세금과세를 위한 부동산 6대가격 바로알기

[부동산 재개발 투자]

세금과세를 위한 부동산 6대가격 바로알기

우리나라는 부동산을 취득,보유,양도하는 과정에서 세금계산에 적용되는 가격이 6가지로 

구분된다.

이는 부동산을 바라보는 과세관청과 평가주체, 대상지역에 따라 동일한 부동산이 

여섯가지로 부동산가격을 매긴다.

우리나라의 부동산 6대가격이란

개별공시지가, 기준시가(국세청), 

시가표준액(지방세과세기준), 주택공시가격, 

감정가액, 실지거래가액을 말한다.

1.개별공시지가[個別公示地價 ]

표준지(標準地)공시지가를 이용하여 산정한 개별토지의 단위면적(m²)당 가격.국토교통부장관은 전국의 토지 중 대표성이 높은 표준지를 선정하고, 단위면적(m²)당 적정가격인 공시지가를 결정하고 시장·군수·구청장은 표준지의 공시지가를 바탕으로 하여 개별토지의 단위면적(m²)당 적정가격인 개별공시지가를 산정한다.

개별토지의 용도(주거용, 상업용, 공업용 등), 도로·교통조건, 토지이용규제사항 등을 유사한 이용가치를 가진 표준지와 비교하여 토지가격비준표(比準表)에 의해 그 차이에 따른 가격배율(倍率)을 산출하고, 표준지공시지가에 가격배율을 곱하여 개별공시지가를 산정한다.

개별공시지가 ＝ 가격배율 × 표준지 공시지가

ex) 토지특성 비교결과 표준지에 비해 A 토지의 가치가 5% 낮고(가격배율 0.95) 표준지 공시지가가 100만원이라면, A 토지의 개별공시지가는 95만원(＝ 0.95 × 100만원)으로 산정.

산정된 개별공시지가는 시·군·구 부동산평가위원회의 심의를 거쳐 결정되며 개별공시지가에 대해 이의가 있는 경우 결정·공시일로부터 30일 이내에 시장·군수 또는 구청장에게 이의를 신청할 수 있다.

개별공시지가는 양도소득세, 상속세, 종합부동산세 등의 국세와 취득세, 등록세 등 지방세, 개발부담금, 농지전용부담금 등의 부담금 부과 시 가격기준으로 활용된다.

<관련법규: 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률>

• 2.기준시가 (基準時價)

  땅값이 상승해 부동산 투기 우려가 있는 지정지역 내에서 부동산 등을 매매, 상속 또는 증여할 때 세금 부과기준이 되는 가격

  ▶공동주택 기준시가

  아파트 및 연립주택(고급빌라)에 대하여 건물의 종류·규모·거래상황 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물을 일괄하여 고시하는 평가금액을 말한다. 아파트는 5층 이상 모든 공동주택이고 연립주택은 전용면적 50평 이상이 해당된다. 국세청이 조사기준일의 실거래가격, 분양가격 등을 조사한 뒤 이 가격보다 10~30% 낮게 정한다. 국세청은 부동산 투기 억제와 양도소득세, 상속세 및 증여세의 공평과세를 위해 1983년부터 매년 아파트 등 공동주택에 대한 국세청 기준시가를 고시해 왔다. 공동주택 기준시가는 양도소득세나 상속·증여세의 과표로 활용되며, 2005년부터는 재산세·종합부동산세를 계산할 때도 적용된다.
  
  기존에는 매년 7월1일 고시하였으나 2002년 국세청이 아파트 가격상승에 따른 양도소득 증가분에 대해 철저히 과세하기 위해 3개월 앞당긴 4월에 공동주택 기준시가를 상향조정, 발표하였으며, 2003년과 2004년에도 4월에 정기고시를 발표하였다. 한편 2002년 조기고시 이후 잠시 안정세를 보이던 아파트 가격이 다시 급등세로 돌아서자 국세청은 가격 상승률이 높은 가구를 대상으로 수시고시를 병행하고 있다.
  
  양도소득세는 원칙적으로 기준시가에 의해 과표를 계산하되 납세자가 실거래가액으로 신고한 경우와 단기양도 또는 투기거래 등은 예외적으로 실거래가액을 적용한다. 상속 및 증여세는 시가(時價)에 의해 과표를 계산하는 것이 원칙이지만, 증여 당시에 실거래가를 알 수 없기 때문에 일반적으로 기준시가를 적용한다. 재산세 및 종합부동산세는 아파트 등을 보유하고 있을 경우 공동주택 기준시가의 50%를 과세표준으로 하여 과세된다.

  ▶건물 기준시가

  공동주택이 아닌 건물에 대한 기준시가로 상업용 건물은 1998년부터, 단독주택 등 일반용 건물은 2000년 7월부터 고시되었다. 2001년 일반주택 기준시가와 상업용 건물기준시가를 '건물 기준시가'로 통합하였다. 건물기준시가는 공동주택처럼 개별 건물 가격을 고시하지 않고 일정한 계산방법을 만들어 1년에 한번씩(1월1일) 국세청이 고시한다. 건물기준시가의 기본산식은 다음과 같다.
  
  ㆍ기준시가 ＝ m²당 금액 × 평가대상 건물의 면적(m²).
  ㆍm²당 금액 ＝ 건물신축가격기준액 × 구조지수 × 용도지수 × 위치지수 × 경과연수별잔가율 × (＊개별건물의 특성에 따른 조정률)
  
  한편 개별건물의 특성에 따른 조정률은 상속세와 증여세를 낼 경우에만 적용하고 소득세에는 적용하지 않는다.

  ▶골프회원권 기준시가와 기타

  골프회원권 기준시가는 매년 2월과 8월, 두 차례 고시된다. 골프회원권에 대한 양도소득세나 상속세, 증여세는 실거래가액으로 과세되며, 실거래가액 확인이 불분명할 경우 기준시가를 과세기준으로 삼는다.
  이 밖에 건물이 아닌 토지거래의 과세에는 국토교통부와 지자체가 정하는 표준지 공지지가 또는 개별 공시지가가 적용된다.

• 국세청이 부동산 거래 등에 따른 양도소득세와 상속증여세를 매길 때 기준으로 삼는 가격을 말한다. 즉, 소득세법에 의한 양도소득세 계산 시 양도가액과 취득가액의 산정과 상속세 및 증여세법에 의한 상속재산(또는 증여재산) 가액 산정의 기준이 되는 가격을 지칭한다. 보통 양도소득세에 적용되나, 상속 또는 증여 당시의 시세가 불분명한 경우 상속세와 증여세를 매길 때도 보충적으로 사용된다. 공동주택 기준시가, 건물 기준시가(상가 일반주택 기준시가), 골프회원권 기준시가가 있다. 기준시가는 평가상 건물의 면적에 m²당 가격을 곱해 결정되며 실거래가의 80% 수준이다. 공동주택의 경우 2006년 이후 국토해양부장관이 평가 공시하며(2005년 이전에는 국세청장이 평가ㆍ고시), 단독주택과 토지는 지자체장이 평가ㆍ공시한다. 한편 기준시가 및 지정지역은 조정의 필요가 있을 경우 국세청에서 실사를 통해 정하게 된다.

3.시가표준액[時價標準額 ]

취득세, 등록세 등 각종 지방세의 과세기준을 정하기 위해 공시된 토지 및 주택의 가액을 말한다. 지방세법에서 적용하는 토지 및 주택에 대한 시가표준액은 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 공시된 가액이다. 개별공시지가 또는 개별단독주택가격이 공시되지 않은 경우에는 시장·군수 또는 구청장이 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가액으로 하고, 공동주택가격이 공시되지 않은 경우에는 지역별, 단지별, 면적별, 층별 특성 및 거래가격 등을 고려하여 시장·군수가 산정한다.

4.주택공시가격

▶단독주택공시가격:단독주택과 다가구주택, 

▶공동주택 공시가격:아파트.연립주택.다세대주택 

 -공동주택 공시가격과 단독주택 공시가격으로 나뉜다

 -공시가격은 재산세.종합부동산세 등의 부과 기준이 된다. 건교부가 모든 주택의      공시가격을  일괄 발표한다.

5.감정가액[鑑定價額 ]

일정한 시점에 감정평가된 물건의 가격 또는 임료를 말한다. 감정평가는 처음에 확정된 기본적인 사항을 전제로 하므로, 최종적으로 결정된 금액은 특정종류의 가격 또는 임료라고 할 수 있다.시가로 인정받으려면 두 개 이상의 감정평가 법인으로부터 감정을 받아야 하고, 기준시가의 80%에 미달할 경우에는 세무서장이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액과 납세자가 제시한 가액 중 큰 금액으로 결정한다. 상속세를 적게 낼 목적이거나 상속개시 당시의 원형대로 감정하지 않을 때에는 인정하지 않는 등의 제한이 있다.

6.실지거래가액 [實地去來價額] 

매입한 자산일 경우에는 매입 당시의 가액에 등록세, 취득세, 기타 부대비용을 포함한 금액을 말한다. 양도차액은 양도가액- 필요경비로 구할 수 있는데 여기서 양도차익이란 양도가액에서 취득가액과 그 밖의 필요경비를 공제한 금액을 말하는 것이며 양도가액이란 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액, 즉 실지거래가액을 말하는 것이다.

<부동산정보매거진 발행인  김 태 헌>