체납관리비 징수방안 소개

[ofcny]

체납관리비 회수 관리방안

1. 목적

가. 체납 관리비 미회수로 인한 회계연도 말 결손 처리 방지

나. 체납 관리비의 효율적 회수로 입주민 관리비 부담 경감 및 관리비 절감효과 거양

다. 주택관리사(주택관리회사)의 업무 처리 능력 제고를 통한 입주민 신뢰 확보 

2. 체납 관리비 징수에 대한 관련 현실 및 개선 방향

체납관리비는 그 성격이 공익적 채권이므로 일반채권에 우선하는 우선변제권이 입법화되던가 아니면 승계의무가 입법되어야 할 사항임에도 불구하고 선량한 아파트 입주민이 피해를 보고 있는 체납관리비 문제를 해결하기 위한 입법은 계속 외면되고 있는 것이 현실이다.

체납관리비가 발생하면 일반 채권 채무와 동일하게 가압류 조치 후 관리비 청구소송 등의 방법을 취할 수 있다.

그러나 소송에 따르는 시간적, 경제적 손실이 너무 크기 때문에 소송을 하는 사례는 극소수에 불과한 실정이며, 관리규약에 체납관리비는 승계된다고 규정해 놓고 승계인으로부터 징수하는 경우와 단전,단수 등의 방법으로 체납세대를 압박해 징수하는 경우가 대부분이다.

체납관리비와 관련해 법원에서는 관리규약에 체납관리비 승계규정이 있다 하더라도 채무자의 동의 없이 채무인수는 불가하다는 민법의 기본원칙에 따라 승계되지 않는다고 판결하는 경우도 있으며, 단전,단수는 입주민의 기본적인 생활을 불가능하게 하는 위법이라는 이유로 유죄판결을 선고하는 경우도 있으므로 아파트에서 함부로 단전,단수를 할 수 없는 것이다.

이처럼 체납관리비 승계문제는 이를 인정하는 판결과 인정치 않는 판결이 엇갈리고 있다.

그런데 최근에는 체납관리비 중 공용부분에 해당하는 관리비는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조 ?공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에게 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다.?라고 하는 규정 등에 의해 특별승계인(경락자 포함)에게 승계되는 것이지만 전유부분에 대해서는 승계되지 않는다는 판결이 대부분이다.

공용부분에 대한 체납관리비는 승계의무가 있지만 전유부분에 대한 체납관리비는 승계의무가 없다는 결론이다.

이러한 판례를 감안할 때 체납관리비가 발생하면 즉시 전유부분 해당 분과 공용부분 해당 분을 구분하여 전유부분 체납관리비만이라도 우선 징수하도록 노력 한다.

관리비의 대부분은 일반관리비 등 공용부분 관리비이며, 전유부분 관리비의 대부분은 세대에서 사용한 전기료, 수도료, 가스료 등인 점을 감안할 때 관리주체가 체납관리비를 공용부분 해당 분과 전유부분 해당 분을 구분하여 공용부분 해당 분은 승계의무가 인정되는 것이므로 시간적 여유를 두고 징수하도록 하고 전유부분에 해당하는 전기료, 수도료 등은 가압류 조치 등을 사용해서라도 우선적으로 징수해야 한다.

따라서 정책당국은 체납관리비의 실질적인 채권자는 2천만 아파트 입주민이라는 공익성을 인식하고 하루빨리 우선변제권 또는 승계의무 규정을 입법해야 할 것이다.

이러한 입법은 관리주체를 위해서가 아니라 사업하다 실패하여 파산한 자 및 실직자 등 입주민의 기본적인 생활보호를 위해 필요한 것이다. 
 

3. 체납 관리비 부담자에 대한 대법원 판결문 요약

가. 대법원 판결(2001. 9. 20일자 판결 선고) - 사건 2001 다 8677, 채무부존재 확인

나. 판결문 내용 요약정리

  공동주택 관리규약 제6조(관리규약은 입주자의 지위를 승계한 자에 대하여도 그 효력이 있다)와 공동주택 관리규약 제13조 1항(관리주체는 관리비, 사용료 및 특별수선 충당금에 대한 채권의 입주자 지위를 승계한 자에 대하여도 행사 할 수 있다.) 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제18조(공용부분에 관하여 발생한 채권의 효력-공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별 승계인에 대하여도 행사할 수 있다.)에 터잡은 것으로 유효하다고 할 것이므로, 이 사건(원심판결: 서울지방법원 2000. 12. 31일 선고-2000나52393) 아파트 특별 승계인인 원고는 전 입주자의 체납 관리비 중 공용부분에 관하여 이를 승계 하여야 한다고 봄이 타당함. 
 

4. 사용료 등 전유부분 체납관리비 징수 방안

가. 체납관리비 독촉 절차 관리규약에 아래 3개 항목 내용 명시 활용

   1) 관리비를 3개월 이상 연체할 경우는 입주자대표회의 의결로 단전, 단수 및 난방 중단 조치를

      취할  수 있고, 단 4개월 이상 고액 연체 시는 법적 채권확보 조치를 취할 수 있다.

   2) 사용자가 관리비를 체납할 경우 해당 주택 소유자는 그 체납 관리비를 사용자를 대신하여 납부

      할   의무가 있다.

   3) 관리주체는 관리비. 사용료 및 특별수선 충당금에 대한 채권을 입주자의 지위를 승계(특별승계인

       포 함)한 자에 대하여도 행사할 수 있다.

나. 매월 체납세대 파악 후 해당 입주자에 독촉 통보조치 규약 명시 시행

   1) 독촉장 및 단전(단수) 예고장 발부 독촉(예시 :독촉장-2개월 연체시, 단전. 단수 예고장-3개월 연체시)

  2) 근거 규정 제시

    - 단전예고- 산자부 전력 57300-280(1998. 7. 20)호 공문 “전기사업법의 공급 의무 해석 의뢰에 대한 회신”

     - 단수예고- 수도법 및 지방 자치단체 수도조례 규정

다. 4개월 이상 또는 고액 연체자 법적 채권 확보 조치 시행

   1) 법적 채권 조치 여부 입주자대표회의 심이 의결 확보

   2) 해당 입주자에 법적조치 예고통보 - 1개월 전 내용증명으로 입주자대표회의 회장 명의로 발송

   3) 법적 채권 확보 조치 선택적 시행 집행

    A. 지급명령: 독촉절차                              

     B. 부동산 가압류 신청: 채권확보 차원

     C. 소액 재판  청구 소제기 : 채권 청구 차원          

     D. 강제 경매 신청 : 가압류건

     E. 배당 요구 신청 
 

5. 체납 관리비 회수를 위한 법적 처리 절차

  가. 지급명령 -  독촉 절차

   1) 의의 - 금전 및 기타 대체물. 유가증권 등의 지급을 목적으로 하는 청구에 관하여 채권자의 신

                청이 있는 경우, 채무자를 신문하지 않고 채권자에게 지급을 명하는 재판(민사소송법)

    2) 활용효과 측면 - 판결 절차 외에 이 독촉 절차를 두게 된 것은 채무자의 자발적 이행 촉구 동

                 시에 채권자의 수고와 비용 부담 경감 및 간이. 신속하게 채무명의를 얻게 하기 위함

  3) 지급명령 신청 방법 - 송달료와 인지액 지참, 지급명령 신청서(별첨 사례 참조)에 당사자의

                 성명.주소. 청구 취지 및 청구 금액 등 기재하고 첨부서류 첨부하여 해당 법원에 제출

  4) 지급명령의 효력 발생시기 -지급명령이 발령되면 법원에서는 채무자에게 지급명령 정본을 송달

                한다.  채무자는 지급명령이 송달된 날로부터 2주 이내에 D이의 신청을 할 수 있다.

                 지급명령에 대해서 채무자가 2주 이내에 이의 신청을 하지 않거나 이의신청이 각하 되었을

                 때는 지급 명령은 확정된다.

  5) 소송 절차로 이행 - 이 지급명령에 대하여 채무자가 이의를 신청하게 되면 지급명령의 효력이 상

                 실되고 소송절차가 진행된다.

나. 부동산 가압류

  1) 의의 - 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 채무자 소유의 부동산에 대한 법적

                 인 강제집행을 보전하기 위하여 채권자가 법원에 신청하여 받는 판결(민사소송법)

  2) 부동산가압류 대상자 선정 시 유의사항

    - 4개월 이상 또는 고액 연체 중 세대 등기부등본 발급 조사결과 특히 채무 과다 등으로 경매가

       예상되는 세대

    - 장기 공가세대 또는 금융기관의 저당권설정 금액이 당해 주택 시가의 50%이상 해당 시

    - 사용자(특히 전세권 설정 시)와 소유자 간에 분쟁 발생 시

    - 채무자의 파산 등으로 재산파악 곤란. 도망 및 임의 매각 등으로 판결의 지행을 할 수 없거나

       판결의 집행을 현저히 곤란하게 할 염려가 있을 때.

  3) 부동산 가압류 신청을 위한 사전 준비 사항

     - 세대 등기부등본 발급

     - 법무사 선정 업무대행 의뢰 준비(법무사 수수료 : 제비용 포함 15- 20만원/건당 예상)

     - 입주자대표회의 심의 의결 획득

4) 부동산가압류 신청 방법

     - 가압류 신청서 작성 제출 : 법무사에 의뢰: 청구의 표시, 그 청구가 일정한 금액이 아닌 때는

         그 가격. 가압류 이유가 된 사실의 표시. 청구와 가압류의 이유 소명

     - 신청서 첨부 서류 준비

       법원(신청과)의 담보 제공 명령: 담보제공 명령서 기재금액(공탁금액)의 1/100에 상당하

       는  보험료를 지급하고 보험증권을 받는다.

       물건 소재지 관할 시. 군구청 세무과에서 등록세 영수증 발급 : 등록세금액은{가압류신청금액×

         (등록세율12/1000)＋교육세(등록세×20/100)}임

5) 가압류 효력 발생시기 등

   - 가압류 명령에는 즉시 집행력이 부여되나 피보전 채권은 금전채권 또는 금전으로 환산할 수 있

      는 채권이면 아직 이행기가 도래되지 아니한 것이라도 좋다.

   - 채무자는 가압류 결정에 대하여 이의를 신청할 수 있고 이의신청이 있을 때는 법원은 변론하기

      위하여 당사자를 소환, 종국 판결로 가압류의 전부나 일부의 인가. 변경 또는 취소를 할 수 있다.

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배당요구신청서

                                                                    

수입인지 

500원

사건번호          타경                                    

채무자 (이름)

       (주소)

배당요구채권자 (이름)                 (주민등록번호          -            )

               (주소)

               (연락처)

청구채권

원금  

지연손해금

 신청이유

위 배당요구채권자는 채무자에 대하여 귀원 ○○가소○○약속어음금 청구사건에 관한 집행력있는 판결정본에 의한 전기 표시채권을 가지고 있는 바, 채무자는 이 번 타 채권자로부터 ○○타경○○부동산강제경매 사건으로 강제경매집행을 받았으므로 매각대금에 대하여 배당요구를 하고자 함.

[첨부서면]

1.집행력있는 정본․사본 또는 그 밖에 배당요구 자격을 소명하는 서면

2.송달증명

                     20  .      .        .

                    위 배당요구채권자                    (날인 또는 서명)

○○○○법원 ○○지원  경매   계 귀중

◇ 유의사항 ◇

1. 연락처란에는 언제든지 연락 가능한 전화번호나 휴대전화번호(팩스번호, 이메일 주소등도 포함)를 기재하기 바랍니다.

2. 이 신청은 배당요구의 종기까지 할 수 있습니다.

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		[법률상담사례:938] 주택45. 경매절차상 배당요구신청을 취하한 주택임차인의 대항력
		[법률상담사례:962] 주택69. 대지만 경락될 경우 주택임차인의 배당요구권
		[법률상담사례:971] 주택78. 확정일자 받은 주택임대차계약서를 분실한 경우 구제방법
		[법률상담사례:981] 주택88. 소액임차인의 최우선변제청구의 절차와 방법
		[법률상담사례:982] 주택89. 소액임차인의 배당요구권 및 그 행사기한
		[법률상담사례:983] 주택90. 배당요구 하지 않은 소액임차인의 경락인에 대한 대항력
		[법률상담사례:987] 주택94. 소액임차인 최우선변제금 산정의 기준인 ‘주택가액’의 의미
		[법률상담사례:1012] 주택119. 경매통지 없었음을 이유로 임차주택의 매각허가결정에 항고 가능한지
		[법률상담사례:1509] 민소89. 배당이의 소에서 패소 확정 후 부당이득반환청구 가능한지
		[법률상담사례:1691] 민집157. 배당요구하지 않은 가압류권자는 배당에서 제외되는지
		[132ARS:102] 임차인의 우선변제권 행사절차
		[132ARS:105] 배당요구종기 전에 주민등록을 이전한 경우
		[132ARS:109] 배당요구 취하시 임차인의 대항력
		[132ARS:155] 임금채권자가 배당요구를 하지 않은 경우
		[법률서식] 배당이의의 소(임차보증금)
		[법률서식] 임차보증금반환채권부존재확인의 소
		[법률서식] 배당요구절차
		[법률서식] 배당이의의 소(소액임차보증금)
		[법률서식] 배당요구신청서(경매개시결정이 등기된 뒤 가압류채권자)
		[법률서식] 배당요구신청(주택임차권자)
		[법률서식] 권리신고 겸 배당요구신청서(경매개시결정된 뒤 등기한 근저당권자)
		[법률서식] 배당요구변경신청서
		[법률서식] 배당요구신청취하서(일부)
		[법률서식] 배당요구신청취하서(전부)

	관리비를 체납하고 이사갔어요.	왕초보	2005-11-07
		Re) 관리비를 체납하고 이사갔어요....	물소장	2005-11-08
		Re) Re) 관리비를 체납하고 이사갔어요....	김복순	2005-11-10
		Re) 관리비를 체납하고 이사갔어요....	고몽	2005-11-08
		"관리비 체납자에 대한 조치"에 관하여 ...	초보소장	2005-10-19	1
		Re) "관리비 체납자에 대한 조치"에 관하여 ...	물소장	2005-10-20
2013		관리체납에대하여	이상수	2005-10-07
2011		관리비장기체납세대 명단공개	김소장	2005-10-07
	협회	Re) 관리비장기체납세대 명단공개 ...	강진학	2005-10-08	219
1956	협회	등기이전후의 체납관리비는 누가 부담?...	yyj7563	2005-09-19	101
	법령	Re) 등기이전후의 체납관리비는 누가 부담?...	물소장	2005-09-20	140
1918	협회	장기체납자에 대한 조치???	시골소장	2005-08-31	130
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1883	협회	동대표가 관리비를 체납하는데요......	신출소장	2005-08-20	150
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1810	협회	경매아파트 체납관리비 반환요구하는 경우...	박종국	2005-07-19	135
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1401	협회	경매중인 아파트에 대한 체납관리비 징수여부?...	dlacjd	2005-01-14	169
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1323	협회	세입자가 도주한 경우(관리비 체납)...	권용범	2004-12-06	195
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1320	협회	경매진행중인 아파트에 전세자가 입주하여 관리비 체납...	궁금	2004-12-04	143
	협회	Re) 경매진행중인 아파트에 전세자가 입주하여 관리...	물소장	2004-12-04	162
	협회	Re) Re) 경매진행중인 아파트에 전세자가 입주하여...	궁금	2004-12-05	126
	협회	Re) Re) Re) 경매진행중인 아파트에 전세자가 ...	물소장	2004-12-06	131
1278	협회	관리비 체납건	소장	2004-11-16	186
	협회	Re) 관리비 체납건	이병태	2004-11-16	272
	협회	Re) Re) 관리비 체납건	소장	2004-11-17	158
1233	협회	장기체납자 경락자 관리비해결	임광중	2004-10-06	412
1226	협회	장기체납관리비	장윤정	2004-10-04	253
	협회	장기체납에 대한 경험	경험자	2004-10-04	241
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1193	협회	관리비 체납세대 단수조치에 대하여......	관리인	2004-09-10	244
1044	협회	체납 중앙공급방식 난방비의 특별승계인 납부의무 ...	관리소장	2004-06-21	154
787	법령	부도난 임대아파트의 체납관리비 채권담보...	유순종	2004-01-06	159
765	협회	체납 관리비에 대한 대법원 판례에 대하여......	seosimon	2003-12-19	260

	협회	Re) 체납 관리비에 대한 대법원 판례에 대하여......	김영임	2003-12-23	195
719	협회	체납관리비에관한사항	서미숙	2003-11-05	315
	협회	Re) 체납관리비에관한사항	김순철	2003-11-06	512
706	협회	최초 입주전 체납관리비 처리	그림자	2003-10-28	172
696	협회	체납관리비로 인한 단전은 정당한지 여부는?...	한석봉	2003-10-21	195
	협회	Re) 체납관리비로 인한 단전은 정당한지 여부는?...	관리인	2003-10-21	388
520	협회	이런경우 체납관리비는?	kyyeon	2003-06-30	274
	협회	Re) 이런경우 체납관리비는?	신경란	2003-07-01	300
515	협회	경매APT 체납관리비 처리 문제	홍순일	2003-06-23	237
508	협회	체납세대 경매시 문제 문의!	김승호	2003-06-16	210
	협회	Re) 체납세대 경매시 문제 문의!	조한석	2003-06-16	359
484	협회	체납자의 가압류에 대해 도움이 될지 모르겠지만.......	박민식	2003-05-29	389
465	협회	경락인의 체납관리비납부의무	최미정	2003-05-19	206
463	협회	경매된 세대에대한 체납관리비 징구는.......	ygslt62	2003-05-16	195
	협회	Re) 경매된 세대에대한 체납관리비 징구는.......	조한석	2003-05-16	272
387	협회	대구 강진학 부회장님께!(체납관리비 소송건)...	한석봉	2003-02-27	366
	협회	Re) 대구 강진학 부회장님께!(체납관리비 소송건)...	대구 강진학	2003-02-28	456

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[서식예 60]배당요구절차

배당요구절차

민사집행법 제88조(배당요구) ①집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 민법·상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구를 할 수 있다. ②배당요구에 따라 매수인이 인수하여야 할 부담이 바뀌는 경우 배당요구를 한 채권자는 배당요구의 종기가 지난 뒤에 이를 철회하지 못한다.

1. 배당요구시 첨부서류

구 분	첨 부 서 류	비      고
집행력 있는 정본을 가진 채권자	집행력 있는 정본(강제집행에 집행문이 필요한 것은 집행문을 부여받아야 하지만, 집행문이 필요없는 지급명령(민사집행법 제58조 제1항),이나 이행권고결정(소액사건심판법 제5조의8 제1항)은 집행문이 없어도 됨)	ㅇ유체동산 집행절차에서는 집행력 있는 정본을 가진 채권자는 자신이 별도의 강제집행을 신청하여야 하고, 배당요구를 할 수 없음. 그러나 부동산 집행절차에서는 별도의 집행신청을 하든가 배당요구를 하든가를 선택할 수 있음. ㅇ재산형과 법원의 과태료 재판에 의하여 확정된 과태료채권도 검사의 집행명령에 의하여 독립된 집행이 가능하므로 여기에 포함되어 배당요구의 종기까지 배당요구를 하여야 배당 받을 수 있음.
경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자	가압류결정정본＋부동산등기부등본	ㅇ첫 경매개시결정등기 전에 가압류를 한 채권자는 배당요구를 하지 않더라도 배당받을 수 있음(민사집행법 제148조 제3호).
주 택 임 차 권 자	임대차계약서사본(확정일자를 갖춘 임차인의 경우에는 임대차계약서가 공정증서 로 작성되거나 임대차계약서에 확정일자가 찍혀 있어야 함) ＋주민등록표등본(임차인 본인의 전입일자 및 임차인의 동거가족이 표시된 것이어야 함)＋(연체된 차임 등이 있을 때에는 이를 공제한 잔여보증금에 대한)계산서	ㅇ우선변제청구권이 있는 채권자 중 첫 경매개시결정등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자는 매각으로 인하여 그 권리가 소멸되는 대신 당연히 순위에 따라 배당 받을 수 있음(민사집행법 제148조 제4호). ㅇ저당권·압류·가압류에 대항할 수 있는 최선순위의 용익권 중 주택이나 상가건물의 등기된 임차권의 경우에는 전세권의 경우와 동일하게 배당요구를 하여야만 배당 받을 수 있다는 견해와 배당요구가 없어도 당연히 배당 받을 수 있다는 견해가 나뉘어 있음.
상가건물임차권자	임대차계약서사본(확정일자를 갖춘 임차인의 경우에는 임대차계약서에 세무서장으로부터 받은 확정일자가 찍혀 있어야 함)＋(상가건물임대차보호법시행령 제3조 제2항 소정의 등록사항 등의)현황서등본＋(연체된 차임 등이 있을 때에는 이를 공제한 잔여보증금에 대한)계산서	ㅇ우선변제청구권이 있는 채권자 중 첫 경매개시결정등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자는 매각으로 인하여 그 권리가 소멸되는 대신 당연히 순위에 따라 배당 받을 수 있음(민사집행법 제148조 제4호). ㅇ저당권·압류·가압류에 대항할 수 있는 최선순위의 용익권 중 주택이나 상가건물의 등기된 임차권의 경우에는 전세권의 경우와 동일하게 배당요구를 하여야만 배당 받을 수 있다는 견해와 배당요구가 없어도 당연히 배당 받을 수 있다는 견해가 나뉘어 있음.
근로기준법에 의한 임금채권자	ㅇ확정판결(판결 이유 중에 배당요구채권이 우선변제권 있는 임금채권이라는 판단이 있는 법원의 확정판결)이나 체불임금확인서(노동부지방사무소에서 발급)＋㉮국민연금보험료원천공제계산서(사용자가 교부, 국민연금법 제77조), ㉯근로소득에 대한 원천징수영수증(원천징수의무자인 사업자로부터 교부, 소득세법 제143조), ㉰국민연금보험료납부사실확인서(국민연금관리공단이 발급, 국민연금법 제75조), ㉱국민건강보험료납부사실확인서(국민건강보험공단이 발급, 국민건강보험법 제62조), 위 ㉮∼㉱서면을 제출할 수 없는 부득이한 사정이 있는 때에는 사용자가 작성한 근로자명부사본(근로기준법 제40조) 또는 임금대장사본(근로기준법 제47조)(다만, 이 경우에는 사용자가 사업자등록을 하지 아니하는 등의 사유로 위 ㉮∼㉱ 서면을 발급 받을 수 없다는 사실을 소명하는 자료도 함께 제출하여야 함)	ㅇ근로자들이 대표자를 선임하여 그에게 배당요구 및 임금채권추심에 관한 일체의 권한을 위임하고 그와 같은 내용의 결의서나 위임장을 첨부하여 대표자명의로 배당요구를 하는 경우 그 대표자 이외의 근로자의 배당요구로서는 효력이 없음. 근로자대표자가 사용자와 약속어음 공정증서 등을 작성하고 그에 기하여 자신의 명의로 배당요구를 하는 경우 임금채권우선변제권을 인정할 수 없음. ㅇ선정당사자 제도를 이용하여 배당요구를 하는 경우 : 경매절차에서 동일 채무자에 대하여 동종의 임금채권을 가지는 근로자들이 선정당사자를 선정하여 배당요구를 하는 경우 선정당사자를 배당요구채권자로 인정함(재민 97-11).

2. 배당요구신청
(1) 배당요구를 할 수 있는 시기는 압류의 효력발생시(채무자에 대한 경매개시결정 송달시와 경매개시결정등기시 중 먼저 도래한 때, 민사집행법 제83조 제4항)부터 배당요구의 종기까지임(배당요구의 종기는 첫 매각기일 이전으로서 집행법원이 정한 때임. 민사집행법 제84조 제1항).
(2) 적법한 배당요구가 있는 때에는 법원은 그로부터 3일 이내에 직권으로 이해관계인에게 그 취지를 통지하여야 함(민사집행법 제89조, 제88조 제1항).
(3) 배당요구채권자는 배당기일에 출석하여 배당표에 대한 의견을 진술할 수 있는 권리가 있음(민사집행법 제146조).
(4) 배당요구하지 않아도 당연히 배당에 참가할 수 있는 자
  - 이중경매신청인(선행사건의 배당요구의 종기까지 이중경매신청을 한 채권자, 민사집행법 제148조 제1호)
  - 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자(민사집행법 제148조 제3호, 대법원 1995. 7. 28. 선고 94다57718 판결, 첫 경매개시결정등기 후에 등기된 가압류채권자는 배당요구를 하지 않으며 배당에서 제외됨)
  - 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 우선변제권자(민사집행법 제148조 제4호)
    다만, 가등기담보의 경우에는 채권신고의 최고기간까지 채권신고를 한 경우에 한하여 배당되고(가등기담보등에관한법률 제16조 제2항), 저당권·압류·가압류에 대항할 수 있는 최선순위의 용익권 중 전세권은 실체법상 존속기간이 지났는지에 관계없이 배당요구를 하여야만 매각으로 소멸하므로(민사집행법 제91조 제4항 단서), 이러한 전세권은 첫 경매개시결정등기 전에 등기되어 있더라도 배당요구가 필요함.
  - 첫 경매개시결정등기 전의 체납처분에 의한 압류권자(대법원 1997. 2. 14. 선고 96다51585 판결 등), 반면 첫 경매개시결정등기 후에 체납처분에 의한 압류등기가 된 경우에는 집행법원에 배당요구의 종기까지 교부청구를 하여야만 교부받을 수 있음(대법원 2001. 11. 27. 선고 99다22311 판결).
  - 종전 등기부상의 권리자(재개발, 재건축사업시행결과 공급된 부동산에 대하여 경매할 때 종전 등기부에 기입되어 있던 부담등기의 권리자).

3. 계산서의 제출

민사집행법 제81조(계산서 제출의 최고)배당기일이 정하여진 때에는 법원사무관등은 각 채권자에 대하여 채권의 원금·배당기일까지의 이자, 그 밖의 부대채권 및 집행비용을 적은 계산서를 1주안에 법원에 제출할 것을 최고하여야 한다.

(1) 각 채권자는 계산서제출최고를 받은 날로부터 1주안에 계산서를 제출하여야 함. 그러나 각 채권자가 계산서제출최고에 응하여 반드시 계산서를 제출하여야 하는 것은 아님. 계산서를 제출하지 아니한 경우에는 관련기록에 나타나 있는 자료에 기초하여 계산하게 됨.
(2) 계산서에 적어야 할 사항은 채권의 원금·배당기일까지의 이자, 그 밖의 부대채권 및 집행비용으로서, 배당표에 적어야 할 사항과 동일함(민사집행법 제150조 제1항).
(3) 계산서제출최고에 응하여 채권계산서를 제출하여도 이는 배당요구의 종기 후에 제출된 것이므로 독립된 배당요구의 효력이 생기는 것은 아니고, 배당 받을 채권자의 채권에 관한 배당기일까지의 변동내역을 조사하여 현존 채권액을 확인하려는 의미밖에 없으므로, 계산서제출로 종전의 채권액을 확장할 수는 없음.

4. 배당실시
(1) 기일에 출석한 채무자 및 채권자는 배당에 대하여 이의를 제기할 수 있고, 이의에 대하여 이해관계 있는 채권자가 이의를 정당하다고 인정하면 법원은 이의의 내용에 따라 배당표를 경정하여야 함(민사집행법 제151조, 제152조).
(2) ①집행력 있는 집행권원의 정본을 가지지 아니한 채권자(가압류채권자를 제외)에 대하여 이의한 채무자와 다른 채권자에 대하여 이의한 채권자는 배당이의의 소를 제기하여야 함. ②집행력 있는 집행권원의 정본을 가진 채권자에 대하여 이의한 채무자는 청구이의의 소를 제기하여야 함. ③이의한 채권자나 채무자가 배당기일부터 1주 이내에 집행법원에 대하여 ①항의 소를 제기한 사실을 증명하는 서류를 제출하지 아니한 때 또는 ②항의 소를 제기한 사실을 증명하는 서류와 그 소에 관한 집행정지재판의 정본을 제출하지 아니한 때에는 이의가 취하된 것으로 보게 됨(민사집행법 제154조).
(3) 공탁하는 경우
  - 채권에 정지조건 또는 불확정기한이 붙어 있는 때
  - 가압류채권자의 채권인 때
  - 민사집행법 제49조 제2호(강제집행의 일시정지를 명한 취지를 적은 재판의 정본) 및 제266조 제1항 제5호(담보권 실행을 일시정지하도록 명한 재판의 정본)에 규정된 문서가 제출되어 있는 때
  - 저당권설정의 가등기가 마쳐져 있는 때
  - 민사집행법 제154조 제1항에 의한 배당이의의 소가 제기된 때
  - 민법 제340조 제2항 및 민법 제370조에 따른 배당금액의 공탁청구가 있는 때
  - 채권자가 배당기일에 출석하지 아니한 때

5. 소액임차인 권리신고 겸 배당요구신청서

 

권리신고 겸 배당요구신청

사  건  번 호   20○○타경○○○호 부동산경매

채     권     자   ⊙⊙⊙

채     무     자   ◇◇◇

소     유     자   ◎◎◎

권리신고 겸 배당요구채권자(소액임차인)   ○○○
                  ○○시 ○○구 ○○동 ○○(우편번호 ○○○-○○○)
                  전화·휴대폰번호:     
                  팩스번호, 전자우편(e-mail)주소:          

배당요구채권 : 금 ○○○○만원
  위 사건 경매절차에서 권리신고 겸 배당요구채권자(임차인)는 위 배당요구채권인 임차보증금을 지급 받기 위하여 아래와 같이 권리신고 겸 배당요구를 신청합니다.

아          래

1. 임대차계약일 : 20○○. ○. ○.

2. 임대차계약당사자 : 임대인(소유자) : ◇◇◇
                               임차인 : ○○○

3. 임대차기간 : 20○○. ○. ○.부터 20○○. ○○. ○○.까지(○년간)

4. 임대차보증금 : 전세보증금 ○○○○원
                         (월세일 경우 보증금 ○○○○원, 월세 금 ○○○원)

5. 임차부분 : 위 사건 경매목적물 중 건물전부(일부일 경우: ○층 방○칸)
             (※건물 일부를 임차한 경우에는 별지에 임차부분을 특정한 내부 구조를 그려                 첨부)

6. 입주일(주택인도일) : 20○○. ○. ○
   (상가건물임대차의 경우에는 상가건물인도일을 기재)

7. 주민등록전입신고일 : 20○○. ○. ○
   (상가건물임대차의 경우에는 사업자등록신청일을 기재)

8. 확정일자 : 20○○. ○. ○.
   (확정일자를 받지 않은 경우에는 '없음'으로 표시)

9. 전세권설정등기 : 20○○. ○. ○.
   (전세권설정등기하지 않은 경우에는 기재할 필요 없음)

첨  부  서  류

1. 임대차계약서사본                                   1통
1. 주민등록표등본                                      1통
(상가건물임대차의 경우에는 현황서등본)

                    20○○.   ○.   ○.

                    위 권리신고 겸 배당요구채권자(소액임차인)
                                       ○○○ (서명 또는 날인)

 ○○지방법원  귀중

●●●분류표시 : 민사집행 >> 강제집행

 

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관리비연체세대의 경매시 사전에 취할 수  있는 한 가지 방법

대법원판례로 공유부분관리비는 경락자에 승계가 되만 전유부분의 사용료는 승계가 안되므로 차후에 법적인 절차를 취하는 것은 별개로 하고 우선 경매에 넘겨진 경우에 취할 수 있는 방법을 제시하니 참고하시기 바랍니다.

   해당물건의 관할법원(지원)에 다음과 같은 공문을 작성하여 직접 민원서류 접수처에 접수함(우편발송은삼가)

     수신: ㅇㅇ법원(지원)장 귀하
     참조: 경매계장
     제목: 경매물건의 열람자료 합철(첨부)요청
            
            귀 법원 사건번호(해당법원에서 사건번호를 수집하던가 또는 신문의 경매입찰공고
             에서 알수가 있음,  반드시 사건번호를 기재해야 함) 에 대하여  별첨내용의  열람
             자료를 합철하여 주시기를 요청하오니 협조하여 주시기 바랍니다.


             첨부;연체관리비내역서 1부




               * 반드시 월별 연체관리비의 항목별 내용과 연체료를 각각 구분하여 기재하고

                합계금액은 연체관리비 + 연체료= ㅇㅇㅇ원  으로 표를 만들어서 작성함.


       * 경매에  부쳐지자마자  지체하지 말고 즉시 접수시키는 것이 좋음

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체납세대 경매시 대처에 대한 추가 조언

  아파트에 경매가 시작되면 법원에서 해당 세대에  이를 알리는 편지가 오게되며, 이런 경매의 시작을 미리 알기 위해서는 사전에 경비직원에게 법원의 송달문 등을 소장에게 보고하게 합니다.

경매 세대가 관리비를 연체한 세대로 파악되면  법원의 사이트로 들어가 경매 사건번호와 진행일자를 파악합니다.

 이 내용은 www.courtauction.go.kr에서 파악이 가능합니다.

   사건번호가 파악되면 관리비의 연체액, 즉 공용부분과 전유부분을 포함한 관리비 연체액을 정리하여 법원의 집행보전과에 채권신고를 해둡니다.  
이와 같이 채권신고를 해두는 것은 전유부분의 연체 관리비까지도 받아 내려는 의미도 있지만, 사후 경락자가 관리소장이 연체된 관리비를 받아내기 위해 무슨 노력을 했느냐고 항의할 때 항변자료로 사용할 수 있기 때문입니다.  
물론 공유부분의 관리비 연체액에 대해서는 경락자가 납부할 의무가 있다고 대법원이 판결하고 있고, 최근에는 관리소장이 이를 받아내기 위해 구체적인 노력을 다하지 못하였다 하더라도 경락자가 부담해야 한다는 판례도 나왔습니다. 

 그렇지만 관리소장으로서는 필요한 노력을 다하는 것이 좋습니다.  

 왜냐하면 후자의 판결내용은 경매된 아파트를 경락받으려는 사람은 채무자(소유자)의 경제적 여건으로 보아 조세등 공과금이나 관리비를 체납할 개연성이 크기 때문에 그 내용을 충분히 헤아려서 경락받으라는 의미이지, 아파트 관리책임자가 연체관리비의 관리를 소홀히 해도 좋다는 의미는 아니기 때문입니다.

채권을 신고할 때에는 그 신고액이 연체된 금액이라는 것 , 따라서 현재의 관리비, 즉 중간관리비는 포함된 것이 아니라는 사실을 각주로 기록하는 것도 좋습니다. 

  또한 전유부분 사용료와 공유부분 사용료를 구분함에 있어 가능한 한 공유부분 사용료를 관대하게 계산하는 것이 좋습니다.

가령 난방비의 경우 적산열량계(또는 유량계)가 설치되어있어 세대의 사용량을 계량할 수 있는 경우에는 전유부분으로 계산해야 하겠지만, 평수로 난방비를 계산할 때에는 당연히 공유부분 사용료로 계산해야 합니다. 

  쉬운 기준으로 그집에 사람이 살지 않아도 사용되고 있다면 그 사용료는 공유부분으로 계산하는 것이 옳다는 것입니다.

그 집의 난방공급라인에  밸브가 있어 그것을 잠궜다 하더라도 인정하지 않는다는 것입니다.

경매가 진행되어 경락인이 소유권이전등기를 할때쯤 되면 경락인을 불러 경락인이 납부해야할 연체관리비 등의 채무를 확인해주는 것이 좋습니다.  


   위 내용으로 보아 경매에 들어가기전에 경매가액 추산을 위해 감정을 하는 초기 단계인 것 같습니다.  

임의 경매를 위해 법원에서 가액을 추정할때에는 감정평가사가 감정인으로 일을 합니다.  

그러나  은행에서 아파트를 담보로 하는 대출을 위해 은행직원으로 하여금 아파트를  감정하게 하는 경우도 있으므로 감정인이 누구인지를 확인할 필요도 있습니다.  

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108	연체된 관리비 받는 방법	admin	2005.03.20.	986
[질의사항] 저는 A아파트의 관리소장입니다. 관리비를 장기 연체한 “을”에 대해 소액사건으로 법원에 소를 제기해 법원으로부터 이행권고결정을 받았습니다. 법원에 문의해 본 결과 “을”로부터 이의신청이 접수되지 않았다고 합니다. “을”은 얼마 전에 직장을 퇴직했으며, 퇴직금을 A은행에 예치한 것으로 알고 있으나 계좌번호는 알 수가 없는 상태입니다. “을”의 소비 형태로 보아 경제적으로 어려운 상태도 아닌 것 같은데 연체된 관리비를 납부하지 않고 있습니다. 연체관리비를 받을 수 있는 방법은 없는지요? [회신내용] 피고가 이행권고결정을 송달받은 후 14일 이내에 이의신청을 하지 않으면 확정판결과 같은 효력을 부여하며, 원고는 집행문을 부여받지 않고도 이행권고결정정본으로 강제집행할 수 있습니다. 강제집행은 피고의 재산뿐만 아니라 피고가 가지고 있는 채권에 대해서도 가능합니다. 피고가 직장을 다니고 있는 경우에는 피고의 사용자를 상대로, 피고가 은행 거래를 하고 있는 경우에는 은행을 상대로 제3채무자에 대한 채권압류 및 추심(또는 전부)명령신청을 하실 수 있습니다. 급여에 대하여는 50%까지 압류금액에 이를 때까지 집행이 가능하며, 은행에 예치된 피고의 예금액에 대해 압류집행을 하실 수 있습니다. 이때 통장의 계좌번호를 알지 못하고 있더라도 피고의 명의로 개설된 통장의 예금을 압류집행하실 수 있습니다. 따라서 귀하는 A은행을 제3채무자로 해 “을” 명의의 예금에서 이행권고결정된 금원을 지급하는 것으로 “채권압류 및 추심(또는 전부)명령신청서”를 법원에 접수하시면 됩니다. 신청서에는 이행권고결정문 정본, 송달증명원, 집행당사자 및 제3채무자(A은행)가 법인인 때에는 법인등기부등본, 대리인에 의한 신청일 때에는 위임장 등의 서면을 첨부해야 합니다. 압류명령 신청서에는 2,000원의 인지를 첩부하고, 송달료〔3회분×2,760(우편료)〕를 납부해 채무자 주소지 관할 지방법원에 제출해야 합니다. 압류명령과 추심명령, 전부명령을 동시에 신청하는 경우에는 4,000원의 인지를 첩부해야 합니다. 법원으로부터 채권압류 및 추심(또는 전부)명령결정을 송달 받으시면 A은행의 전화를 걸어 “을” 명의의 예금에서 추심(또는 전부)금을 지급해 줄 것을 요청하시면 됩니다. ○ 변호사 윤민구 법률사무소 ☎ 032-325-3115

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[ㅇㅇㅇ]

우와, 상세하게도 올려 놓으셨네요~ 감사한 마음으로 잘 보고 있습니다^^

[아사모]

경매세대에 우리가 취할 수 있는 조치인 배당신청 등 사전에 철저히 처리해야 할것입니다.

[마루]

감사

[김식]

감사