보증금 증액한 소액임차인, 배당받을 때 ‘오리알’ 되는 이유

[땅지기]

보증금 증액한 소액임차인, 배당받을 때 ‘오리알’ 되는 이유

정부는 부동산 안정화를 위해 여러가지 정책을 내놓고 있지만 이러한 노력에도 불구하고 전세난은 지속되고 있다. 또 그칠줄 모르는 전셋값 상승으로 전세를 구하기가 쉽지 않은 상황에서 임차인들은 집주인의 보증금 증액요구를 무시할 수만은 없다.

보증금을 증액할 때 등기부를 확인해보지 않으면 예상치 못한 난관에 봉착할 수 있다. 기존 보증금은 말소기준권리에 앞서지만 증액부분이 후순위라면 증액된 부분에 대해서는 배당받지 못하게 되는 경우가 생기는 것이다.

또한 소액임차인의 경우엔 문제가 더 심각해질 수 있다. 다음 예를 살펴보자.

A씨는 보증금 3000만원으로 인천의 한 다세대에 거주하고 있었다. 이 다세대에는 A씨의 전입일보다 빠른 2000년 10월 13일에 근저당이 설정돼 있었다.

이후 집주인의 요구로 보증금을 300만원 인상하게 됐고 A씨가 살던 다세대는 경매에 부쳐지고 말았다. A씨는 소액임차인이 받을 수 있는 우선변제를 위해 배당요구를 했지만 보증금을 전부 떼이고 말았다. 어떻게 된 일일까.

이 경우 주택임대차보호법에 따르면 소액임차인의 보증금 범위는 3000만원 이하이다. 하지만 A씨가 보증금을 인상하면서 A씨의 보증금은 3300만원으로 상승했고 소액임차인에 해당되지 못한 A씨는 배당순위에서 밀리면서 보증금을 잃고 만 것이다.

판례에 따르면 임대차관계가 지속되는 동안 임대차보증금의 증감·변동이 있는 경우, 소액임차인에 해당하는지 여부의 판단 시점은 원칙적으로 배당하는 시기로 보고 있다. [대구지방법원 2009가단134010]

따라서 증액하기 전에는 소액임차인의 범위에 있었으나 증액 후 소액보증금을 초과했다면 소액임차인으로 인정받지 못한다. 반대로 감액으로 인해 소액임차인 범위에 들어간다면 일정액을 우선변제 받을 수 있게 되는 것이다.[대법원 2007다23203]

다만 소액임차인으로 우선변제받기 위해 허위로 보증금을 감액한 사실이 명백하다면 우선변제에서 제외한다는 판례도 나와 있기 때문에 주의가 필요하다. [대법원 2001다14744]

임차인의 보증금은 그 금액이 많고 적음에 상관 없이 임차인에게는 더 할 나위 없이 소중한 자산이다. 이렇게 소중한 보증금을 허무하게 떼이지 위해서는 계약시 등기부등본을 확인하는 것을 기본으로 보증금의 증액시에도 추가로 설정된 권리는 없는지 다시 한번 확인해 볼 필요가 있다.

또한 소액임차인에 해당되는 임차인이라면 집주인의 보증금 증액요구를 섣불리 들어줘서는 안될 것이다. 자칫하면 소액임차인의 지위를 잃고 최우선변제의 기회를 잃을 수도 있기 때문이다.