상가 임대차 보호법 - 임차기간 10년 보장 국회 통과

[kim]

상가 임대차 보호법 - 임차기간 10년 보장 국회 통과.
기존 계약건은 기존 계약 종료후 재 계약시부터 적용.
임차인의 권리금 회수 보호 기간을 계약 종료 전 3개월에서 6개월로 연장 내용을 담고 있다.
"환산보증금 폐지가 이번 개정안에 담기지 않은 것 또한 아쉬운 부분"이라며 "건물주들이 법의 테두리에서 벗어나기 위해 이 상한선을 염두에 두고 임대료를 급속히 상승시킬 수도 있다 여지가 있다.

1. 환산보증금액 증액 (서울 4억 -> 6.1억으로).
보증금 1억, 월세100만원일경우... 환산 보증금을 계산법 -
1. ) 월세에는 "100"을 곱합니다.
그래서 월세 100만원에 "100"을 곱하면 1억이 나옵니다.
이게 환산 금액 입니다.
2. ) 여기다 보증금 1억을 합하면 총 2억이 나옵니다.
서울, 인천, 수원, 안양, 부천, 성남, 고양, 의정부, 광명, 과천 등이면 적용이 되지만, 그 지역이 아니면 적용이 없습니다.
3. ) 상가건물 임대차 보호법의 월세 및 보증금합산후 적용 금액
(일정 금액을 초과하지 않을 것) - 보호 대상 보증금 한도
a. 2002. 11 ~ 2008. 8. 20.
서울 특별시
2억 4,000만원 이하 .
b. 2008. 8. 21 ~ 현재
서울 특별시
2억 6,000만원 이하
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a. 2002. 11 ~ 2008. 8. 20.
수도권 중 과밀억제권역(인천 등)
1억 9,000만원 이하
b. 2008. 8. 21 ~ 현재
수도권 중 과밀억제권역(인천 등)
2억 1,000만원 이하
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a. 2002. 11 ~ 2008. 8. 20.
1억 5,000만원 이하
광역시(인천시, 군 제외)
b. 2008. 8. 21 ~ 현재
1억 6,000만원 이하
광역시(인천시, 군 제외)
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a. 2002. 11 ~ 2008. 8. 20.
1억 4,000만원 이하
기타 지역(경기 김포, 지방)
b. 2008. 8. 21 ~ 현재
1억 5,000만원 이하
기타 지역(경기 김포, 지방)

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2.
A. 상가 임대차 차임 연 증액청구 한도 인하 (9% /년 -> 5%로 /년).
상가 월세 인상 5% 연 적용시 계산 사례 -
보증금 3천, 월세 120만원일 경우 -
환산 보증금 = 3000 + (120*100) = 15000만원.
15000만원의 5% 인상시 = 750만원 /년
따라서 상가임대료 인상 상한은 = 15750만원

한국은행에서 공시한 기준금리 1.5%, 대통령령으로 정하는 이율 3.5%, 합계가 월차임 전환율 5% 입니다.
[ 대통령령이 정하는 비율은 10%와 한국은행 공시 기준금리 1.5% + 대통령령으로 정하는 이율 3.5%=5% 중 낮은 비율을 곱한 금액의 범위를 초과할 수 없다.]

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B. 전세를 월세로 전환할 때 적용하는 비율 :
주택 전세와 월세 복합경우 전월세 전환율 적용 계산 사례 -
전월세전환율은 연간 월세 임대료를 ‘전세금에서 월세 보증금을 뺀 금액’으로 나눈 다음, 100을 곱해 산정한다. 즉 전세금 2억 원인 주택의 월세 시세가 보증금 2,000만 원에 월세 70만 원일 경우, 1년 월세 840만 원을 1억 8,000만 원으로 나눈 다음 100을 곱하는 식이다. 이때 1억 8,000만 원은 전세금 2억에서 월세 보증금 2,000만 원을 뺀 금액이다. 해당 주택의 전월세전환율은 4.67%다.

참고자료 - 전월세 전환율 - [ 한국감정원에서 매달 전국을 기준으로 실거래가 공개시스템을 바탕으로 한 전월세전환율을 공시하고 있다. 한국감정원에 따르면 2015년 11월 기준 주택종합 전월세전환율은 7.0%다. 주택 종류에 따라서는 아파트가 5.3%, 연립다세대주택은 7.5%, 단독주택은 8.6%로 나타났다. 지역별로는 수도권이 6.6%, 지방이 8.1%로 집계되었다. 서울시의 경우 2015년부터 서울 지역의 전월세전환율 정보를 제공하고 있다. ]

[ 상가 임대차의 권리금 조항 참고 자료 ] -

[권리금 신설된 5개 조항]
​1. 권리금의 정의
권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가
영업시설,비품(시설권리금)
거래처,신용,영업상의 노하우(영업권리금)
상가 건물의 위치에 따른 영업상의 이점(바닥권리금)등
​유,무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로서
임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는
금전 등의 대가.

2. 권리금의 회수 기회 보호 -
a. 계약 만기 6개월 전부터 종료 시까지
b. 임차인이 다음 임차인으로부터 권리금 받는 것을 임대인이 방해해서는 안 된다. 권리금을 상가건물 임대차 보호법(제10조의 2).
c. 임대인이 새로운 임차인에게 주변 시세보다 현저히 고액의 임대료를 요구하면 권리금 방해로 기존 임차인은 임대인에게 손해배상 청구 가능.

3. ☆임대인이 정당하게 거절할 수 있는 사유☆ -
a. 임차인이 임대료 지급 자력이 없는 경우
b. 임차인의 의무 위반 우려가 있는 경우
c. 1년 6개월 이상 비영리 목적으로 사용하는 경우
d. 임대인이 선택한 신규 임차인이 임차인에게 권리금을 지급한 경우

* 표준 권리금 계약서 작성 양삭 -
국토교통부에서 상가 임대차 권리금 계약서 공표---2015.05.27

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1) 잉차인의 권리금 거래 사실 증명 준수 조항 -
권리금계약서를 세무서에 신고해야 합니다. 이 과정을 거치지 않은 권리금은 법적인 보호를 받지 못합니다.
1. 새로운 임차인을 주선한 시기가 계약 만기 전 3개월간이 아닌 경우 임대인은 지불 의무 없음.

2 건물주가 재건축을 할 경우 - 임대차 계약서에 재건축 및 수리 조항이 명시된 경우 현행 상가임대차보호법에서도 임차인의 권리금은 보장 안됩나다.
3. 차임 3개월 연체 사실 - 개월 상관없이 3개월 차임의 합 이상 연체한 경우.
​4. 전대차 - 임대인의 동의가 없는 전대차는, 갱신 요구권, 권리금 보호, 3개월 차임 연체, 임대료 인상한도 등이 적용 안됩니다.
5. 임대인측 혹 건물주가 1년 6개월 이상 비영리 목적으로 사용하는 경우 - 임대인이 임대차 목적물을 1년 6개월 이상 비영리 목적(동창회 사무실 등)으로 사용할 경우 적용 제외.

2) 상가권리금 '감정평가 실무기준' 개정안 -
국토교통부는 상가건물임대차보호법 개정에 맞춰 상가권리금의 감정평가 기준을 규정하기 위한 ‘감정평가 실무기준’ 개정안을 마련, 18일부터 28일까지 행정예고에 들어간다고 밝혔다.

개정안에선 상가건물의 영업시설·비품 등은 유형재산으로, 거래처·건물의 위치에 따른 이점 등은 무형재산으로 규정했다. 감정평가사들이 물건별 특성에 따라 감정평가 할 수 있도록 하기 위해서다. 또 ‘감정평가사들이 권리금을 평가할 때에는 거래사례·수익자료·시장자료 등 대상 권리금의 특성에 맞는 적절한 자료를 수집하고 정리할 수 있도록 절차를 마련했다.

감정평가 일반에서 활용되는 감정평가 3방식 (원가·비교·수익 방식)에 따라 유형·무형재산마다 우선 적용하는 방식도 구체적으로 규정했다. 유형재산(영업시설 등)을 감정평가 할 때는 원가법을 적용해야 하며, 원가법 적용이 곤란하거나 부적절한 경우는 거래사례비교법으로 감정평가할 수 있게 했다. 예를들어 치킨점포를 운영하는 경우 튀김기·개수대 등 설비 및 인테리어 등 유형재산은 원가법을 적용해 평가하되, 원가법 적용이 불가능한 경우는 중고거래사례 등을 활용해 거래사례비교법으로 평가하는 식이다.

무형재산(거래처·신용 등)을 감정평가할 때에는 수익환원법을 적용하되, 수익환원법 적용이 곤란하거나 부적절한 경우 거래사례비교법이나 원가법으로 감정평가 할 수 있게 했다.

국토부는 이번 개정안 마련을 위해 그동안 한국감정원 및 한국감정평가협회 등 전문기관의 의견을 수렴했으며 상가권리금의 법제화에 맞춰 감정평가에 필요한 규정(안)을 구체화했다고 설명했다. 국토부는 제출된 의견을 고려해 다음달 초 ‘감정평가 실무기준 개정안’을 확정·고시할 예정이다.
정수영 (grassdew@edaily.co.kr) - 자료 출처 참고.

3. ) 일본과 한국의 권리금 개념에는 상당한 차이가 있습니다. 양국의 권리금은 명칭만 같을 뿐 세부적으로는 큰 차이를 보인다고 했습니다.
​한국의 권리금은 기존 임차인이 자리, 시설, 영업적 이익의 대가로 다음 임차인에게 돈을 받는 것입니다.
반면 일본의 권리금은 장소적 이익의 대가 성격이 크며, 임차인이 임대인에게 돈을 준다는 점이 다릅니다. 또한, 임차인은 계약이 끝나더라도 권리금을 돌려받을 수 없습니다.
이는 일본의 차지차가법 23조에서 장기간의 임차를 허용하고 있는 것과 관련이 있습니다.
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(* 본 개인 카페는 상기 내용에 대한 상업성 및 특정 내용에 대한 연관성도 없음. 상기 내용에 대한 규정 예시는 단순 참고로, 자세한 것은 필요한 분이 직접 확인하시기를 고지.)