귀농하실때 참고하세요

[코생이]

주위를 둘러보면 매력적인 귀농이 보입니다

임야는 평당 단가가 싸며 활용도가 높다.

최근 임야투자와 개발에 대한 관심이 늘어나고 있다.

임야는 면적은 크지만 단가가 싸서 2 ~ 3억원만 있어도 1만여 평의 임야를 살 수 있다.

좋은 환경과 조망, 넓은 면적과 싼 단가, 벌목하는 수목의 활용, 그리고 다양한 활용도며 개발가능 장래성은 임야의 가장 큰 매력이다.

근래에는 개인이나 종중이 임야를 구입하여 가족묘지나 수목장(樹木葬)으로 사용코자 하는 검토도 활발하게 진행되고 있다. 작년 말 정부의 산지규제 완화로 자기소유 산지의 임도를 이용한 전원주택 신축이 가능해져, 임야투자에 대한 상담도 늘어가는 추세다.

임야란?

임야는 지적법상 28개 지목의 하나로서 임야대장과 임야도에 의해 관리된다.

산림 혹은 산지와는 같은 개념으로 보면 된다.

지적법 상 임야는 산림(山林) 및 원아(原野)를 이루고 있는 수림지, 죽림지, 암석지, 자갈땅, 모래땅, 습지, 황무지 등의 토지를 말한다. 국립공원 등 자연공원과 바다의 섬에 있는 암벽 등도 대부분 임야로 되어있다,

임야의 산지관리법 상 분류

임야는 산지관리법상 그 규제의 강도와 활용도에 따라 보전산지와 준보전산지로 구분되고 보전산지는 다시 공익용산지와 임업용산지로 나누인다,통상 보전산지는 농림지역, 준보전산지는 관리지역으로 편입된다,

보전산지 중 공익용보전산지[구 공익임지]는 백두대간보호지역, 자연공원지역, 상수원보호구역, 사찰림, 보안림, 사방림 등 보존의 필요에 의한 공익성이 강한 산지로서, 규제가 많으며, 통상 자연환경보전지역으로 지정된다.

이 공익용산지는 오로지 도로, 철도, 항만, 발전 등 국가행정이나 군사목적으로만 사용이 가능하다. 개인은 수목원, 자연휴양림, 가축의 방목, 약초재배 등 극히 제한된 범위에서만 이용이 가능하다. 전원주택 등 민간인의 개발과 일반적인 이용은 전혀 불가능하다.

임업용보전산지[구 생산임지]는 농림어업인이 일정 면적을 활용하여 임업경영, 버섯, 약초재배, 방목 등의 농림사업을 할 수 있으며, 농가주택(임업인주택)을 지을 수 있다.그러나 도시지역의 일반인은 임업인이 되지 않으면 전원주택용 집을 짓지 못한다.

통상 관리지역에 해당하는 준보전산지는 전원주택과 펜션 숙박업소 등 다양한 용도로 쓸 수 있는 땅이다, 산지에 있어서의 꽃이라고 할 만큼 임야에 있어서는 가장 좋은 땅이라 할 수 있다, 그러나 준보전산지는 값이 비싸고, 실제로 산들은 통으로 혹은 한 지번에 임업용산지와 함께 존재하기 때문에, 귀농을 대비한다면 준보전산지 만을 사는 것 보다는 뒤에 붙은 임업용산지도 싼값으로 함께 구입하는 것도 좋다.

임야의 개발과 투자가치

도시인이 좋은 임야를 고르는데 있어서는 투자를 목적으로 하느냐 실수요자냐에 따라 약간의 관점 차이는 있다, 그러나 무엇보다도 산지전용 심사기준에 맞아야 후일 원하는 용도로 쓸 수 있기 때문에, 임야에 관한 기본적인 규제사항을 잘 알아두는 것이 좋다.

임야의 개발에 있어서 가장 중요한 사항으로는 우선 대상임야가 내가 목적하는 바와 같은 개발행위가 허용되는 용도지역인지가 가장 중요하다.

개발제한구역(GB)나 상수원보호구역, 자연공원구역, 다도해 해상공원구역, 수산자원보호구역, 생태계보전지역, 백두대간보호구역, 산림보호구역(구 보안림), 문화재보호구역 등지의 공익용산지에서는 단독주택 외에는 허용되는 범위가 극히 제한된다.

대상임야의 평균경사도, 입목본수도와 활엽수림 및 조선소나무의 비중, 지반기준 고도 등도 임야개발에만 적용되는 중요한 심사기준이 된다.

그 외에 일반적으로 측량을 해서 경계를 확인하라던지, 분묘가 있다던지, 통상 진입도로가 없다던지, 산에 자생하는 지상입복의 소유권에 유의하라던지 하는 사항도 있다.

임야의 개발 인허가에 드는 비용은 임야의 종류에 따라 약간의 차이는 있으나, 통상 대체산림자원조성비로 평당 1만원 정도를 내면 된다. 이외에 산지복구비를 예치하는 등 약간의 수수료가 든다. 그러나 내는 돈만 치면 농지전용 시에 내는 농지보전부담금(개별공시지가의 30%) 보다는 훨씬 적다고 볼 수 있다.

좋은 임야 고르는 10가지 핵심요령

다음에 좋은 임야를 구입함에 있어서 유의사항을 산지관리법상의 규정과 사법상 장애사유를 통틀어 흔히 발생하는 10가지 유형으로 설명한다,

(1) 보전목적이 강한 공익용보전산지는 피한다,

대개 경치가 좋은 관광 경승지, 자연공원지역, 백두대간보호지역, 산성과 사찰등 문화재보호구역, 상수원보호구역, 자연이 잘 보전된 계곡은 공익용산지로 지정된다. 산이 높고 계곡이 깊으며, 물이 좋고 천하 절경인 곳은 대개가 산지전용제한구역으로 지정된 공익용보전산지다.

특히 국립공원 등 자연공원이나 백두대간지역은 전혀 개발이 어려우므로 구입대상에서 제외해야 한다. 또 희귀식물 및 천연기념물 보존지역, 동식물 생태보전지역이나 상수원보호구역 등도 개발이 금지되어 있으므로 투자목적에는 전혀 적합지 않다, 보안림, 채종림, 방풍림 등 자연 재해를 방지하기 위한 임야로 지정된 경우도 개발이 금지된다,

임업용보전산지는 임업인이 아니더라도 일정 면적범위 내에서는 이용과 개발이 가능하다,

그런데 보전산지의 토지이용계획확인원과 지적도를 떼어보면 그냥 “보전산지”로 만 되어 있고 공익용과 생산용의 구분이 없는 경우가 있다. 이때에는 별도로 “산지이용구분도”를 신청하여 지적과 수치로 양자가 구분된 상세지적도를 발급받아 보아야 한다

그러나 주의할 것은 이 25도는 법상의 최고한도일 뿐, 지방에 따라 시, 군의 조례로 그 이하로 규정하고 있는 곳도 많기 때문에 사전에 주의를 요한다. 예컨대 용인군은 17.5도, 파주시는 23도 이하로 규정하고 있다,[홍천군, 여주군, 양평군은 25도]

경사도를 측량하는 위치와 방법에 관하여는 각 지자체별로 별도의 지침이나 조례가 있어 그에 따른다,

(4) 산지 안에 생육하고 있는 수목의 입목축적이 그 지역 평균치의 150% 이하이어야 한다.

시 군마다 산림조합에서 산출한 평균 입목의 울창도(입목본수도)가 있는데, 특정 산지의 입목본수도가 임업통게에 나오는 각 시 군 평균치의 150%이상이 되면 산지전용 허가가 나지 않는다. 시 군에 따라 100%인 곳도 있다[양평].

이 규정은 울창한 숲을 보전하자는 취지라고 볼 수 있다, 즉 산에 나무가 울창하면 보기에 좋고, 나무의 가치도 있겠지만, 반면에 벌채를 하고 토사를 반출하여 형질변경을 하는 등의 산지전용허가는 받기 힘들다는 이야기다, 또 전용대상 산지 안에 생육하고 있는 50년생 이상인 활엽수림의 비율이 50% 이하이어야 전용이 가능하다.

재래종 조선소나무 등 보존가치가 있는 나무가 많을 때도 산지전용이 제한된다, 임야의 투자에 있어서는, 나무가 많은 산이 꼭 좋은 산이 아니라는 이야기다.

(5) 직경거리 250m 이내에 9천평 이상의 개발허가가 있는 임야는 연접개발의 제한을 받는다.

따라서 주변을 둘러보아 경계로부터 직선으로 250m 되는 거리에 이미 대규모 전원주택단지나 리조트단지 등이 개발 중이라면 일단 조심해야 할 것이다, 2003년 10월 이후이미 개발허가를 받아놓은 경우도 동일하다. 현행법 상의 연접개발금지 규정에 걸리기 때문이다.

임야의 연접개발 금지는 국토계획법에 의해 산림자원의 보호와 환경보존을 위해 새로 도입된 개발제한제도의 하나다,

그러나 임야의 연접개발에 걸리더라도 200평 이하의 단독주택이나 제1종 및 제2종 근린생활 시설을 짓는데는 지장이 없다.

(6) 임야의 경우에는 다른 토지와 달리 경계의 판단이 대단히 힘들다.

임야를 구입하는 경우 소개자의 말만 믿고 지적도나 설명만 가지고 판단하다가는 착오가 많이 날 수 있다. 실제로 세월이 흘러 구거, 하천 등도 흐르는 물줄기가 바뀌었을 수도 있고, 붙어 있는 도로나 논과 밭의 경계 등 지형지물도 그 형태와 위치가 달라졌을 가능성이 있기 때문이다,

따라서 구입 전에 정확히 측량을 해보는 것이 좋겠으나, 토지중개의 관행상 아무도 돈을 내어 측량을 해 주지는 않는다, 통상 임야의 뒷 선 경계는 산봉우리나 능선이 많고, 옆 경계는 계곡이 대부분이기 때문에 실제 산정에 올라가서 목측으로 주변을 설펴보는 수 밖에 없다. 그러나 준보전산지가 많고 또 용도가 매우 중요하다면 계약 전에 자비로 측량하는 것도 한 방법이 될 수 있다,

(7) 산에 있는 입목의 소유권 관계도 검토해 보아야 한다,

산에 자라는 참나무 밤나무나 대나무 숲이 울창하거나 오래되어 목재의 가치가 있어 보이거나, 또는 조선소나무 같이 희귀하고 값나가는 나무가 제법 있다든지 혹은 매실, 자두등 유실수 등이 집단으로 심어져 있는 경우(과거 과수원일 수 있음)에는 임야의 매매 시에 그 나무의 소유권과 처분관계를 사전에 확인해 보아야 한다. 즉 이런 나무들이 산(임야)의 매매 시 함께 넘어 올 것인지 아니면 별도의 소유자가 있어서 별개의 가격을 지불해야 되는지 확인해 볼 필요가 있다.

일반적으로는 산(임야)의 매매 시 산에 자생하는 나무들에 대하여 별도의 공시도 없고, 또 계약 시에 아무런 특약이 없으면 그 생육 중인 나무들도 임야매매와 함께 따라 온다고 본다,

그러나 임야에 있는 수목들이 “입목에 관한 법률”에 의하여 별도로 입목등기가 되어 있을 경우나 수목의 집단에 명인방법에 의한 소유권자가 명시되어 있는 경우에는 다르다. 그냥 임야(山)만 구입한다고 해도 해당 산에 있는 수목은 입목등기부나 명인방법에 의한 소유자의 명의로 별도로 존속할 가능성이 많기 때문이다,

명인방법이 되어 있는 수목의 집단은 토지소유권과는 별개의 소유권의 객체로 인정된다.

명인방법이란 수목의 집단에 대해 팻말이나 나무껍질에 소유자를 표시 하는 방법 등 제3자가 보기에 소유권자가 누구라는 것을 명확하게 알 수 있도록 표시하는 방법을 의미한다.

(8) 상당 수 임야의 경우 진입도로가 없는 맹지가 많다.

산 밑이 바로 개울에 접한다든지 또는 그 앞의 논밭이 타인소유인 경우 따로 통행하는 길이 없는 산들이 많다. 또 길이 없는 산 중턱의 산이나 산 속의 산도 많다. 투자목적이 아니고, 즉시 사용목적으로 이런 임야를 구입하는 경우, 도로가 없으면 산을 개발 할 수 없으므로 진입도로에 대한 대책이 필요하다.

구입 시에 미리 산에 진입 할 수 있는 도로를 개설하기 위하여 그 앞의 논밭에 도로를 내든지, 남의 산의 일정 부분 도로사용승낙을 받을 수 있는 조치를 강구해 두는 것이 필요하다.

내 산과 도로 사이에 하천이나 구거가 있는 경우에는, 하천[구거]점용허가를 받아 자비로 다리를 놓은 뒤에 지자체에 기부채납하여 정식도로를 개설하는 것도 한 방법이 될 수 있다.

(9) 임야의 지반이 평탄하거나 좋은 흙과 낙엽으로 되어 있다면 금상첨화다,

임야의 지반을 살펴 볼 때에 급경사가 없이 완만한 경사에 낙엽이 많고 부식토가 있어, 부드럽고 질 좋은 흙과 모래로 되어 있다면 매우 좋다. 이런 산의 땅은 후일 유실수 식재나 버섯재배, 묘목 재배 등에 아주 유용하게 쓸 수 있다,

또 토사를 반출하는 경우 과수원이나 논을 매립하는 곳에 돈을 받고 흙을 퍼 내 갈 수 있다. 그러나 반대로 지반이 흙이 아니고 암반 투성이며, 가끔 절벽 등이 있을 때에는 쓸모가 매우 줄어든다, 통상 돌투성이인 이런 산을 “악산(惡山)”이라고 하여 매입을 꺼리기도 한다.

이런 산은 묘지로도 쓰지 못하고, 홍수나 폭풍에 약하여 여름철이면 절벽 붕궤나 토사유출 등으로 길을 막아 마을에 피해를 주기도 한다. 산주(山主)로서는 뜻하지 않게 산지 원상회복 비용부담과 주민의 피해보상 파동에 휘말려 골치를 썩을 수도 있다.

(10) 임야 구입 시 분묘기지권도 유의해야 할 부분이다.

우리나라의 임야치고 도처에 분묘(무덤)이 없는 곳이 없다고 해도 과언이 아니다. 지금 전국에 2천만개

[네오 팜]

역쉬
부동산에 해박한 코생이 아우님이셔.....^^*

[문화강국]

좋은 정보 고맙네... 뭐든 공부하지 않으면 할 수가 없네...ㅎㅎ

[천만불]

좋은정보감사합니다^^~~