제목: 불합리한 시가표준액 변경.조정--＞재산세 감면가능

[張埈鎔(대섭)교수]

제목: 불합리한 시가표준액 변경.조정-->재산세 감면가능

"시가표준액이 실거래가격을 초과하는 상가나 오피스텔 해당"

지방세법 제4조 제2항 및 동법 시행령 제4조 제3항에 의거하여 구조.용도.위치 및 가감산을 30%이내 변경가능 이때 시장승인, 30%초과 변경시에는 행정자치부 장관 승인이 필요.

일반적으로 건축물의 시가표준액 산출체계는 다음과 같다.

▶공시가격 종류와 공시일

-표준주택 : 표준주택-국토부장관/1월말 공시

-개별주택 :시.군.구청장 / 4월말 공시

-공동주택 : 국토부장관 / 4월말 공시

▶건축물 시가표준액 조정사유(예시)

가. 2005년 과표현실화에 따른 건축물 신축가격 기준액의 인상

2004년 175천원/㎡ --> 2015년 650천원/㎡ : 371% 상승

나. 주택과 일반 건축물의 시가 표중액 산정방법 차이

-주 택: 공시가격

-건축물: 원가방식

※ 상권이 활성화 되지 않은 지역의 상가나 오피스텔은 분양가격이나 원가방식 가격으로 산

정된 시가표준액이 실거래가(시가)를 초과하여 불균형을 보이는 것이 현실임.

이에 일률적으로 적용하는 각종지수(구조,용도,위치)의 신설과 세부화가 필요함.

다. 상가나 오피스텔과 같은 건축물의 경우 층별, 호별 효용이 달라 실거래가격이 상이 함에도 이

를 구별하는 각종지수가 없어 동일하게 지수를 적용하는 문제점 있음.

▶각.시.군.구에 재산 소유자는 "시가표준액이 실거래가액"을 초괗는 건물의 경우에는 감정평가

나 유사 건축물의 실거래가격을 조사하여 관할 행정청에 조정신청을 해야 한다.

일례로 서울시 중랑구청은 세무1과에서 관할 구청지역내 건물 등을 전수조사하여 451호에 대

하여 시가표준액을 조정.변경하였다.

 ▶근거규정

■지방세법 제4조(부동산 등의 시가표준액)

① 이 법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따라 공시된 가액(價額)으로 한다. 다만, 개별공시지가 또는 개별주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 "시장·군수"라 한다)이 같은 법에 따라 국토교통부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 아니한 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따라 시장·군수가 산정한 가액으로 한다. <개정 2013.3.23.>

② 제1항 외의 건축물(새로 건축하여 건축 당시 개별주택가격 또는 공동주택가격이 공시되지 아니한 주택으로서 토지부분을 제외한 건축물을 포함한다), 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 거래가격, 수입가격, 신축·건조·제조가격 등을 고려하여 정한 기준가격에 종류, 구조, 용도, 경과연수 등 과세대상별 특성을 고려하여 대통령령으로 정하는 기준에 따라 지방자치단체의 장이 결정한 가액으로 한다.

③ 제1항과 제2항에 따른 시가표준액의 결정은 「지방세기본법」 제141조에 따른 지방세심의위원회에서 심의한다.

■시행령 제4조(건축물 등의 시가표준액 결정 등)

③ 법 제4조제2항에 따른 건축물, 선박, 항공기 및 그 밖의 과세대상에 대한 시가표준액은 매년 1월 1일 현재 시장·군수 또는 구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 "시장·군수"라 한다)이 제1항의 행정자치부장관이 정하는 기준에 따라 산정하여 특별시장·광역시장 또는 도지사(이하 "도지사"라 한다)의 승인을 받아 결정한다.</dt><dt class="new">다만, 시가의 변동 또는 그 밖의 사유로 이미 결정한 시가표준액을 그대로 적용하는 것이 불합리하다고 인정되는 경우에는 도지사는 행정자치부장관의 승인을 받아 해당 시가표준액을 변경결정할 수 있다. <개정 2013.3.23, 2014.11.19>

[출처] 지방세 인하 조건-(불합리한 시가표준액 변경.조정 가능) (공인중개사교육) |작성자 부교협