농지가 경매와 공매로 매각 시 농취증을 언제까지 제출하나?
01 농지의 의의와 농지취득자격증명 대상 면적
매매나 경매로 농지 즉 논·밭·과수원 등을 취득하고자 하는 도시인 또는 비영농인은 농지취득자격증명을 받아야 한다. 다만 주말체험, 영농용도일 경우는 1,000㎡ 미만인 경우에도 농지취득자격증명을 취득할 수 있는데 이때 1,000㎡는 세대원 모두를 합산한 면적을 말한다.
02 농업경영계획 서식 개편과 주말/체험영농장 서식 신설(2022년 8월 18일부터 시행)
① 지자체가 농지취득 자격증명원을 취득하려는 자의 농업 경영 의지와 실현 가능성을 확인해서 발급을 해준다.
② 농업경영계획서/주말체험영농계획서 작성 시 직업과 영농경력, 영농거리 등을 기재와 함께 입증자료를 의무적으로 제출해야 한다.
③ 공유 취득자의 농지 취득자격 심사 강화!
④ 농지취득자격증명서 발급 처리기간
농업경영 목적과 주말영농 목적인 경우 7일 이내, 농지전용 목적인 경우 4일 이내, 농지위원회의 심의를 거쳐야 하는 경우에는 14일 이내 발급
03 관할 발급관청과 경매집행법원의 농지에 대한 해석 차이
농지는 그 법적 지목 여하에도 불구하고 실제의 토지 현상이 농작물의 경작 또는 다년생 식물재배지로 이용되는 토지를 말한다. 그런데 법원과 농지취득 발급대상 시·군청의 농지에 대한 해석이 다소 차이가 있다. 관할허가관청은 위와 같은 경우 발급하고 있으나 지목이 농지이더라도 현황이 주거지거나 공장용지를 사용할 경우 발급대상이 아니다. 그러나 경매법원은 지적법상 농지이면 농지취득자격증명을 요청한다.
이때 농취증 발급기관에 농취증 발급을 신청하게 되면 이 토지는 발급 대상이 아님을 증명하는 서류를 발급해 준다. 이 서류를 제출해서 소명하면 된다.
04 농지를 취득할 때 유의할 점이 농지취득자격증명서를 발급 받는 문제이다!
(1) 경매로 낙찰 받은 경우 농취증 제출 시기와 보증금 몰수 여부
① 농지를 법원 경매로 낙찰 받아 최고가매수신고인으로 정해지면 법원에서 최고가매수신고인 증명서를 발급 받아 그 증명서를 가지고 농지 소재지를 관할하는 시장, 군수, 구청장, 읍장 또는 면장에게 농취증을 발급 받아 매각허가결정 전까지 법원에 제출해야 한다.
② 매각허가결정 전까지 농취증을 미제출 시에는 매각불허가결정을 하고, 이때 입찰보증금은 몰수되어 배당 재단에 편입되어 배당요구한 채권자 등에게 순차 배당하게 된다.
(2) 압류재산 공매로 낙찰 받은 경우 농취증 제출 시기와 보증금 몰수 여부
① 농지를 압류재산 공매로 낙찰 받아 최고가매수신고인으로 정해지면 한국자산관리공사에서 최고가매수신청인 증명서를 발급 받아 그 증명서를 가지고 농지 소재지를 관할하는 시장, 구청장, 읍장 또는 면장에게 농지취득자격증명을 발급 받아 매각허가결정 전까지 한국자산관리공사에 제출해야 한다.
② 매각허가결정 전까지 미제출 시에는 매각불허가결정을 한다. 이때 입찰보증금은 경매와 다르게 몰수되지 않고 매수신청인에게 반환된다.
그렇더라도 유의할 점은 매각결정기일 이후 매수인의 자격을 갖추지 못하여(농지취득자격증명 발급 불가 등) 소유권이전등기를 할 수 없더라도 매각결정은 취소되지 않는다(이때 공매보증 반환 불가, 몰수된 보증금은 1순위 강제징수비, 2순위 공매 위임관서의 압류와 관계되는 국세의 순으로 충당한 후 남은 금액은 3순위 체납자에게 지급한다).
이 제도는 법이 개정되어 2023년 1월 1일 이후 최초 공매 공고한 물건부터 적용되는 것이지만, 법이 개정되기 전인 2022년 12월 31일까지 최초 공매 공고한 물건은 매각결정과 상관없이 소유권이전등기 신청 시까지만 농취증을 첨부하면 소유권이전등기를 할 수 있고, 첨부하지 못하면 대법원 2000다65147 판결처럼 소유권이전등기를 할 수가 없어서 손해를 보던 시기이다.
05 공매와 경매가 동시에 진행될 때 배당요구 방법과 누가 소유권을 취득하나?
공매와 경매가 동시에 진행되는 경우에, 권리신고 및 배당요구를 각각 해야 모든 배당절차에 참여가 가능하다. 그리고 공매나 경매 어떤 집행기관의 매각절차에서도 낙찰자가 발생할 수 있으나 이들의 소유권 취득은 대금을 먼저 납부한 낙찰자가 소유권을 취득하게 된다. 이때 그 상대방이 경매인 경우는 공매집행기관에서 경매법원에 경매중지 요청서를 보내게 되고, 이로 인해서 임의경매개시결정을 기각처리하면서 경매절차가 종결되고 임의경매개시결정기입등기는 공매절차에서 촉탁으로 말소되게 된다. 그러나 그 상대방이 공매인 경우 또한 경매절차와 같은 절차가 진행되는데 공매절차에서는 공매가 해제된 것으로 표시되고 공매절차가 종결된다.
부동산태인 칼럼니스트 ㈜채움과 사람들 김동희 대표
※ 참고
■ 대법원 2002. 7. 26. 선고 2000다65147 판결
[소유권말소등기][공2002.9.15.(162),2036]
【판시사항】
공매절차에서 농지를 매수하고 대금을 완납한 매수인이 구 농지개혁법 소정의 농지매매증명 또는 농지법 소정의 농지취득자격증명을 얻지 못하여 소유권이전등기를 경료하지 못하고 있는 동안 원소유자가 체납액을 납부하고 이를 제3자에게 매도하여 제3자 명의의 소유권이전등기가 경료된 경우, 제3자 명의의 소유권이전등기가 무효의 등기인지 여부(소극)
【판결요지】
구 농지개혁법(1994. 12. 22. 법률 제4817호 농지법 부칙 제2조 제1호로 폐지) 소정의 농지매매증명이 없는 농지매매계약은 채권계약으로서의 효력은 발생할 수 있을지언정 물권변동의 효과 즉, 소유권이전의 효과는 발생할 수 없고, 이와 같은 법리는 공매절차에 의한 매각의 경우에도 마찬가지라고 할 것인바, 구 농지개혁법 시행 당시의 공매절차에서 농지에 대한 매각결정과 대금납부가 이루어졌다고 할지라도 매수인이 구 농지개혁법 소정의 농지매매증명을 얻지 못한 이상 그 소유권을 취득하지 못하였고, 그 이후에도 구 농지개혁법 소정의 농지매매증명이나 농지법(1994. 12. 22. 법률 제4817호로 제정되어 1996. 1. 1.부터 시행) 소정의 농지취득자격증명을 발급받지 못한 이상 여전히 소유권을 취득하지 못한 상태에 있었다고 보아야 하므로, 공매대상 농지의 원소유자가 그 농지에 관한 소유권자였다고 할 것이어서 원소유자가 체납액을 납부한 후 제3자에게 그 농지를 매도함으로써 그로부터 제3자 앞으로 경료된 소유권이전등기는 무권리자로부터 경료받은 무효의 등기라고 볼 수 없다.
【참조조문】
민법 제187조, 구 농지개혁법 (1994. 12. 22. 법률 제4817호 농지법 부칙 제2조 제1호로 폐지) 제19조(현행 농지법 제8조 참조), 농지법 제8조
【참조판례】
대법원 1992. 10. 27. 선고 92다28921 판결(공1992, 3287)
대법원 1993. 10. 8. 선고 93다30747 판결(공1993하, 3051)
대법원 1994. 12. 9. 선고 94다42402 판결(공1995상, 460)
【전 문】
【원고,상고인】 원고
【피고,피상고인】 피고
【원심판결】 서울지법 2000. 10. 10. 선고 2000나27076 판결
【주문】
상고를 기각한다. 상고비용은 원고의 부담으로 한다.
【이유】
1. 농지취득에 관한 법리오해의 점에 대하여
원심은 제1심판결을 인용하여, 구 농지개혁법(1994. 12. 22. 법률 제4817호 농지법 부칙 제2조 제1호로 폐지) 소정의 농지인 이 사건 부동산에 관한 공매절차에서 원고가 이 사건 부동산을 매수하고 대금을 완납하였으나 현재까지 농지법(1994. 12. 22. 법률 제4817호로 제정되어 1996. 1. 1.부터 시행) 소정의 농지취득자격증명을 발급받지 못하여 소유권이전등기를 경료하지 못하고 있는 사이에 원소유자인 소외 1이 체납세액을 납부한 다음 피고에게 이 사건 부동산을 매도하고 피고 앞으로 소유권이전등기를 경료한 데 대하여 원고는 피고 앞으로 경료된 위 소유권이전등기가 무효라고 주장하면서 소외 1에 대한 소유권이전등기청구권을 보전하기 위하여 소외 1을 대위하여 피고 명의의 위 소유권이전등기의 말소를 구하고 있는바, 원고가 비록 공매절차에서 이 사건 부동산을 매수하고 그 대금을 납부하였다 하더라도 농지인 이 사건 부동산에 대하여 농지자격취득증명을 발급받지 못하고 있는 이상, 원고로서는 이 사건 부동산에 관한 소유권을 취득하지 못하였으므로 원고가 소유자임을 전제로 한 원고의 위 주장은 이유 없다고 판단하였다.
구 농지개혁법 소정의 농지매매증명이 없는 농지매매계약은 채권계약으로서의 효력은 발생할 수 있을지언정 물권변동의 효과 즉, 소유권이전의 효과는 발생할 수 없고( 대법원 1992. 10. 27. 선고 92다28921 판결, 1993. 10. 8. 선고 93다30747 판결 등 참조), 이와 같은 법리는 공매절차에 의한 매각의 경우에도 마찬가지라고 할 것인바, 구 농지개혁법 시행 당시의 공매절차에서 이 사건 부동산에 대한 매각결정과 대금납부가 이루어졌다고 할지라도 원고가 구 농지개혁법 소정의 농지매매증명을 얻지 못한 이상 그 소유권을 취득하지 못하였고, 그 이후에도 구 농지개혁법 소정의 농지매매증명이나 농지법 소정의 농지취득자격증명을 발급받지 못한 이상 여전히 소유권을 취득하지 못한 상태에 있었다고 보아야 하므로, 소외 1이 이 사건 부동산에 관한 소유권자였다고 할 것이어서 그로부터 피고 앞으로 경료된 위 소유권이전등기는 무권리자로부터 경료받은 무효의 등기라고 볼 수 없다.
따라서 같은 취지에서 원고의 위 주장을 배척한 원심의 판단은 옳고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 농지취득에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다.
2. 배임행위 가담에 관한 심리미진의 점에 대하여
원심은 제1심판결을 인용하여, 피고가 소외 1의 배임행위에 적극 가담하여 공매절차에서 매각된 이 사건 부동산을 다시 매수하고 소유권이전등기를 경료하였으므로 피고와 소외 1 사이의 매매계약은 반사회적 법률행위로서 무효라는 원고의 주장에 대하여 피고가 이 사건 부동산을 매수할 당시 그 부동산이 이미 공매처분되어 타인에게 매각된 사실을 알고 있었던 점은 인정되지만, 그 사실만으로 곧바로 피고가 소외 1의 배임행위 또는 이중매매 사실을 알고 이에 적극 가담하여 소외 1로부터 이 사건 부동산을 매수하였다고 단정할 수 없고 달리 이를 뒷받침할 증거가 없다는 이유로 원고의 위 주장을 배척하였는바, 기록에 비추어 살펴보니 원심의 위와 같은 사실인정와 판단은 옳고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 심리미진으로 인한 사실오인의 위법은 없다.
3. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.
대법관 송진훈(재판장) 윤재식 이규홍(주심)