↑위에 질문하신 서울시 양천구 목동 목동신시가지아파트 경매 답변 입니다.

[러브정/정의덕]

*2012타경10765*

 이 물건은 서울시 양천구 목동 목동신시가지아파트 경매 물건입니다.

1.권리분석결과

답변: 본건 건물등기부를 확인한 결과 2010.03.29 

신한은행 근저당이 말소기준권리가 되어 낙찰시 전부

소멸 하므로 건물 등기부상으로 법적인 문제는 없습니다.

2.임차인 관계건

답변:본건 점유관계조사서와 매각물건명세서,전입세대열람내역서를 확인한 결과 

말소기준권리 이전 전입한 대항력 있는 임차인 ‘남기덕’이 보증금 3억5,000만원에 

대해 확정일자는 받았지만 배당요구를 하지 않아 단 한 푼도 배당을 받지 못합니다.

따라서 낙찰시 남기덕의 미배당 보증금 3억5,000만원 전액을 낙찰자가 인수해야 하니 주의하시기 바랍니다.

3.최종결론:본건은 대출을 받지 않고 최소 7억4천만원(남기덕의 인수보증금

3억5천만원+최저입찰가 3억8천9백만원)이상을 전액 현금으로 준비 가능할

자금여력이 있는 경우에 한하여 이번 회차에 입찰하시기 바랍니다.

이유:본 아파트는 1986년9월 건축되어 약 26년 경과하였는데

아래--로드뷰 사진으로 보면 건물 외관도 상당히 노후 합니다.

본건은 총1,588세대(30개동)대단지 아파트에 인근에 ‘파리공원’이 소재하고

동쪽으로 차량10분 거리에 이대목동병원이 소재하는 양호한 입지조건입니다.

하지만 선순위임차인으로 인하여 대출은 사실상 전혀 불가능해 보이니

만약 대출을 끼고 낙찰 받을 계획 이라면 입찰을 포기하시기 바랍니다.

다만, 현재 본건의 시세는 약8억원 선이고 최저입찰가격과 남기덕의 임차보증금

3억5천만원 인수를 감안하면 총7억4천만원 정도 되므로 시세보다 약 6천만원

정도 저렴합니다.

따라서 본건은 직접 입주하여 거주할 실수요자라면 대출을 받지 않더라도

잔금납부가 가능하고 임차인 남기덕을 상대로 명도소송(진정한 임차인 여부

다툼)진행이 가능할 경우에 한하여 최저입찰가격 근접 금액으로 입찰하시고

만약 위에 제시한 두 가지조건이 충족되지 않을 경우(대출을 받아야 하고

명도소송이 불가능 하다면) 차라리 급매물을 매입하시고 본건은 입찰을

포기하시기 바랍니다.

^^러브정/정의덕(016)391-3005 올림.