[2-1 숙제] 서울서부지방법원 경매3계 2013 타경 23972

[야비부인]

2주차 숙제입니다..

1. 물건 : 서울특별시 은평구 갈현로 9길 5-12, 지하층 2호

  2. 말소기준권리 : 2009.12. 7. 은평신용협동조합 91,000,000원(청구금액 : 76,223,483원)

  3. 임차인 관계 : 김현진

    - 전입 2012.05.29.

    - 확정 2013.12.10.

    - 배당 2014.01.16.

    - 보증금 5,000,000원/월 500,000원

  ※ 후순위 임차인으로 대항력은 없음. 그러나 배당 신청으로 우선변제권은 있음.

  ※ 2009.12. 7. 소액임차인 기준(6000/2000)에 부합

  4. 배당표 :  낙찰가(최저가로 예상) 96,000,000원

    1순위 : 소액임차인 김현진 5,000,000원

    2순위 : 근저당 은평신용협동조합76,223,483원

    3순위 : 압류 국민건강보험공단 14,776,517원 중 압류금

              (원래 3순위는 임차인이나 소액임차인으로 최우선 변제됨)

나름의 권리분석을 해보는데 잘 맞게 했는지 모르겠네요..

그런데 궁금한 것은...

권리분석 상으로는 대항력도 없고 어려운게 없어보이는데 2번이나 유찰된 것은 무엇 떄문일까요?  감정가가 높게 평가되어 실익이 없다고 판단되었을까요..?

경매 초보자인 저로서는 그 이유가 진심 궁금하네요..^^

[이보야]

저의 짧은 의견은 가격이 다소 높게 책정 된것 같습니다.
물건이 반지층이고 20년 이상 되 보이는 집이고 지하철도 걸어서 20여분 정도에 위치해 있어서 위치적으로 그리 좋아보이지는 않습니다.
주변에 신축 빌라들의 지상층 매매가 1억 7천만원 대에 형성 되어 있는 듯 보이는데 20년은 된듯한 반지층이 1억 5천이면 좀 비싼듯 보이네요;;
제 생각은 비싸서 유찰 된것 같습니다^^;;