법원 등기과나 등기소에서 토지, 건물 등기부 등본을 발급받거나 열람하여 등기부 등본상의 소유자가 실제 소유자인지 계약체결 당사자인지 주민등록증을 통해 확인한다. 등기부 등본의 갑구에 기재되어 있는 가압류/ 압류/ 가등기/ 경매/ 예고등기 등 소유권에 영향을 줄 수 있는 내용을 확인한다.
등기부 등본의 을구에 기재되어 있는 근저당/저당권/전세권 등의 소유권 이외의 권리가 등기되어 있는 지의 여부를 확인한다.
등기부 등본상의 근저당 등의 권리가 등기되어 있는 경우 예상되는 주택 가격에서
근저당 등의 금액을 공제하고 자신의 주택이 경매되는 경우를 대비하여 먼저 입주해 있는
전세보증금 등을 공제하고도 본인의 매매계약금의 회수가 가능한지 판단한다.
계약 체결 상대방이 등기부 등본상의 소유자가 아닌 경우 적절한 대리권이 있는지의 여부를
위임장과 인감증명서를 통해서 확인한다.
2. 계약 체결시
발급받은 등기부상 소유자의 인적사항을 확인하고 소유자의 주민등록증을 제시받아 동일인 여부를 확인합니다.
만일 대리인과 계약할 경우에는 인감증명이 첨부된 위임장으로 대리권 여부를 확인합니다.
위임장에 명시 내용 : 부동산의 소재지, 계약의 목적, 본인이 계약에 대한 제반사항을 대리인에게 위임한다는 취지, 본인 인감날인, 수임인의 주소, 성명, 주민등록번호, 연월일.
* 중개사고를 미연에 방지하기위해 반드시 허가증과 업무보증서가 부착되어 잇는 중개업소를 이용해야 한다.
업무보증서의 보증기간이 지난것은 휴지조각에 불과하다
그리고 계약서를 쓸 당시 실제 내용과 대조해 볼 필요가 있다.
미리 때어놓은 등기부등본을 제시할 때에는
인지가 제대로 붙어잇는지, 발급날짜가 언제인지 제대로 확인해 볼 필요가 있다
발급날짜가 체결일자보다 많이 앞서있는 경우
발급날짜와 체결일사이에 다른 물권이 설정될 수 있기 때문이다
* 이를 더 확실하게 하기 위해서는 계약금 지급 또는 중도금 지급시기에 가등기를 쳐놓는다.
3. 계약서 작성시
계약서는 시중에서 판매되는 부동산매매계약서를 이용합니다.
(1) 계약서에 명시할 것
가. 부동산 표시란에 물건소재지와 면적(임대차의 경우는 임대할 부분)
나. 계약내용란에 계약금, 중도금, 잔금 및 기일
다. 인적사항란에 임대인(매도인)과 임차인(매수인)의 기재사항을 명시하고 인장날인
(2) 특약사항란에 명시할 것
가. 계약당시의 등기상 권리관계상태를 잔금지불시까지 유지하여 양도한다는 내용
나. 잔금지불과 동시에 등기이전에 관련된 일체의 서류를 교부한다는 내용
다. 잔금일 기준 공과금과 세금을 정산한다는 내용
라. 계약을 이행하지 않을 때는 손해배상을 한다는 내용
마. 각종 권리 제한 등에 대한 말소 또는 인수에 대한 내용
4. 부동산등기시 준비서류
매매에 의한 소유권 이전등기를 할 경우 아래 서류를 준비합니다.
① 매도인의 구비서류
: 매도용 인감증명 1통(매수인 성명,주소,주민등록 기재),주민등록등본1통,등기권리증,인감도장
② 매수인 구비서류
: 주민등록등본 1통, 도장, 토지대장1통, 건축물 관리대장 1통, 공시지가 확인원 1통
③ 부동산 양도신고 대상인 경우
: 매도인의 주민등록등본 1통, 일반용 인감증명 1통, 토지 및 건물 등기부등본 각 1통,
5. 등기필증 간수하기
등기필증은 신청한 등기가 완료되면 새로운 등기권자에게 주는 일종의 권리증이다
이 등기필증은 재교부가 안되므로 잘 보관해야 한다.
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주택매매 FAQ
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Q: 주택를 살 때 계약 전에는 무엇을 확인해야 하나?
A: 등기부등본을 열람,근저당 설정여부와 함께 가등기 여부도 확인한다.구청 또는 군청의 도시계획과 등에서 도시계획 확인원·건축물관리대장과 토지대장을 점검하고 면적,지번,소유자를 확인한다.
또 계약 상대방이 등기부상 적절한 소유자인지 실제 소유자인지 확인하고 실소유자가 아닌 대리인과 계약을 체결할 때는 소유자의 대리권에 관한 위임장과 인감증명 첨부를 확인하여 적절한 대리인인지를 확인하고 계약을 체결한다.
완전한 소유권을 획득하기 위해서는 소유권에 제한이 되는 가등기,예고등기,근저당,저당권,압류,가압류 등을 확인하고 향후 처리 방법에 대한 약정을 명확하고 분명하게 한다.
Q:계약 때는 무엇을 확인하나?
A: 여러가지가 있어 순서대로 알려드리죠.
1)계약서를 쓰기 전 계약 당사자인지 대리인인지를 확인.만약 대리인일 경우 위임장,인감증명서,주민등록증등을 확인한다.
2)계약 내용 결정
*등기부등본상과 토지대장상의 목적물 표시
*대금의 액수와 지불시기
*매수,매도인의 성명,주소,주민등록번호
*부동산의 명도시기
*부동산 소유권의 이전 및 매매 물건의 멸실,훼손 등 매도인의 책임사항
3)약정
*등기부상의 면적과 실제면적의 차이가 발생하는 경우가 있으므로 차이가 발생하는 경우 매매금액의 정산방법에 대한 약정.
*매매계약 이후 잔금 지급일 이전에 발생가능한 추가 저당권을 설정하고 이중계약등 에 대비해 별도 약정.
4)작성
*숫자:아라비아 숫자보다는 한자로 표기한다.
*내용:알기 쉽게 쓰고,특약란에는 차후 분쟁의 소지가 있는 것은 다 적어도 좋다.
5)계약서 작성후 이상이 없으면 기명,날인후 계약금을 건네주고 영수증을 받으며 매도,매수,입회인이 1부씩보관
Q:계약 후에는 확인사항이 없나?
A: 잔금 지급때는 등기 이전에 필요한 서류를 함께 받아 소유권 이전 등기를 하는데 불편이 없도록 한다.이때 법무사의 도움을 받는 것이 좋다.
특히 잔금 기일이 장기인 경우에는 중도금과 잔급 지급 전에 등기부등본을 재확인하여 계약후 중요한 권리 변동이 있는지 확인한다.
계약하기 전 등기부등본을 확인하고 하자가 없으면 게약을 체결하는 관행을 악이용하는 사기수법으로 계약서 작성시 등기부등본에 하자가 없게 한 후 중도금이나 잔금지불시기, 소유권이전시기에 맞춰 집을 담보로 잡히기도 한다.
이런 피해를 방지하기 위해서는 중도금이나 잔금을 치를 때에도 등기부등본을 들여다봐야 하며 계약서를 작성할 때 '계약 후 저당권등이 설정됐을 경우 해약하거나 위약금으로 문제 발생자가 얼마를 배상한다' 등의 특약사항을 명시해 공증을 받아두도록 한다.
A: 잔금을 치르고 나서 소유권등기 이전을 해야 비로소 집주인이 바뀌고 은행에서 대출을 해줍니다.
그러나 통상 잔금이 부족해 대출이 필요한 경우 매매 당사자가 입회한 가운데 은행에서 등기이전과 동시에 대출을 해줍니다.
등기부등본과 매매계약서 등을 갖고 당사자가 은행에 가면 해 줍니다.또 이것이 어렵다면 현 주인 이름으로 주택담보대출을 받도록 한 뒤 이를 승계하는 형식을 취하면 됩니다.
Q:전세권이 설정된 집도 팔 수 있나요?
A: 전세권 설정이 됐다고 해서 매매 등 재산권 행사를 못하는 것은 아닙니다.문제는 전세권의 액수인데 매매가에 근접하지 않으면 별문제 없습니다.다만 전세권이 설정된 경우는 그렇지 않은 물건에 비해 팔기가 어렵습니다.설정 액수가 크지만 않다면 설정을 푸는 조건,또는 승계하는 조건으로 팔 수 있습니다.
Q:집을 팔려는 데 중개업소에서 수수료를 너무 많이 요구하는 데 어떻게 해야 하나요?
A: 중개업소를 통해 거래를 할 경우에는 법정 수수료가 얼마인가 확인하고 영수증을 반드시 받아 놓아야 합니다.귀찮다는 핑계로 평소 받지 않았다 하더라도 나중에 대응을 하기 위해서는 증거가 필요하기 때문입니다.
규정 한도 안에서 적당히 합의해야 하지만 터무니 없는 금액으로 마지 못해 계약한 경우라면 영수증과 매매·전세계약서 사본을 들고 관할 구청 '부동산중개업분야 소비자센터'에 가서 신고하면 됩니다.
그러면 돈을 되돌려 받을 수 있고 해당 중개업소는 등록이 취소됩니다.
Q:언제 잔금을 주여야 하는지?
A: 통상 잔금 지급은 열쇠를 받으면서 동시에 합니다.전 주인으로부터 등기권리증을 넘겨 받아야 소유권 등기이전을 하므로 권리증도 당연히 함께 받아야 하구요
Q:근저당이 있는 집을 사는 데 약속한 날에 근저당을 풀지 못하겠다고 합니다.어떻게 해야 하는지?
A: 계약서를 다시 작성하되 바뀐 내용을 상세히 기재해야 합니다.계약서에는 '정해진 날짜 내에 근저당권을 말소해야 계약이 유효하다'는 단서를 반드시 붙여야 합니다.남의 말만 믿다가 좋지 않은 일이 생겼을 경우 확인할 수 있는 문서가 없으면 대응방법이 없습니다.
Q:매매·임대차 계약시 꼭 인감을 사용해야 하는지.중개인이 있는 경우와 없는 경우 다른지요?
A: 매도인은 매도용 인감증명과 일반 인감증명,인감도장이 필요하지만 매수인은 인감이 굳이 필요하지는 않습니다.막도장으로도 거래가 가능합니다.
단,거래사실확인서를 쌍방이 교환하기를 원한다면 그에 첨부할 인감증명과 인감도장이 필요합니다.임대인이나 임차인은 인감을 필요로 하지는 않습니다.중개업자가 있는 경우나 없는 경우나 마찬가지입니다.
Q:아파트를 사기 위해 계약을 하고 계약금을 건넸는데 집주인이 사정상 팔지 못하겠다고 합니다.어떻게 해야 하나요?
A: 계약금만 낸 상태에서는 해약이 가능합니다.그러나 위약금을 물어야 합니다.해약을 원하는 사람이 집 주인이면 계약금의 두 배를 물어줘야 하고 세입자면 계약금을 떼이게 됩니다.만일 집 주인이 위약금을 못주겠다고 하면 소송으로 갈 수밖에 없습니다.