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<DIV>한동안 글을 올리지 않았습니다. 요즘 이 아주머니는 무엇하나 하고 </DIV>
<DIV>궁금해하시는 분들도 일부 있겠다 생각합니다. 인생은 짧고 예술은 길다 라는</DIV>
<DIV>말도 있지만 저도 요즘 이런저런 일로 눈코뜰새 없이 바쁘답니다.</DIV>
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<DIV>서울 근교에 조그만한 텃밭을 하나 가지고 있는데 농번기가 되니 밭을 일구어</DIV>
<DIV>이것저것 심고 가꾸느라 여념이 없습니다. 잡초와의 전쟁을 대비해서 비닐 멀칭도 </DIV>
<DIV>해야 하고 상추, 감자, 고추, 콩, 두룹, 들깨 등등 이것 저것 관심있는 작물을</DIV>
<DIV>조금씩 심었습니다. 농사를 짓다보면 비가 안와도 걱정, 너무 자주 와도 걱정입니다.</DIV>
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<DIV>제가 바쁜 또 다른 이유는 서울과 수도권 여기저기를 다니며 좋은 물건을 고르고</DIV>
<DIV>있는데 시간은 왜 그렇게 잘 가는 지 몇군데 안가봐도 금방 하루가 지나 갑니다.</DIV>
<DIV>그래도 <STRONG>몇일전에는 급매물 나온 아파트 하나를 잡았습니다. 지하철 공사가 진행중인 </STRONG></DIV>
<DIV><STRONG>곳인데 가격이 너무 착해서 줏어 담던 하였습니다. 전세값이 65 % 수준이었으니까요.</STRONG></DIV>
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<DIV>1. 지금 상황은 하우스 푸어가 유행하던 지난해와는 다릅니다.</DIV>
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<DIV>가끔 여기 사이트를 들러서 글을 읽고 있습니다. 향후 집값이 오른다 내린다 의견들이 </DIV>
<DIV>많으시더군요. 각자 판단은 다르겠지만 저의 예상은 한국경제에 제2의 IMF 와 같은 </DIV>
<DIV>돌발적인 상황이 오지 않는 한 집값이 내려가지는 않을 것입니다. 최근의 침체는 하우스 </DIV>
<DIV>푸어 라는 신조어가 유행하면서 극심한 침체 현상을 보였던 지난 해 2/4 분기와는 분명히 </DIV>
<DIV>다른 양상입니다. 그렇게 보는 몇 가지 이유가 있지요. <STRONG>지난 가을부터 봄까지 전세난을 겪어</STRONG></DIV>
<DIV><STRONG>면서 입주 물량이 부족하다는 것을 왠만한 국민들은 다 깨달았습니다. 전월세가 오르면서 </STRONG></DIV>
<DIV><STRONG>2주택 이상 집주인들의 자금력이 보강 되었습니다. 금융위기후 침체기가 계속되면서 약한 </STRONG></DIV>
<DIV><STRONG>자는 많이 쓰려졌고 남은 자는 버티는 힘이 강해졌습니다. </STRONG></DIV>
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<DIV>2. 분당민란이 부동산시장에 미치는 영향</DIV>
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<DIV>4.27 보궐선거 결과를 두고 선거가 아니고 민란이었다는 표현이 많습니다.</DIV>
<DIV>민란이 투표의 형식으로 표출 된 것이라 합니다. 70-80년대 표심이 종종 군부독재에 대한</DIV>
<DIV>민심을 보여준 것이라면 <STRONG>이번 분당 선거 결과는 부동산시장에 대한 억압정책을 더는 참지 </STRONG></DIV>
<DIV><STRONG>못하고 강하게 중산층이 저항한 것이라고 생각합니다. 이 번 선거를 통해서 정부 여당이 </STRONG></DIV>
<DIV><STRONG>안게 된 과제는 확실 해졌습니다. 집값은 적정 수준으로 올리고 전월세 값은 내려야 한다는 </STRONG></DIV>
<DIV><STRONG>것입니다. 그렇게 되도록 향후 정책이 펼 쳐 질 것이고 5.1 대책도 그런 과정의 시작이라고 </STRONG></DIV>
<DIV><STRONG>봅니다. </STRONG></DIV>
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<DIV>1929년 대공황 이후 미국 선거에서 체감경기가 나쁠 때 여당이 승리한 경우는 단 한차례의</DIV>
<DIV>예외도 없었다는 것을 아시나요. 민주화가 더 이상 이슈가 될 수 없는 우리나라에서 먹고 사는</DIV>
<DIV>문제만큼 중요한 것은 없습니다. 동의하시죠.</DIV>
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<DIV>3. 겉보기에 침체되어 보이지만 <STRONG>시장 여건은 많은 에너지를 모으고 있습니다.</STRONG></DIV>
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<DIV>미분양이 8만가구 미만으로 떨어지며 4년만에 최저 수준으로 떨어 졌습니다. 수도권의</DIV>
<DIV>매매 대비 전세 비율이 50 %를 상회하였습니다. 지난 가을부터 올 봄까지 전월세난이 진행</DIV>
<DIV>될 때 지난해 하반기의 풍부한 입주 물량과 쌓였던 미분양이 탈출구 역활을 톡톡히 해 </DIV>
<DIV>냈습니다.<STRONG> 제가 일관되게 주장하였지만 지금까지는 그냥 전세난이고 "전세 대란"은 올 가을</STRONG></DIV>
<DIV><STRONG>부터 시작됩니다. 미분양이 줄어든 상태에서 전세공급이 딸리기 시작하면 대책이 쉽지 </STRONG></DIV>
<DIV><STRONG>않습니다. 결국 매매가격 대비 전세가격 비율이 크게 상승하게 될 것이고, 전세를 찾지 못한</STRONG></DIV>
<DIV><STRONG>세입자들이 조금 무리를 해서라도 집을 사게 될 것입니다. </STRONG></DIV>
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<DIV>6월이 되면 건설사 신용 재평가 즉, 구조 조정 결과가 발표됩니다. 20 여개 정도의 건설사가</DIV>
<DIV>퇴출될 것이라는 설이 있고 10 대 건설사 중 한 곳 정도는 어쩌면 걸려들 것이라는 예측이 </DIV>
<DIV>있습니다. 2000년대초 건설 경기 호황에 편승하여 주택 건설 업체가 너무 많아진 것도 </DIV>
<DIV>사실이고 이들이 끊임없이 미분양을 양산하며 정부에 손을 벌리고 있다는 것을 고려하면 </DIV>
<DIV>이 번 기회에 과감히 수술을 하겠다는 정부의 의지가 어느 때보다도 강하게 나타날 것입니다. </DIV>
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<DIV>7월에는 2020년 장기주택공급 종합계획을 발표할 것이라고 하는데 지난해 있었던 </DIV>
<DIV>인구 센서스 결과 등을 반영할 것으로 보이고, 약발이 다한 보금자리 출구 전락도 여기에</DIV>
<DIV>포함될 것이라 생각합니다. 참여 정부에서 계획했던 임대 주택 100 만 가구는 그 절반도</DIV>
<DIV>진행하지 못하고 MB 정부에서 폐기되었습니다. 보금자리도 이미 4차 까지 발표한 것만 해도 </DIV>
<DIV>실행하기 어려울 듯 한데 추가로 더 지정해봐야 차기 정부에서 사문화 될 것 입니다.</DIV>
<DIV>그린벨트 헐어 짓는 보금자리 분양가격이 평당 800-900 만원인데 요즘은 수도권내에 </DIV>
<DIV>보금자리 예정 지구보다 인프라가 잘 갖어진 곳 중에서도 잘만 고르면 평당 1000만원이하에</DIV>
<DIV>좋은 물건이 많습니다. 구태여 이런저런 조건이 붙은 보금자리 청약할 이유가 없어 졌습니다.</DIV>
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<DIV>4. 다주택자 수요 유인책은 아직 2 % 부족합니다.</DIV>
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<DIV>5.1 대책을 포함하여 최근 정부가 쏟아내는 대책을 보면 리츠나 펀드 등 기업형 </DIV>
<DIV>임대사업자 또는 다주택자를 겨냥한 내용이 많습니다. 그런데 다주택자는 바보가</DIV>
<DIV>아니고 정부보다 더 똑똑하기 때문에 아직 까지 동기부여가 약합니다.</DIV>
<DIV>신문 기사들을 보면 다주택자에 대한 양도세중과 영구 폐지를 해야 다주택자가 움직일</DIV>
<DIV>것이라고 하는데 정답이 아닙니다. 중과세 폐지는 이미 한시적으로 폐지되어 있고 영구</DIV>
<DIV>폐지도 당연한 것입니다. 현재 부족한 것은 다주택자에 대한 장기보유 특별공제를</DIV>
<DIV>부활해야 한다는 것입니다. </DIV>
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<DIV>1가구 1주택 9억이하는 거주와 상관없이 양도세 폐지 되었습니다. 9억이 넘어도 장기</DIV>
<DIV>보유를 했으면 최대 80 % 까지 양도세 감면 됩니다. 다주택자들도 2004년 이전에는 3년이상</DIV>
<DIV>보유하면 1년에 3 % 씩 최고 30 %까지 양도세 감면을 해 주었습니다. 요컨데 물가인상율</DIV>
<DIV>만큼의 가격 상승을 인정해 주었다는 것이죠. 좀 더 전향적으로 본다면 다주택자도 본인이</DIV>
<DIV>5년이상 장기 거주한 주택은 당해 주택에 한하여 1가구 1주택과 동일하게 세제 혜택을 제공</DIV>
<DIV>해야 합니다. 이러한 조치들이 없이 현재까지의 대책은 다주택자를 적극적으로 매매시장으로</DIV>
<DIV>유인하지 못합니다. 재주는 곰이 넘고 돈은 누가 챙긴다는 식으로 고생과 위험 부담은 </DIV>
<DIV>다주택자가 하고 세금은 정부가 챙겨가는 시스템하에서는 바보가 아닌 다음에야 </DIV>
<DIV>다주택자가 그리 쉽게 움직이지 않습니다.</DIV>
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<DIV>그래서 저는 개인적으로 시장 침체가 더 지속되었으면 합니다. <STRONG>국회의원 총선거가</STRONG></DIV>
<DIV><STRONG>일년도 안남았는데 급한 것은 다주택자가 아니고 정부 여당이니까요.</STRONG></DIV>
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<DIV>5. 걱정도 팔자</DIV>
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<DIV>우리 속담에 걱정도 팔자라는 말이 있지요. 집값이 오른다 내린다 말들이 많은데</DIV>
<DIV>집값 내릴까 집 못사는 무주택자들을 보면서 참 걱정도 팔자 라는 생각을 하게 됩니다.</DIV>
<DIV>4년씩이나 침체기를 거치며 조정을 받았는데 내리지도 않겠지만 내리면 얼마나 더 내릴까요.</DIV>
<DIV>특히 서울의 6억미만, 수도권의 4억미만 주택은 더 더욱 그렇지요.</DIV>
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<DIV>몇일 전 인천도시공사가 2차 구조 조정 결과를 발표하였습니다. 검단 신도시 2차 지구 포기 </DIV>
<DIV>등 각종 개발 사업을 포기 또는 연기 한다는 내용입니다. 주택공급 은 크게 민간과 공기업이</DIV>
<DIV>분담하고 있는데 LH 뿐만아니라 SH공사, 인천 도시공사, 경기도시공사 등 공기업들도 </DIV>
<DIV>공급을 못하고 있습니다. 금년상반기에 민간분양도 수도권은 많이 위축되어 있지요. </DIV>
<DIV><STRONG>2008년부터 시작된 주택 공급 부족은 향후3-4년간 영향을 주게 될 것입니다. </STRONG></DIV>
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<DIV>경제성장율, 수출 호전, 물가 상승, 임금 상승 등을 감한하고 주택 수급 여건을 종합해보면</DIV>
<DIV>답은 정해져 있습니다. 시간의 기다림만 남아 있을 뿐이죠. 가처분소득 대비 부채비율이</DIV>
<DIV>146 %에서 149 %로 높아졌다며 세계 최고인 영국보다는 낮지만 미국과 일본보다 높다고</DIV>
<DIV>야단법석을 떠는 기사들이 난무합니다. 그런데 이건 최소한 2 가지 측면에서 왜곡된 내용을 </DIV>
<DIV>담고 있지요. 전세보증금이 오르면서 집주인의 부채로 계산되니 부채비율이 늘어납니다.</DIV>
<DIV>400-500 조 규모로 추정되는 전세보증금을 빼고 계산하면 가처분 소득 대비 부채비율은 </DIV>
<DIV>100 % 미만입니다. 우리나라는 자영업자 비울이 30 %인데 이들의 소득이 국세청에 축소</DIV>
<DIV>신고됩니다, 미국,영국,일보과 비교하면 가처분 소득 계산에 누락된 부분이 많이 있다는 </DIV>
<DIV>것입니다. 따라서 가처분 소득 대비 부채 비율을 제대로 계산하면 90 % 미만이 될 것</DIV>
<DIV>입니다.</DIV>
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<DIV>가계지출 중 식료품과 사교육비가 20 % 대이고 이자 지출 비율은 10 % 수준입니다.</DIV>
<DIV>가계대출 연체율은 0.63 % 이지만 순수 주택담보 연체율은 0.51 % 정도라서 세계 어느</DIV>
<DIV>국가와 비교해도 손색이 없습니다. 쉽게 말하면 다른 나라 국민들도 일정 부분 이자 지불</DIV>
<DIV>하면서 그렇게 살아간다는 얘기입니다. 전세제도가 발달했던 우리리나라는 그러지 않다가 </DIV>
<DIV>최근들어 그런 경향을 보이니까 이상하다고 느끼는 것입니다.</DIV>
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<DIV>이번에 새로 권력을 쥐게 된 한나라당 지도부가 전월세상한제를 부분적으로 실시 할 수</DIV>
<DIV>있다는 기사가 있더군요. 이것은 양날의 칼입니다.<STRONG> 미국 경제학자들의 90 %가 동의하는 </STRONG></DIV>
<DIV><STRONG>경제 이론중에 가격상한제는 성공하지 못한다는 것입니다. 올 가을 이후 전세 대란이 오게</STRONG></DIV>
<DIV><STRONG>될 때 물량 자체가 없는데 상한제를 실시하면 가격을 떠나서 물량은 더욱 더 숨어버릴 것이</STRONG></DIV>
<DIV><STRONG>고 , 집주인을 겨냥한 칼이 한나당의 숨통을 끊어 놓을 수도 있습니다. </STRONG></DIV>
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<DIV>다른 한편으로는 한나라당 서울시지부에서 재건축재개발 촉진을 위한 위원회가 가동되기 </DIV>
<DIV>시작하였고 리모델링은 분당선거 때 양당이 다 약속한 것이니까 조만간 가시적인 결과가 </DIV>
<DIV>나올 것입니다. 신임 박재완 기재부 장관의 일성이 거시경제지표와 체감경기간의 간격을 </DIV>
<DIV>줄이는데 노력 하겠다는 것이었죠. 체감경기는 무엇으로 활성화 시키나요. 권도현 국토부 </DIV>
<DIV>장관에 대하여 부정적인 생각을하시는 분도 많은 것 같은데 노무현 정부 때는 그 정부가 </DIV>
<DIV>원하는 답을 낸 것이고 지금은 현 상황에 맞게 필요한 답을 찾아 낼 능력이 있는 분이라 </DIV>
<DIV>생각합니다. 요컨데<STRONG> 내년 4월 총선 전까지 내수경기 활성화를 위한 각종 대책이 봇물을 </STRONG></DIV>
<DIV><STRONG>이룰 것이라는 것이죠.</STRONG></DIV>
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<DIV>집값이 비싸다고 하는데 비싼 것 맞습니다. 그런데 상품이나 서비스 요금 중 어디 비싸지 </DIV>
<DIV>않은 것이 한가지라도 있습니까? 싸다고 생각하시는 것이 있으면 말씀해보시죠. </DIV>
<DIV><STRONG>3-4 개월이 지난 후에 뒤를 돌아 보시면 그래도 4-5 월이 바닥이었구나 하고 생각하게 </STRONG></DIV>
<DIV><STRONG>될 것 같은데요. 난리통에 부자 난다는 말이 있는데 침체기에 시장을 잘 훓어보시기 </STRONG></DIV>
<DIV><STRONG>바랍니다.</STRONG></DIV>
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<P>...........</P>
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<P>댓글1: 전망이 맞고 빗나가고를 떠나 얼마전 까지도 자신있게 떠들던 전문가들도 <BR>꼬리들 내리고 빙빙돌려 눈치만 보는 상황에서 소신있게 말씀하시는 모습이 좋아보입니다. <BR></P>
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<P>댓글2: 목말라 하는 시기에 적절한 타이밍에 쓴 글 같구요. 매수 타이밍을 5월 안으로 보셨네요. 저역시 하반기가 시작되기 전에 매수할 예정이였는데 조금 당기면서 급매를 노려야겠군요.</P>
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<P>댓글3: 마니마니 기다렸답니다.^^ 가슴이 뻥 뚤리는 시원한 글 주셔서 감사합니다. 삼겹살 사가지고 밭으로 가면 되는건가요.ㅋㅋㅋㅋ </P>
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<P>댓글4: 좋은 글 보고 나니 확실히 조금 감이 잡히는 것도 같습니다. </P>
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<P>댓글5: 님글 대로 전세가 상승으로 담보대출 많이 상환했습니다.부채크기는 변함없지만 이자 안나가는 부채는 별 부담이 없구요 ^^ 다만 상승 시기는 조금 더 기다려야 할듯하고 주택형태는 소형이 오른만큼 중대형이 오르지않을까 ?예상합니다.</P>
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<P>댓글6: 앞을 내다보는 날카로운 감각과 실질적인 근거 를 베이직으로 깔고 쓰시는 글을 보고 느낀점이 많아서 광펜이 됬습니다.</P>
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<P>댓글7: 모든 일은 때가 있고, 그러한 모든 일은 철을 지나 다시금 돌아온다는 것이니... 부동산의 오르내림 또한 님 말씀과 같다봅니다.</P>
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<P>댓글8: 동감하는 글입니다. 올 하반기만 되어도 많이 바뀔 것으로 생각합니다. 저는 용인에 사는데 입주물량 부족으로 전세 진짜 많이 올랐어요. 이젠 전세가율이 70 이상도 많아서 제가 산 집도 대출 갚고 이자부담 엄청 줄었어요. 글구 앞으로 2-3년은 용인 입주물량은 이전에 연간 1만-1.4만가구 수준에서 5천가구 이하로 줄어들어 전세가와 매매가의 동반상승이 기대됩니다.</P>
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<P>댓글9: 분당은 교통이 아주 좋은 서현 근처도 32평이 5억 초반인 것도 많아요. 그동안 판교 입주물량 때문에 가격이 많이 착해진 것 같아요. 리모델링하면 전세난이 더 심해지고 강남 이주 수요가 겹치면 더욱더 부채질할 것 같습니다^^</P>
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<P>댓글10: 좋은글 잘 읽고 많이 공감 합니다. </P>
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<P>댓글11: 그동안 많이 기다렸습니다...^^ 상황에 대해 시원시원하고 명확하게 분석해서 풀어주시니 답답하던 것이 확 뚫립니다....정말 감사합니다... </P>
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<P>댓글12: 내용중에 공감이 가는 회원들이 많을것 같네요.자주올려주세여.....감사.감사 </P>
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<P>댓글13: 요즘 아파트를 투자용으로 매수하셨다는 글들을 종종 보게 되네요. 개인적으로도 비슷한 실행을 했구요. 아파트는 주식만큼은 아니라 반템포만 남보다 빨라도 되니 저희같은 성격에는 딱 맞습니다.</P>
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<P>댓글14: 제가 사는 동네에 최근 전세 수요가 일어나고 있는데 가을 전세 찾는 이들이 예상보다 빨리 움직일 수 있겠다는 생각을 하게 되었습니다. 자금 운용처가 마땅찮은 국민연금이 향후 부동산 투자 비중을 늘린다고 합니다. 지진에 지친 일본인들도 한국을 기웃 거린다는 뉴스도 있었구요.</P>
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<P>댓글15: 거래활성화라고 정치권에서 표현하는데 그들은 집값 상승을 그렇게 표현하는 것이죠. 중산층과 집주인 표를 얻기 위해서는 거래활성화가 필요하고, 지난 총선 때 서울에서 한나라당이 석권할 때 재건축/재개발 카드를 활용하였죠. 지지부진한 이 부분에 대하여 뭔가 가시적인 변화를 보여주지 못하면 지난번에 사기 쳤다는 비난을 면하기 어려울 것이라 생각합니다.</P>
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<P>댓글16: 항상 좋은 글 감사합니다..저도 전세값 상승분으로 몇년은 더 버틸수 있습니다.^^ </P>
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아마도 걱정이 많으실줄로 압니다.......... 하지만 아산의 갈매리에서 일어나는 소소한 일들은, 비유를 하자면 빙산의 일각으로 앞으로 대한민국호의 부동산 시장에 자연스럽게 몰려 올 큰 변화 앞에 잠시 눈을 가리우다 흩어질 깃털구름임을 보시게 될것으로 믿습니다..... 위의 저자가 쓴 내용을 천천히 몇번 되씹으며 읽다보면, 고민은 눈 녹듯이 사라지고 앞으로 언제, 어떻게, 어떤 방법으로 이 기회를 내 것으로 만들 수 있을지에 대해 행복한 고민을 하시게 될줄로 믿습니다........ 단, 세상은 아는만큼만 보이기에 시간이 흐른 후 되돌아보면, 결과물은 사람마다 천차만별이겠지요........^^
첫댓글 .............^^
늘 수고하십니다 매번 좋은정보주셔서 감사합니다 그런데 이모든 정보가 자이1차만 예외라는 생각이 늘 드는데 기우였으면 좋겠습니다 지역사회에서 계획되었던 많은 일들이 취소되거나 무기연기되는걸보면...
아마도 걱정이 많으실줄로 압니다..........
하지만 아산의 갈매리에서 일어나는 소소한 일들은, 비유를 하자면 빙산의 일각으로 앞으로 대한민국호의 부동산 시장에 자연스럽게 몰려 올 큰 변화 앞에 잠시 눈을 가리우다 흩어질 깃털구름임을 보시게 될것으로 믿습니다..... 위의 저자가 쓴 내용을 천천히 몇번 되씹으며 읽다보면, 고민은 눈 녹듯이 사라지고 앞으로 언제, 어떻게, 어떤 방법으로 이 기회를 내 것으로 만들 수 있을지에 대해 행복한 고민을 하시게 될줄로 믿습니다........ 단, 세상은 아는만큼만 보이기에 시간이 흐른 후 되돌아보면, 결과물은 사람마다 천차만별이겠지요........^^