경매 모텔, 여관 경매 낙찰 후 골칫거리인 내부 집기

[새벽하늘]

#1. A씨는 방 20개가 있는 모텔을 낙찰받았다. 그런데 각 방마다 있는 TV, 침대 등의 집기를 어떻게 처리해야 할지 막막하기만 하다.

모텔이나 여관 등의 숙박업소가 경매물건으로 나올 경우 진행절차는 아파트나 주택처럼 동일하다. 하지만 각 방마다 있는 TV, 에어컨, 침대 등의 집기들은 매각대상이 아니기 때문에 처리하기가 쉬운 문제는 아니며, 영업허가권이라는 또 다른 문제가 있다.

공중위생관리법 제3조의2에 따라 공중영업위생업자의 관련 시설과 설비를 인수하게 되면 지위를 승계한다고 되어있다. 그렇지만 각 방마다 들어있는 집기들을 인수하기에는 적은 금액이 아니기에 소유자와 낙찰자의 협상이 쉽게 되지 않는 것이 태반이다.

소유자와 대화가 잘 돼 서로에게 좋은 조건으로 인수하게 된다면 가장 좋은 방법이지만 그렇지 않다면 인도명령에 의한 강제집행을 진행하면 된다. 경매물건은 부동산 및 그 부동산의 종속물만 해당되며, TV, 에어컨, 침대 등의 집기들은 종속물이 아니므로 전소유자의 유체동산에 포함이 된다.

강제집행 시 전소유자의 유체동산은 관할법원에서 정한 보관소에 보관료를 공탁한 후 보관하게 되어있으며 상황에 따라 낙찰자가 보관할 수도 있다. 이때 분실 혹은 파손될 경우, 낙찰자가 책임을 져야 하므로 물품목록 정리와 사진촬영은 필수이다.

모텔의 허가권은 지방자치단체마다 조례안이 차이가 있다. 각 지차제의 건축행정과, 국토계획과, 보건소를 걸쳐야 인허가를 받을 수 있는데, 이 방법이 매우 까다롭고 복잡하니 잘 알아보고 진행하는 것이 바람직하다.

#2. 상가를 낙찰받은 B씨는 대항력 없는 임차인이 영업활동을 위해 설치한 인테리어시설물의 철거(원상회복)와 명도를 두고 어떻게 해야 할지 고민 중이다.

시설물에 대한 원상회복의 의무는 임대차 계약서에 명시된 임차인이 가지게 된다. 하지만 대항력이 없는 상가 임차인은 원상회복의 의무가 없다. 전소유자의 대항력 없는 임차인과의 승계 의무가 없다는 것이다.

그리고 임차인이 이 상태로 인수하였다고 주장을 한다면 최초의 상태를 알 수 없는 경우가 많기 때문에 객관적인 근거를 찾기가 쉽지만은 않다.

이와 같은 상황의 철거비용은 낙찰자 본인이 전부 부담해야 한다. 낙찰받기 전 인테리어가 복잡하거나 철거에 비용이 많이 들어가는 경우 입찰금액 판단에 반영하는 것이 좋다.