아파트 전문 투기꾼의 고백

[솔몽지기]

그린스펀 : 인류역사상 거품은 거품이 꺼지는것 외에 다른방법으로 해결된적은 없다.  

아파트 투기의 실체...를 아시길..

[출처]경제주간지 이코노미스트 797호

제목 : 300억을 번 전문투기꾼의 고백

APT 전매로 하루만에 연봉 벌어
서울 도곡동 타워팰리스도 10여채를 3차례 이상 샀다 팔았다 하면서 수 십억원의 이익을 챙겼다. 투기수법중 가장 악질적인 수법인 ‘폭탄돌리기’라는 것이 있다.

폭탄 돌리기는 웃돈을 얹어 팔았다가 값이 떨어지면 다시 사 처음보다 더 웃돈을 얹어 되파는 과정을 세 번 이상 한 경우를 말한다. 그야 말로 시세를 떡 주무르듯이 하지 않고는 불가능 한 일이다.

그러나 폭탄돌리기는 위험부담이 크고 너무 욕심을 내다보니 재수없으면 국세청 표적에 걸려 들기때문에 한동안 잠수를 타야한다.

그동안 투기꾼들에게 가장 인기 좋았던 상품은 단연 ‘아파트 분양권’이다. 올들어 전국의 거의 모든 아파트의 분양권 전매가 금지되기 전까지 가장 효자(?) 노릇을 한 대표적인 투기상품이었다. 아파트의 경우 입지, 세대수, 분양가, 분양조건등에 따라 A, B, C 등급으로 나뉜다.

물론 투기꾼들의 표적이 되는 아파트는 A급지다. A급지에는 서로의 정보망을 총 동원, 나름대로 장세를 파악한 전국의 꾼들이 다 몰려든다. 지난주 창원에서 본 팀을 금주에 수원에서 만날수도 있고 아무튼 자주 보는 얼굴들이 많다.

A급 場(장)은 이슈장으로도 불리며 전국 투기꾼들의 경연장이기도 하다. 작년 7월 서울및 수도권 아파트 분양권 전매가 금지된 이후 우리팀은 부산,대전, 울산, 대구 등 광역시의 분양권 전매가 가능한 대규모 아파트 분양, 청약 현장을 돌아다녔다.

특히 작년 9월말부터 경남 한 도시의 아파트 분양현장에서는 우리 팀의 떴다방들이 200억원의 여유자금으로 투자용 청약통장을 싹쓸이 하다시피 해 지역 떴다방들이 「서울에서 온 떴다방은 청약통장 매집행위를 즉각 중단하라」는 플래카드를 내거는 촌극이 빚어졌고, 관할 세무서에는 ‘떴다방 단속센터’ 까지 설치하기도 했다.

우리 팀은 물론 그곳에서 톡톡히 재미를 봤다.

지방 아파트 청약 싹쓸이
어느 정도 자금력과 정보력을 갖춘 ‘분양권 투기팀’은 보통 8~10명 정도로 구성된다. 맨위에는 쩐주(錢主: 돈대는 물주) 가 있고 부동산업자 3-4명이 참여한다.

이 밑에 일명 ‘땅개’로 불리는 청약이나 분양 현장의 이동식 떴다방 업자가 있고 이들 떴다방 밑에 공격조(교통이라고 부르기도 하고 찌라시 아줌마라고도 한다: 팔 물건과 살 물건을 연결시켜주는 역할)가 있고 맨 밑에 바람잡이(삐끼) 격인 ‘꼬마’들이 있다.

이 꼬마들까지 합치면 떴다방이 동원하는 인력은 30~50명에 이른다. 이 정도 실력을 갖춘 떴다방을 업계에서는 ‘이무기’라고 부른다. 재산과 풍요를 상징하는 상상의 동물 이무기에서 유래된듯 싶다.

이들은 단 몇시간안에 텅텅 빈 아파트 분양, 청약현장과 모델하우스를 가득 메울 수 있는 인력 동원능력을 자랑한다. 때문에 이들이 소규모 아파트 분양시장의 가수요를 창출하는 것은 식은죽 먹기다.

이들은 투기바람이 불지 않아도 직접 바람을 일으키는 부동산시장의 마이더스 손이다.

교통역할을 하는 사람들은 대게 이혼하거나 혼자사는 아줌마들이 맡는다. 이 교통들은 큰장 일 경우 한 건당 100만원, 작은장 일 경우 건당 50만원의 수고료를 챙긴다.

일이 잘 풀리는 날 큰 장에서 3건 정도를 하면 단번에 300만원을 챙기니 괜찮은 직업이 아닐 수 없다.

부동산 시장에서 이 교통들의 역할은 매우 크다. 전국적으로 유명세를 타며 스카웃 대상이 되는 교통들을 ‘전국구’(마귀, 타짜라고도 부름)라고 부른다. 전국구 정도의 실력이 되면 연봉이 수억에 달해 먹고사는데 전혀 지장이 없다.

전국구에서 어느 정도 자금력을 갖추고 한단계 업그레이드 되면 하수를 탈피해 중수급 업자로 변신이 가능하다. 꼬마들은 20대 젊은 애들이나 초보 아줌마들로 구성된다.

이제 막 부동산 일을 시작한 초보자들이 이들이다. 처음에는 일당 얼마식의 아르바이트 개념으로 시작한다. 나도 꼬마출신이다. 부동산시장 불문율중 하나가 ‘고양이를 데려다 먹여주고 가르치면서 호랑이가 될 즈음에는 놔줘야 한다!’

꼬마부터 시작해 고참 교통위치까지 오면 적당한 시점에 내보내야 한다는 말이다. 계속 데리고 있을 경우 자기를 키워준 어미를 무는 호랑이가 되기전에 독립, 분가시키라는 얘기다.

찌라시 아줌마들의 천국
아파트 분양권은 요즘은 전국 거의 모든 지역에서 금지되고 있다. 토지거래허가구역이나 투기지역은 전부 금지상태다. 그러나 투기꾼들에게는 얼마든지 작업이 가능하다. 일명 ‘짱처리(원장정리)’다.

어느 아파트 든지 당첨된 사람이 스스로 포기하는 경우가 있다. 그리고 당첨자 중에도 자격요건에 미달돼 당첨이 취소되는 물량도 나오게 마련이다. 이런 물량을 잡으면 된다. 분양 원장을 갈아치우는 것이다.

물론 평소 긴밀한 유대관계를 맺어온 시행사측에서 정보를 흘려준다. 말하자면 시행사측과 짜고 치는 고스톱인 셈이다.

물론 정보를 주고 분양원장을 갈아치워준 시행사측에 상당한 보답(?)을 해주어야 한다. 작년 여름 8천세대를 분양한 인천 구월지구 재건축 아파트와 화성 동탄지구 등에서는 이런 물량만으로도 짭짤한 재미를 봤다.

이런 좋은장(이슈장)에서는 하루 수백억원이 오간다. 국내 錢主(전주) 들이 총 출동한다. 좋은 먹이감을 놓고 누가 참여하지 않겠는가. 요즘은 일반인들의 투기참여도 갈수록 늘어난다.

국내 최고기업 수원(기흥)의 삼성전자 직원치고 병점이나 동탄등의 아파트나 상가를 갖고 있지 않은 사람은 아마 거의 없을 것이다. 수원 동탄신도시의 경우 삼성전자 사원아파트로 착각될 정도로 삼성전자 직원들이 많이 투자했다.

부동산시장 불문율중 중요한 것 또 하나. 부동산 투자는 남쪽으로만 진행시키라는 것이다. 휴전선이 가로막고 있는 우리나라는 모든게 남쪽을 지향한다. 모든 도로가 남쪽으로 향해있고 지역균형개발이니, 지방경제활성화니 해서 지역개발 사업이 모두 남쪽에서 이뤄지고 있기 때문이다. 원칙은 그렇지만 우리팀은 북쪽에서도 재미를 보기는 했다.

2002년 파주 통일동산 인근에 인천소재 Y건설이 실버타운을 분양했다. 분양자격은 60세 이상 노인이었고, 파주, 금촌지역 거주자에게 우선권이 주어졌다. 우리팀은 즉시 작업에 들어갔다.

거주지를 옮길 사람을 물색하는 한편 파주쪽 경노당과 양로원을 공략, 청약자격이 되는 노인들을 수배, 30여개를 청약했다. 명의를 빌려준 노인들에겐 용돈을 주고 막걸리 파티를 열어주었다.

이 실버타운은 몇 달 뒤 한 개당 피(프레미엄)가 3800만원까지 치솟았다. 시세차익만 10억원을 남기고 손털고 나왔다.

부동산 투자는 남쪽을 향하라
파주시에 LG필립스 LCD 공장이 들어선다. LG그룹 지인을 통해 이 정보를 미리 듣고 파주시 공장이 들어설 주변 땅을 집중 사들였다. 우리팀이 사들인 땅은 공장부지는 아니지만 요즘은 하루가 다르게 땅값이 치솟고 있다.

파주와 문산일대 땅값은 최근 3년간 20배 이상 올랐다. 어차피 공장이 들어서면 주변에 부품, 하청업체를 비롯 주거단지와 상업단지가 들어서기 때문에 지자체에서 용도를 변경해줄때까지 느긋하게 기다릴 뿐이다.

요즘 파주시 일대는 아파트 단지가 속속들어서고 있다. 이 일대 단지개발을 위해 나간 땅값 보상액만도 지난해만 5조원이 넘었다고 한다. 그래서인지 요즘 파주시 일대에는 몸빼 바지 입은 시골 아낙네들이 에쿠스를 타고 다니는 장면이 자주 보인다. 땅값 보상으로 졸부대열에 낀 사람들이다.

우리나라는 그린벨트로 묶여있거나 군사보호구역으로 지정돼 개발이 안되는 땅이 많다. 그러나 이런 땅도 세월이 흐르면 규제가 풀어지게 마련이다. 정치인들은 선거때가 되면 예외없이 그린벨트 해제 약속을 하고 실제로 선거가 끝나면 상당수 그린벨트가 해제되곤 했다.

나는 주변의 반대에도 불구하고 그린벨트와 군사보호지역 몇 군데에 땅을 사뒀다. 5년전에 경기도 연천군 일대(군사보호구역) 임야 1만5000평을 평당 3천원에 구입했다. 내 세대가 아니더라도 우리 아들 세대에 가면 언젠가는 규제가 풀어질 것이므로 눈 딱 감고 사둔 것이다.

운이 좋은 것인지 지난해 이 지역이 군사보호구역에서 해제됐고, 최근에 전두환 전대통령 아들 전재국씨가 이 일대 땅 1만6000평을 구입했다. 웰빙사업을 하려고 한다는 보도내용을 봤다. 이 보도가 나간후 요즘 하루가 다르게 땅값이 치솟고 있다.

밭과 논은 평당 50만원을 넘어섰다. 전재국씨도 부동산 투자에 관한한 대박을 터뜨린 셈이다. 내땅도 덩달아 수십배 가량 값이 더 올랐다. 전재국씨에게 감사드린다.

선거 전후로 그린벨트 풀린다
서울 은평구 진관동은 수십년 동안 그린벨트에 묶여 있었다. 말이 서울이지 한적한 시골을 연상시킬 정도로 개발이 안된 곳이었다. 가끔 북한산 등산을 다니며 이곳을 지나다니다가 언젠가는 풀리겠지 하는 생각으로 나는 이곳에 허름한 집 2채(대지가 각각 1백평, 2백평 정도 된다)를 샀다.

투자한 돈은 고작 1억2천만원. 이 일대가 지난해 뉴타운으로 조성되면서 땅 값이 엄청 폭등했다. 요즘 진관동 일대 땅값은 대지의 경우 평당 4백만원이 넘는다.

경기도 의왕시 의왕저수지 일대는 풍경이 좋아 레스토랑과 갈비집이 많다. 이곳도 그린벨트 지역이었다. 점심때 가보면 부잣집 아줌마들이 고급차를 몰고와 식사하는 곳이다.

5년전 나는 주위의 반대에도 불구하고 5억원을 들여 레스토랑(대지 500평)을 구입, 세를 주었다. 이곳이 작년에 그린벨트에서 해제됐다. 내가 구입한 레스토랑은 현재 60억원이 넘는다.

요즘은 전국 방방 곳곳이 투기지역으로 지정됐다. 부동산 투기 열풍을 막아보기 위한 고육지책이다. 그러나 투기지역이더라도 거래가 전혀 안되는 게 아니다.

농지의 경우 8년 이상 경작한 논은 팔 때 세금이 거의 없다. 농사를 짓던 A가 B에게 농지를 팔경우를 보자. A와 B는 10억자리 땅을 15억원에 계약을 맺는다. 파는 A입장에서는 8년 이상 농사를 지은 땅이기 때문에 10억이든, 15억이든 세금을 거의 내지 않는다.

그러나 B입장에서는 10억짜리 땅을 15억원에 산 셈이니(계약상) 땅을 사자 마자 5억원의 시세 차익을 얻을 수 있다. 실제로는 10억원을 지불했으나 서류상으로는 15억짜리 땅을 얻은 셈이다.

물론 주변 땅값과 현격한 차이가 나지 않아야 하겠지만, 어쨌든 그 농지를 사뒀다 일정기간 후 15억 이상은 받고 팔수 있기 때문에 A와 B는 ‘윈윈 거래’인 셈이다. 투기지역이더라도 이런 식으로 거래하면 농지거래도 가능하다.

이하생략