2016. 6. 24. 18:19
이번 포스팅은 토지 세금에 3부작 연재의 종점으로 토지 세금 3편,
토지 양도세에 대해 토지와 비사업용토지, 농지를 구분하여 이야기 드리도록 하겠습니다.
토지 양도세
올해부터 토지 중과세가 부활하였습니다.
이는 올초부터 변화된 부동산 개정 내용을 정리하며 이야기 드린 적이 있습니다.
또한 장기보유특별공제가 부활하였으나
기존의 보유를 무시한 2016.01.01을 기준으로 장기보유 혜택을 가져갈 수 있게 되어
토지를 보유하신 분들에게는 청천벽력 같은 세법 개정이 이루어졌다는 평가를 받게 되었습니다.
비사업용 토지가 아닌 사업용 토지는 그나마 중과세에서 벗어날 수 있는데
사업용 토지는 일반적으로 재산세 납부 기준인 별도합산과세 대상인 건물의 부속토지, 주택의 부속토지 등을
이야기하며 분리과세 대상인 농지 등이 이에 속합니다.
이 중 농지는 감면 등의 사항이 많아 밑에서 따로 정리를 할 것입니다.
사업용 토지의 경우 주의하셔할 부분은 토지의 사업기간입니다.
현재 나대지로 있거나 휴농 중이더라도 아래와 같은 조건에 해당되면 사업용토지로 간주합니다.
5년 이상 토지를 보유했을 경우
● 양도일 직전 3년 중 2년 직접 사업에 이용
● 양도일 직전 5년 중 3년간 직접 사업에 이용
● 보유기간의 60% 이상 사업용 토지로 이용 (종전의 80% 기준에서 완화)
3년 이상 5년 미만으로 토지를 보유했을 경우
● 양도일 직전 3년 중 2년 직접 사업에 이용
● 보유기간의 60% 이상 사업용 토지로 이용
3년 미만의 경우
● 소유기간 2년 이상 전체 기간의 60%이상 사업용 토지로 이용
위와 같은 조건에 하나라도 해당이 된다면
현재 사업용 토지로 이용하고 있지 않는다고 하더라도 사업용 토지로 인정받을 수 있습니다.
한가지 더 주의하셔야 할 부분은 별도합산과세 대상인 토지의 면적입니다.
아래와 같은 경우에만 사업용 토지로 인정이 됩니다.
● 주택면적의 5배 이내 (도시지역 밖은 10배)
● 별장의 부속토지 (건축면적 150㎡, 대지면적 660㎡, 기준시가 1억원 이하)
비사업용 토지가 아닌 토지는 일반적인 양도소득세와 같고
이번 포스팅은 양도소득세 계산 방법을 따로 소개해 드리진 않을 것이기에
이에 대해 궁금하신 분은 아래 포스팅을 참고하시면 됩니다.
비사업용 토지 양도세
비사업용 토지에 대해 이야기 드리기 위해서 일단 사업용 토지의 판정 기준을 소개해드리도록 하겠습니다.
사업용 토지의 판정 기준은 아래와 같습니다.
< 목장용지의 기준면적 >
사업용 토지로 판정이 안된 비사업용 토지는 6~38%의 양도소득세에
중과세 10%를 포함하여 16~48%의 과세가 이루어집니다.
양도소득세 절감을 위해서 비사업용 토지의 경우에는 사업용 토지로의 전환도 고려해 보아야 할 것입니다.
하지만 굳이 비사업용 토지이지만 부득이한 경우로 비사업용 토지로 보지 않는 경우가 있습니다.
아래와 같은 경우는 비사업용 토지로 중과세를 적용받지 않으니 잘 알아두셔야 합니다.
● 직계존속 또는 배우자가 농지소재지와 30km 이내의 지역에 전입이 되어 있고,
8년 이상 자경한 농지나 임야, 목장용지를 상속 또는 증여받은 경우
(양도 당시 도시지역 안의 토지에 해당되면 비사업용 토지에 해당됨)
● 주말 및 체험 농장용 토지 (가구별 1,000㎡ 이내)
● 종중 소유의 농지로 도시지역내 주거, 상업, 공업 지역에 소재하는 농지이며
2015년 12월 31일 이전 취득한 토지
● 협의매수 또는 수용되는 토지로 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률' 및
그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정 고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지
(취득일이 사업인정고시일부터 2년 이전인 토지여야 하며
사업시행자로 지정되기 이전에 양도하는 경우는 비사업용 토지에 해당됨)
● 2007년 1월 1일 이후 상속받은 농지로 도시지역내 주거, 상업, 공업 지역에 소재하는 농지여야 하며
상속개시일부터 5년 이내에 양도하는 토지
● 공해공장연접토지로 지목제한 없이 공해공장연접 토지소유자의 요구에 따라 취득한
공장용 부속토지의 인접 토지
● 이 밖에 공익, 기업의 구조조정 등의 부득이한 사유의 토지
위 항목에 해당되는 경우 사업용 토지로 보지만 각 항목별로 자세히 알아보고 진행을 하셔야 합니다.
사업용 토지와 비사업용 토지의 판단 미스로 큰 손해를 입을 수 있으니 꼭 검토를 하시고 양도를 진행하셔야 합니다.
농지 양도세
농지는 말 그대로 농사를 짓기 위한 토지를 이야기합니다.
전, 답, 과수원 등이 이에 해당하며 농지는 사업용토지 중에서도 감면 혜택이 큰 토지입니다.
이러한 혜택은 직접 농사에 종사하는 농업인들을 위한 제도로
농사를 위한 토지의 매입과 보유, 양도에 대해 혜택을 주고 있습니다.
농지를 통해 혜택을 받기 위해서는 토지세금 1편과 2편에서도 설명드렸듯이
자경 농민으로서의 요건을 갖추고 있어야 합니다.
자경 농민으로서의 요건은 재촌 자격으로
농지소재지 자치구에 살고(농지소재지와 인접한 시,도,군의 30km 이내)있어야 하며,
농지취득자격증명원을 발급받아 자신이 직접 절반 이상의 농업에 참여해야만
자경 농민으로 인정을 받을 수 있습니다.
만일 자경을 하지 않는 것이 발각되면 처분의무통지와 강제처분통고를 받게 됩니다.
단, 농지면적 1만㎡ 이하까지는 한국농촌공사에서 하고 있는 농지은행에 위탁을 맡기면
이 같은 일이 발생하지 않으며 8년이 지나면 양도시에 사업용토지로 양도세 중과세에서 벗어날 수 있습니다.
알아두셔야 할 것은 농지은행에 맡겨 8년이 지난 농지라도 계약 만료 후 2년 안에 매도해야만
일반과세로 적용이 되며 장기보유특별공제 혜택도 적용받을 수 있습니다.
또한 농지은행에 맡긴 후 8년 이내에 매도를 진행할 경우 비사업용 토지로 보기 때문에
잘 생각해보고 맡겨야 할 것입니다.
8년 자경한 농지 감면
재촌 + 자경 + 8년 자경
위와 같은 조건에 해당된다면 양도세를 5년간 총 3억원의 감면이 가능합니다.
연간 감면액은 2억원에서 1억원으로 감면 혜택은 줄어들었습니다.
(단, 2017년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 종전의 감면 한도를 적용받을 수 있음)
자경이 원칙이지만 현재 휴경의 상태라면 해당 토지는 농지로 봅니다.
또한 도시지역으로 편입(주택, 상업, 공업지역)된 날부터 3년까지는 농지로 봅니다.
양도세 감면 혜택을 받기 위해서는 또 하나의 조건이 더 있습니다.
농업 외의 근로소득이 3700만원(부동산 임대소득, 농가부업소득, 농·임업소득 제외) 이상인 경우에는
해당 연도가 자경기간에서 제외가 됩니다.
취득세와 달리 배우자가 대신 경작을 하는 경우에도 해당 연도가 자경기간에서 제외가 됩니다.
임야의 경우 재촌의 조건을 갖추면 자경 조건 없이
사업용토지로 판정 받은 임야의 경우 농지와 같은 혜택을 받을 수 있습니다.
대토를 통한 감면
4년이상 재촌과 자경의 요건을 갖추었다면 해당 농지를 양도하고
1년 이내에 대토할 농지를 구입하게 되어 재촌, 자경을 하게 되면 이 역시 양도세 감면혜택을 받을 수 있습니다.
다만 대토할 농지의 면적이 처분한 농지의 2/3 이상이거나 대토한 농지의 가격의 1/2이상이어야 합니다.
대토를 통한 감면은 8년의 자경요건은 갖추지 못했지만 4년 연속으로 농지를 재촌 자경하고
이후 매입한 농지에서 4년 연속 재촌과 자경을 하는 조건으로 8년 자경과 같은 혜택을 주는 것입니다.
때문에 대토 이후 4년간 재촌과 자경의 요건을 지켜야만 합니다.
대토를 진행할 때에는 선취득 후양도를 진행하셔도 되고 선양도 후취득을 진행하셔도 좋지만
선취득 후 양도까지 1년, 선양도 후 취득까지 1년 내에 진행하셔야만 대토 조건이 됩니다.
아래의 사항은 대토 시 예외 사항들입니다.
● 대토 후 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률'에 의거 협의매수 또는 수용이 된다면
이후 기간은 4년을 경작한 것으로 간주합니다.
● 1년 이상의 치료나 요양이 필요한 경우와 농지개향을 위해서 휴경을 하는 경우
대토를 통한 새 농지 취득일로부터 2년 이내에 경작이 가능합니다.
감면 금액과 소득조건은 8년자경 감면 조건과 같습니다.
임야의 경우 재촌의 요건만 갖추면 자경조건 없이 사업용 토지로 판정받은 임야의 경우
농지와 같은 혜택을 받을 수 있습니다.
지금까지 토지의 양도세에 대해 알아보았습니다.
이번에 토지를 정리하며 느낀 것은 다른 세금과는 달리 예외조항 등이 복잡하고
온라인상에는 제대로 뜻도 모르고 가져다 복사한 것 마냥 불분명한 정보가 너무 많았다는 것입니다.
마치 구청, 세무서, 법제처에 연락을 하며 처음 주택임대사업자에 대한 정보를 정리할 때의 기억이 많이 났습니다.
하나씩 최대한 정확하게 작성을 하기 위해 노력을 하였으며
대부분 확실히 확인한 조건들이기에 안심하셔도 좋지만
실제 양도를 진행을 하게 될 경우 다시 한번 확인은 해보셔야 할 것입니다.
이로써 토지세금 3부작을 모두 마칩니다.