생활 | 아파트 선관위규정으로 동대표 입후보자격 명시 피선거권 침해 아니다 | 광주아파트총연합회

[LHKOREA]

1.NEWS 

■ 아파트 선관위규정으로 동대표 입후보자격 명시 피선거권 침해 아니다
광주지법 결정

⚫ 후보등록 시 5세대 추천서 제출

⚫ 후보자 난립 등 정당성 인정

동대표 선출을 위한 후보자 등록 시 해당 선거구 5세대 이상의 추천서를 받아 제출하도록 한 것은 입주자의 피선거권을 침해한 것으로 볼 수 없다는 법원의 결정이

나왔다.

법원은 선거관리위원회 규정으로 법령에서 정하지 않은 피선거권 제한사유를 규정하고 있다는 사유만으로 상위법령 위배돼 무효라고 볼 수 없다고 판단했다.

광주지방법원 제21민사부9재판장 박길성 부장판사)는 최근 광주 남구 A아파트 입주민 B씨가 이 아파트 동대표 선거에서 당선한 C씨를 상대로 제기한 직무집행정지가처분 신청사건에서 “B씨의 신청을 기각한다”는 결정을 내렸다.

이 아파트 선거관리위원회는 지난 3월 동대표 선출을 위한 공고를 하면서, 후보자등록기간을 3차에 걸쳐 받고 후보자등록서류를 5세대 이상의 해당선거구 추천서를 제출하도록 했다.

이에 따라 3차 후보자등록기간 동안 B씨와 C씨는 후보자 등록신청을 했는데, 선거관리위원회는 B씨가 후보자등록서류로 해당선거구 5세대 이상의 추천서를 제출하지 않았다는 이유로 후보자 등록신청을 수리하지않았고, C씨는 동대표 선거에서당선돼 당선인으로 결정됐다.

B씨는 “공동주택관리법령에서 정하지 않는 결격사유(5세대 이상의 추천서 요구)를 선관위 규정에서 정하고 있으므로 이 규정은 무효”라며 “선관위가 5세대 이상의 추천서를 제출하지 않았다는 이유로 후보자 등록신청을 수리하지 않고 후보자 자격이 없는 C씨를 동대표 당선인으로 결정한 것은 위법하므로 직무를 집행해서는 안되며 직무집행정지기간 동안 입주자대표회의가 정하는 자를 직무대행자로 선임해야 한다”고 주장했다.

공동주택관리법에 따르면 공동주택 입주자 등은 입주자 등을 보호하고 주거생활의 질서를 유지하기 위한 자치규범인 관리규약을 정하고, 동대표나 입주자대표회의 임원을 선출·해임하기 위해 선거관리위원회를 구성한다고 규정하고 있다. 또한 선거관리위원회의 구성·운영에 필요한 사항은 공동주택관리법 시행령에 위임, 선거관리위원회는 그 구성원 과반수의 찬성으로 의사를 결정하고 이 경우 시행령 및 관리규약으로 정하지 않은 사항은 선거관리위원회 규정으로 정할 수 있다고 규정하고 있다.

재판부는 “동대표 선출에 관해 공동주택관리법령에서 정하지 않은 사항에 대해서는 합리적인 범위 내에서 관리규약이나 선거관리위원회 규정으로 정할 수 있다”고

밝혔다.

그러나 재판부는 “공동주택관리법령이 동대표 결격사유를 규정하고 있으나 이를 그 밖의 피선거권 제한사유를 허용하지 않는 규정으로 해석하기 어렵다”며 “선거관리규정에서 법령에서 정하지 않은 피선거권 제한사유를 규정하고 있다는 사정만으로 상위법령에 위배돼 무효라고 볼 수 없다”고 판단했다.

재판부는 “선거관리위원회 규정에서 5세대 이상의 추천서를 요구하고 있는 것은 후보자의 난립을 막음으로써 입주자 등으로부터 충분한 대표성을 부여받은 자가 동대표로 선출되도록 하는데 목적이 있어 정당성이 인정된다”며 “해당 선거구의 세대수(54세대)를 고려하면 요구하는 추천서의 수가 과다하지는 않으므로 이 같은 후보자 등록 방식이 입주자의 피선거권을 실질적으로 침해한다고 보기 어렵다”고 밝혔다.

한편 법원은 그동안 동대표 출마자격 및 피선거권 제한여부에 대해 엄격하게 판단해온 가운데 B씨는 입주자대표회의를 상대로 당선무효 확인 소송을 제기해 추후 진행되는 재판에도 관심이 모아진다.

출처 : © 아파트관리신문, 이인영 기자 iy26@aptn.co.kr

■ 5년 동안 몰랐던 ‘누수’…관리업체에 책임 물을 수 있나?

서울동부지법

서울 송파구의 A아파트 입주자대표회의가 5년에 걸친 누수로 인한 수도요금 손해와 함께 잘못된 누수원인 파악으로 불필요한 보수공사를 실시해 총 7,300만원 상당의 손해를 입었다며 당시 위탁관리업체인 B사에 손해배상 책임을 물었다.

누수 사실을 확인한 것은 2015년 6월경. B사 소속 직원이 지표면에서 누수가 발생하는 것을 발견, 다음날 누수탐지업체를 통해 원인을 조사한 결과 상수도배관 중 아파트 입구로부터 35m에 걸쳐 지하에 매설돼 있는 주철배관에서 누수가 발생했다는 진단을 받았다.

이에 입대의는 보수공사를 실시했으나 다른 지점에서 추가 누수가 발생, 다시 보수공사를 실시했다. 하지만 누수는 계속됐고 결국 주철배관 전체를 스테인리스관으로 교체하는 공사를 시행했다.

그러나 누수는 멈추지 않았다. 결국 상수도사업소로부터 누수원인에 대한 정밀탐지를 받은 후에야 기존 스테인리스관의 천공을 확인했고 2015년 9월경 보수공사를

완료했다.

이와 관련해 A아파트 입대의는 B사가 전문적인 아파트 관리업체로서 선량한 관리자의 주의의무를 다하지 않아 2010년 8월부터 2015년 7월까지 5년 동안 입주민들에게 누수로 인한 수도요금(약 6,700만원)을 부당하게 부과했고, 불필요한 주철배관 전체 교체공사로 인한 공사비용(약 1,100만원)을 지출하는 손해를 입혔다고

주장했다.

B사가 아파트 공용부분인 급수배관설비에 대한 유지·보수 등의 관리업무를 게을리 해 아파트 상수도 공용사용량이 비정상적으로 발생하는 것에 대해 원인을 발견하거나 제대로 분석하지 못했다는 것이다.

하지만 서울동부지방법원 민사2부(재판장 장준현 부장판사)는 최근 A아파트 입대의가 B사를 상대로 제기한 손해배상 청구소송 항소심에서 원고 입대의의 항소를 기각해 원고 패소 판결을 내렸고, 이는 그대로 확정됐다.

재판부는 “B사가 위탁관리계약의 수임인으로서 아파트 상수도 급수배관설비에 대한 유지 및 보수 등 관리업무에 있어 선량한 관리자의 주의를 다하지 않았다고 보기 어렵다”며 입대의 청구를 일축했다. 이때 선량한 관리자의 주의란 보통의 주의력을 가진 행위자가 구체적인 상황에서 통상 가져야 할 주의의 정도.

재판부는 “B사는 아파트 부지 지표면에서 누수가 발생하는 것을 확인하고서 비로소 지하에 매설돼 있는 상수도 급수배관설비의 하자 여부를 조사했다”며 “급수배관설비의 매설 위치와 특성 등 구체적인 상황을 고려할 때 B사가 지표면에서의 누수 발생 확인 전에 급수배관설비의 하자 또는 누수 원인을 발견할 것을 기대하기는 어렵다”고 판단했다.

더욱이 입대의도 누수 발생 이후에 누수 원인을 제대로 발견하지 못해 네 차례에 걸쳐 복구공사를 실시한 끝에 최종적으로 누수를 복구했다고 인정했다.

특히 A아파트의 매월 평균 상수도 조정량은 1999년부터 2007년까지 3,529톤에서 5,046톤 사이에 이르렀다가 2008년 6,681톤으로 증가한 이후에는 2015년까지 6,221톤 내지 6,730톤의 범위를 유지해 추가로 급격히 증가하지는 않았다며 B사가 아파트를 관리하기 시작한 2010년 8월 이후 조정량만으로 누수 여부를 확인하기는 어려웠을 것이라고 봤다.

또한 B사가 매월 관리비를 산정하면서 기존 관행에 따라 급탕용수료(개별 가구 온수사용량에 대한 요금)의 단가를 조정하기는 했으나 A아파트 관리규약에 의하면 단가는 입대의가 의결하는 것으로 규정돼 있는 데다 매월 입대의로부터 관리비 부과내역에 대한 심의를 받아 확정했다며 B사가 일정한 기준에 따라 급탕용수료의 단가를 산정하지 않은 것만으로 상수도 급수배관설비에 대한 유지 및 보수 등 관리업무에 과실이 있다고 보기 어렵다고 밝혔다.

한편 입대의는 누수가 발견되기 이전에 관리사무소장에게 여러 차례 다른 아파트에 비해 공용사용량이 과다하다는 민원을 제기했다고 주장했다.

하지만 재판부는 이를 인정할 증거가 없을 뿐만 아니라 당시 입대의가 B사에 상수도 급수배관설비에 하자가 의심되는 사정을 고지해 그 해결을 요청했다고 볼 사정도 없다고 덧붙였다.

출처 : © 한국아파트신문, 마근화 기자 yellow@hapt.co.kr

■ 장기수선공사 사업자 선정주체 개정 전 위반사항 과태료 부과할 수 없다

광주지법

☛ 관리사무소장 과태료 처분 ‘취소’ 정당…검사 측 항소 기각

지난 2013년 실시한 장기수선공사와 관련해 구 주택법 위반으로 관할관청으로부터 과태료 부과처분을 받았다가 이의제기를 통해 2016년 7월경 ‘취소’ 결정을 받은 광주광역시 모 아파트 관리사무소장 A씨에 대해 검사 측이 항소를 제기했으나 기각됐다.

검사 측은 “관리주체인 A소장은 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수하지 않았으며, 승강기 교체 감리용역, 아스콘포장공사 등을 진행하는 경우 경쟁입찰 방법으로 사업자를 선정하고 집행해야 함에도 불구하고 수의계약을 체결, 관할관청으로부터 구 주택법 제42조 제1항, 제101조 제3항 제4호에 근거해 과태료를 부과받았다”면서 “하지만 1심 법원은 관할관청이 동법 제47조, 제101조 제2항 제6호를 근거로 과태료를 부과한 것으로 오인, 입대의 대표자에 대해서만 과태료를 부과하는 규정을 뒀기에 A소장에게 과태료를 부과할 수 없다고 결정했다”며 1심 결정은 취소해야 한다고 주장했다.

이에 대해 항소심 광주지방법원 민사1부(재판장 이건배 부장판사)는 최근 검사 측 항고를 기각, A소장에 대해 과태료 부과 처분을 ‘취소’한 1심 법원의 결정을 그대로

유지했다.

재판부는 우선 A소장이 구 주택법 제47조 제2항을 위반했다고 단정할 수 없다고 분명히했다.

이에 대한 근거로 승강기에 대한 전문지식이 없는 관리주체로서는 전문기관을 감리인으로 지정하는 방법으로 승강기교체 공사가 설계도서에 따라 안전하게 시공되는지 감독해야 하는 바, 승강기교체 감리계약도 장기수선계획에 따른 승강기교체공사에 부수한 계약이라고 파악했다.

뿐만 아니라 이 아파트 승강기는 준공 이후 교체되지 않아 아파트 준공 시부터 승강기교체 공사대금 완납 예정일까지의 기간은 총 24년에 해당, 장기수선계획에 따라 이용할 수 있는 승강기교체 공사비용은 3억8,400만원(24년×연간 소요예상액 1,600만원)인데 A소장이 지출한 승강기교체 감리 및 공사비용은 3억7,620만원으로 장기수선계획에 따른 비용보다 소액이라고 밝혔다. 주차장 아스콘 공사 또한 준공 이후 전면 수선하지 않아 장기수선계획에 따라 이용할 수 있는 아스콘 공사비용은 계약 당시 약 9,700만원으로 A소장이 지출한 비용(3,410만원)이 장기수선계획에 따른 교체비용보다 소액이라고 덧붙였다.

재판부는 특히 “질서위반행위에 대해 과태료를 부과하는 근거 법령이 개정돼 행위 시의 법률에 의하면 과태료 부과대상이었지만 재판 시의 법률에 의하면 부과대상이 아니게 된 때는 개정 법률의 부칙 등에서 행위 시의 법률을 적용하도록 명시하는 등 특별한 사정이 없는 한 재판 시의 법률을 적용해야 하므로 과태료를 부과할 수 없다”는 대법원 결정을 인용했다.

그러면서 “승강기교체 감리 및 공사, 주차장 아스콘 공사에 관한 사업자 선정이 이뤄진 2013년 3월경부터 12월경까지 시행 중이던 구 주택법 시행령 제55조의 4 제1항은 관리비 등의 집행을 위한 사업자 선정에 관해 장기수선충당금을 사용하는 장기수선공사 모두 사업자를 관리주체가 선정해 집행하도록 하고 있었으나 이후 2013년 12월 4일 구 주택법 시행령이 개정되면서 장충금을 사용하는 장기수선공사는 입대의가 사업자를 선정하고 관리주체가 집행하는 것으로 내용이 변경됐고, 개정 전에 있었던 장기수선공사의 사업자 선정과 관련한 위반행위에 대해 개정 이후에도 과태료를 부과할지 여부에 대해서는 부칙 등에서 아무런 규정을 두지 않았다”고 설명했다.

이에 따라 “시행령 개정 이후 사업자 선정은 입대의가 하고 집행은 관리주체가 담당해야 하는 것으로 됐으므로 설령 시행령 개정 전에 관리주체가 장기수선공사의 사업자 선정을 하면서 경쟁입찰에 의하지 않아 당시의 시행령에 위반했더라도 이제는 더 이상 그 위반행위에 대해 과태료를 부과할 수 없게 됐다”고 해석했다.

2014년 6월 25일 이전 수의계약 체결 모법 근거 없어 과태료 부과 안 돼

아울러 2013년 12월 24일 개정돼 6개월 후인 2014년 6월 25일 시행된 구 주택법 제45조 제5항에 의하면 관리주체가 관리비 등을 집행하기 위해 사업자를 선정하려는 경우 전자입찰 방식으로 사업자를 선정하고 입찰의 방법 등 대통령령으로 정하는 방식을 따를 의무를 규정했다며 개정 전에는 법률상 관리주체가 입찰을 통해 관리비 등을 집행할 의무가 없었다고 밝혔다. 

이로써 구 주택법 시행령 제55조의4 제1항은 법률에서 관리주체에게 입찰을 통해 관리비 등을 집행할 의무를 부과하기 시작한 2014년 6월 25일 이전부터 관리주체에 의무를 부과하는 내용을 정했다며 이는 모법에 의한 위임 없이 관리주체에 새로운 의무를 부과하는 규정으로서 이를 법률과 결합해 과태료 부과의 근거로 삼을 수는 없다고 판단했다.

이에 따라 A소장이 승강기교체 감리 및 공사, 주차장 아스콘 공사뿐만 아니라 폐자재 매각과 관련한 사업자 선정을 하면서도 경쟁입찰에 의하지 않아 당시 시행령을 위반했더라도 이를 근거로 과태료를 부과할 수는 없다고 결론지었다.

출처 : © 한국아파트신문, 마근화 기자 yellow@hapt.co.kr

■ 동대표 임기 중 선거구 조정 못 해

질의: 입주자대표회의 구성

가.6개의 선거구 중 3개 선거구에서 동대표 후보자가 없어 입주자대표회의 구성에 많은 어려움이 있어, 3명의 동대표 임기를 하고 있는 중에 선거구를 확대해 선거구를

    조정할 수 있는지.

나.선거관리위원회 위원 또는 그 배우자가 임기 중 사퇴하고 동대표로 출마할 수 있는지.

회신: 동대표 임기 중 선거구 확대 등 조정할 수 없어

가.공동주택관리법 시행령 제19조 제1항 제3호에 따라 동대표의 선거구는 해당 공동주택 관리규약으로 정해야 하므로 선거구를 조정하기 위해서는 관리규약을

    개정해야 한다. 다만, 선거구 확대 등 개정된 관리규약의 적용 시점은 해당 관리규약의 부칙으로 정할 수 있을 것으로 판단되나, 이 경우에도 기존 동대표의

    임기를 종료하고 새로이동대표를 선출할 때 적용하는 것이 타당하다 판단되니, 보다 자세한 사항에 대해서는 감독기관인 해당 지방자치단체에 문의해 주기

    바란다.

나. 공동주택관리법 시행령 제11조 제3항 제2호에 따라 선거관리위원회 위원(사퇴하거나 해임 또는 해촉된 사람으로서 그 남은 임기 중에 있는 사람을 포함함)은

     동대표가 될 수 없으므로 선거관리위원회 위원인자가 사퇴하더라도 그 임기가 남아있다면 동대표가 될 수 없다.

     다만, 공동주택관리법 시행령 제11조 제3항의 선거관리위원회 위원과 관련한 동대표의 결격사유는 같은 항 제2호에서 선거관리위원회 위원에 대해서만 적용되므로

     공동주택의 소유자인 본인은 동대표로 출마할 수 있으나, 공동주택관리법 제15조에 따라 동대표 또는 그 후보자의 배우자 또는 직계존비속은 선거관리위원회

     위원이 될 수 없으므로 선거관리위원회 위원인 배우자는 그 자격이 자동으로 상실된다.<전자민원, 주택건설공급과. 2018. 6. 29.>

    <국토교통부 제공>

2. 공동주택관리정보망 이용과 활용 등

        공동주택관리정보망 접속방법 등.

   - 첨부파일 : 공동주택관리정보망 접속방법