5차보금자리전략
서울 고덕/강일과 과천, 5차보금자리주택지구는 청약통장을 사용해 강남권 내집마련을 희망하는 수요자들의 높은 관심을 끌 전망이다. 분양가격 경쟁력은 낮아졌지만 강남 주거지를 대신할 수 있을 만큼 입지가 좋기 때문이다. 올해 공급을 앞둔 위례신도시와 강남권 보금자리주택지구에 이어 최대 이슈 지역으로 떠올랐다.
하지만 공급물량이 많지 않고 주택형의 구성이나 공급 시기 등 아직 확정되지 않은 사안도 많아 청약전략을 꼼꼼히 챙겨야 한다. 특별공급분과 지역 거주자에게 우선 공급되는 청약 기회를 모두 이용하면 당첨 확률을 높일 수 있다.
[미리보는 청약전략] 강남권 대신할 " 5차보금자리주택" 당첨되려면
지난 17일 발표된 5차보금자리주택지구의 개발 목적은 강남권 주택수요를 일부 흡수하는 데 있다. 이를 위해 국토해양부는 도심에서 20㎞ 이내의 대중교통이 양호한 지역 중에서도 특히 생활 환경이 우수한 4곳을 골랐다. 서울고덕, 서울강일3, 서울강일4지구는 서울 송파구 생활권과 접하고 지하철 역세권에 해당되는데다가 도로 교통과 자연환경도 우수하다. 과천지식정보타운은 5차보금자리주택지구 중 규모가 가장 크고 서초구 등 강남 생활권과 가깝고 교통이 편리하며 자족 기능도 가능한 곳이다. 이들 4개 지구에서 총 1만5500가구의 보금자리주택을 공급할 계획이다.
당첨커트라인 얼마? 강동권 위례보다 낮은 800만원대 예상
당첨 커트라인은 서울고덕, 서울강일3, 서울강일4의 경우 인접 시범지구인 하남미사 보금자리와 3차지구 하남감일지구에 견주어 볼 수 있다. 하지만 두 곳 모두 일부에서 청약미달을 기록하면서 커트라인이 50만~2356만 원으로 넓게 형성돼 단순비교는 곤란하다.
서울강남과 인접하고 입지가 우수한 점을 감안하면 미달될 가능성은 낮으며 주변시세의 80~85% 수준의 분양가를 가정할 때 위례신도시 커트라인인 940만원 이하, 700만~800만 원 선에서 당첨 커트라인 형성될 것으로 예상된다.
확정 분양가격에 따라 달라질 수 있지만 과천지식정보타운도 순위 내 마감이 가능할 것으로 예상된다. 강남보금자리주택지구가 1150만~1200만 원 이상에서 당첨 커트라인이 형성됐던 만큼 900만~1000만 원 안팎에서 당락이 결정될 것으로 보인다.
통장납입금액 적으면 일반1순위 제약, 1순위 첫날 800만원부터?
일반 1순위 경쟁이 예상되는 만큼 통장납입금액 등이 적으면 1순위 첫날 청약접수를 하지 못할 수도 있다. 일반공급에서 1순위 경쟁이 치열할 것으로 예상되면 국토해양부가 청약통장 기본납입금액과 무주택세대주 기간을 근거로 청약접수 자격을 제한할 수 있기 때문이다.
서울강남과 서울서초 지구는 본 청약에서 일반 1순위 1000만원과 무주택세대주 5년, 2차지구 사전예약은 1순위 800만원 이상과 무주택세대주 5년, 위례신도시 사전예약은 1순위 1000만원과 무주택세대주 5년 등의 별도의 접수 자격 제한을 적용했다. 시장 상황에 따라 사전예약이나 본 청약 시점에 모집공고를 통해 접수 순위 자격을 정하기 때문에 통장납입금액과 무주택 기간에 따라 접수 순위에서 밀릴 수도 있다.
이번 5차지구도 입지가 우수해 미달될 가능성이 높지 않으므로 납입금액과 무주택기간 제한을 받을 가능성이 있다. 다만 분양가격이 상대적으로 높아지면서 치열한 청약경쟁이 우려되지는 않아 1순위 납입금액 제한은 2차 지구와 비슷한 700만~800만 원 수준에서 결정될 것으로 예상된다. 가입기간이 2년에 불과해 기본납입금액이 이에 미치지 못하는 주택청약종합저축 가입자는 특별공급 물량을 노려야 할 것으로 판단된다.
특별공급 노려라, 물량 많고 조건만 충족하면 젊은 세대주도 당첨 가능
사전예약제의 실효성과 관련해 논란이 있지만 일단 사전예약이 실시된다는 가정 하에 5차보금자리주택지구 4곳의 특별공급 물량을 추정해 봤다. 5차 보금자리주택 1만 5500가구 중 70%인 1만 850가구가 사전예약으로 공급될 경우 이 중 약 65%인 7053가구가 특별 공급될 것으로 예측된다.
- 공급시점 시장 상황과 지자체장 조정권한 등에 의해서 가구수 변동될 수 있음
특별공급 물량이 일반공급보다 많기 때문에 청약통장 경쟁력이 떨어지는 종합저축 가입자나 일반 순위 경쟁에서 불리한 단기 가입자들은 특별공급 물량을 적극 활용해야 한다. 특별공급별 요건만 갖추면 청약 기회도 더 가질 수 있고 당첨 확률도 높아진다.
신혼부부 특별공급은 혼인 3년 이내에 소득요건(3인 이하 맞벌이 466만원)과 아이(임신 포함)가 있어야 하고 3자녀 우선은 무주택기간 10년 이상이라면 지역우선과 거주기간을 고려해서 청약해 볼 만하다.
근로자 생애최초 특별공급은 5년 이상의 소득세 납부 외에 소득요건(3인 이하 388만원) 등 5가지 요건을 충족해야 하지만 청약 경쟁 시 추첨에 의해 당첨자를 결정하기 때문에 우선 순위 요건만 갖추면 경쟁해 볼 만 하다. 노부모부양은 65세 이상 노부모를 3년 이상 부양해야 하지만 경쟁 시 저축총액으로 당첨자가 선정되므로 유념할 필요가 있다.
거주지역 우선공급 주의, 강일 3/4지구는 서울 거주자만 청약 가능
주택 공급에 관한 규칙에 따라 66만㎡이상의 대규모 택지지구에서 건설되는 주택은 거주지역별 우선공급 비율에 제한을 받는다. 5차보금자리주택지구 4곳 중 서울고덕(82만㎡)과 과천지식정보타운(135만㎡)이 이에 해당된다.
서울고덕은 서울지역50%, 수도권50% 기준을 적용 받기 때문에 서울에서 1년이상 거주하지 않았다면 수도권 거주자와 경쟁해야 한다. 과천지식정보타운은 경기 지역에 해당돼 과천시30%, 경기도20%, 수도권50% 비율을 적용 받는다. 과천시에서 1년이상 거주했다면 총 3번의 경쟁 기회를 갖는 셈이다. 경기도 6개월 이상 거주자(20%)도 서울 거주자보다 당첨 기회를 한 번 더 갖게 돼 유리하다.
반면 지구 규모가 66만㎡이하일 경우 해당지역 거주자에게 100% 우선공급된다. 서울강일3(33만㎡), 서울강일4(52만㎡) 지구는 서울지역 거주자에게 100% 우선 공급되기 때문에 서울 거주자가 당첨에 유리하다.
서울에서 1년이상 거주했다면 강일3,4지구가 당첨 경쟁에서 유리하고 그 다음이 고덕지구다. 과천시 거주자들은 당연히 과천지식정보타운에 청약하는 것이 당첨 가능성을 높일 수 있는 방법이다. 다만 한 가지, 우선공급 비율 면에서 유리하더라도 지구 규모가 작으면 공급물량 자체가 적기 때문에 예상보다 청약 경쟁이 치열해 질 수도 있음을 잊지 말아야 한다.
공급시기 확정 안 돼, 분양가 경쟁력도 낮아져 청약 전에 꼭 따져봐야
5차보금자리주택지구 예정지 4곳은 강남과 근거리에 위치하고 교통여건과 주거환경이 우수해 청약 경쟁이 예상된다. 통장 경쟁력이 떨어지는 수요자라면 사전예약과 본 청약에 대비해 청약통장 커트라인과 기본 납입금액, 특별공급 제한요건, 거주지역 우선공급 등 여러 변수들을 감안해서 맞춤형 청약전략을 세워야 할 때다.
당첨 전략과 함께 따져볼 것도 있다. 이번 5차보금자리주택지구의 공급계획이 세부적으로는 확정되지 않은 부분이 꽤 많다는 것과 과거 강남권 보금자리에 비해 분양가격 경쟁력이 크게 떨어졌다는 점이다. 공급일정과 방법, 공급할 주택형의 구성과 블록 배치 등 청약 전에 체크해야 할 세부 사항들이 아직 구체화되지 않았다. 무엇보다 주변시세의 80~85% 선에서 분양가격이 결정될 경우 투자성이 낮아지기 때문에 과거 강남권 보금자리주택처럼 무조건 청약에 나설 것인지, 공급시점까지 임대시장에 머물면서 대기할 것인지는 다시 한번 따져볼 문제다.[윤지해대리 / 부동산114 리서치센터(www.r114.co.kr)]