당신은 베트남 부동산을 어떻게 보십니까 ?

[마을이장♂]

당신은 베트남 부동산을 어떻게 보십니까 ?

2004년 11월 새로운 토지법 ( "의정서 181'을 가리킴 ) 에 대한 천명이 나온뒤 베트남의 도심은 온통 공사판으로 변모한지 오래다. AFTA가입이후, 대부분의 아시아국가에서 수입된 물품의 관세가 5% 정도로 인하 각종 물품이 쏟아져 들어온지 2년, '도하'라운드에서 시작된 WTO회담은 이제 가입을 목전에 두고 있다. 이로 인해 변경 신설 될 법령수만 무려 300개가 넘는 상황에서 이런 일련의 움직임 과연 베트남 부동산을 어떻게 변모 시키고 앞날은 어떻게 될것인가 라는 점을 분석, 살펴 보았다.

거주용 부동산 - 투기인가 투자인가?

지난 1997년 아시안 외환위기가 터진 이래, 베트남의 주거용부동산에 대한 새로운 신규 투자 및 개발이 거의 이루어지지 않은 상황 - 당시 거의 100 여개의 주거용 투자 개발 인허가 프로젝트 중 단지 46%의 집행율 - 금액으로 쳐서 약 34억6천만 달러- 을 보인 상황을 생각해 본다면, 베트남 토종기업이 신청한 약 259개의 투자개발 프로젝트가 허가가 난 상황에서 전혀 실제 집행이 이루어지지 않는 상황에서 외국직접투자부분의 결여는 그 간극을 채울 여지가 없는 상황이다. 즉 이 부분은 왜 베트남의 도시에는 다른나라의 도시와 비교, 고층 아파트의 수가 상대적으로 매우 적은 편에 속하는지를 보여주는 사례라고 할수 있다.

호치민시에서 단지 약 2500 세대 분의 거주용 부동산의 재고, 거의 90%에 육박하는 임대율을 생각한다면 임대료 상승은 불보듯 ??한 상황이다. 그러나 지난 1년간 몇개의 대형 프로젝트가 진행이 되고 있고, 이로 인한 여유 재고분이 약 25% 정도 상승한다면 시장은 좀 달라 질 수도 있다. 그러나 근본적으로 도심지역에서는 이러한 수요 공급법칙이 전혀 안먹히는 전형적인 ' 셀러 마켓 '이다.

따라서 주거용 임대에 관한 한, 장,단기에 따라 알맞는 임대 물건을 잘 살펴 보는 것도 중요하지만, 새로운 지구 특히 신도시 부근을 주목할 필요가 있다고 하겠다.


관광객 대상 부동산 - 리조트,호텔,골프장 등

아시아 지역의 관광객 수요는 꾸준한 증가추세로 지난 2004년의 경우 전세계 관광시장이 연평균 1.8% 성장한것에 비해 아시아 지역의 관광객 증가는 약 10% 선으로 상당히 큰폭의 증가를 가져다 준 해였다. 이런 점을 감안, 세계적인 서구 호텔 체인망은 아시아 전역에 2006년까지 50개, 중국에만 2007년까지 100개를 건설하는 야심찬 계획을 선 보였다. 베트남의 경우, 외국 투자가의 관심은 이와 크게 다르지 않아 2001년의 경우 단 천만달러의 투자에 비해, 2002년 1억4천만 달러, 2003년 6억4천만 달러 2004년 35억달러에 달하는 투자계획을 허가하는등, 베트남 전역에서 호화스러운 관광객 상대의 호텔, 리조트 등이 건설 중이다.

이에 따라 관광객의 수도 매년 증가, 2004년의 경우 약 280만명의 외국인이 입국, 즐기고 돌아갔으며 이들이 뿌린 금액은 4억달러에 달하는 것으로 나타났다.

전문가에 따르면 2010년경에는 약 6백만명의 외국 관광객, 2,600만명의 내국 관광객들이 약 45억달러 정도 소비할 것으로 전망하고 있다. 노동 강도가 높은 편인 관광 산업은 매년 고용효과가 증가, 2004년의 22만명에 비해 2005년의 경우 약 40만명 정도가 종사할 것으로 보인다.

투자계획청에 의하면, 관광산업의 GDP 비중은 약 4%로 매년 꾸준히 증가약 10%선까지 증가할 것으로 나타났다.


투자목적용 부동산 -

지난 2004 년 말의 토지법 개정 보도는 오랫동안 기다려 온 것이긴 하지만, 그 자체 - 부동산 자산을 담보로하는 '모기지'에 대한 등기와 대지에 대한 사용권의 이용절차 - 로서는 매우 놀랄만한 뉴스였으나 알맹이가 별로 없는, 외국 투자가의 입장에서는 입 맛만 다시 해라고 할수 있다.

( 모기지 ) 신규 자금의 융자 불가, 재임대 규정, 판매 또는 리스-백, 분할 매매 등은 여전히 금지 되어 있다. 즉 당연한 결과이긴 하지만, 이로 인해 부동산 자산 취득을 목적으로 하는 투자가들은 중국으로 동을 하는 상황이다.

중국은 이런 면에서 외국인의 부동산 투자 규제가 훨씬 덜한 곳으로 알려져 있다. 그러나 현재 베트남 당국도 이 문제에 대한 재무, 법무 담당국 전문가들이 심도 있게 검토하고 있으며 2006년 시행 예정으로 여러가지 법령이 공포 예고 되는 가운데 우리 '외국인'입장에서는 무엇보다 특히 ' 자산거래법'을 주목하 필요가 있다.

오피스빌딩, 주거용 아파트에 대한 외국투자기관의 부재로 인한 공간을 국내 면허업자가 채우는 것은 역부족이며 '비 고정자산'에 대한 다른 당근 - 예를 들면 속도감 있는 경제개발, 베트남 현지에서 거주하는 외국인에 대한 직접적인 효과를 줄수 있는 것과의 결합, 등- 을 제시함으로서 유도가 가능할지 여부를 검토하고 있다고 한다.

WTO / AFTA 에 가입에 대한 새로운 법령인 ' 파산법 및 자산정리법은 대지에 대한 효용성 증가 및 회계에 대한 투명성 제고, 이익에 대한 동기, 개발 등을 보다 유용하게 만들것 임은 분명하다.

베트남 부동산, 버블인가 아닌가?

건설부장관 ' 응엔 홍 ??'씨는 2004년초 자산시장의 개발이 비정상적이며 특히 베트남의 주택 및 대지의 값이 세계에서 가장 비싸다고 경고를 한 바가 있다. 하노이의 ' 항지아 '거리의 평방미터당 가격은 약 2만불 ( 평당 약 6천6백만원 ) 에 달해 십년 전에 비해 10배가 오른 것을 비롯, 호치민이나 하노이의 대부분의 지가는 5년 전에 비해 최소한 3-5 배 가량 오른것으로 알려져 있다. 시내 도심의 보통 대로변의 땅이라면 평균 평당 삼천만원을 호가하는 것을 비릇, 매년 평균 대로변의 건물 임대가가 평균 평당 50만원 가량씩 오르고 있는 중이다.

호치민시나 하노이시의 외곽 주택이라면 평균 4- 5만불은 줘야 입맛에 맞는 주택을 겨우 구할수 있는 등, 연간 일인당 GNP 가 500불에 불과한 입장의 대부분의 개인에게는 그림의 떡일수 밖에 없다. 비교를 해 보자면 오히려 소득 수준이 높은 옆나라인 태국과도 비교 해볼때 기형적으로 비싼 땅덩어리임을 느끼게 한다.

아울러, 2004년 초, 하노이의 정책 당국자는 하노이 시내의 6층 이상의 대부분의 아파트 건물은 재건축이 불가피할 정도의 심각한 건축상의 결함이 있으며 대부분의 경우 1960년대에 지어진 건물이라, 그중 약 5% 정도는 당장 철거를 해야할 상황이라고 한다. 아울러 약 62% 정도는 전면적인 개보수가 불가피하며 이는 빠른 시간내에 외국 자본과의 결합, 새로운 주거단지 조성이 절실함을 엿보게 한다.

결론적으로 이야기한다면, 베트남의 부동산은 현재 쉽게 버블이다 아니다라는 문제를 거론하기엔 이르지만, 현재의 주위 여건이나 앞으로의 상황을 종합 해볼 때 여전히 많은 지가 상승을 기대가 되는 아시아 최고의 마지막 노른자위가 될 것이라는 것을 의심하는 사람은 아무도 없다.

본 글은 자료서의 가치가 있기에 부동산 정보은행에서 발췌한 것인데 글 쓴이가 불명입니다