전원주택 건축에 대한 정보

[토지정보]

전원주택 건축에 대한 정보..!! 

 

 

―*전원주택 건축에 대한 정보..!!

기반시설에 관한 사항

상수도, 하수도, 학교, 도시가스 등은

개발에 많은 영향을 미치므로 담당 공무원과 충분히 상의해야 한다.

특히 수도권 준농림지역의 경우

상수도와 하수도는 개발에 막대한 영향을 미친다.

분담금에 관한 사항 지역별로 차이는 있으나

부동산 개발시 수익자 부담의 원칙에 따라 상수도 분담금,

하수도 분담금, 학교시설 분담금, 기부체납, 도시가스 인입비, 지역개발공채 등의

분담금이 있을수 있으므로 담당 공무원과 상의해야 한다.

각종 영향평가에 관한 사항

지역과 위치에 따라 다르게 적용되나

부동산 개발 시 확인하여야 할 평가사항으로는

교통 영향 평가, 환경 영향 평가, 재해 영향 평가,

지하수 개발 시 지하수 영향 평가, 경관 영향 평가 등이 있다.

단, 개발 용도와 규모에 따라 달리 적용될수 있다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에서는 땅을 9개의 용도지역으로 구분해 놓고,

그 용도지역에 따라 건축물의 용도와 종류 및 규모(층수ㆍ건폐율ㆍ용적률 등) 등을

제한(건축제한)하므로, 내 땅이라 해도 마음대로 건축을 할수는 없다.

따라서 전원주택을 짓기 위해 땅을 매입할 경우에는 용도지역과

건축제한 및 공법상의 행위제한 사항을

지적공부를 통해 면밀히 검토하여 확인해야 한다.

지적공부는 관할 시·군·구청 지적과에 신청(지적공부 등 신청서)하면

발급받을수 있는데,

지적공부로 확인해야 할 사항은 다음과 같다.

① 토지대장ㆍ임야대장 : 면적ㆍ지목 등의 사실관계에 관한 사항

② 등기부등본 : 소유권 등의 권리관계에 관한 사항

③ 지적도ㆍ임야도 : 땅의 형태, 경계, 도로 여부 확인

④ 토지이용계획확인서 : 공법상의 이용제한이나 거래규제에 관한 사항

물 무서운 줄 알아야 진짜 농사꾼이라는 말이 있다.

농촌에서 살다 보면 항상 홍수와 가뭄 등 물과 관련한 재해를 염두에 두어야 한다.

저지대는 국지성 호우로 인한 침수, 고지대는 호우에 의한 산사태,

수변지역은 폭우로 인한 토지 유실 등의 수해를 입기 쉬운 탓이다.

조상들은 이런 곳에 집을 짓지 않았다.

또한 부지는 도로의 지면보다 높아야 배수에 유리하다.

도로보다 낮은 저지대는 장마나 홍수 피해를 입기 쉬울 뿐 아니라,

경사가 심한 경우 토사 유출이나 산사태의 위험도 있고

폭우에 따른 유수에 부지가 유실될 수 있기 때문이다.

부지는 언제나 배수가 잘되어 습하지 않고

식물이 잘 자랄수 있는 곳이 좋다.

물이 있는 곳은 자연스럽게 유원지가 형성되어

지역 적으로 토지가격이 높은 편이다.

상대적으로 수요가 많기 때문에 투자라는 측면에서 본다면 유리한 점이 있지만,

습도가 높고 안개가 많이 끼어 일조량이 떨어지는 취약점이 있으므로 주거용 전원주택,

그것도 메인 주택으로 사용할 생각이라면 선택에 신중을 기해야 한다.

건강에 문제가 발생할수 있기 때문이다.

호수, 저수지, 강, 계곡에서 사시사철 피어오르는 물안개는

보기에는 좋아도 항상 음습하기 때문에 기관지ㆍ관절ㆍ혈압 계통

질환을 앓고 있는 환자에게는 치명적일수 있다.

게다가 항상 강물을 바라보고 있다 보면 세월의 덧없음을 느껴 우울해지기 쉬워

노년층과 전업주부의 우울증을 부채질할수 있으므로 주의해야 한다.

대지에 건물이 어느 정도의 면적을 차지하고 앉았는지를 나타낸다.

즉 건축물이 들어선 대지면적에 대한 건물의 건축면적의 비율을 의미한다.

예를 들어 100평짜리 대지에

바닥면적이 60평인 단독 주택이 들어섰다면 건폐율은 60%가 된다.

땅의 크기에 비해 얼마나 많은 면적들이 이용되는 지를 나타낸다.

즉 대지면적에 대한 건축물의 연 면적의 비율을 의미한다.

단, 지하실 면적은 용적률에서 제외한다.

예를 들어 100평 대지에 용적률이 300%의 3층 건물을 짓는다면

각층 바닥면적을 100평씩 하여 연면적 300평까지 지을수 있다.

매립지의 경우 건축 후 지반 침하로 건물균열을 초래할수 있으므로

좋지 않고 본토(생땅)가 좋다.

그리고 서로 다른 토질이 만나는 곳도 좋지 않다.

지반이 약하거나 경사지를 깎아 조성한 부지는 토사유출로 인한

재난의 우려가 있으므로 주 의할 필요가 있다.

따라서 임야를 구입할 때는 토목공사비를, 전답을 구입할 때는

매립상태를 확인해야 지반공사를 할때 비용을 절감할수 있다.

또 답인 경우 매립을 하고 2∼3년 내에 건축을 하게 되면

지반이 침하될 우려가 있다.

매립지일 경우 매립한 연도를 확인해 두는 것도 좋다.

전원생활의 목적은 좋은 공기와 물이다.

그런데 주변에 공동묘지나 화장터,

하수종말처리장이나 쓰레기 매립장, 광산 등이 있으면 좋은 물을 얻을수 없다.

또, 비행기 이동통로가 되어 소음이 심한 것도 좋지 않으며

염색가공, 가죽, 목재가구 공장 등 공해시설이나

레미콘공장 등은 기피시설에 속한다.

축사나 분묘 등의 시 설이 없어야 후일 건축 후 부가가치를 저해하지 않는다.

사격장 인근, 고속도로 인근, 군부대 인근, 고압선 인근 부지나

농약을 많이 살포하는 과수원 인근도 피하는 것이 좋다.

즉 부지를 매입하기 전에 주변에

혐오시설이 있는지 잘 알아보아야 한다.

농촌도 상대적이긴 하지만 도시화되어 있다.

전원주택 부지 구입시(건축시) 주변 풍광과 배경만 고려하여

외진 곳에 부지를 마련하면 치안상 문제가 있을수 있다.

따라서 기존 마을 근처의 부지를 선택하는 것이 좋은데,

마을 한쪽에 위치하면서 마을과의 거리가 가까운 부지가 좋다.

주민과 우호적인 관계는 전원생활의 필수조건이다.

지나치게 이웃 농가와 떨어져 있을 경우,

일상생활에 어려움이 따를 수도 있다.

가급적 인근에 자연부락이 있는 곳을 선택하여

방범문제를 미연에 방지하는 것이 좋다.

집 남쪽에 저수지나 강이 있고 집이 남향일 경우

물결의 파랑에 따른 빛의 반사가 심해

종일 커튼 등으로 햇빛을 가려야 하는 단점이 있으므로

풍광에 취해 성급하게

부지를 매입하지 않도록 주의할 필요가 있다.

또 광물질이 많은 곳과 지하 수맥이 있는곳,

특히 지 하에 수맥이 흐르는 곳은 피해야 한다.

수맥 위에 건물 이 있을 경우 건물 벽에 금이 가는 피해를 보기 쉽고,

나아가 인체나 짐승에게도 피해가 미칠수 있기 때문이다.

학생을 둔 가정이라면 학교 가는 길목에

카페촌이 형성되어 있는 곳은 피하는 것이 좋다.

 

당연한 얘기지만 전원주택은 전원, 즉 시골에 짓는 집이다.

따라서 도시에서와는 집을 짓기 위한 사전 준비 내용이 다를 수밖에 없다.

앞에서 좋은집터 고르는 요령과 부지선정시 반드시 확인해야할 사항을 언급했는데,

매입한 부지가 지목 상 대지가 아닌

임야나 전, 답인 경우에는 대지로 사용하기 위한 전용절차를 거쳐야 한다.

전원주택을 지을 수 있는 부지는 지목상 대지여야 하기 때문이다.

그런데 이 전용절차가 그렇게 쉽지만은 않다.

농지전용은 원칙적으로 땅주인만이 신청할 수 있기 때문이다.

게다가 소유권을 이전한 해에는 전용허가가 나지 않는다.

따라서 그 해에 집을 지으려면 소유권을 이전하기 전에 토지 사용 승낙서를

받아서 전용허가를 받은 뒤 이전해야 한다.

물론 대지를 구입하면 전용절차 없이 바로 주택을 지을 수 있지만

일단 가격이 비싸기 때문에,

전원생활을 위해 농촌으로 내려와 전원주택을 지으려는 사람들은

대부분 준농림지를 사서 전용하여 주택을 짓는다.

따라서 농지전용 절차를 확실 하게 알아둘 필요가 있다.

그래야 절차를 몰라 우왕좌왕하거나, 관청 문턱이 닳도록 쫓아다니지 않을 수 있다.

농지전용을 신청하기 위해서는 농지전용허가신청서, 등기부등본, 지적도, 토지 대장,

토지이용계획확인원, 피해방지계획서 등의 서류를 농지 소재지

관할 읍· 면 농지관리위원회에 제출한다.

이때 사업계획서, 지적도, 지형도, 피해방지계획 서를 제출한다.

먼저 사업계획서에는 전용 목적, 사업시행자 및 시행기간, 시설물배치도,

자금 소요액 및 조달방법(농지조성비 등 납입계획 포함), 시설물 관리·운영 계획,

대기환경보전법시행령 별표1 및 수질환경보전법시행령 별표1에 의한

사업장 규모 등을 명시한다.

지적도에는 5,000분의 1 이상의 도면으로 전용 예정 구역을 정확히 표시해야 하고,

지형도에는 2만 5,000분의 1 이상의 도면으로 전용 예정 구역과 폐지되는

농로·수로 등의 대체시설 설치위치를 정확히 표시한다.

피해방지계획서도 작성해야 하는데,

농지개량시설이나 도로가 폐지·변경되거나

손괴가 우려되는 경우

대체시설 설치계획 또는 손괴방지시설 설치계획을,

토사의 유출이 우려되는 경우에는 토사유출 방지계획을,

폐수의 배출 및 악취의 발생이 수반될 경우에는

정화시설 설치계획을,

기타 농업경영과 농어촌 생활환경에 피해가 예상되는 경우에는

피해의 종류별로 필요한 피해방지책을 작성한다.

한편 농지전용을 신청하기 전에 전용 가능 면적이

어느 정도인지를 확인할 필요가 있다.

시·군에서는 최대 전용면적을 일반주택 300평, 농가주택 200평으로 정하고 있다.

따라서 전용 가능 면적에 대해서는 해당 지자체에 확실히 알아보고

부지를 매입하는 것이 좋다.

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