『 KTX보다 빠른 오송역세권 땅값 상승 』

[대전점포]

충북도가 오송 역세권 개발을 위한 사전 용역을 실시하고 있는 가운데 천정부지로 치솟는 지가로 인해 민자유치가 어려울 것이라는 부정적인 전망이 쏟아져 나오고 있다. 지가가 상승하자 일각에서는 분리개발을 선택한 충북도의 결정이 잘못됐다며 무리를 해서라도 동시에 개발했어야 한다는 때늦은 지적도 나오고 있다.

▲ 오송바이오밸리 성패를 가를 역세권 개발이 지가 상승의 영향으로 민자유치가 어려울 것이라는 전망이 나오고 있다.

역세권 개발 빠를수록 좋다
충북도는 지난해 9월 당초 동시에 개발할 계획이었던 오송제2생명과학단지와 역세권 개발을 분리개발하기로 최종 결정했다. 이유는 막대한 초기 투자비용 때문이다. 이후 오송제2생명과학단지는 충북개발공사와 한국산업단지공단이 공동으로 진행하고 있고, 역세권 개발은 민간투자방식이라는 큰 틀만 정해 놓은 상태다.

충북도 관계자는 “아직은 구체화된 것이 없다. 수용방식으로 진행할지 혼용방식이 될지도 결정되지 않았다. 현재는 사업 구체화를 위한 구역지정도서 작성 용역을 진행하고 있다”고 진행과정에 대해 설명했다.
오송 역세권 개발은 충북도가 지난달 선포한 ‘생명과 태양의 땅 충북 비전 2014’의 하나인 오송바이오밸리의 성패를 가를 중요한 사업으로 인식되고 있다. 국책기관이 입주하면서 가장 먼저 드러난 정주여건의 문제도 결국 역세권에서 해결해야하기 때문이다.

현재 계획대로라면 역세권에는 각종 세미나와 학술회의를 열 컨벤션센터와 박물관, 종합병원 등이 들어선다. 이밖에도 지역 주민들의 생활에 직접적인 영향을 주는 병원과 약국, 주택들이 들어선다. 역세권 개발이 차질없이 진행돼야 하는 이유다.

하지만 최근 오송의 지가 변동을 살펴보면 민간개발이 가능할 지 우려스럽다. 2006년 분양된 오송생명과학단지 내 지가가 5년만에 2배 이상 급등했다. 현지 부동산 관계자는 “준주거지역의 경우 LH공사 분양가가 340만원 선이었다. 하지만 현재 시세는 700만원을 호가한다”고 설명했다.

▲ 역세권 일대 토지에는 토지보상비를 더 받기 위해 이미 10년 전에 심어놓은 조경수들이 아름드리나무로 자랐다. 이래저래 토지보상비는 크게 증가할 전망이다.

급매물도 200만원 훌쩍
민간개발 계획인 오송 역세권 지가도 형편은 비슷하다. 이 부동산 관계자는 “최근에도 매매가 이뤄지고 있다. 대부분 급매를 하고 있지만 대지의 경우 200만~250만원선에 거래되고 있다. 전답의 경우도 100만원 선에 매물이 나와 있다”고 말했다.

그는 또 “매물로 나온 토지는 토지거래허가구역으로 묶이기 전인 2003년 이전에 거래된 것들이다. 외지 투자자들이 역세권 개발을 기대하고 투자를 했지만 예상보다 개발이 늦어지면서 금융비용 부담을 버티지 못하고 나온 급매물건들이다. 제값을 받으려는 원주민들의 토지를 구입하려면 이보다 10%이상 높은 가격이 형성돼 있다”고 덧붙였다.

건설업체 등 민간이 사업성을 타진할 때 가장 중요한 지표가 되는 토지보상가의 급등은 부정적인 요인으로 작용할 수밖에 없다. 문제는 개발업체가 선정되고 실질적인 보상협의가 시작될 시점이 되면 지가는 더욱 상승할 것이라는 것이다.

한 건설사 관계자는 “분리개발이 결정된 만큼 빠른 진행이 필요하다. 시간이 지연되면 지연되는 만큼 토지보상비용은 더욱 증가하기 때문”이라고 지적했다. 이 관계자는 “오송생명과학단지를 처음 분양할 때는 오송역이 없었다. 2008년 오송역이 착공되는 가시적인 현상이 일어나자 지가가 급격히 상승했다. 점점 이용객이 늘어나고 호남선까지 개통되면 다른 역세권에서 볼 수 있듯 지가는 지금보다 더 큰 폭으로 뛸 것”이라고 말했다.

민간개발 불발, 난개발로 이어져
일부에서는 동시개발을 했어야 한다는 지적도 일고 있다. 자칫 이대로 민간개발 추진이 지지부진해지면 난개발이 진행될 가능성이 높다는 것이다. 난개발이 진행되고 나면 민간개발은 더욱 어려워질 것이라는 전망 때문이다.

한 건설사 관계자는 “청원군이 개발행위허가 운영지침을 마련했다고 하지만 권고사항에 불과하다. 원주민들이야 군에서 안 된다고 하니 포기하고 말지만, 불순한 의도로 건물을 짓는다면 막을 길이 없다”고 지적했다.

이미 오송역세권 토지에는 이른바 벌집이 300채 넘게 지어져 있고, 논마다 조경수가 빼곡히 심어져 있다. 주민 A씨는 “대부분 90년대 고속전철 계획이 발표되면서 심어놓은 나무들이다. 벼농사가 큰 재미가 없어 조경수로 판매도 하고 나중에 보상도 더 받을 목적으로 심었다. 주민들 사이에서는 오히려 이 나무들이 더 큰 돈이 될 것이라고 기대하고 있다”고 주민들 분위기를 설명했다. 이래저래 토지보상비가 민간투자자 유치에 최대 걸림돌이 될 전망이다.

충북도는 그동안 토지보상비가 4200억원 선일 것으로 내다보고 개발비용을 포함해 7200억원 정도를 투자할 기업이나 투자자를 물색해 왔지만 현재 시점에서도 토지보상비는 충북도의 예상을 훌쩍 뛰어넘을 것이라는 것이 관계자들의 설명이다.

한 부동산 관계자는 “역세권 부지가 158만㎡이다. 3.3㎡당 87만5000원 꼴이라는 계산인데 최근충북개발공사가 도로를 건설하기 위해 진행한 감정평가 결과 대지는 200만원에 육박했고, 전답도 80만~90만원인 것으로 나타났다. 역세권 토지의 20%가 대지라는 점을 감안하면 이를 기준으로 산출하더라도 총 보상가는 5000억원을 넘어선다”고 분석했다.