생활 | 500세대 이상 공동주택 동대표 중임 제한 완화 적용 | 광주아파트총연합회

[LHKOREA]

1.NEWS 

■ 500세대 이상 공동주택 동대표 중임 제한 완화 적용
국무회의 통과

☛ ‘공동주택관리법 시행령 개정안’ ...11일 이후 시행

◉ 해당 선거구 입주자 등 1/2 이상 찬성

◉ 범죄경력조회 대상에 동대표 추가

◉ 입주자도 대표회의 교육에 포함

동대표 중임제한 개정 내용<자료=국토부>

현재 500세대 미만 단지에만 제한적으로 완화돼 있는 중임 제한을 500세대 이상 단지에도 완화해 적용하기로 했다.

국토교통부는 입주자대표회의의 원활한 구성·운영을 위해 동대표 중임제한 완화 대상을 500세대가 넘는 공동주택에도 적용하는 내용의 ‘공동주택관리법 시행령 일부개정안’이 4일 국무회의를 통과해 11일 이후 시행될 예정이라고 밝혔다.

이에 따라 동대표는 한 번만 중임할 수 있는 것이 원칙이지만 앞으로는 선출공고를 2회 했음에도 일반후보자가 없는 경우에는 중임 제한 후보자도 동대표가 될 수 있다.

동대표의 임기는 2년이며, 한 번만 중임 가능해 2년씩 2회, 최대 4년을 수행할 수 있다.

다만, 중임제한 후보자는 일반후보자가 있는 경우 자격이 상실되며, 해당 선거구 입주자 등의 2분의 1 이상 찬성 시 동대표가 될 수 있는 등 일반후보자 보다 엄격하게 

적용된다.

중임 제한 완화는 동대표가 될 수 있는 공동주택 소유자의 거주 비율이 50~60% 정도에 불과하고, 생업 등으로 관심이 적은 상황에서 중임제한 규정에 따라 입주자대표회의 구성(4인 이상)이 안 되거나, 의결정족수(정원의 과반수 찬성) 미달로 입대의가 비정상적으로 운영됨에 따른 입주자 등의 피해를 방지하기 위한 조치다.

국토부는 관리주체에 대한 입주자대표회의의 감독기능 강화 필요성 및 정부의 관리비리 근절대책이 본격 추진되고 있는 점 등을 종합적으로 고려해 개선하기로 했다고 

밝혔다.

이와 함께 개정안은 범죄 경력 조회 대상에 동대표를 추가하고, 입주자대표회의의 구성원 등에 대한 교육 방법·절차 등의 적용 대상에 입주자 등을 포함했다.

지난 3월 13일 동대표 후보자 이외에 이미 선출된 동대표도 범죄 경력 조회 대상에 포함하기로 일부 개정한 공동주택관리법이 오는 14일시행됨에 따라 시행령에

위임한 사항을 규정했다.

출처 : © 아파트관리신문, 이인영 기자 iy26@aptn.co.kr

■ 캐노피･새시교체 공사에 장충금 사용 ‘업무상횡령’

수원지법

☛ “관리소장 조언 받았더라도 최종 결정은 입대의”

▶ 입대의 회장 ‘벌금형’ 유지

장기수선계획의 조정 없이 장기수선충당금을 지하주차장 및 각동 현관 캐노피와 경비초소 창문 새시를 설치하는 데 사용해 ‘업무상횡령’으로 기소된 입주자대표회의 회장이 벌금형 선고에 불복해 항소를 제기했으나 2심 법원도 업무상횡령죄가 성립한다는 판결을 내렸다. 

수원지방법원 형사3부(재판장 김장구 부장판사)는 최근 경기도 군포시 모 아파트 입주자대표회의 회장이었던 A씨에 대해 100만원의 벌금형을 선고한 1심 판결을 그대로 인정, A씨의 항소를 기각했다. 

1심 법원은 지난해 4월 A씨가 장충금 사용에 관해 공동주택관리법 제30조 제2항에 따른 장기수선계획을 검토하지 않았고 장충금 사용 용도도 법에 따라 예외적으로 입주자 과반수의 서면동의로 사용할 수 있는 경우에 해당하지 않을 뿐만 아니라 장충금을 사용함에 있어 관리소장에게 문의하는 외에 별다른 법적 검토를 거치지 않았다며 법에 의해 용도가 엄격히 제한된 장충금을 정해진 용도 외에 사용한 점에 관해 A씨에게 불법영득의사가 있었다고 판단, 유죄를 인정한 바 있다. 

이와 관련해 항소심 재판부는 먼저 공동주택관리법령을 토대로 “장충금은 ‘공동주택의 공용부분 중 주요시설의 수선공사’라는 특별한 목적을 위해 관리비, 사용료, 잡수입 등과 구분해 별도로 징수·적립·관리하고, 용도 및 사용방법도 장기수선계획에서 정한 바에 따라 공동주택의 주요부분에 대한 유지·보수 공사 목적으로만 사용할 수 있으며, 장기수선계획의 수립 및 조정, 입대의 의결 등 관련 법령과 관리규약에서 정한 절차를 거쳐 자금이 집행되도록 지출용도뿐만 아니라 지출절차와 시기까지 엄격히 제한된 자금”이라고 밝혔다. 

또한 “주택관리사 자격을 갖는 관리사무소장의 업무는 입대의에서 의결하는 관리비, 장충금의 관리 등에 관한 사항을 그대로 집행하는 사무에 한정하고, 이와 관련한 사항에 대한 결정권한은 입대의에 있다”고 전제했다. 

재판부는 1심 판결과 마찬가지로 “A씨가 입대의 회장으로서 관리비 등 예산을 집행할 지위에 있었고, 비록 아파트 관리에 필요한 공사대금의 지급을 위해 장충금을 사용했을 뿐 개인적인 이익을 위해 사용한 적이 전혀 없었더라도 용도가 엄격히 제한돼 공용부분의 유지·보수공사 용도로만 사용할 수 있는 장충금을 사용함에 있어 관련법령과 관리규약 등을 면밀히 검토하지 않은 채 자의적인 판단 아래 사전에 거쳐야 할 장기수선계획의 조정절차를 거치지 않고 무단으로 전용했다”며 “사용행위 자체로서 불법영득의 의사가 실현돼 업무상횡령죄가 성립한다”고 분명히 했다.

이와 함께 “관리소장이 A씨에게 장충금 지출 절차에 관한 사항을 조언하지 않았을 뿐만 아니라 설령 조언을 했더라도 관리소장의 업무는 입대의가 의결한 공동주택 관리 등의 업무를 그대로 집행하는 데 그치는 이상 정식으로 법적 검토를 수반한 자문에 해당한다고 볼 수 없다”며 “A씨는 이를 최종적으로 결정하는 입대의 회장으로서 자금 집행의 용도 및 절차가 엄격하게 제한되는 장충금의 사용에 대해 별개의 전문성 있는 법적 검토를 진행했어야 함에도 확인절차를 만연히 거치지 않았다”고

부연했다.

뿐만 아니라 “설령 관리소장이 장충금의 지출과 관련해 임원회의 회의록을 작성하고 입대의 정기회에 집행내역을 보고했으며 공사입찰 관련 현장설명회의 실무를 주도적으로 처리했더라도 이는 모두 관리소장의 고유 업무로서 공동주택의 운영, 관리, 장충금의 지출에 관한 집행 행위에 불과하다”며 “관리소장이 장충금 지출과 관련해 입대의 의결에 영향을 줬다고 보기는 어렵다”고 덧붙였다. 

아울러 캐노피 공사계약의 경우 입대의가 아닌 관리주체인 관리소장 명의로 체결됐고 이 공사대금은 수선유지비에서 지출됐던 점에 비춰 보면 A씨는 캐노피 공사가 장충금에서 지출될 항목이 아님을 알았거나 알 수 있었다고 봤다.  

캐노피와 새시공사가 공동주택관리법 시행규칙 제7조 제1항 별표1 및 관리규약상 장충금의 지출대상인 건물부분 중 지붕과 창문에 해당한다는 A씨의 주장에 대해서도 재판부는 시행규칙 규정상 장충금 지출대상으로 열거돼 있지 않음이 명백하다며 받아들이지 않았다. 

또 이 같이 문제가 된 부분을 반영해 2016년 2월경 장기수선계획서를 변경했다는 A씨 주장 역시 “단지 장기수선계획에 포함돼 있다는 이유로 수선주기가 도래하기 전에도 장기수선계획 조정에 관한 검토 없이 장충금을 사용할 수 있다고 한다면 장충금을 엄격하게 관리, 사용토록 한 관련 규정의 입법목적을 잠탈하는 결과가 될 수 있다”며 기각했다. 

한편 A씨는 판결에 불복, 대법원에 상고를 제기한 것으로 알려졌다. 
 

출처 : © 한국아파트신문, 마근화 기자  yellow@hapt.co.kr

■ 과징금 처분 시 입찰참가자격 제한한 선정지침 조항 ‘무효’
서울행정법원

⚫ 입찰담합으로 과징금처분 후 6개월 참가자격 제한·입찰무효 조항

⚫ 상위법 위임 없이 이뤄져 위임입법 한계 일탈 판단

⚫ 항고소송 대상 행정처분 아니라며 각하한 판단 뒤집어

주택관리업자 및 사업자 선정지침에서 입찰담합으로 공정거래위원회로부터 과징금 처분을 받은 후 6개월간 입찰참가자격을 제한한 조항은 무효라는 법원의 판결이 

나왔다.

앞서 지난 5월 선정지침의 이 조항이 항고소송의 대상이 되는 행정처분으로 볼 수 없다며 각하한 것과 배치돼 추후 진행될 재판에도 관심이 모아진다.

서울행정법원 제6부(재판장 이성용 부장판사)는 지난 3일 재도장공사업체 A·B사가 국토교통부 장관을 상대로 제기한 고시무효확인 청구소송에서 “피고 국토부장관이 고시한 주택관리업자 및 사업자 선정지침(2016년 12월 30일 국토교통부 고시 제2016-943호) 제26조 제1항 제6호는 무효임을 확인한다”는 원고 승소 판결을 받았다.

공정거래위원회는 지난 1월 서울, 경기 소재 17개 아파트 단지에서 발주한 재도장, 방수 공사 입찰에서 담합한 17개 사업자들에 시정명령과 과징금 총 3억9700만원을 부과하고, 이 중 12개 사업자와 1명의 임원을 고발했다.

이들 사업자들은 2010년부터 2013년 기간 중 서울, 경기 소재 17개 아파트 단지에서 실시된 재도장, 방수 공사 입찰에서 사전에 낙찰 예정자와 들러리 사업자를 합의했고, 낙찰 예정자는 각 아파트 단지의 입찰이 실시될 때 마다 들러리 사업자에게 투찰할 가격을 알려줬으며, 들러리사는 전달받은 가격으로 투찰함으로서 합의를

실행했다.

주택관리업자 및 사업자 선정지침 제26조 제1항 제6호에 따르면 사업자 선정과 관련해 입찰담합으로 공정거래위원회로부터 과징금 처분을 받은 후 6개월이 경과되지 않은 경우 경쟁입찰에 참가할 수 없으며 입찰에참가한경우에는 그 입찰을 무효로 하도록 규정하고 있다.

A사는 “아파트 하자보수사업을 하는 업체로서는 6개월의 입찰참가자격 제한을 받게 되면 경영상 막대한 손해를 입을 수밖에 없고 폐업의 위기까지 처하게 된다”며 지난 3월, B사는 4월 각각 고시의 해당 조항의 무효를 구하는 소송을 제기했다.

재판부는 판결문에서 “헌법 제37조 제2항은 ‘국민의 모든 자유와 권리는 법률로써 제한할 수 있다’, 헌법 제75조는 ‘대통령은 법률에서 구체적으로 범위를 정해 위임받은 사항과 법률을 집행하기 위해 필요한 사항에 관해 대통령령을 발할 수 있다’고 규정해 대통령령으로 입법할 수 있는 사항을 법률에서 구체적으로 범위를 정해 위임받은 사항으로 한정함으로써 위임입법의 한계를 제시하고 있다”고 밝혔다.

재판부는 “이 조항과 같이 입찰참가자격을 제한하는 규정은 사업자의 직업수행의 자유를 직접 제한하는 것이므로 입찰참가자격 제한 여부, 사유, 기간의 상한 등의 본질적인 사항은 법률로써 정해야 하고, 세부적이고 구체적인 사항을 하위법령에 위임하더라도 법률 자체로부터 그 위임된 내용을 대강 예측할 수 있어야 한다”며 “그런데 이 조항의 모범인 공동주택관리법 제25조 제2호는 ‘입찰의 방법 등 대통령령으로 정하는 방식을 따를 것’이라고만 규정하고 있고, 공동주택관리법 시행령 제25조 제3항 제1호는 국토교통부 장관이 고시할 사항을 정하면서 나목에서 모법에서 규정하지 않은 ‘입찰참가자격’을 새로이 규정하는 한편, 다시 국토교통부 장관의 고시로 입찰참가자격에 대한 구체적인 내용을 포괄적으로 위임하고 있다”고 지적했다.

따라서 재판부는 “이 고시에서 입찰담합으로 공정거래위원회로부터 과징금 처분을 받은 경우 6개월간 입찰참가자격이 제한되고 입찰참가자격이 제한된 사업자가 참여한 입찰은 무효라고 정한 것은 모법의 위임 없이 모법의 내용을 구체화하는 단계를 벗어나 새로운 입법을 한 것으로 평가할 수밖에 없다”며 “이 사건 조항은 위임입법의 한계를 일탈한 것이어서 무효”라고 판단했다.

앞서 공정위의 시정명령 및 과징금 처분이 있은 후 재도장공사업체 C사 등 8개 사업자는 지난 2월 주택관리업자 및 사업자 선정지침의 입찰참가제한 조항의 무효를 구하는 소송을 제기했으나, 서울행정법원 제2부는 5월 24일 ‘공동주택관리법령이 사업자의 입찰참가권을 직접 제한거나 보호하기 위한 규정이라 할 수 없어, 사업자의 구체적인 권리의무에 직접적인 변동을 초래하는 것이 아니므로 항고소송의 대상이 되는 행정처분으로 볼 수 없다’며 각하했다.(원고 측 항소 제기)

이에 A사가 제기한 이번 소송에서도 국토교통부는 “사업자 선정지침은 공동주택관리법령의 위임에 따라 정한 일반적·추상적 법규이므로 항고소송의 대상이 되는 행정처분으로 볼 수 없다”며 본안 전 항변했다.

그러나 재판부는 “이 사건 조항의 직접적인 규율 대상이 사업자이고 행정청의 입찰참가자격 제한처분이 필요한 국가계약법령과는 달리 별도의 집행행위 없이도 직접 입찰참가자격 제한의 효력이 발생되도록 규정하고 있다”며 “사업자로서는 이 조항으로 인해 낙찰자로 선정될 수 없게 되는 불이익을 실질적으로 받을 수밖에 없어, 이 사건 조항은 다른 집행행위의 매개 없이 직접 사업자의 구체적인 권리의무나 법률관계를 규율하는 ‘처분적 고시’에 해당하므로 항고소송의 대상이 되는 행정처분으로 볼 수 있다”고 판단을 달리하며 받아들이지 않았다.

이번 사건 원고 A사 측 변호를 진행한 법무법인 강남의 진재용 변호사는 “이 판결로 국토교통부 장관이 법률상 근거 없이 담합 참여 사업자들에게 일률적으로 6개월간 입찰 참가를 제한해 왔음이 확인됐다”며 “입찰담합은 비난받아야 하지만 국민의 권리를 제한하기 위해서는 법률에 의해야한다는 헌법의원칙을 법원이재확인한 것으로서 큰 의미가 있다”고 밝혔다.

또한 “판결이 확정될 경우 무효판결은 소송을 제기한 당사자 뿐 아니라 모든 사람에게 미치는 대세적 효력이 있으므로 과거에 입찰담합으로 과징금 처분을 받았거나 앞으로 받게 될 모든 사업자들도 해당 고시의 적용을 받지 않고 입찰 참여가 자유롭게 된다”며 “따라서 입찰담합에 가담한 사업자에 대한 제재 근거를 법률에 정하고 합리적이고 세부적인 기준을 세우는 것이 요구된다”고 주문했다.

한편, 국토교통부는 이 같은 1심 판결에 불복해 지난 20일 항소를 제기했다.

출처 : © 아파트관리신문, 이인영 기자 iy26@aptn.co.kr

■ 입주자대표회의 의결사항 법적 효력 발생

질의: 대표회의 의결사항 효력

입주자대표회의 의결이 법적 효력이 있는지.

회신: 공동주택 관리 관련 입주자대표회의 의결 사항 법적 효력 있어

공동주택관리법 제2조 제1항 제8호에 따르면 ‘입주자대표회의’란 공동주택의 입주자등을 대표해 관리에 관한 주요사항을 결정하기 위해 제14조에 따라 구성하는 자치 의결기구로 정의하고 있으며, 같은 법 시행령 제14조 제1항에는 입주자대표회의는 입주자대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 의결하도록 규정하고 있어 공동주택 관리와 관련한 사항에 대해서는 법적 효력이 있다.<전자민원, 주택건설공급과. 2018. 6. 29.>

<국토교통부 제공>

■ 2018, 공동주택 관리자등 교육안내

           ▶공동주택관리의 투명성을 확보하고 효율적인 관리를 통한 공동체 활성화에 기여하기 위하여 

              아래와 같이 교육을 실시 하고자 하오니 많은 참석 바랍니다.

-일 시 : 2018.09.11.(화요일) 13:30~17:30(총4시간)

-장 소 : 시청 대회의실(3층)

-참여대상 : 공동주택관리소장 및 입주자대표회의(동대표), 시 자치구 담당공무원, 공동주택 관련단체 및 관심 있는 입주민 등

-교육내용 : 주택관리업자 및 사업자선정지침 해설 공동주택관리규약준칙 및 사례 해설 등

★ 공동주택관리법 시행령 제18조에 따른 입주자대표회의 구성원 4시간 교육인정

※ 주차장이 협소하여 승용차 출입을 통제하오니 필히 대중교통을 이용하여 주시기 바랍니다.   

  -첨부파일 : 2018, 공동주택 관리자등 교육 안내

2. 공동주택관리정보망 이용과 활용 등

        공동주택관리정보망 접속방법 등.

   - 첨부파일 : 공동주택관리정보망 접속방법