별장.... 주택인가? 주택이 아닌가?

[맹지]

 '별장' 주택인가? 주택이 아닌가?

상시 주거용으로 사용하지 아니하는 소위 ‘별장’이 주택이냐, 주택이 아니냐를 두고 논란이 일고 있다. 최근 서울행정법원으로부터 언제든지 주거용으로 쓸 수 있는 시설을 갖추고 있는 별장은 주택으로 보아야 한다는 판결이 나왔기 때문이다.

별장을 상시주거용으로 사용하는 주택으로 보게 되면 종합부동산세, 양도소득세 등 납세자의 세부담에 있어 적지 않은 영향을 미친다. 이에 ‘별장’과 세금문제를 검토해 보았다.

■ 현행 세법상 별장의 취급
 
소위 ‘별장’을 소유한 사람이 일반주택을 양도한 경우 별장을 주택으로 보게 되면 1세대1주택 비과세가 되지 아니하고 오히려 1세대2주택자로 분류돼 양도소득세가 중과된다. 또 별장은 종합부동산세 과세대상에서 제외되지만 별장을 상시주거용 주택으로 볼 경우 합산 과세된다. 

▲ 지방세법상

○ 별장이란

지방세법상 별장은 주거용 건축물로서 상시주거용으로 사용하지 아니하고 휴양·피서·위락 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속 토지를 말한다(지방세법 제112조 제제1항 제1호).

다만, 지방자치법 제3조 제3항 및 제4항의 규정에 의한 읍 또는 면에 소재하는 다음의 기준에 해당하는 농어촌주택과 그 부수 토지는 별장에서 제외한다(지방세법 시행령 제84조의 3).

① 대지면적이 660㎡(200평) 이내이고 건물의 연면적이 150㎡(45평) 이내일 것
 
② 건물의 가액(국세청장이 정하는 건물신축가액에 건물의 구조별·용도별·위치별 지수·경과연수별 잔가율·건물의 여건에 따른 가감산율을 적용한 가액)이 6,500만원 이내일 것

③ 취득당시 다음에 해당하는 지역을 제외한 지역으로서 읍·면 지역에 소재하는 주택일 것

- 수도권지역·광역시에 소속된 군 지역(단, 접경지역 중 경기도 연천군, 인천광역시 옹진군, 기타 재경부령이 절하는 지역은 특례 적용 가능)
- 건설교통부장관(시 도지사)이 지정하는 도시지역 및 토지거래허가구역
- 재정경제부령이 정하는 투기지역
- 문화관광부장관이 지정한 관광진흥법 제2조의 관광단지

○ 지방자치단체의 별장으로 보는 주택의 확인

건축물의 용도를 규정하고 있는 건축법 제2조 제2항에 의하면 주택은 ‘단독주택’과 ‘공동주택’으로 구분하고, 구체적 용도를 정하고 있는 건축법 시행령 [별표1]의 건축물 종류에 의하면 단독주택은 단독주택, 다중주택, 다가구주택으로 구분한다. 공동주택은 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사로 구분한다. 건축법상 건축물 용도 구분에는 ‘별장’이라는 용도가 없다. 따라서 건축물대장상 ‘별장’이라는 용도표시가 없고, 단독주택·다중주택·다가구주택·아파트·연립주택·다세대주택·기숙사로 표시된다.

따라서 지방세법상 취득세와 재산세가 중과되는 ‘별장‘은 시·군·구청장이 건축물관리대장상 용도가 ’주택‘인 건축물 중에서 현지 확인하여 별장으로 사용하는 건축물을 가려내게 된다. 현지 확인은 신축한 주택에 대한 취득세 과세시, 재산세과세기준일인 매년 6월1일 현재 사용현황을 하기 위해서 이루어진다. 확인 결과 주거용 건축물이 상시 주거용으로 사용하지 않고 휴양, 피서, 위락 등으로 사용하는 사실이 확인되는 경우 취득세과세대장과 재산세과세대장상 별장으로 등재하고, 해당 세금을 중과한다.

○ 별장은 취득세와 재산세가 중과됨
 
주거용 건축물 중 별장으로 사용하는 건물을 신축 또는 취득할 경우 취득세를 일반 취득세율의 5배 세율로 중과한다. 즉 일반 취득세율이 1000분의 20이므로 100분의 10의 세율로 취득세를 물게 된다(지방세법 제112조 제1항 제1호)..

별장을 보유한 경우 재산세가 1000분의 40 이라는 높은 세율로 분리 과세 된다. 일반주택은 과세표준의 크기에 따라 1000분의 1.5, 1000분의 3, 1000분의 2.5의 세율로 종합 합산되는데 비해 상당히 중과한다(재산세법 제188조 제1항 제3호 가목). 

▲ 종합부동산세법상

별장은 재산세가 분리 과세되므로 종합부동산세 과세대상에서 제외되는데, 여기서 별장은 지방세법상 별장과 일치한다. 반면 과세기준일 현재 종합 합산되는 주택분 재산세의 납세의무자로서 국내에 있는 재산세과세대상인 공시가격을 세대별로 합산한 금액이 6억원을 초과하는 경우 주택분 종합부동산세가 과세된다.(종합부동산세법 제2조 제3호, 제7조)

▲ 소득세법상

소득세법상 ‘주택’에 관한 정의는 없다. 그러나 재경부와 국세청은 세법 해석 사례인 ‘예규’를 통해 “상시 주거용으로 사용하지 아니하는 별장은 주택에 포함하지 아니한다(서면4팀-29, 2006.1.6외 다수).” 는 입장을 일관되게 견지해 오고 있다. 이에 따라 상시주거용으로 사용하지 않는 별장을 소유한 자가 별장외의 일반주택을 양도한 경우 별장을 주택으로 보지 아니하고 1세대1주택 양도 비과세여부를 판단해 왔다.

■ 서울행정법원 행정5단독 재판부의 판결

2007.7.1. 서울행정법원 행정5단독 재판부는 성남에 있는 별장용 주택을 소유한 A씨가 서울의 일반 아파트를 양도한데 대해 관할 세무서장이 1세대2주택이라면서 양도소득세를 부과한데 대해 A씨가 제기한 행정소송에서 원고 패소 판결했다. 

재판부는 판결문에서 “A씨가 소유하고 있는 경기도 성남시의 별장용 건물은 상시거주가 아닌 휴양 등으로 쓰였던 점에서 지방세법상 주택에 해당되지 않는 ‘별장’이지만 언제든지 집으로 쓸 수 있을 정도로 주거기능이 유지되고 있으므로 소득세법상 주택에 해당된다.”고 판시했다.

또 재판부는 “지방세법은 사치성재산을 가졌을 때 세금을 무겁게 물려 보유를 억제하기 위해 ‘별장’을 주택과 달리 보는 것일 뿐 소득세법상 주택 해당여부와는 무관하다.”는 견해를 제시했다.

그리고 재판부는 세무당국이 주거 및 별장용 건물을 따로 갖고 있어도  다른 주택을 팔 때 ‘1세대1주택’으로 취급해 온 관행이 있지만 이는 건물주가 별장에 대한 취득세, 재산세, 종합토지세를 성실히 납부했을 경우에만 적용된다는 판단도 했다.

재판부는 “원고가 수도권에 갖고 있는 건물에 대해 별장에 상응하는 취득세나 재산세, 종합토지세를 납부한 적이 없었던 점들을 감안할 때 서울 아파트를 판 것을 1세대1주택 양도로 볼 수 없다”고 판단했다.

▲ 서울행정법원 판결의 쟁점
 
첫째, 서울행정법원은 원고가 경기도 성남시에 가지고 있는 건축물을 상시주거용으로 사용하지 않는 ‘별장’으로 인정하면서도 언제든지 주거용으로 사용할 수 있기 때문에 소득세법상 주택으로 보았다. 그리고 재판부는 상시 주거용으로 사용하지 않는 별장을 주택으로 보지 않는 것이 세무당국의 관행으로 이루어져 왔음도 인정했다.

이런 상황 하에서 서울행정법원의 판결은 과세관청이 오랫동안 유지해 온 “상시주거용으로 사용하지 않는 별장은 주택으로 보지 아니한다.”는 관행을 뒤집는 것이다. 이는 국세기본법 제18조(세법해석의 기준) 제3항의 “세법의 해석 또는 국세관행이 일반적으로 납세자에게 받아들여진 후에는 그 해석 또는 관행에 의한 행위 또는 계산은 정당한 것으로 보며, 새로운 해석 또는 관행에 의하여 소급하여 과세하지 아니한다.”는 명문규정에 위배되는 판결이다. 

둘째, 재판부는 세무당국이 ‘상시주거용으로 사용하지 않고 휴양, 피서, 위락 등에 주로 사용하는 주거용 건물을 ‘별장’으로 보는 관행은 납세의무자가 별장에 대한 취득세, 재산세, 종합토지세를 성실히 납부했을 경우에만 적용된다는 판단을 했다.
 
이러한 법해석은 조세법의 기본원리인 실질과세에 정면으로 배치된다. 조세법의 해석과 적용은 주체와 내용의 실질에 따라야지 세금의 성실납부여부에 의하여 달리 적용될 수 없는 것이다.

원고가 취득세와 재산세를 납부하면서 ‘별장’에 해당하는 중과세를 물지 않았다면 이는 별도로 해당세금을 추징해야 할 사유이지, 지방세법상 별장을 소득세법상 주택으로 보는 것과 같이 사실판단을 달리하거나 세법의 해석과 적용을 다르게 할 문제는 아닌 것이다.

셋째, 이번 행정법원의 판결은 소득세법상 ‘주택’에 관한 규정이 없고, 과세관청 내부에만 적용되는 법 해석인 예규로 ‘주택’을 정의(定義)해 온데서 혼란이 야기된 것이다. 이번 판결을 계기로 정부는 소득세법에 ‘주택’을 정의하는 규정을 신설해야 할 것이다.

그리고 이번 판결에 따를 경우 주거기능을 갖추고 있는 모든 별장을 상시 주거용 주택으로 보아야하기 때문에 여타 별장소유자의 세부담에도 상당한 영향을 미칠 것으로 보인다. 그러나 이번 판결은 행정법원의 판결이므로 고등법원과 대법원의 최종 판결을 지켜봐야 할 것이다. 
 
■ 납세자가 유의할 사항
 
납세자가 지방세법상 취득세와 재산세 중과를 피하기 위해 상시주거용으로 사용하지 않는 사실상 ‘별장’을 일반 주거용 건물로 신고하거나 주장해 인정될 경우 세금을 적게 물 수 있다.

하지만 상시주거용으로 쓰지 않는 별장을 소유한 자가 일반주택을 양도한 경우 소유한 별장이 상시주거용인 주택으로 과세되고 있다면 양도주택의 1세대1주택 판정,

1세대 다주택자 양도소득세 중과 등을 판단함에 있어 불리하게 작용해 고액의 세금을 물 수 있다. 그러므로 1세대다주택자가 상시주거용으로 사용하지 않는 ‘별장’을 가지고 있는 경우 해당 시·군·구청장에게 별장으로 신고해 ‘재산세를 중과’ 받는 방안을 검토할 필요가 있다. 이는 당장 세금이 많더라도 미래에 뜻하지 않은 고액의 세부담에 미리 대비하는 방안이 될 수 있기 때문이다.

입력 : 2007.07.03 11:00 

조세일보 / 박상근(명지전문대 교수·경영학박사·세무사)

[맹지]

전원주택을 "세컨드 하우스" 개념으로 소유할 때 유의해야 할 내용입니다...