[서울 아파트 투자 플랜 만들기]민간택지 분양가상한제 임박..첫 대상 사업장은 어디?.. 아파트 가격 언제까지 오를까? 아파트투자 타이밍은 언제~?

[부동산재테크1번지TF팀]

[서울 아파트 투자 플랜 만들기]

민간택지 분양가상한제 임박..첫 대상 사업장은 어디

서울에선 올해 상한제 적용받는 민간택지 없을 듯
지방 투기과열지구 가운데 '대구' 첫 타자 유력

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올해 서울에서 분양가상한제를 적용받는 민간택지 아파트는 사실상 없을 것으로 전망된다. 연말까지 분양계획이 잡힌 아파트 물량은 대부분 관리처분인가를 받은 재건축·재개발 사업장이기 때문이다. 다만 지방 투기과열지구인 대구에선 다음달 분양을 준비 중인 민간개발 사업장이 있어 첫 상한제 대상이 나올지 관심이 모아진다.

◇ 민간택지 분양가상한제 시행 초읽기

국토교통부는 이르면 이달말 분양가상한제 확대 규정을 담은 주택법 시행령 개정안을 확정·시행에 들어갈 계획이다. 지난 8월 민간택지 분양가상한제 적용 대상을 투기과열지구로 제한하는 내용의 개정 내용이 지난 11일 규제개혁위원회에서 원안대로 심의 통과했다. 이에 따라 정부는 법제처 심사, 차관회의, 국무회의 등 나머지 절차를 밟아 이달 하순께 개정안을 시행할 것으로 보인다.

이번에 원안 통과한 시행령은 민간택지 분양가상한제 적용 필수 요건을 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 바꾸는 내용이 골자다.

현재 투기과열지구는 서울시 25개 구 모두와 경기도 과천시·광명시·성남시 분당구·하남시, 대구 수성구, 세종시 등 전국 31곳이다. 다만 투기과열지구라해도 △최근 1년 분양가 상승률이 물가 상승률의 2배 초과 △최근 3개월 주택매매량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가 △직전 2개월 월평균 청약 경쟁률이 5대 1 초과 또는 국민주택규모 주택 청약경쟁률이 10대 1 초과한 곳이어야 한다.

아직은 정부가 1년치 분양가 상승률 기준을 어떻게 잡을지 등 세부적 사항을 밝히지 않아 투기과열지구 내에서 어디가 해당할지 알 수 없다. 최종 대상지는 주거정책심의위원회를 거쳐야 확정된다.

◇ 대구에서 첫 적용단지 나올까

주정심을 거쳐 상한제 대상 지역이 되더라도 올해 안에는 적용받는 분양 단지가 없을 것으로 보인다. 부동산114에 따르면 이달부터 12월까지 전국 31개 투기과열지구에 분양 예정인 아파트 단지는 모두 21곳, 총 가구수는 2만4513가구다. 대다수가 관리처분계획인가를 이미 받은 재건축·재개발이거나 이번 주택법 시행령 개정과는 상관없이 상한제를 적용받은 공공택지에 나오는 분양물량이다.

정부는 지난 1일 분양가상한제 보완방안 발표를 통해 재건축·재개발·지역주택조합이 관리처분계획인가를 받았거나 일정 조건(철거 중 단지 등)을 충족할 경우 6개월간 상한제 적용을 유예하기로 했다. 사실상 내년 5월 이후에나 상한제 대상이 되는 셈이다.

이외 민간택지에서 나오는 물량 중에서는 이달 분양예정인 강동구 성내동 ‘힐스테이트 천호역’과 다음달 초 예정된 종로구 충신동 ‘힐스테이트창경궁’ 아파트 단지 정도가 있다. 다만 두 지역 모두 신규 분양이 나온 지 1년 이상된 곳들이라 이번 상한제 대상지역에서는 빠질 가능성이 있다.

당초 12월 분양일정이 잡혔던 용산구 이촌동 ‘이촌현대리모델링’ 아파트는 6개월 유예대상에 리모델링 사업장이 제외됐고, 이촌동은 집값도 많이 올라 상한제 대상이 될 가능성이 크다. 다만 실제 분양은 내년 하반기에나 가능할 전망이다. 시공을 맡은 포스코건설 관계자는 “사업계획 승인을 받은 게 지난 8월이라 내년 관리처분인가, 이주·철거 등을 거쳐 빨라야 하반기에나 분양을 할 수 있다”며 “현재 조합원들 사이에 상한제는 별 이슈가 되지 않는다”고 전했다.

지방 투기과열지구인 과천, 광명, 하남에서도 올해 분양예정인 물량은 모두 공공택지이거나 정비사업장들이다. 대구에서는 수성구 중동에 ‘중동푸르지오’와 ‘수성데시앙리버뷰’, 만촌동 ‘해링턴플레이스만촌’이 이달과 다음달 분양을 앞두고 있다. 분양업체 한 관계자는 “대구는 최근 가격이 많이 올라 상한제 대상지로 지정될 수도 있지만, 현재 주택도시보증공사의 분양가 규제가 워낙 까다로워 상한제를 하든 안하든 별로 관심이 없다”고 말했다.

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