|
※ 과세되는 양도차익 |
= |
전체양도차익 |
× |
양도가액 - 6억원 |
양도가액 |
□ 금년 상반기에 고가주택이 양도되어 실제 신고된 사례를 발췌하여 분석한 바 세부담은 다음과 같음
<실제 거래된 1세대 1주택의 양도세 부담사례>
(’06. 상반기 양도분) (단위 : 백만원, %)
가격 대별 |
보유 년수 |
아파트명 |
양도 가액 |
취득 가액 |
양도 차익 |
양도세 (실효세율) |
7억대 |
5 |
압구정 미성 32평 | 758 | 326 | 432 |
14 (3.2) |
10 |
분당 정든마을 43평 | 747 | 165 | 577 |
15 (2.6) | |
15 |
이촌 현대 40평 | 770 | 239 | 528 |
11 (2.1) | |
8억대 |
5 |
대치 삼성 33평 | 850 | 383 | 459 |
26 (5.7) |
10 |
분당 상록마을 38평 | 833 | 216 | 612 |
27 (4.4) | |
15 |
둔촌 주공 34평 | 849 | 202 | 638 |
22 (3.4) | |
9억대 |
5 |
대치 은마 31평 | 950 | 248 | 692 |
59 (8.5) |
10 |
분당 한솔 49평 | 900 | 123 | 761 |
46 (6.0) | |
15 |
목동 2단지 35평 | 889 | 215 | 669 |
27 (4.0) | |
12억대 |
5 |
서초 우성1차 43평 | 1,255 | 556 | 682 |
87 (12.8) |
10 |
서초 우성1차 50평 | 1,170 | 450 | 700 |
66 (9.4) | |
15 |
반포 주공 32평 | 1,150 | 310 | 829 |
59 (7.1) | |
15억대 |
5 |
목동 5단지 45평 | 1,448 | 430 | 1,001 |
150 (15.0) |
10 |
목동 14단지 55평 | 1,530 | 494 | 1,028 |
130 (12.6) | |
15 |
잠실 시영 20평 | 1,525 | 553 | 966 |
93 (9.6) | |
20억대 |
5 |
대치 선경 42평 | 1,950 | 560 | 1,370 |
250 (18.2) |
11 |
반포 주공 62평 | 2,050 | 825 | 1,211 |
183 (15.1) | |
15 |
청담 삼익 54평 | 1,990 | 683 | 1,296 |
150 (11.6) |
□ 상기 실제 거래된 사례를 분석해 보면 다음과 같은 사실을 알 수 있음
① 보유기간이 길게 되면 비록 양도차익이 커지더라도 ‘장기보유 특별공제율’*이 높아 보유기간이 짧은 것 보다는 실효세율**이 낮아지게 됨
* 장기보유 특별공제(양도차익 공제)
3년이상 10%, 5년이상 15%, 10년이상 30%, 15년이상 45%
**실효세율 : 결정세액 / 양도차익
- 즉, 양도가액이 7억원인 경우 실효세율은 보유기간 5년은 3.2%, 10년은 2.6%, 15년은 2.1%로 낮아지게 되고
- 양도가액이 12억원인 경우 실효세율은 보유기간 5년은 12.8%, 10년은 9.4%, 15년은 7.1%로 낮아지게 됨
② 또한, 보유기간이 같을 때는 양도가액이 클수록 실효세율은 높아지게 됨
- 즉, 보유기간이 15년인 고가아파트의 경우 실효세율은 양도가액 7억은 2.1%, 8억은 3.4%, 9억은 4.0%, 12억은 7.1%, 15억은 9.6%, 20억은 11.6%로 높아지게 되고,
- 보유기간이 5년인 단기 양도시는 7억은 3.2%, 8억은 5.7%, 9억은 8.5%, 12억은 12.8%, 15억은 15.0%, 20억은 18.2%로 높아지게 됨
③ 한편, 양도가액별로 납부하는 세액을 분석한바,
- 양도가액이 15억원이 넘는 고가아파트는 세부담이 통상 1억원을 상회하고, 12억원 이하의 아파트는 1억원 미만이 됨
□ 그리고, 1세대 1주택 고가아파트의 양도소득세와 사업소득의 세부담을 사례별로 비교해 보면 다음과 같음
<사례1> 5년 보유한 아파트를 8억에 양도(대치삼성 33평)
- 양도소득세는 양도차익이 459백만원 발생하여 세금은 26백만원이 되고
- 사업소득에 대한 세금은 5년간의 사업소득이 위의 양도차익과 같은 459백만원(연간 소득 92백만원)이라고 가정하면 종합소득세는 79백만원*이 됨
*’ 04년 귀속 소득금액 8천만~1억 구간 종합소득세 실효세율 17.2% 원용
- 따라서, 양도차익과 사업소득이 같은 경우 납부하는 세금은 양도소득세(26백만원)가 종합소득세(79백만원)의 33%에 불과함
<사례2> 10년 보유한 아파트를 12억에 양도(서초 우성1차 50평)
- 양도소득세는 양도차익이 700백만원 발생하여 세금은 66백만원이 되고
- 사업소득에 대한 세금은 10년간의 사업소득이 위의 양도차익과 같은 700백만원(연간 소득 70백만원)이라고 가정하면 종합소득세는 91백만원*이 됨
*’04년 귀속 소득금액 4천~8천만원 구간 종합소득세 실효세율 13% 원용
- 따라서, 양도소득세 66백만원은 종합소득세 91백만원의 73% 수준임