또 다른 끝 : 이번엔 어찌 막을 텐가?

[우렁각시랑]

다 아는 과거지사를 복기하는 것도 지겨운 일이다. 허나 말발을 세우려면 하는 수밖에 없다. 정말 지겹다.

리먼사태 이후 세계적으로 금융기관만 나가떨어진 건 아니다. 광풍의 최전선에 있던 건설사들도 추풍낙엽이었다. 그런데 이 와사리 난장판에서도 우리나라 건설사들은 대한의 건아답게 나름 꿋꿋했다. 좀 웃기는 결과였다. 후진 구닥다리 금융기법 덕분에, 건축사업의 위험에서 벗어날 수 있어서 이넘들이 버텨낸 것이다.

뭐, 이 구조야 대충 간단하게 뽑아낼 수 있다. 우선 선분양제. 선분양제에서는 사업의 위험, 즉 예상한 시점 예상한 가격에 주택을 팔 수 있느냐 하는 시행.공사의 위험이 최소화된다. 일반분양분에 대해 선분양을 일단 하고 계약금만 납부하게 되면 이 분양계약은 되물릴 수 없다. 이럼으로써 시행.공사의 입장에서는 사업의 위험은 거의 전적으로 일반분양자에게 전가되는 것이다. 그니까 이 나라 백성이 멍하다는 것이구.

이건 신규택지이든 재건축.재개발이든 다 같이 적용된다. 재건축.재개발의 경우 조합원이 위험을 떠안는다는 차이점만 있을 뿐. 물론 재개발.재건축에 도급제와 지분제가 있어, 조합이 지분제를 선택하는 경우 사업의 위험에서 온전히 벗어날 수 있다. 근데 집값이 매일 뛰어오르는 시점에 어떤 정신 나간 넘이 지분제를 택하겠는가. 리먼사태 이전에는 거의 다가 도급제를 택했고, 지분제라 할지라도 계약이 허술해서 온갖 명분으로 추가분담금을 올릴 수 있는 구멍을 숭숭 뚫어놓기도 했다. 확정지분제는 리먼사태 이후 한참 지난 다음에나 얼굴을 내밀 수 있었다.

이렇듯 리먼사태 이전에 우리나라 거의 모든 건축 프로젝트에서 시공사는, 신규택지에서는 선분양제 덕분에, 재건축.재개발에서는 선분양제와 도급제 덕분에, 사업의 위험으로부터 거의 온전히 벗어나 있을 수 있었다.

두 번째로,  금융기법 PF가 갖는 일반적 금융상품으로서의 특성을 들 수 있다. 말이 괜히 어렵다. 쉽게 빚이란 게 원금은 안 갚고 이자만 갚으면 된다는 것이다. LH공사와 기타 지자체 산하 공사에서 택지를 조성하여 시행.공사에게 토지를 매각하면, 시행.공사는 주로 저축은행의 브릿지론(bridge loan, 갱신가능단기차금)을 끌어다가 이 토지를 구입했다. 택지 매입후, 시공능력 없는 시행사는 시공사를 선정하여 시공사의 신용을 이용하여 다시 브릿지론을 확대하구, 시공사 역시 일반분양 때까지 이 브릿지론을 이용하였다. 그러다 사업이 진적되어 안정화 단계에 들어가면 비로소 1금융권의 본PF로 옮겨갔다. 이렇게 브릿지론은 단순히 대출일 뿐이어서 대출이자만 연체하지 않구 꼬박꼬박 내면, 분양가능성이 낮아 프로젝트가 하세월 지체되어도 아무 탈이 없었다. 대출이자만 제대로 낸다면, 고마운 고갱님! 아니던가.

물론, 리먼사태 이전부터도 지방사업장과 대형평형의 미분양이 계속 증가하고 있었다. 또 리먼사태로 부동산 시장이 갑자기 냉각함에 따라 사업성이 극속도로 악화되어, PF의 이자도 못 내는 넘들도 속출했다. 그래도 그리 심각한 수준은 아니었다. 겨우 몇 개 시행.공사가 워크아웃 대상이 되었고, 덕분에 저축은행들이 주로 휘청거리기는 했지만서두 암튼 지랄을 쳐서 막아냈었다.

기억하는가? 저축은행들의 PF부실이 계속 확대되자, 당시 정책당국은 자산관리공사의 자금을 동원해서 저축은행의 부실PF채권을 대출금액의 80%(?) 수준에서 매입해 주었다. 물론 2년 후에 매입가격으로 저축은행에게 되팔 수 있는 Put-Back 옵션을 붙여서리. 정책당국이 이런 조건을 단 것은 필경, 공공자금인 공사의 주머니를 헐어 도적넘들의 뱃속을 채워주는 데 대한 여론의 불만을 눈치본 것이고, 더 응큼한 꿍꿍이는 이렇게 2년쯤 시장이 냉각되면 공급부족으로 인해 주택시장이 다시 회복하리라는 기대했을 것임에 틀림없다.

또 우리의 각하께서는 원대한 4대강 삽질에 나서지 않으셨던가. 애지중지 아끼는 삽질회사들 행여라도 망할까 봐 조낸 돈을 푸셨던 것이고, 지자체더러 금융위기 극복차원에서 지방채 발행 대폭 늘려 토목사업 벌이고 예산도 조기집행하도록 종용하시었던 것이다. 물론, 민자사업의 경우 최소이윤보장제 같은 무책임한 장치에 제한을 가하는 등 기특한 실수(?)를 하시기도 하구, 갱제전문가답게 보금자리 주택을 공급하기 위해 일반분양시장에 악영향을 끼치는 등 다소 모순되나 영특한 짓도 하셨지만서두.^^

자, 이렇게 그럭저럭 3년을 굴러왔다. 그리고, 이를 어째. 기대했던 부동산 시장은 소생하지 않고 있다.

오히려, 살아나리라 기대했던 분양시장이 계속 땅바닥에 처박혀 있자 이제 PF 이자마저 내지 못하게 된 건설사들이 속출하고 있고, 이자마저 내지 못하는 시행.공사들이 늘어남에 따라 2금융권의 PF부실정도는 극도로 심화되어 저축은행들이 넘어가고 있으며, 조낸 서둘러 대못을 박아댄 결과 4대강 삽질의 진척도가 올라감에 따라 그간 4대강 삽질로 벌충했던 공공 공사발주량이 줄고 있고, 그나마 버팀목이었던 해외수주 역시 중동의 정세불안으로 기투자분 떼이지나 않을까 건설사들이 걱정을 하는 지경에 이르렀고, 민간제안 토건사업 역시 최소이윤보장제가 제거되어 돈을 끌어들이지 못해 진척을 못 시키고 있으며, 정치적 목적으로 오지랖 넓게 벌여놓은 뉴타운과 재개발지구들이 더딘 사업진척과 내부 갈등으로 말썽을 일으키고 있다.

이에 정책당국은 대응은 대충 이러했다. 참으로 제정신 박힌 것이었다. 저축은행 한둘이 넘어가고 종국엔 거대 저축은행 계열이 쓰러짐에 따라, 저축은행들의 PF총량을 규제하기에 나섰다. 즉, 계열저축은행들이 둘 이상 하나의 사업장에 PF대출을 하지 못하도록 막았고, 단위 저축은행의 총여신중 PF가 일정비율을 넘지 못하도록 한도를 설정하였으며, 언제까지 얼마수준으로 낮추라고 강제하였다. 쉽게 말해, 저축은행들은 이제 꼼짝할 수 없이, 무조건 기존 PF대출을 기회 닿는 대로 회수할 수밖에 없도록 한 것이다.

참 기특한 짓이다. 근데, 이럼 다인가? 올해 말부터 속속 돌아오는 자산관리공사의 Put-Back 옵션 걸린 부실PF채권은 어떻게 처리할 건데? 이게 한두 푼이니? 물경 5조2천억 원이구, 이건 저축은행 PF의 35%에 해당하는 돈이다. 한편으론, 부산저축은행 계열 등 부도난 넘들한테는 되사가라고 할 수도 없는 것이니, 자산관리공사가 본의 아니게 부실채권을 떠안게 되기도 했으나, 이를 문제삼는 언론은 없었당! 암튼 자산관리공사가 부실채권 되사가라고 하면, 2금융권의 PF부실채권비율은 20%포인트쯤 올라갈 테구, 그럼 더 쌓아야할 대손충당금도 그만큼 될 테구, 그럼 안 넘어갈 저축은행 거진 없다.

이거 어떻게 해결할래? Put-Back 행사기간을 무제한으로 늘려야겠지? 언제까지? 암도 모른다. 근데 몇 %나 연장해줄래? 저축은행이 오리궁뎅이 각하와 정책당국을 믿을 수 있남? 최고로 안전빵은, 일단은 살아볼라구 저축은행도 발버둥칠 수밖에 없는 거다. 구실도 명분도 좋다. 정책당국이 PF 줄이래요~~~. 이렇게 해서 이런 저런 이유로 저축은행은 PF 시장에서 당분간 퇴출될 수밖에 없는 운명이 되어부렀다.

이 와중에 건설사들은 계속 넘어가고 있다. 그럼 당근 금융기관들이, 만기도 연장해줘야 하구, 이자지불도 유예해줘야겠지? 은행이야 그런 대로 참을 만하니 뭐 이자랑 원금 지급을 연장해줄 수도 있어. 그런데 저축은행은 무식하게 회수할 수밖에 없지? 그럼 어쩔 수 없이 은행은 저축은행분까지 떠안을 수밖에 없지? 즉, 은행이 대출을 늘려 저축은행 대출금을 갚아야 하는 웃기는 상황이 되는 거지? 2금융권 PF가 총 20조원이얌. 은행이 얼마나 해줄 수 있을 것 같애? 울나라 은행들이 연간 거둬들이는 수익이 한 5조원쯤 되남? 몇 년치 수익을 꼴아박아야 하남?

또 부실 건설사한테 대출금 늘려줘서 이걸루 저축은행 빚 갚게 하면, 결국 은행의 부실채권비율이 올라가지? 그럼 대손충당금 쌓아야 하지? 은행의 안정성 지표 당근 떨어지지? 은행이 조금이라도 불안해 보이면, 은행 신용등급 떨어지지? 금융당국은 은행 부실하게 운영했다고 경영자들 문책하지? 이런 상황에서 어떤 골빈 은행이 이짓을 하겠니? 감독당국아, 이번엔 또 어떻게 해서 은행 팔을 비틀어버릴래?

건설사도 죽을 맛이얌. 이리저리 벌여놓은 사업장은 많은데, 당최 돈이 될 기미는 안 보이고, 이자는 꼬박꼬박 내야하구, PF만기는 돌아오네? 저축은행 등 2금융권 넘들은 저 살라고 갖은 구실을 찾아 원금 회수하려고 하네? 계열 건설사 살리려다가는 그룹의 경영권마저 빼앗기겠네? 어떻게 하지? 뭐, 방법이 있나. 은행 등 대주단 뒤통수 치며 법정관리 달려가는 게 그나마 경영권이라도 챙길 수 있는 길인 것을. 이런 뒤통수 치는 건설사 넘을 어떤 은행이 믿어줄까? 어느 미친 넘이 추가적으로 PF자금을 대출해주고 만기를 연장해주고 이자지불을 유예해주지? 뭐 쉽게, 경영권 안 뺏기려고 하는 재벌과 담보 챙기려고 하는 은행의 기싸움 되겠다.

또, 건설사 이 넘들이 막판까지 살아보려고 발버둥치다, CP(걍 회사채의 일종)를 발행해서 민간인들에게 팔아넘기기도 했지? 이 통에 멋모르고 부실채권 비싼 값에 산 멍충이들도 꽤나 많지? 이제 어떤 멍충이들이 있어 건설사들 CP를 사줄까? 이 와중에 건설사들이 그간 발행한 CP들, 회사채들 만기는 속속 돌아오고 있지? 그럼, 차환발행 즉 빚 내서 빚 돌려막기 하려면 누군가는 차환용 채권 사줘야 하지? 어떤 미친 넘이 이걸 사주냐구. 이렇게 해서 또다른 돈줄이 막혀버렸네?

이제 건설사들은 완전히 코너에 몰려 있는 형국이다. PF이자도 못 갚아, PF 만기는 돌아와, CP도 만기가 돌아와. 2금융권 넘들이 만기 연장도 안해줘, 1금융권 넘들이 독박을 안 쓰려고 해, 멍청한 백성들이 CP도 안 사줘. 이제나 저제나 부동산 경기 풀리길 기다리자니 명줄이 눈 앞에서 간달거려. 이 나라 건설사 가운데 상위 다섯 여섯 넘을 빼고는 다 이 지경이다.

차라리, 미친 정부가 공적자금이라도 조성해서 공공기관이나 SPC(특수목적회사)에게 돈 질러주고, 이 돈으로 잠시동안이나마 건설사들 부실채권 인수해서 숨통이나 터줬음 좋겠다는 게 김현아가 일하는 쪽의 생각일 거야. 근데 이게 말이 되니? 건설사 살리려고 공적자금 투입하는 나라 봤어? 부실한 건설사는 일단 망해야 하는 거야. 그걸 구조조정이라고 하는 것이구. 건설사 뜻대로 움직였다가 뒷감당을 어찌하려고? 그럼 우선 금융기관이 부실해져야겠네? 이거 국가신인도에 직접적인 영향을 미치는데 어쩌지? 아흐 고민되겠다.

사실 건설사가 만들어놓은 부실덩어리 처리하기에도 벅찰 지경이지 싶다. 건설사 한둘만 망하면 끝나는 것도 아니야. 택지단지들 보면 무슨무슨 컨소시움 구성해댔지? 이 컨소시움의 회원사 가운데 한둘이 나가떨어지면 남은 넘들이 뒷감당해야 하지? 그럼 줄줄이 사탕이네? 그럼 컨소시움 형태로 진행되고 있는 이 나라 전체 개발프로젝트가 돈을 끌어오기 조낸 난감해지겠네? 으악, 이를 어째~~~

못 해도 몇십 조는 쏟아부어야 하는 긴급상황이야. 근데, 이 정신 없는 와중에, 쥐박 새끼는 20-30조 들여서 또다른 물줄기 삽질을 벌인다고 하고 있어염. 건설사들도 암튼 환장하고 싶을 거얌. 은행넘들도 마찬가지구 말얌. 차라리 도서관을 짓거나 체육관을 만들거나 하면 난중에 후손이 써먹을 수라도 있잖아? 근데 비 몇 번 오면 말짱 도루묵이 되는 곳에 저 돈을 쳐바른다고 지랄을 치고 있어염. 니미 씨부럴!

이 나라 돌아가는 꼬라지는 나도 잘 몰겄다. 니 맘대로 해처묵고, 둘려치든 후려치든 암튼 잘 막아봐라. 니네 하.나.님.이 알아서 해주시겄지, 뭐.

끝.

[마카]

아~ 참 지성이시네요 우리나라 최고의 지성들이 이정도의 가치관과 도덕적이라면 우리나라는 벌써 초 선진국에 와있었을듯하네요... 촌철살인의 글들에 경의를 드리네요
전 서울삽니다. 우렁각시님이 뭐 하시는분은 잘 모르겠지만 언제 님과 오프라인에서 한번 뵙고 싶네요. 님의 글에는 철학이 있네요 한권의 책보다도 훌륭합니다. 감사합니다.

[golden eye]

'우렁각시랑'님의 혜안에 녹아 들고 있습니다.
도탄에 빠진 민초를, 자손만대를 위한 국가비젼을
삼고초려의 간절함으로 무릎꿇고 청하오니,
불러 주시는 광영을 내리소서.

[구타500]

많은 것을 배우고 갑니다. 현 상황을 쉽게 이해할 수있게 기술해 주셨습니다

[우렁각시랑]

그게 또 안됩니다. 이 나라가 당면하고 있는 최대문제는 PF보다도 가계대출에 있습니다. PF야 미친 척 돈을 지르면 되지만, 가계대출은 더 늘면 대책이 없어요. 부동산 띄우려면 돈줄을 풀어줘야 합니다. 금리를 낮추거나 현상태로 유지해야 하는데, 이 나라 인플레이션 방치했다가는 정말 폭동 일어날 겁니다. 또 다른 나라들 다들 금리인상 모드로 진입했습니다. 자본유출도 신경 써야 해요. 금리 올려야 하는 겁니다. 금리가 올라가는데, 어떻게 돈줄을 풀 수가 있나요? 푼다고 해도 누가 돈을 끌어다 쓰나요?

[우렁각시랑]

물론 그래야겠죠. 그래야 합니다. 안 그럼 저 주식에 완죠니 물려버리게 되걸랑요.^^

[WealthSeeker]

종합해서 요약정리 잘해주셨네요. 감사합니다. 참 그리고 어느 분이 우렁각시랑님이 마키아벨리를 좋아하신다고 하신 것 같아서 한 말씀 드리면 마키아벨리가 군주론에서 말했던 군주의 처세술들의 궁극적인 목적은 부국강병을 통한 백성들의 안위, 좀 세련된 표현으로 하자면 공공의 이익 내지 사회적 이익인 것도 충분히 잘 알고 계시리라 믿습니다.

[우렁각시랑]

전 마키아벨리의 태생적 평범함과 다면적 성격 때문에 좋아합니다. 마키아벨리는 이탈리아가 자랑하는 최고의 문필가이기도 해서, 이탈리아 역사상 제일 유명한 편지를 썼구, 문학의 역사상 빠질 수 없는 희극을 쓴 극작가이기 합니다. 희극은 당시에도 히트를 쳤구 지금도 공연되고 있구, 편지는 아예 전문이 교과서에 실려 있죠. 군주론이나 정략론 등이 아닌 편지글이 말입니다. 뭐 할 줄 아는 게 글질밖에 없던 친구가 먹고 살려다 보니 쓰게 된 것이구, 반역자로 몰려 고문받고 실직한 한량이 제 신세한탄하는 글들이지만서두. 나름 삶이 유쾌해 보여서 말입니다.^^

[버젼]

이래저래 얻어들은 문제점 많은 정보들이 님의 글로 정리가 되네요... 스크랩해갈께요..

[악어조심]

잘봤습니다. ^^

[누치]

좋은글 잘봣어요~

[태형이]

"민초들을 생각하시며 큰 뜻을 가지고 글을 쓰시는 것 같아 저렇게 훌륭한 분이 계시다니..." 라는 생각도 해 보고,
좋은 공부 많이 하고 갑니다. 감사하며, 늘 건강하시기를 바랍니다.

[연꽃]

우렁 각시랑님 글을 보면 카페 올 기분이 납니다.

[가을하늘드림]

좋은글 잘 읽었습니다

[로맨스조로]

우렁각시님 대단한 정보력과 통찰력 이십니다. 기분이 좋은 글입니다.

[찰리황]

좋은말씀 잘 보았습니다. ^^

[보시]

좋은 글 잘 봤습니다. 감사드려요.

[구루구라]

정리가 잘 되는군요

[바른 터]

가벼운 터치로 잔잔한 울림을 주시네요...우렁 각시 틀림없네요...

[효리삼촌]

우렁각시님 글 잘 봤습니다. 유쾌한 글과 조크같은 욕도 일품입니다. 다만, 꽤뚫는 통찰력으로 현 세태의 분석요약뿐만 아니라 앞으로의 흐름과 변화에 대해서도 짤막하게나마 정리해주셨다면 더욱 좋았겠다는 과욕도 부려봅니다. 감사합니다.

[강아쥐는귀엽지]

좋은 글 잘 봤습니다..그저 자주 글 올려 주셨으면 하는 바람을 가져 봅니다..

[케로로 중사]

책, 신문보다 훨씬 pf의 문제점을 명확하게 정리해 주신 글이군요.
참고로 지난 부산저축은행에 물렸던 1인으로서 정말 가슴에 와 닿는 글입니다.

[bansan]

공력뿐 아니라 글솜씨도 일품이군요~
시원하네요~

[빌리언]

이런 글 때문에 카페에 옵니다.^^ 잘 읽었습니다

[호랑이눈]

동양도 결국 워크아웃신청했네요.... 다른 건설사들도 시간 문제일 것 같습니다.

[어떻해ㅅㅂㄻ]

사대강에 풀어 댄 돈으로 이때 임대 주택 200만호 건설을 발표 한다면 낙제는 면할 뻔 했을 텐데.. 이잉간은 강변에 콩구리질을 할라고 태어난 잉간이라서.. 참을 수가 없거덩.. 강변에 콩구리질을 했는데.. 이제는 개천이 눈에 가시라.. 거기다도 콩구리질을 해야 겟다는 거거덩.. 그런데 말이지요.. 오만원짜리는 다 어디 갔을까요??? 오만원 짜리를 화폐개혁을 해서 실명으로 다른 화폐로 바꾸게 하고 만일 출처가 불분명하면 압수해야 한다고 봄...

[피할수없는]

아 카페 방문의 이유중 80%이상 우렁각시님의 글 때문^^

[후리지아향기]

잘 보았습니다. 스크랩해갑니다. 감사합니다.

[루나레나63]

정상적인 사고방식을 가진 사람들이 제~~~발 정상적으로 살아갈 날이 하루빨리 와야할텐데요... 님 같은 분들이 있어 희망을 가져봅니다.

[삼성불매중]

스크랩해도 되나요?

[띵까띵까]

좋은글 잘 읽었습니다^^

[강돌이]

머리속에 정리가 안되고 단편적인 정보들이 따로 놀았는데 감사합니다. 스크랩합니다.