부를 심사하는 서류 가운데 하나가 가계약서다. 가계약서란 현지 중개업소나 인터넷 사이트에서 받을 수 있는 매매계약서 양식(빈 서류)을 말한다. 단 송금 후 정식계약을 체결하면 사후에 매매계약서를 송금 은행에 제출해야 한다. 송금도 하기 전에 계약서를 만들기는 사실상 불가능하기 때문이다.

13. 300만 달러까지만 구입할 수 있는가?

해외에서 구입할 부동산 매입단가가 아니라 국내 송금액 기준이다. 국내에서 300만달러를 송금하고 현지에서 300만달러를 대출받으면 600만달러짜리 부동산도 매입할 수 있는 것이다.
TIP. 대출원리금 상환액도 송금 한도에 포함된다는 점을 염두에 둬야 한다. 따라서 초기 투자금으로 300만달러를 이미 송금했다면 대출원리금이나 관리비는 현지에서 생기는 임대료 수입 등으로 갚아나가야 한다. 만약의 경우를 대비해 초기 송금 때 한도를 모두 채우지 않는 게 현명하다.

14.도중에 투자금을 회수한 후 재투자가 가능한가?

해외 송금은 횟수나 기간에 상관없이 300만 달러까지는 자유롭게 할 수 있다. 300만 달러짜리 집을 샀다가 팔아 도중에 투자금을 국내로 회수했다면 또다시 300만 달러까지 투자할 수 있다.