2022년(머니투데이)서울 용산구 급매 사라지더니 8억 뛰었다.

[부동산학 교수 신광식]

서울 용산구 급매 사라지더니 8억 뛰었다.

머니투데이|방윤영 기자, 유엄식 기자|2022.07.28.

"두 달 전 급매로 올린 물건이 매수 문의가 전혀 없다가 어제부터 전화가 쇄도합니다" (용산 공인중개소 관계자)

오세훈 서울시장이 전일 '용산 국제업무지구' 개발 로드맵을 발표한 직후 잠잠했던 일대 부동산 시장이 들썩인다. 초대형 개발로 강남권을 뛰어넘을 '금싸라기'로 변모할 것이란 기대감이 금리인상 여파로 얼어붙은 매수세를 다시 자극하는 모양새다.

1. 용산 국제업무지구 개발 계획 발표 후 매수문의 이어져, 단기 투자는 유의해야 한다.

7월 27일 부동산 업계에 따르면 전날 서울시 '용산 국제업무지구 개발구상' 계획안이 발표된 후 인근 공인중개소에 매수 문의가 급증했다. 사업지 인근 공인중개소 관계자는 "어제 오후부터 매수 문의 전화가 끊임없이 오고 있다"며 "개발계획 발표 이후 집주인들이 매물을 거두거나 호가를 높일 수 있기 때문에 매도 의사를 다시 물어봐야 한다"고 말했다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "집주인들이 개발 호재를 접하고 나서 매물을 거둬들이기 시작했다"며 "급매도 시세대로는 받아야겠다며 가격을 다시 올린다는 분위기"라고 했다. 김 소장은 "용산 국제업무지구 조성에 대해서는 불안감이 있었는데 서울시 발표로 확실시 되면서 분위기가 반전됐다"고 말했다. 특히 용산정비창 부지와 가깝고 한강변 조망이 가능한 매물은 호가가 급등했다. 재건축을 진행 중인 용산 '산호아파트' 전용 103㎡은 지난 5월 직전 매매가보다 5억원 낮은 15억원에 거래됐다. 하지만 전날 같은 평형 매물이 직전 최고가보다 1억 높은 23억5000만원에 나왔다. 단박에 시세가 8억원 이상 뛴 것이다.

시장에선 용산에 각종 개발호재가 집중돼 향후 강남권에 견줄 지역으로 급부상할 것이란 기대감이 크다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 "이미 10~20년 전부터 강남에 필적한 만한 곳으로 용산이 거론됐다"며 "용산 국제업무지구가 조성된다면 시내 중심지로 떠오를 가능성이 높다"고 말했다.

현재 용산구 아파트 3.3㎡당 평균 매매가격은 5300만원 선으로 7000만원대인 강남구보다 낮지만, 10~20년 뒤 개발이 완료되면 강남구에 비견될 정도로 가치가 상승할 것이라는 게 윤 연구원의 분석이다. 하지만 단기 투자 목적의 매수는 지양해야 한다는 의견도 나온다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 "용산정비창 개발이 추진되면 일대 집값이 전반적으로 오르겠지만 우리나라 주택 가격은 반드시 교육 환경을 따라가게 돼 있다"며 "용산이 아직 강남보다 교육환경이 좋지 않고, 구축 주택은 재개발, 재건축이 완료되지 않으면 주거 가치가 떨어진다는 점을 유의해야 한다"고 말했다.

2. 오세훈 시장, 실패 경험 반면교사 용산정비창 개발 성공신화 쓰나요.

용산정비창 개발은 2001년 지구단위계획 지정 이후 20년간 부침을 겪었다. 오 시장은 과거 재임기간 실패 경험을 반면교사로 삼아 향후 10~15년 장기 프로젝트로 추진할 단군 이래 최대 개발사업을 반드시 성공시키겠다는 의지를 피력했다.

시는 사업 실패를 되풀이하지 않도록 여러 보완책을 마련했다. 우선 민간 토지소유가 많은 서부이촌동 지역을 사업 구역에서 제외해 토지보상 갈등을 최소화했다. 약 49만4000㎡에 달하는 사업 구역은 대부분 코레일(72%) 국토부(23%) 한전(5%) 등이 보유한 국공유지로 신속한 개발이 가능하다. 특히 공공기관인 코레일과 서울주택도시공사(SH공사)를 공동 사업시행자로 결정한 것은 사업 추진 과정에서 외부 변수에 따른 불확실성을 최소화하겠다는 의지로 풀이된다. 과거 용산정비창 개발 주체로 민간 PFV(프로젝트금융투자회사)를 선택했다가 금융위기 직격탄을 맞아 좌초된 경험이 반영된 것이다.

공공이 약 5조원의 재원을 투입해 부지 기반시설과 녹지 등 인프라를 먼저 구축한 뒤 고층건물이 들어설 구역을 분할해서 민간에 되파는 방식이다. 약 5조원으로 추정되는 토지매각 수익은 지분율(코레일 70%, SH공사 30%)에 따라 배분한다.

부동산 침체기에 자금 운용이 취약한 민간 기업의 통개발 방식에서 벗어나 공공이 안정적으로 사전 개발을 마무리한 뒤 민간에 토지를 매각하면 안정적인 사업 추진이 가능하고 중장기적으로 코레일의 부채 비율을 낮추는 '일석이조' 효과를 기대할 수 있다.

금리인상 여파로 서울 아파트값이 약보합세로 돌아섰고, 매수심리가 위축된 시기에 용산정비창 개발계획을 발표한 것도 눈여겨 볼 대목이다. 그만큼 시가 투기 수요 유입을 경계한다는 반증이다. 시는 2020년 6월 용산정비창 일대를 토지거래허가구역으로 지정한 바 있다. 법령 개정으로 올해 초부터 허가 대상 기준 면적은 주거지역은 18㎡에서 6㎡으로 상업지역은 20㎡에서 15㎡로 각각 축소했다.

전 정부의 공공주택 위주 개발 방식에서 업무지구로 바꾼 것에 대해선 바람직하다는 평가가 나온다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "용산정비창 부지는 KTX 노선이 있고, 광화문 등 구도심과 접근성도 좋기 때문에 주거지보다 중심업무지구로서 가치가 높다"며 "빌딩과 녹지를 혼합하고 주요 교통수단을 연계하는 개발 컨셉은 도시경쟁력을 높이려는 새로운 시도라는 점에서 긍정적"이라고 했다.

방윤영 기자 byy@mt.co.kr, 유엄식 기자 usyoo@mt.co.kr 기사 내용을 정리하여 게재합니다.

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