답사후기 7/28 현장답사 노원구 중계동,상계동 주공아파트

[미다스]

광진구 자양동과 중랑구 면목동의 근린주택을 보고 노원구 중계동으로 건너왔다.

은행사거리를 중심으로 중계동의 학원가가 포진되어 있다.

중계동은 은행사거리를 중심으로 동서남북방향으로 단과학원이 줄비하게 발달해 있다.

사거리에 국민은행, 신한은행, 우리은행, 기업은행이 각각 있어 은행사거리라 불린다.

이곳은 단과학원위주로 발달해 있고  종합학원, 재수학원은 상계동 노원역인근에 모여있다고 한다.

주공4단지는 25평 매매가가 2억5천만원, 주공5단지의 25평형 매매가는 약 2억8천만원으로

4단지에 비해 약3,000만원정도 높다.

4단지는 배정되는 학군의 영향이 미친 결과라 볼 수도 있고 인근 중계3단지인 임대임파트의 영향도 있음직하다.

주공 6단지는 25평형(전용18평)으로 이루어져 있고, 공부방이 많으며 임대수준도 높다고 한다.

그리고 7단지의 저층은 공부방으로 많이 이용되기도 한다.

은행사거리의 청구아파트와 건영아파트3차는 32평형으로 이루어져 있어 가격이 탄탄하게 정해져 있다.

노원구에서 처음도착한 곳은 중계4단지주공아파트다. 404동 1층 103호 25평형으로

25평형의 급매가격은 2억5천만원 정도, 전세보증금은 1억4,5천만원(월세 3,000/70만 원)이다.

물 건 번 호

1 [유찰]

사 건 번 호

2012-3951

임의

물 건 용 도

아파트

조   회   수

오늘 2  전체 24

감정평가액

260,000,000원

채   권   자

하나은행

개시결정일

2012.02.20

최저경매가

(80%) 208,000,000원

채   무   자

권용옥

감 정 기 일

2012.02.27

입찰보증금

(10%) 20,800,000원

소   유   자

권용옥

배당종기일

2012.05.01

청 구 금 액

52,000,000원

유 찰 횟 수

1회

차기예정일

2012.08.27

경 매 대 상

건물전부, 토지전부

건 물 면 적

59.39㎡ (17.97평),24평형

토 지 면 적

39.35㎡ (11.9평)

				현장사진(0)
				감평서사진(5)
				지적도(1)
				위치도(1)
				평면도(0)
				전자지도
				로드뷰

25평형으로 방은 2개로 되어 있고 거실이 넓다.  복도식으로 되어 있다.

임차인을 만나기 위해 초인종을 눌렀는데 아무런 반응이 없어 우리는 복도에서 이야기를 나누었다.

그리고 7단지로 이동하면서 사고가 났다. 차를 잠시 정차하고 있었는데 뒤에서  다른차가 박는다.

영문을 몰라 내리니 한 젊은 부부가 차를 운행하기 위해 자기 차앞에 주차돼어 있는 차를 밀다가

그 차가 밀려 박은 것이다.

보통 아파트내 주차장이 평편한데 이곳은 기울어져 바퀴의 돌을 빼니 차가 밀려 내려온 것이다.

오래된 차라 사과하면 그냥 지나치려 했는데 본인의 잘못을 시인하지 않아 약간의 실갱이가 벌어졌다.

말이 없어 조용한 성격인줄 알았던 마법사님이 적극적으로 미다스를 옹호하였고, 아끼바리님이 도왔다.

웬만하면 "미안하다" 사과하면 될것을 자신의 잘못을 끝까지 부인하였다.

시간을끌자 답답한지 황금탑님이 나왔고, 유사장님과, 에그리비젼님도 차안에서 한 마디씩 하였다.

일단 사진을 찍고 차에 있는 전화번호를 적어 마무리하고 7단지로 행했다.

갈길이 바쁘기 때문에 나중에 처리하기로 했다.

(답사를 애마인 승용차를 끌고가지 않고 답사 전담 승합차인 것이 매우 다행스럽다,,,ㅠㅠ)

아래 빨간원형의 주택이 중계7단지주공아파트 701동 5층 502호다.

그 앞에서 쳐다보았다. 에어컨 실외기가 없다.

그 앞 밴치에 앉아 우리는 또한 주저리~ 주저리~~

18평형(전용 13.34평)은 발코니가 한개로 이루어져 있다.

점유자는 임차인이 아닌 소유자인 것으로 현황조사서기록으로 알 수 있다.

물 건 번 호

1 [유찰]

사 건 번 호

2012-4084

임의

물 건 용 도

아파트

조   회   수

오늘 4  전체 120

감정평가액

200,000,000원

채   권   자

한국자산관리공사

개시결정일

2012.02.21

최저경매가

(64%) 128,000,000원

채   무   자

심영희

감 정 기 일

2011.11.21

입찰보증금

(10%) 12,800,000원

소   유   자

심영희

배당종기일

2012.05.29

청 구 금 액

175,320,371원

유 찰 횟 수

1회

차기예정일

2012.08.20

경 매 대 상

건물전부, 토지전부

건 물 면 적

44.1㎡ (13.34평),18평형

토 지 면 적

33.11㎡ (10.02평)

중복 / 병합

2011-20256(중복)

과 거 사 건

2011-20256 (서울북부지방법원 2계)

				현장사진(0)
				감평서사진(2)
				지적도(1)
				위치도(2)
				평면도(1)
				전자지도
				로드뷰

 중계동 은행사거리에서  아래쪽에 위치한 유경테파트 2층 205호이다.

상업 및 업무용건물로 안에는 마트, 의류,잡화, 구분상가, 학원, 사무실 등이 혼재되어 있다.

물 건 번 호

1 [유찰]

2 [유찰]

사 건 번 호

2011-19485

강제

물 건 용 도

근린상가

조   회   수

오늘 2  전체 113

감정평가액

60,000,000원

채   권   자

김영채

개시결정일

2011.10.25

최저경매가

(51.2%) 30,720,000원

채   무   자

문기주

감 정 기 일

2011.10.29

입찰보증금

(10%) 3,072,000원

소   유   자

문기주

배당종기일

2012.01.16

청 구 금 액

13,309,589원

유 찰 횟 수

3회

차기예정일

2012.08.27

경 매 대 상

건물전부, 토지전부

건 물 면 적

16.5㎡ (4.99평)

토 지 면 적

5.17㎡ (1.56평)

특 이 사 항

*감정평가서에 의하면 인접호수와 함께 일괄로하여 "김유나국어 언어 논술학원"으로 각호별 내부벽체 및 경계구분 없이 사용하고 있다고 함.

				현장사진(0)
				감평서사진(8)
				지적도(1)
				위치도(1)
				평면도(0)
				전자지도
				로드뷰

임차인이 사용하고 있는 이솝학원의 내부평수가 대략 20평형 이상으로 보아

4~5개 호수를 통합하여 이용되고 있다고 볼 수 있다.(2층 205호는  5평임).

이럴경우는 관리실에 문의하여 몇 개 호수를 사용하고 있는지 확인해야 한다(02-937-0070).

상계동의 단독주택(2012타경2446)과 근린시설(2012타경7410)을 뒤로하고  상계주공아파트로 달려갔다.

상계주공아파트중 경매단온 단지는 2단지(2012타경2507), 3단지(2012타경5117), 6단지(2012타경5995),

7단지(2011타경19447), 9단지(2012타경2637), 10단지(2012타경6226) 등이다.

2단지는 13평형부터 28평형까지 주로 소형으로 이루어져 있다.

3단지는 총 2,200세대로 평수는 13평형에서 33평형까지 있으며, 노원역인근에 있어 2단지보다는 인기가 있었다.

4단지또한 평수가 13평형에서 35평형까지 다양하나 노원역과는 약간 거리가 있다.

5단지는 임대아파트로 11평형만 3,500세대라 하니 상당히 많은 세대라 아니할 수 없다.

6단지는 소형평수로 되어 있다.

7단지는 32평형이 주로며 문화의 거리로 젊은이들이 모이는 곳이며, 중계동의 아파트가격을 추격하고 있다고 한다.

아래는 상계동주공아파트의 경매물건과 그에 대한 매매가격과 임대료 수준이다.

부동산을 통해 최근의 급매가격을 기재하였으므로 참고하면 도움이 될 것이다.

서울 노원구 상계동 740 상계주공 223동 2층 210호 28평형

급매가 2억2천만(저층), 전세보증금 1억4천만, 월세전환시 보증금 3,000만/월70만 전후

물 건 번 호

1 [유찰]

사 건 번 호

2012-2507

임의

물 건 용 도

아파트

조   회   수

오늘 3  전체 152

감정평가액

320,000,000원

채   권   자

싼타엠

개시결정일

2012.02.07

최저경매가

(64%) 204,800,000원

채   무   자

도재윤

감 정 기 일

2012.02.11

입찰보증금

(10%) 20,480,000원

소   유   자

도재윤

배당종기일

2012.04.18

청 구 금 액

65,000,000원

유 찰 횟 수

2회

차기예정일

2012.08.20

경 매 대 상

건물전부, 토지전부

건 물 면 적

68.86㎡ (20.83평)

토 지 면 적

51.65㎡ (15.62평)

중복 / 병합

2012-2910(중복)

				현장사진(0)
				감평서사진(7)
				지적도(1)
				위치도(2)
				평면도(0)
				전자지도
				로드뷰

서울 노원구 상계동 737 상계주공 313동 13층 1303호  24평형

로얄층 2억6천~2억7천만 원, 전세보증금 1억5천~1억6천만, 월세전환시 보증금3천만원/월세 80만원

물 건 번 호

1 [진행]

사 건 번 호

2012-5117

임의

물 건 용 도

아파트

조   회   수

오늘 2  전체 89

감정평가액

280,000,000원

채   권   자

솔로몬저축은행

개시결정일

2012.03.05

최저경매가

(80%) 224,000,000원

채   무   자

남두현

감 정 기 일

2012.03.09

입찰보증금

(10%) 22,400,000원

소   유   자

남두현

배당종기일

2012.05.18

청 구 금 액

258,000,000원

유 찰 횟 수

1회

차기예정일

진행

경 매 대 상

건물전부, 토지전부

건 물 면 적

59.39㎡ (17.97평),23평형

토 지 면 적

39.93㎡ (12.08평)

특 이 사 항

*토지 별도등기(1991.5.16. 근저당권)의 피담보채권은 주등기인 건물 근저당의 말소로 이미 소멸되었고, 단지 토지 등기부상 말소등기가 누락된 것이라는 채권자의 확인서가 제출되었음.

				현장사진(0)
				감평서사진(5)
				지적도(1)
				위치도(1)
				평면도(0)
				전자지도
				로드뷰

서울 노원구 상계동 720 상계주공 624동 11층 1103호 24평형

급매가 2억4천만(로얄층 2억6천5백만), 전세보증금 1억5천~1억6천만,  월세전환시 보3천만/월 70만원

물 건 번 호

1 [진행]

사 건 번 호

2012-5995

임의

물 건 용 도

아파트

조   회   수

오늘 2  전체 82

감정평가액

290,000,000원

채   권   자

호남솔로몬저축은행

개시결정일

2012.03.14

최저경매가

(80%) 232,000,000원

채   무   자

정정훈

감 정 기 일

2012.03.21

입찰보증금

(10%) 23,200,000원

소   유   자

정정훈

배당종기일

2012.05.24

청 구 금 액

240,000,000원

유 찰 횟 수

1회

차기예정일

진행

경 매 대 상

건물전부, 토지전부

건 물 면 적

58.01㎡ (17.55평),24평형

토 지 면 적

39.11㎡ (11.83평)

특 이 사 항

*1, 2토지만에 관하여 별도등기 있으나, 이 사건과 관련하여 이해관계인 없으며 있다면 모든 법적책임진다는 채권자확인서 제출됨.

서울 노원구 상계동 692 상계주공 717동 4층 402호 18평형

급매가 1억7천만, 전세 1억5백만원 전후, 월세전환시 보증금 2,000/월 50(55)만원

물 건 번 호

1 [진행]

사 건 번 호

2011-19447

임의

물 건 용 도

아파트

조   회   수

오늘 2  전체 225

감정평가액

220,000,000원

채   권   자

광주농협

개시결정일

2011.10.25

최저경매가

(64%) 140,800,000원

채   무   자

변인숙

감 정 기 일

2011.11.07

입찰보증금

(10%) 14,080,000원

소   유   자

변인숙

배당종기일

2012.01.16

청 구 금 액

173,173,166원

유 찰 횟 수

2회

차기예정일

진행

경 매 대 상

건물전부, 토지전부

건 물 면 적

45.9㎡ (13.88평),18평형

토 지 면 적

29.16㎡ (8.82평)

				현장사진(0)
				감평서사진(5)
				지적도(1)
				위치도(1)
				평면도(0)
				전자지도
				로드뷰

서울 노원구 상계동 670 상계주공 913동 9층 901호 18평형

급매 1억6천만,  전세보증금 1억500만 전후, 월세전환시 보2,000/월 50만

물 건 번 호

1 [진행]

사 건 번 호

2012-2637

강제

물 건 용 도

아파트

조   회   수

오늘 3  전체 339

감정평가액

185,000,000원

채   권   자

강세환

개시결정일

2012.02.07

최저경매가

(64%) 118,400,000원

채   무   자

김주택

감 정 기 일

2012.02.16

입찰보증금

(10%) 11,840,000원

소   유   자

김주택

배당종기일

2012.04.18

청 구 금 액

75,000,000원

유 찰 횟 수

2회

차기예정일

진행

경 매 대 상

건물전부, 토지전부

건 물 면 적

45.9㎡ (13.88평),19평형

토 지 면 적

28.54㎡ (8.63평)

				현장사진(0)
				감평서사진(6)
				지적도(1)
				위치도(1)
				평면도(0)
				전자지도
				로드뷰

서울 노원구 상계동 666 (노원로 564) 상계주공 1013동 5층 509호 21평형

급매 2억, 전세보증금 1억4천~1억5천만, 월세전환시 보3,000만/월60만 원

물 건 번 호

1 [진행]

사 건 번 호

2012-6226

임의

물 건 용 도

아파트

조   회   수

오늘 2  전체 104

감정평가액

220,000,000원

채   권   자

서대구농협

개시결정일

2012.03.16

최저경매가

(80%) 176,000,000원

채   무   자

이영표

감 정 기 일

2012.03.26

입찰보증금

(10%) 17,600,000원

소   유   자

이영표

배당종기일

2012.05.29

청 구 금 액

190,800,000원

유 찰 횟 수

1회

차기예정일

진행

경 매 대 상

건물전부, 토지전부

건 물 면 적

49.94㎡ (15.11평),21평형

토 지 면 적

39.89㎡ (12.07평)

				현장사진(0)
				감평서사진(6)
				지적도(1)
				위치도(1)
				평면도(0)
				전자지도
				로드뷰

답사후 수락산자락으로 이동하여 오랜만에 시원한 계곡을 보았다.

수락산에 올라 그 정기를 잠시나마 받았다.

그리고,,,

동동주를 부어 마시고 도토리묵과 파전으로 간단히 요기를 하였다.

좋은 곳을 안내해준 마법사님께 감사하다.^^

현장답사에 대한 느낌을 다 기록할 수는 없지만 사실적인 면에 있어서는 기재를 다하였다.

차로 이동하면서 함께 동행한 분들에게 말한 것이지만 현장답사의 의미는 무엇일까?

사실적인 기록보다는 부동산을 바라보는 관점을 키워나가는 것이 아닐까?

보이는 것을 어떻게 해석하느냐는 부동산경험에 따라 차이가 있다.

그래서 함께 가는 사람들의 대화가 중요한 것이다.

리더가 권리분석에 관한 사항에 대해서는 명확한 결론을 내릴 수 있지만

미래가치에 관한 부분은 단언할 수가 없다.

또한 개개인의 경험치에 의해서,  답사지역에 대한 정보에 따라서

각자의 가치는 달리 평가될 수 있기에 함께 정보를 나누어야 한다.

그래서 현장답사시 정보의 나눔에 대해서 강조한다.

옆사람의 생각을 읽고 싶은 것이다.

권리분석, 임차인분석, 공법상의 분석 등은 해석이 가능하다.

그러나 수익률분석 및 지역과 물건에 대한 평가는 각자 다를 수 있다.

따라서 현장은 내가 그 자리에서 느껴야 한다는 것이 미다스의 지론이다.

그것이 정답이다.

부동산은 단순히 좋다, 나쁘다가 아닌

향후 어떻게 변화할 것인가에 대한 가치에 대한 느낌과 판단이 중요하지 않을까,,,

문의: 010-9287-7700(미다스)

[처음처럼`]

소중한 임장정보 잘 읽고 갑니다. 늘 감사하게 생각하고 있습니다.

[미다스]

처음에 생각한 것처럼 한 길을 가다보면 그 길이 좋은 길이였음을 기억하게 될 것 입니다.

[마법사]

답사내용 복습하다가 면목동근린상가 끝내고나니 머리아파서
노원구쪽은 하지도못햇는데
이렇게 정리해주셔서 너무 감사합니다,,,^^
배울것이 너무많아서 바빠질듯하네요,,,
수고많으셨습니다,,,

[미다스]

자양동 근린주택과 면목동 물건 정리해야 하는데 바쁘다는 핑계로 정리못하고 있습니다.
곧 올리도록 하겠습니다. 건승하셈~^^

[아끼바리]

자료정리감사합니다 처음임장이라그런지 내 눈에는 다좋게만 보이던데 아직도 잘 모르겠습니다 좀더 공부를 해야할것같습니다 더운날 고생많이 하셨습니다..

[미다스]

아끼바리님의 단순하면서도 집요한(?) 질문에 땀좀 뺐습니다~^^.
늘 그런 자세로 경매공부에 임하시기 바랍니다.
좋은 결과가 있을 것입니다~^^