가락 시영 아파트 재건축 중단 되나

[경호처장]

서울지역에서 단일 규모로는 최대 재건축단지(현재 6600가구)인 송파구 가락시영 아파트가 ‘조합원 추가 분담금 쇼크’로 재건축사업이 중단될 위기를 맞고 있다. 조합원이 재건축 후 지분이 유사한 주택형을 배정받을 경우 최소 3억원 이상을 더 내야 해 조합원들의 반발 움직임이 본격화되고 있기 때문이다. 추가분담금이 이처럼 큰 이유는 용적률 제한으로 일반분양이 많지 않고 초과이익환수금 등 각종 재건축 규제에 따른 부담이 추가되기 때문이다.

28일 서울 송파구 가락시영 아파트 조합원들에 따르면 최근 주택재건축정비사업조합은 조합원들에게 재건축에 필요한 분양신청을 위한 추가 분담금 안내서를 통보했다. 이는 향후 관리처분계획 수립을 통해 최종 결정될 예정이다.

■가락시영 ‘추가분담금 쇼크’ 사업 중단위기

안내서에 따르면 가락시영 1차 지분 42㎡를 소유하고 있는 1650가구 주민들이 재건축 후 110㎡를 배정받으려면 2억4894만원의 추가분담금을 내야 한다. 2차 지분 42㎡를 가진 1970가구의 경우 126㎡를 분양받으려면 4억3447만원을 추가로 내야 한다. 지분이 가장 작은 2차 33㎡(300가구)부터 제일 큰 2차 62㎡(300가구) 조합원은 각각 최소 2억4859만∼5억4182만원을 더 부담해야 한다.

여기에 아직 조합이 통보하지는 않았지만 재건축초과이익환수금으로 5000만∼1억원 수준을 더 부담해야할 전망이다. 총 부담금은 최소 3억원을 훌쩍 넘을 것으로 보인다.

이는 오는 7월과 9월 입주 예정인 인근 잠실1단지와 2단지의 추가 분담금이 8000만∼1억5000만원이었던 점을 감안하면 이보다 2억원 이상 부담이 커진 것이다. 잠실 1·2단지의 경우 기본용적률은 270%였고 재건축초과이익환수금도 없었다.

가락시영 아파트가 이렇게 높은 분담금을 내야 하는 것은 기본 용적률이 190%에 불과하고 임대주택 의무건립 기준에 맞춰야 하기 때문이다. 재건축을 하면 일반분양분이 많이 줄어들 수밖에 없는 데다 분양가상한제까지 적용돼 조합원들의 건축비 부담을 낮추는 효과가 미미하다.

가락시영 아파트 인근 W공인 관계자는 “분담금 규모가 예상보다 많이 나와 ‘자금 조달이 어렵다’며 쇼크를 받은 조합원이 많다”면서 “규제완화가 될 때까지 사업을 중단하자는 목소리가 힘을 얻고 있다”고 분위기를 전했다.

가락시영 아파트에는 현재 재건축을 서둘러 추진하려는 조합측과 규제완화가 될 때까지 기다리자는 범비상대책위원회(비대위) 간의 갈등이 심하다. 이번 분담금 쇼크로 인해 비대위측 목소리는 더욱 커질 가능성이 크며 오는 9월로 예정된 관리처분 총회 때 인가가 쉽지 않을 것이라는 게 현지 관계자들의 설명이다.

추가 분담금이 많아질 것이란 전망이 나오면서 아파트 값도 한달 전부터 이미 하락하고 있다. 1차 42㎡의 경우 한달 전 5억6000만원에 거래됐지만 지금은 5억1000만원으로 떨어졌다. 가락시영 아파트 전체가 주택형별로 각각 4000만∼5000만원씩 떨어졌다는 게 인근 공인중개업소 관계자들의 설명이다.

■분담금 쇼크 가락시영만 아닐 것

전문가들은 가락시영 아파트의 사례는 다른 재건축단지에도 나올 수 있다고 내다본다. 최근 ‘지분쪼개기’가 극심한 서울 강북지역 단독 재건축 및 재개발 지역의 경우 조합원수가 많아 상대적으로 일반 분양분이 적어 가락시영보다 더 많은 추가분담금을 내야 하는 곳이 속출할 가능성이 크다는 게 전문가들의 평가다.

현도컨설팅 임달호 사장은 “최근 강북지역 한 아파트 단지를 분석한 결과 지분값 4억5000만원에 추가분담금 3억원을 내야하는 곳도 있었다”면서 “이 아파트 조합원은 총 7억5000만원의 비용을 부담해야 하지만 시세는 5억원도 안돼 3억원 가까이 마이너스였다”고 설명했다.

재건축단지들이 용적률 등 각종 재건축 규제를 여전히 받고 있지만 규제완화 기대감으로 ‘지분쪼개기’가 극심해 사업성은 더욱 악화되고 있다. 이로 인해 재건축을 추진하기 어려운 곳이 속출할 것으로 예상된다. 실제로 서울 강남구 역삼동 개나리4차 아파트의 경우 지난해 사업승인이 났지만 높은 추가분담금으로 관리처분 인가를 받지 못해 재건축이 중단된 사례도 있다.

예스하우스 전영진 사장은 “사업 추진을 위해 수익성을 높이려면 용적률 상향 등 규제완화를 하거나 집값이 더 올라가야 한다”면서 “규제완화는 당분간 어렵고 집값 상승도 정부가 적극 막을 태세이므로 재건축 사업은 답보상태에 빠질 가능성이 크다”고 내다봤다.

예스하우스 전영진 사장은 "재건축사업이 원활히 추진되기 위해서는 집값이 오르거나 용적률 등의 규제가 완화돼 수익성이 올라가야 하는 데 규제가 완화되기는 어렵고 정부 집값상승도 막겠다는 입장이어서 재건축 사업은 당분간 답보상태에 빠질 가능성이 크다"고 내다봤다.