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구 분
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주택구분
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구분소유
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바닥면적
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층 수
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세대수
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비 고
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다가구주택
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단독주택
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불가
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660㎡ 이하
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3층 이하
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19세대 이하
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원룸으로 불리지만, 투룸과 쓰리룸도 있음
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다세대주택
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공동주택
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가능
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660㎡ 이하
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4층 이하
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19세대 이하
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빌라로도 불림
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연립주택
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공동주택
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가능
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660㎡ 초과
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4층 이하
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-
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3. 다가구주택 ․다세대주택 ․연립주택 투자 시 유의사항
전세가격이 급등하고, 시세차익을 얻기 어려워진 상황에서 다가구주택 ․ 다세대주택 ․ 연립주택에 대한 임대수요가 증가하면서 이들 주택에 대한 관심이 증가하고 있다.
그러나 다가구주택 ․ 다세대주택 ․ 연립주택은 법적, 구조적, 입지적 차이에 따라 수익성이 달라지기 때문에 투자 시 주의하여야 한다.
아파트보다 저렴하기 때문에 독신, 직장인, 신혼부부 등 젊은 사람들에게 인기가 높지만, 상품별 특성과 임대수요 및 수익률을 꼼꼼히 따져보고 투자를 해야 한다.
(1) 다가구주택의 장단점과 투자 시 유의사항
다가구주택은 지역의 임대수요에 맞춰 원룸형, 투룸형, 쓰리룸형 등 다양한 구조로 만들어 임대수익을 얻을 수 있는 장점이 있다.
그러나 단독주택으로 분류되어 구분소유 및 세대별분양이 불가능하기 때문에 소액으로 1~2세대씩 매입해서 임대사업을 할 수 없으며, 초기 자금이 많이 들어간다는 점에 유의해야 한다.
또한 연면적 660㎡ 이하의 소규모 건축물이기 때문에 주차공간이 부족하고, 오래된 다가구주택의 경우 건물의 노후도가 심해 누수와 난방 등의 문제가 생길 수 있고, 날림공사에 따른 방음문제가 생길 수 있다.
그리고 수익률을 높이기 위해서 불법적으로 세대수를 늘리는 경우가 있기 때문에 건축물대장에 있는 세대수와 현재 살고 있는 세대수가 일치하는지도 확인해야 한다.
전세세입자의 경우 집주인이 건물을 담보로 과다한 대출을 받지 않았는지 등을 확인 후 입주하는 것이 바람직하다.
(2) 다세대주택의 장단점과 투자 시 유의사항
다세대주택은 법적으로 공동주택이므로 세대별 구분등기가 가능하기 때문에 소액으로 1~2세대씩 매입하여 임대수익을 얻을 수 있다.
그러나 아파트에 비해 주차공간과 방범시설 및 편의시설이 미흡하여 주거환경이 열악한 단점이 있으며, 영세업체가 건설하는 경우가 많아 매입 또는 입주 후 하자·보수가 제때 안 될 수도 있다.
다세대주택에 투자할 때는 반드시 현장을 방문하여 건축물의 상태, 주차시설, 방범시설, 마감재 등을 직접 눈으로 확인하고 체크 해 봐야 한다.
특히, 다세대주택은 사선제한으로 상당수가 테라스를 불법 확장하는 경우가 많은데, 테라스를 확장하는 것은 불법이기 때문에 적발되면 이행강제금을 납부 할 수도 있다.
투자 시 지역의 임대수요와 수익률을 잘 따져보고, 다세대주택이 과잉 공급된 지역 또는 임대수익률이 낮은 곳은 투자를 피하는 것이 좋다.
(3) 연립주택의 장단점과 투자 시 유의사항
연립주택은 법률상 공동주택이므로 세대별 구분등기가 가능하며, 아파트보다 저렴하기 때문에 서민들의 주거상품으로 관심을 끌고 있다.
연립주택은 소규모 토지의 효율적 이용이 가능하고, 공사비를 절감할 수 있으며, 관리비 아낄 수 있는 장점이 있으며, 최근 아파트 전세가격의 상승으로 연립주택에 대한 수요가 증가하면서 연립주택의 전세가율이 60% 선에 육박하고 있다.
그러나 영세업체들의 부실공사와 지나친 수익성만을 추구하는 공급행태로 이미지가 많이 추락하고 있으며, 획일적이고 단조로운 평면구조를 지양하고, 시대적 변화에 맞는 주거상품으로 재 탄생되어야 한다.
연립주택을 구입 할 경우에는 주거생활에 필요한 대중교통, 주차시설, 편의시설, 쾌적한 주거환경 등을 꼼꼼히 따져봐야 한다.
<표2> 다가구주택․다세대주택․연립주택의 장단점과 투자 시 유의사항
구분
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장 점
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단 점
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주의사항
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다가구주택
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지역의 임대수요에 맞춰 원룸, 투룸, 쓰리룸 등 다양한 형태로 임대가능
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구분소유와 세대별 분양이 불가능 하며,
초기자금이 많이 필요
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건물의 노후도와 구조 확인 필수, 세입자의 경우 건물에 과다한 담보설정 체크
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다세대주택
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소액으로 1~2세대씩 매입하여 임대가능
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편의시설이 부족하고, 입주 후 하자·보수가 제때 안 될 수 있음
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임대수요와 수익률을 잘 따져봐야 함
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연립주택
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실거주 및 임대용으로 활용 가능
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부실공사와 획일적 평면구조
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대중교통, 편의시설, 주거환경 등 체크
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4. 투자요령
수익형부동산을 선호하는 시대적 흐름에 따라 다가구주택 ․ 다세대주택 ․ 연립주택에 대한 투자가 증가하고 있다.
다가구주택 ․ 다세대주택 · 연립주택은 아파트에 비해 임대료가 저렴하여 서민들의 주거상품으로 인기를 끌고 있으나, 아파트에 비해 주차공간, 편의시설, 녹지공간 등이 부족하고, 주거환경이 열악하기 때문에 꼼꼼히 살펴보고 투자해야 한다.
다가구주택은 임대수익을 얻는 것을 목적으로 활용하는 것이 좋고, 구분소유가 불가능하기 때문에 초기 투자비용이 많이 든다는 점을 고려해야 한다.
또한 다세대주택은 구분소유가 가능하기 때문에 1~2세대 소액으로 매입하여 임대수익을 얻을 수 있지만, 아파트에 비해 편의시설과 주거환경이 열악하다는 점을 고려해야 한다.
그리고 연립주택은 매입 후 임대수익을 얻을 수도 있으나, 아파트가격에 부담을 느끼는 실수요자의 경우 실거주를 목적으로 매입하는 것도 고려해 볼 수 있다.
[참고문헌]
네이버 지식백과
주택법, 건축법, 건축법시행령
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