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2014년 3월 셋째주 “국내외 부동산시장의 현재와 미래”입니다
* 아래 내용은 지면관계상 이미 알려진 통계와 출처 등은 가급적 생략하였으며, 핵심포인트 위주로 요점만을 기술하였음을 양해 부탁드립니다.
□ 국내 주택시장은 본격적인 회복기에 진입, 상승 전망됩니다.
3월 중순 들어 주택시장은 안정세로 접어드는등 상당한 변화조짐이 나타나고 있습니다.
수도권의 매매시장과 전세시장 모두 상승폭이 둔화되는등 안정장세가 뚜렷하며 특히 급등하던 재건축시장과 오피스텔 시장은 하향세, 신규 분양시장의 활황세가 지속되는 점이 가장 큰 특징입니다.
매매시장은 전월세 과세방침발표영향에다 급매물 소진에 따른 가격상승부담, 학군이전수요의 종료효과 그리고 전세시장은 전세수요의 매매수요전환, 전세가격급등에 따른 피로감, 학군이전수요감소등 여러 가지 요인이 각각 복합적으로 작용한 때문으로 분석됩니다.
매매시장은 특히 전월세 과세 방침발표로 후폭풍에 휩싸이면서 거래감소 가격보합의 시장위축양상이 출현하고 있는데, 이는 일시적 현상으로 파악되며 향후 추세상승에는 큰 걸림돌이 아닐 것으로 전망됩니다.
지난 연말에도 금융소득종합과세 강화방침(즉, 4천만원에서 2천만원으로 과세강화) 발표로 인해 금융시장의 대혼란과 자금의 대이동이 점쳐지기도 하였지만 결과적으로 찻잔속의 태풍에 그친적이 있기 때문입니다. 다시 말해 정기예금 잔고의 일부이동 외에 큰 변화가 없는 바, 이는 금융상품 외에 마땅한 다른 투자대안이 부재한 때문으로 풀이됩니다.
부동산시장도 이와 유사한 혼란과 조정, 수렴과정을 통해 안정세를 되찾을 전망입니다. 왜냐하면 현재 서울지역 오피스텔 임대수익률은 약 5%내외로(물론 지역별로 평형별로 약간의 차이는 존재) 은행예금금리(2.6%수준) 과 비교시 2배정도로 높고 5%의 수익률을 거둘 수 있는 금융상품을 찾기란 현실적으로 불가능하기 때문입니다.
선진국의 동향이나 과거 경험으로 볼 때, 시중 부동자금 7백조시대를 맞아 회복기를 맞은 부동산 시장으로의 자금유입은 거스를 수 없는 대세라는 분석이 지배적입니다
□ 부동산 임대인은 향후 어떻게 해야 할까요?
지난 3월 5일, 정부의 전월세 과세방침 발표로 촉발된 주택시장의 대혼란은 쉽게 수그러들기는 어려울 전망입니다. 왜냐하면 지금까지 세금을 전혀 부담하지 않았던 소규모 부동산소득자들의 반발, 조세저항으로 매도 움직임과 매수보류등 참가자들의 불확실한 매매태도와 구체적인 입법이 확정될 때 까지 좀 더 지켜보자는 관망분위기가 팽배하기 때문입니다.
하지만 주택시장은 이미 바닥권을 탈출, 본격회복국면에 진입한 상태로 매도자 우위시장이 조성되고 조만간 소규모부동산 수익자와 은퇴자에 대한 추가적인 보완대책이 나올 가능성이 커, 시장 흐름은 상승추세가 이어질 것으로 전망됩니다.
정부의 부동산 규제완화정책이 주택, 토지, 산지, 그린벨트등으로 전방위적으로 확대발표 되고 제 2경부고속도로등 SOC 투자와 용산개발 재추진, 창조도시등 신규투자도 줄을 잇고 때문입니다.
게다가 미국, 영국, 중국등 선진국 주택시장의 호황도 글로벌 동조화 측면에서는 고무적입니다.
하반기 양적완화 축소와 금리인상, 가계부채증가가 악재로 작용하겠지만 국내외 실물경기의 회복세와 완만한 금리인상, 가계부채의 관리대책등을 감안시 그리 우려할만한 상황은 아니라는 판단입니다.
따라서, 부동산 임대인의 경우 과세방침에 당황하거나 부화뇌동하기 보다는 다음과 같은 절세 대책이 필요합니다.
첫째, 2주택자 이하로 연간 부동산임대소득이 1천만원이하는 앞으로도 여전히 비과세되므로, 전혀 영향이 없습니다.
둘째, 1주택자는 9억원까지는 비과세, 9억원 초과 주택은 종합과세합산대상이 되므로 주의를 요합니다. 따라서, 9억원 초과주택자는 다른 소득과 합산, 6~38%의 누진 소득세율이 적용되므로, 고소득자의 경우 상당한 세금부담이 예상됩니다.
셋째, 2주택자이고 연간 부동산임대소득이 2천만원이이하인 경우는 2016년부터 14% 분리과세가 적용되고, 60% 필요경비, 연간 400만원 기본공제등으로 인해 실제 부담할 세금규모는 예상보다 적을 것으로 관측됩니다. 건보료도 따로 부담치 않아도 되므로 현재로선 큰 걱정이 없습니다.
넷째, 문제는 2주택자로 연간 임대소득이 2천만원을 초과하는 집주인들은 종합과세 대상으로 다른 소득이 얼마나 되느냐에 따라 소득세율이 달라짐을 유의해야 합니다.
따라서, 이 분들은 반전세의 경우 전세금을 늘려서 월세수익을 연간 2천만원이하로 낮추는 방안이 유리하다고 할 수 있습니다.
다섯째, 3주택자 이상자는 연간 임대수익규모에 관계없이 즉, 2천만원이하의 경우에도 종합과세 대상이 되므로, 앞으로 세금부담이 늘어날 가능성이 높습니다. 따라서, 2주택자 이하로 줄이거나 이참에 임대주택사업자로 등록하여 5년간 임대하는 매입임대사업자나 10년간 임대하는 준공공임대사업자로 전환하여 합법적인 세금혜택을 받는 전략이 유리할 것으로 보입니다.
이 경우에도 3억원이하, 85㎡ 이하의 중소주택은 주택수 산정에서 제외되므로 대형주택보다는 국민규모주택이하가 효율적이라고 판단됩니다.
□ 박근혜정부의 규제완화 정책으로 전국의 토지시장이 요동치고 있습니다
조선일보등 기사에 따르면 정부는 개발제한구역(그린벨트)이 해제된 취락지역에 호텔, 백화점과 같은 상업시설이 들어설 수 있도록 규제를 풀기로 했습니다. 국토의 65%를 덮고 있는 산지(山地)에 대한 규제도 대폭 손질합니다. 이를 통해 휴양·풍력발전시설 등의 산지 진입을 확대하기로 했으며 난립하고 있는 지역개발제도를 묶어 '투자 선도지구'를 만들고 건폐율 완화와 부담금 감면 등 인센티브를 제공할 방침입니다.
정부는 이러한 규제 완화로 2017년까지 향후 4년간 지역경제에 14조원의 투자가 일어날 것으로 추정했습니다. 정부는 지난 12일 박근혜 대통령이 주재한 '제5차 무역투자진흥회의 및 지역발전위원회 연석회의'에서 이러한 내용의 지역경제 활성화 대책을 내놓았습니다.
이번 대책에서 가장 큰 투자 효과가 예상되는 것은 다음과 같습니다.
첫째, 그린벨트 규제 합리화(8조5000억원)로서, 지난해 말 기준 우리나라 전체 그린벨트의 28.3%가 해제돼 있지만 규제로 개발이 제한되고 있습니다. 예컨대, 김해 공항 인근 지역의 경우 그린벨트 해제에도 주거 용도로만 개발하도록 돼있어 상업시설 입주가 불가능합니다. 이에 따라 정부는 그린벨트 해제 지역을 주거지역으로만 규정하는 현행 지침을 올 상반기 개정, 이 지역을 준주거지역, 근린상업지역, 준공업지역으로도 허용키로 했습니다. 해제 지역에서 주택을 공급할 경우 35%를 임대주택으로 지어야 한다는 규제도 풀어 임대수요가 부족하면 용지를 분양주택용지로 변경할 수 있도록 합니다. 또 해제 지역에 산업단지를 지을 때 조성해야하는 공원 녹지와 관련해선 녹지 인정 범위를 하천, 저수지 등으로 확대합니다. 정은보 기재부 차관보는 "그린벨트 해제 후 착공되지 않은 사업 등 17개 개발사업이 활성화돼 향후 4년간 최대 8조5000억원의 투자가 이뤄질 것"이라고 예상했습니다. 대전, 광주, 창원, 부산 등 12개 지역의 그린벨트 해제 지역이 대상으로 총 면적은 여의도 면적의 4.3배(12.4㎢)에 해당합니다.
둘째, 현행 개발촉진지구, 광역개발권역, 지역개발종합지구 등 5개의 지역개발제도를 통합해 투자선도지구가 신설됩니다. 산업단지, 물류단지, 관광시설 등 발전 잠재력이 있는 지역이 대상으로, 건폐율과 용적률을 풀고 건축허가 등 65개 법률 인허가 의제, 주택공급 특례 등 73개 규제 특례를 적용해 집중 육성한다는 계획입니다. 세제감면을 비롯해 개발부담금 등 7종 부담금도 깎아줍니다. 내년 3개 지구를 시범 지정하고 2017년까지 시도별로 1개씩 총 14개 지구를 지정합니다. 이에 따른 투자 효과는 2조4000억원으로 예상됩니다.
셋째, 도시 인근에 조성하는 첨단산업단지도 향후 2년간 9개 이상 추가로 지정합니다. 올해 인천, 대구, 광주 등 3곳부터 조성하고 2015년에는 지방자치단체 공모를 통해 6곳을 지정하기로 했으며 일단 올해 추진하는 3곳의 개발이 끝나면 2조1000억원의 투자 유인 효과가 있을 것으로 추정됩니다.
넷째, 민간이 공원 개발에 적극 나설 수 있는 유인도 강화되는데, 현재 약 2만개의 도시공원(총 1020㎢) 중 40%는 지자체가 조성 중이지만 나머지 60%는 조성되지 않은 상태로 민간의 참여가 저조합니다. 이에 따라 도시공원법을 개정해 투자자의 기부채납 비율을 80%에서 70%로 완화하고 공원 최소 면적 기준도 10만㎢에서 5만㎢ 이상으로 낮춥니다. 도시공원 조성사업이 활성화되면 향후 4년간 8500억원의 투자 효과가 있을 것으로 정부는 예상했습니다.
다섯째, 휴양, 힐링, 신재생에너지 등 산에 대한 수요가 바뀐 추세를 감안해 산지 전용 허가 등의 규제를 완화합니다. 현재 단기체류만 가능한 산림휴양시설에 장기체류가 가능하도록 기준을 바꾸고, 보전 산지 안에 있는 병원에 주차장이나 장례식장 등 의료 부대시설을 지을 수 있도록 허용합니다. 풍력발전시설 단지를 조성할 때 편입 가능한 산지 면적도 최대 3만㎢에서 10만㎢로 대폭 늘립니다.
여섯째, 기업의 지역 투자를 끌어내기 위해 세제 지원도 강화합니다. 현재 기업이 수도권 이외 지역으로 이전할 경우 당해에 본사 인력의 50%를 유지해야 법인세 감면을 받을 수 있지만 앞으로는 3년 안에만 50%를 유지하면 혜택을 받을 수 있습니다. 또 기업이 수도권 이외 지역에 투자하면 고용창출투자세액 추가공제율이 1%포인트 높아집니다.
이번 대책은 중앙정부 주도의 하향식이 아닌 지자체 건의를 중심으로 한 상향식으로 추진된 점이 특징으로 그만큼 사업의 효율성과 추진 가능성이 높아졌다고 할 수 있습니다. 시·군은 이번에 협약 등을 통해 56개의 생활권 구성과 2146건의 사업을 제안했고 시·도는 각 1개씩 총 15개의 특화발전 프로젝트 후보군을 마련했습니다. 특화발전 프로젝트란 예를 들면 부산은 영상, 대구는 소프트웨어 융합, 인천은 서비스산업 등 지역발전 전략에 따라 지자체 주도로 추진하는 사업을 말합니다. 향후 지역의 의견을 추가로 수렴해 7월 말까지 지원 대상 사업을 최종 선정할 것으로 예상됩니다.
따라서, 지방의 경우 대규모 그린벨트해제지역과 산지전용 지역이 새로운 개발모델의 핵심 거점지역, 성장 자족도시로 부상할 가능성이 크므로, 중장기적으로 이들 지역에 관심을 가질 필요가 있습니다.
□ 제 2경부고속도로 내년 착공 , 2021년 완공예정으로 용인, 천안, 세종시가 최대 수혜지역입니다
정부는 서울과 세종시를 잇는 이른바 '제2경부고속도로'를 내년에 착공하기로 방향을 잡은 것으로 알려졌습니다.(이후 국토부는 아직 구체적으로 확정된 바 없다고 밝힌 바 있습니다)
지난 3월 14일자 조선일보 기사에 따르면 "국토교통부와 기획재정부가 '제2경부고속도로'를 내년에 착공하는 쪽으로 큰 틀에서 합의했다"며 "조만간 구체적인 내용을 발표할 수 있을 것"이라고 말했습니다. 또 다른 관계자는 "올해 실시설계를 마치고 내년에 착공하면 2021년 개통할 수 있을 것"이라고 말했습니다.'제2경부고속도로'는 경기 구리와 서울, 성남, 용인, 안성, 천안, 세종시를 연결하는 128.8㎞ 길이의 왕복 6차선 고속도로로 공식 명칭은 '서울~세종 간 고속도로'이지만 포화 상태에 이른 경부고속도로의 교통량을 분산하기 위해 추진하는 것이라 제2경부고속도로로 불려왔습니다.
제2경부고속도로는 2009년 예비타당성조사를 통과했지만 6조7000억원에 달하는 막대한 건설 예산 때문에 사업 추진이 지연됐으며 그동안 정부는 직접 예산을 투입할지, 민자 사업으로 추진할지를 두고 고심해 왔다고 합니다. 이번에 정부가 추진하려는 방식은 두 가지를 절충해 먼저 도로공사가 착공한 다음 민간 회사와 함께 특수목적법인(SPC)을 구성해 개통·운영하는 방식으로 정해졌습니다.
제2경부고속도로가 개통될 경우 그 경제적, 시회적 효과는 매우 크다는 분석입니다. 경부·중부고속도로의 교통량이 최대 16% 줄고, 교통 혼잡으로 발생하는 비용도 연간 1369억원씩 줄어들 것으로 보입니다. 1970년 개통한 경부고속도로는 2000년대 들어 서울~천안 구간의 교통량이 이미 고속도로 용량을 넘어 상습 정체를 빚고 있는 상황으로 저속도로 바뀐 지 오래입니다. 국토부와 도로공사는 이 고속도로에 '스마트 기술'을 접목시켜 시속 150㎞로 달릴 수 있는 '한국판 아우토반'을 건설할 계획도 밝혔습니다. 시속 150㎞로 쉬지 않고 달리면 서울~세종 구간을 51분에 주파할 수 있습니다.
노선과 나들목(IC)이 가장 주목됩니다. 단순 통과 구역은 교통개선효과가 떨어지며 나들목 중심으로 주거단지, 산업단지, 물류창고, 공장, 의료시설들이 들어서기 때문입니다. 정부가 구상하는 노선은 경기 구리와 서울 강동구, 성남, 용인, 안성, 천안을 지나 세종시를 잇는 노선으로 경부고속도로와 중부고속도로의 교통량을 흡수하기 위해 그 사이에 조성돼 교통개선효과가 클 전망입니다.
제 2경부는 지난 2008년 이명박 정부 당시 여수엑스포 등과 함께 '광역 경제권 발전 30대 선도 프로젝트'에 선정돼 2009년 예비타당성 조사를 통과하고 기본계획까지 수립했으나 총 6조7000억원에 이르는 예산 때문에 사업이 계속 지연돼 왔습니다.
하지만 박근혜 정부들어 세종시 입주와 경부고속도로의 정체심화로 상황이 급변했다는 분석입니다. 경부고속도로의 서울 요금소~기흥IC 구간은 하루 최대 13만6000대를 수용할 수 있지만 현재 20만4000대가 달리고 있습니다. 이에 따라 24시간 중 시속 40㎞ 이하로 정체를 빚는 시간이 15시간이나 됩니다. 새벽 일부 시간대를 제외하고 온종일 막히는 셈으로 2015년부터 동탄2신도시 등이 줄줄이 들어서면 교통 체증이 더 심해질 것이라는 우려도 큽니다. 이처럼 상황이 심각하자 박근혜 대통령은 이 사업이 대선 공약은 아니지만 "현 정부 임기 내 착공할 수 있도록 두 부처(기획재정부, 국토교통부)가 답을 찾으라"고 주문한 것으로 알려졌습니다.
문제는 막대한 재원조달 문제로서 그동안 기획재정부는 "정부의 재정 부담이 크기 때문에 민자(民資)로 건설해야 한다"고 했고, 국토교통부는 "민자로 건설하면 통행료가 오르고 조기 착공이 어렵다"는 입장을 보였습니다. 국토부 관계자는 "민자로 건설할 경우, 정부 재정을 1조원 정도 아낄 수는 있지만, 통행료는 도로공사가 운영하는 고속도로보다 1.9배 높을 것"이라며 "민간 우선협상대상자를 정하고 협의를 하는 데만도 최소 3년이 걸리기 때문에 2018년 이후에야 착공할 수 있다는 점도 걸림돌"이라고 말했습니다.
이에 한국도로공사는 공사를 발주해 조기 착공하고 나중에 민간회사와 함께 특수목적법인(SPC)을 구성해 개통·운영하는 방식을 택했습니다. 올해 실시설계를 마친 뒤 내년에 착공이 가능하고 정부와 도로공사의 부담도 줄일 수 있는 방안입니다. 도로공사가 사업에 참여해, 일반 민자 사업과 달리 통행료 인상도 억제할 수 있습니다. 부산~울산 간 고속도로도 이 방식으로 건설됐습니다.
다만, 제2경부고속도로를 우선 착공할 경우, 수도권이 아닌 다른 지자체의 반발도 예상돼 정부가 신중하게 검토 중인 것으로 알려졌습니다.
그렇다면 실수요자 , 투자자의 입장에서 제 2경부고속도로에 관심을 갖는 이유는 무엇일까요?
국토균형개발, 지역경제활성화차원에서도 그렇지만 제2경부는 제 1경부고속도로에 이어 국토개발의 핵심축과 투자지형의 중심축을 바꿀 만큼 위력적이기 때문입니다.
예컨대, 주거단지가 조성되는 서하남 나들목 지구, 동용인JCT 예정지구인 처인구 원삼면 일대, 안성시 동안성 JCT예정지구인 미양면 일대, 천안시 성남JCT 예정지구인 성남면일대, 종착지인 세종시 기룡리 일대가 주목됩니다.
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