명도를 잘 할려면 부합물, 종물을 잘 알아야 한다.
경매를 하면서 주거용 건물에 대해 입찰하는 사람들의 가장 큰 고민 중에 하나가 명도이다.
명도를 잘 할려면 부합물과 종물을 잘 알면 아주 유용하다
대금납부를 하고 공부상인 등기부등본에 낙찰자의 이름이 올랐어도 현재 거주하고 있는 점유자에 대한 명도가 이루어지지 않은 이상, 그 건물에 대한 온전한 권리를 행사할 수 없다.
그렇다고 완력을 사용해서 강제로 내 보낼 수도 없다보니 명도를 잘 하는 사람이 경매를 잘 하는 사람인 것처럼 보인다.
명도를 잘 하는 비법이라며 특강을 하는 곳도 있고, 꼼수를 많이 아는 것처럼 으시대는 사람들도 있다. 듣고 보면 뭐 특별한 것도 없드만.
명도란 상대적인 것이기 때문에 상대방에 맞춰서 하면 된다.
꼼수를 쓰기도 하고, 과도한 이사비를 요구하며 버티기도 하지만, 그 점유자가 건물을 비워줘야 하는 진리는 변하지 않는다.
다만 이사비를 요구하는 사람들의 말속에는 “그래도 낙찰자는 여유가 있으니 낙찰받은 것 아닌가?..그러니 우리한테 아량을 좀 베풀어 달라”는 의미가 숨어 있다.
이 의미를 알게 되면 그 다음부터는 명도가 쉬워진다.
명도는 협상이다.
점유자와 이사 시점에 대해 이야기 하고 갈려고 하면 항상 발목을 잡는 말이 있는데, 이사비를 얼마 줄 수 있느냐는 물음이다.
돈 맡겨 놨냐고 직설적으로 말하고 싶지만, 좋은 게 좋은 거라고 나름 설득을 시킨다.
보통은 자신의 상황을 얘기하며 인정에 기대는 얘기를 하지만 일부는 좀 공격적으로 말하는 사람도 있다.
여기 시설물은 본인이 해 놓은 것이기 때문에 전부 떼어내고, 또는 부숴놓고 나간다고 으름장을 논다.
특히 상가를 명도할 때 이런 경우가 많이 생기는데, 사실 낙찰자 입장에서 법리적인 해석을 떠나 이 말처럼 무서운 것이 없다.
새로운 많은 문제가 발생되기 때문이다.
상가의 경우 일반 매매로 상가를 거래할 때는 시설 권리금에 대한 비용을 받을 수 있지만 경매의 경우 낙찰자에게 이런 주장을 할 수 없다
이런 말을 하는 점유자들 대부분은 막무가내식인 사람들이 많은데, 좀 더 냉철하고 좀 더 실익을 얻을 수 있는 방법이 뭔지를 잘못 알고 있는 경우다.
이런 사람들한테는 말로 해서는 먹히지 않는다.
어떻게 들으면 그 사람들의 말이 맞는 것 같기도 하다.
하지만 이는 명백히 형법상의 재물손괴죄에 해당되고 그 부분에 대해 얘기하지만 그 사람들은 들을려고 하지 않는다.
이런 경우 먼저 그 시설물들이 경매가 진행되면서 권리관계가 어떻게 변했는지를 우선 설명해 주어야 한다.
민법상의 부합물과 종물에 대한 설명을 하여 대금납부와 동시에 시설물에 대한 소유권까지 낙찰자에게 이전되었기 때문에, 명도협상을 하는 지금 이 시점에서 시설물을 파손시키는 행위는 낙찰자의 재산을 손괴시키는 행위가 되므로 형법상의 재물손괴죄와 민법상의 손해배상책임까지 있음을 주지시킨다.
일반적으로 점유자들은 부합물과 종물에 대한 이론을 모르기 때문에 자기가 시설했기 때문에 자기 것이라고 생각할 수 있다.
현장에서 이러한 권리관계에 대한 부분을 얘기해도 돌아서면 점유자들은 잊어버린다.
그렇게 때문에 다시 내용증명을 작성하고 관련 법규나 판례를 첨부해서 보내면 그 다음에는 많이 누그러져 있음을 알게 된다.
그리고 명도를 하는데 있어서 또 하나의 중요한 점은 현재 점유자를 힘들게 만든 사람이 낙찰자가 아니라 소유자라는 것을 각인시켜 줘야 한다. 오히려 낙찰자는 점유자를 도와서 손해 본 부분에 대해 같이 고민하고 도와줄 수 있는 부분이 있는지를 찾는 것도 중요하다.
낙찰자를 도울 수 있는 부분이 있다고 한다면 그 다음부터의 명도는 아주 쉬워진다.
부합물과 종물에 대한 부분은 상가의 시설물뿐만 아니라 단독주택의 옥탑이나 보일러실, 경매대상이 토지만인 경우 지상 수목에 대한 판단에서 소유권과 관련하여 많은 명도분쟁이 발생한다.
특히 부합물과 종물의 경우 감정평가서에 감정에 포함이 되었는지도 아주 중요한 사안이 된다.
점유를 이전해 달라는 낙찰자의 요구에 대해 점유자의 선택사항은 없다.
다만 시기만 있을 뿐..
낙찰자여!!
점유자에게 너무 많은 시간을 주지 말라
법무법인 한별 인천분사무소 노영종 사무장(노쌤)