↑위에 질문하신 충청남도 금산군 복수면 수영리 토지경매 답변 입니다.

[러브정/정의덕]

*2012타경4640*

이 물건은 충청남도 금산군 복수면 수영리 토지 경매물건 입니다.

1.권리분석결과

답변:본건 경매토지 2필지중 수영리 234번지 토지등기부를 확인한

결과 2007년10월10일 김국종의 가압류가 말소기준권리가 되어 전부

소멸 하므로 낙찰시 토지 등기부상 법적인 문제는 없습니다.  

2.본건의 약점 정리

①개발호재 부재건

답변:충청남도는 도내 곳곳에 개발호재가 많은 지역 이지만 금산군은 특별한

대형개발호재가 없고 특히 본건의 경우 아래--인공위성 사진을 보면 본건의

토지 뒤편은 산으로 막혀있고 앞쪽은 유등천이 소재하여

향후 개발 가능성(미래가치)이 상당히 낮습니다.

②법정지상권 관계건

답변:본건 토지 위에는 아래---감정평가서 자료 사진처럼 경매에서 제외되는

건물등기부와 건축물대장이 없는 무허가/미등기 주택과 원두막이 소재 합니다.

정확한 건물의 건축연도와 소유관계는 강태수회원님이 관할 금산군청에 확인해

보셔야 하겠지만 정황상 2008년12월11일 사망한 전소유자 양원철이 건축했을

가능성이 높고 양원철의 사망으로 인하여 미등기/미허가 상태로 자녀들에게

상속된 것으로 보입니다.

제 예상대로 관청에서 확인한 결과 토지와 건물이 모두 양원철에게 속하였다가

그중 토지만 이번에 매매/증여 기타의 원인으로 처분되어 소유자가 달리하게 된

경우 '관습법상 법정지상권'이 성립하게 됩니다.

물론 이 경우 건물주에게 지료를 청구 할 수는 있지만 워낙 감정가격이 낮아

미미한 금액이고 양원철이 사망 하였으니 관습법상 법정지상권 성립 여부와

관계없이 주택을 상속받은 자녀들과 건물을 모두 매입하는 협상을 할 수는

있지만 주택과 원두막의 감정가격만 5천2백만원이 넘어 수익성이 있을지

의문이 듭니다.

더구나 토지 2필지 공시지가를 합쳐도 5,953,600원에 불과하여

감정가격도 시세에 비하면 상당히 높게 책정된 것으로 보입니다.

3.최종결론:본건은 임장후 입찰을 포기하시기 바랍니다.

이유:위에서 설명 드렸지만 본건은 개발호재가 전혀 없는 토지에

관습법상법정지상권 성립여지가 있어 투자메리트가 거의 없으며

또한 감정평가서에 의하면 주택으로 들어가는 입구가 폐도(막혀)

되어 있어 차량은 물론 사람의 접근 자체도 쉽지 않습니다.

더구나 점유자에 대한 지료 협상문제와 함께 235번지는 지목이 전이라

일주일 안에 농지취득자격증명원을 발급 받아 제출해야 하는데 이런

많은 고생을 하면서 까지 낙찰을 받기에는 여러모로 메리트가 없는

물건으로 보이니 현장 직접 방문후 입찰을 포기하시기 바랍니다.

^^러브정/정의덕(016)391-3005 올림.

[스카이라운지]

항상 좋은 답변 주시어 감사드립니다. 고맙습니다.

[러브정/정의덕]

스카이라운지 회원님 댓글 감사 합니다.^^러브정/정의덕 올림.